【正文】 項目的社會效益。其中，住宅竣工面積4789 萬平方米，增長 %。 12 月，商品房銷售額 4116 億元，同比增長 %，增幅比去年全年回落 個百分點。商品住房實現(xiàn)銷售面積 萬平方米，環(huán)比減少 %，同比增加 %；銷售套數(shù) 28345套，環(huán)比減少 %，同比增加 %。 2021 年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，同比增長 ％；房屋施工面積為 萬平方米，同比增長 ％；房屋竣工面積為 萬平方米，同比增長 ％。 2021 年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，同比增長 ％；房屋施工面積為 萬平方米，同比增長％；房屋竣工面積為 萬平方米，同比下降 ％。 2021 年一季度，全市商品房商品房實現(xiàn)銷售面積 萬平方米，環(huán)比減少%，同比增加 %；銷售套數(shù)為 35488套，環(huán)比減少 %，同比增加 %。在具體到 光谷片區(qū) 的 清江山水、卡迪亞公館、卡梅爾小鎮(zhèn)等 一批商品住宅的良好銷量， 同時 入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，在該區(qū)域的白領(lǐng)階層人數(shù)不多擴大，對商品房的需求必然增多，同時為緩解金融危機帶來的經(jīng)濟增長壓力，政府鼓勵房地產(chǎn)類經(jīng)濟的發(fā)展，據(jù)此分析，此時開發(fā)合適的商品房，是迎合市場的需 求，銷售前景良好 。 2021 年一季度，全市商品房實現(xiàn)銷售面積 萬平方米，環(huán)比減少 %，同比增加 %；銷售套數(shù)為 35488 套，環(huán)比減少 %，同比增加 %。因此，綜上所述 世界城米蘭 映像 項目的銷售量將會處于一個比較理想的狀態(tài)，本項目的市場前景良好。 商品住房平均價格為 元 /平方米， 環(huán)比上漲 %， 同比上漲 ％。寫字樓價格指數(shù)為 點。周圍環(huán)繞加州陽光、 德意風(fēng)情街區(qū) ， 可以方便地到達整條步行街上的任何地方，既可以坐享 1350 米世界上最長步行街的最核心資源，11 又可以居高俯瞰步行街的無限風(fēng)情。 3） 設(shè)計規(guī)劃獨特 世界城米蘭映象 的設(shè)計規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以 “ 建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈 ” 相和諧 為 設(shè)計理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以 中國 傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型生態(tài)園林社區(qū) 。 同時世界城米蘭映象定位于高檔住宅，因此本項目 房價 初步估算為 8300元 /平方米，而在本項目周邊地區(qū)的房價基本在 65007500元 /平方米，相比較來說，本項目的房價 有可能會稍稍偏高。 2） 同行業(yè)的競爭：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭會影響產(chǎn)品的開發(fā)前景 。 同一檔次的市場份額是大致固定的，因此，同一檔次與類型的住宅小區(qū)數(shù)量的多少將會在很大程度上影響產(chǎn)品的銷售狀況。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 市場前 景 分析 如上小節(jié)所說， 世界城米蘭映象 開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息以及 大量 的 高收入階層的市民?？?，規(guī)劃，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。 此三種戶型詳圖 請參考附圖一。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場 區(qū)合理布置和安全運行 以及 有利于 保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 武漢市建設(shè)規(guī)劃 、 小區(qū)投資項目的要求 、 小區(qū)房屋用途的要求 、 擁有便利的交通條件 、 滿足土地的地質(zhì)條件 以及 市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要 ， 我們 選定項目目前的這個 位置。 社會經(jīng)濟現(xiàn)狀 小區(qū)地處光谷，周邊有十余所高等院校，匯集大量高素質(zhì)的人才，且項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的 購 房能力 。對一些處于負增長狀態(tài)的企業(yè)，有針對性地采取幫扶措施，促進生產(chǎn)回暖、渡過難關(guān)。其中， 1 億元以上的大項目 29個，世界 500 強項目 6個。 2. 雨，污水排放 就進排入光谷步行街已建成的污水管線。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。詳見小區(qū)效果圖。 （ 2） 基礎(chǔ)部分采用成片獨立樁基礎(chǔ)，筏板基礎(chǔ)以及混泥土條形基礎(chǔ)相結(jié)合。 19 6 環(huán)境影響評價 地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查及影響因素分析預(yù)測 地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查 世界城米蘭映象 提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污 染小。車庫內(nèi)的廢氣排放高 度為 米，排氣量約 70080 立方米 /h 2)天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為 立方米 /h，平均燃氣量為 立方米 /h， 1155 戶居民共用天然氣約為 2806400 立方米。 20 環(huán)境保護措施 通過以上的分析，針對各因素，其環(huán)境保護措施考慮如下： （ 1） 合理規(guī)劃小區(qū)綠化帶，以使盡可能的減少廢氣對環(huán) 境的污染，同時使用先進技術(shù)，對 廢棄 物 進行先步處理。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 圖 71 組織機構(gòu)圖 本組織機構(gòu)結(jié)構(gòu)明了，分工明確，可以確保項目的有效進行，具有較強的問題處理能力，適應(yīng)性良好。高級職員由董事會商議任聘。 人事部 ：負責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。 工程部 ： 負責(zé)做好工程施工方面的統(tǒng)籌工作，任務(wù)艱巨，工作量大。 表 71 人力資源定額表 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 辦公室 人事部 財務(wù)部 3 7 6 3 7 6 工程技術(shù) 管理 開發(fā)部 預(yù)算部 5 2 10 7 10 23 工程部 10 20 2 32 銷售管理 營銷部 售后部 物業(yè)部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 員工培訓(xùn)方案 （ 1） 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。 （ 3） 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲： 職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁 向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 （ 5） 培訓(xùn)種類主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目 工程 開發(fā)建設(shè)進度計劃安排 ， 如 圖 81 所示 ： 圖 81 項目實施進度計劃 圖 項目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接 項目建設(shè)到一定份額（ 30%）后，原則上就可以預(yù)售來回收部分資金以利于工程的后期建設(shè)。 土地的地塊開發(fā)成本 計算 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金 宗地出讓金 (租金 )計算公式為 Ps＝ PnK 。 土地使用權(quán)出讓金 =27343 790 =(萬 元 ) （ 2） 拆遷安置費 項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費： 100戶居民每戶 15 萬元計算共計 1500 萬人民幣。 （ 3）建安工程費： 土建工程費 = 1300= 安裝工程費 = 180= 工程監(jiān)理費 =（ +） 1%= 建安工程費 =++= 萬元 。 （ 6） 公共配套設(shè)施費： 小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)的不能有償轉(zhuǎn)讓的各種非營利性的公共配套設(shè)施，如托兒所、學(xué)校、理發(fā)店、變電房、公廁、自行車庫、垃圾站等。 不可預(yù)見費 =（ +1632++++） 4%= 萬元。 （ 2） 外部籌資： 外部籌資部分的款項采用銀行借款與融資信貸并舉方案， 目前35 年 中長期貸款年 利率設(shè)為 %， 本文中按照 6%計算。估計差額為 14000 萬元。 建設(shè)期 項目資金投入計劃詳見 表 96： 表 96 項目資金投入計劃表 單位：萬元 項目 2021 2021 2021 合 計 一期 二期 綠化 總計 30 （ 2） 借 款償還計劃 貸款年利率為 6％， 建設(shè)期只計息不還款，從銷售期第一年開始還款，每年等額本金法進行償還，同時償還當年發(fā)生的利息 ，兩年內(nèi)還清 ，即 2021 年 6 月以前還清 。 31 表 99 銷售收入估算表 單位：萬元 年份 內(nèi)容 建 設(shè) 期 營 業(yè) 期 合 。 在工程完成 30%以后開始預(yù)售，建設(shè)期預(yù)售 49800 萬元，約占全部工程的 40%左右；其中 14000 萬元用來彌補建設(shè)款缺額。具體為 2021 年下半年預(yù)計投入資金 萬元， 占項目總投資額的 %左右， 2021 年全年投入資金 萬元 ， 占項目總投資額的 %左右， 2021 年上半年投入資金 萬元 ，占項目投資總額的 %左右 。 預(yù)計貸款總額為 20210 萬元。 開發(fā)成本匯總 表 91 開發(fā)成本一覽表 單位：萬元 序號 項 目 總投資（單位：萬元） 備 注 1 土地使用權(quán)出讓金 Ps＝ PnK 2 土地征用及拆遷安置補償費 3 前期工程費 包括項目可行性研究費、規(guī)劃設(shè)計費、地質(zhì)勘察測繪費、場地準備費、籌建開辦費 等 4 建安工程費 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 約占建安工程費的 6%左右 6 公共配套設(shè)施費 7 不可預(yù)見費 8 開發(fā)期間稅費 9 流動資金 18項的 30%左右 10 合 計 28 表 92 開發(fā)費用一覽表 單位：萬元 序號 項 目 總投資 備 注 1 管理費用 開發(fā)成本的 3% 2 銷售費用 銷售收入的 5% 3 財務(wù)費用 借款利息 見表 93 籌款費用 4 合 計 表 93 各年借款利息一覽表 單位：萬元 年份 內(nèi) 容 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 期初本金額 本期 利息 0 累計 利息 0 備 注 開始借款 只計息不還款 只計息不還款 本次償還 本金的 60%以及全部利息 全部還清 項目總投資額 項目總投資額 =+= 萬元。 （ 7）不可預(yù)見費： 包括備用金（不含工料價格的上漲預(yù)備費）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)設(shè)施和其他附加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。 前期工程費 = + + ++ = 萬元。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 32 萬人民幣。 本塊土地 為 一 級土地，出讓年限為 70 年。 26 9 經(jīng)濟分析與評價 投資估算 世界城米蘭映象 項目規(guī)劃總用地 27347 平方米，建筑面積 150000 平方米。本項目工程計劃自 2021 年 7 月開工，至 2021年 6 月竣工，總工期 2 年。不同類別的職員積分要求有所不同?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，24 實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點 。自我啟發(fā)是指職員自己加強學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。 （ 2） 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。 售后部：負責(zé)售后服務(wù)，要求合理處理好公司與客戶方面的關(guān)系。 開發(fā)部 ：負責(zé) 項目的相關(guān)的開發(fā)管理 工作。 辦公室 ： 負責(zé) 公司文檔管理 :可對公司的文檔進行分類管理 。最高權(quán)力機構(gòu)是董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，董事會由 10人組成，董事長1 人，副董事長 2 人，對股東大會負責(zé)。最高權(quán)力機構(gòu)是董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制 。 對環(huán)境影響預(yù)評價 世界城米蘭映