【導(dǎo)讀】1．根據(jù)企業(yè)規(guī)劃，負(fù)責(zé)擬訂物業(yè)管理工作計(jì)劃,并負(fù)責(zé)計(jì)劃的有效實(shí)施；2．全面負(fù)責(zé)所屬項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，確保物業(yè)服務(wù)達(dá)到公司標(biāo)準(zhǔn)；3．負(fù)責(zé)擬訂并完善各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度，并確保得以貫徹實(shí)施；夠勝任高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的物業(yè)管理工作；增加物業(yè)服務(wù)收入，提升物業(yè)公司的品質(zhì)與形象；配套設(shè)備及附屬場(chǎng)地的正常使用與有效維護(hù)。業(yè)的政策，法規(guī)，條例；況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正；10．完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他工作。記錄和回訪工作，并收集各類(lèi)建設(shè)性意見(jiàn)；4．負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)公共區(qū)域和空置房屋進(jìn)行檢查和登記，并及時(shí)更新登記資料；制度》的標(biāo)準(zhǔn)和要求組織開(kāi)展各項(xiàng)衛(wèi)生保潔服務(wù)工作；行有效的監(jiān)督，檢查和指導(dǎo)；作，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)良好的衛(wèi)生質(zhì)量；及時(shí)處理，急修不過(guò)夜，小修24小時(shí)內(nèi)完成；及時(shí)率100%，維修合格率98%的工作要求和目標(biāo)；隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)；方針貫徹落實(shí)到日常的安全管理工作中；

　　

【正文】 點(diǎn)的環(huán)境溫度為 10℃－ 55℃。 滅火器設(shè)置地點(diǎn)應(yīng)位置明顯，便于取用，并且不影響安全疏散，推車(chē)式滅火器與其保護(hù)對(duì)象之間的通道應(yīng)暢通無(wú)阻。 對(duì)滅火器要經(jīng)常進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容為： (1) 噴筒是否暢通（如堵塞要及時(shí)疏通）； (2) 壓力表指針是否 在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，檢查后要重新灌裝）； 消防設(shè)備責(zé)任人按照保養(yǎng)計(jì)劃表的要求進(jìn)行維修保養(yǎng)或監(jiān)督檢查，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《消防設(shè)備 /設(shè)施月（季、年）保養(yǎng)記錄表》。 三、給排水設(shè)備維修 （一）室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序 為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時(shí)，室內(nèi)維修應(yīng)遵循以下程序。 1．業(yè)主向服務(wù)中心申請(qǐng)。 2．服務(wù)中心工作人員填寫(xiě)《報(bào)修登記表》。 3．維修主管派工，并填寫(xiě)《派工單》。 4．維修人員準(zhǔn)備好工具，帶上《派工單》上門(mén)維修，進(jìn)門(mén)時(shí)，應(yīng)首先出示工作牌，查看現(xiàn)場(chǎng)后，按企業(yè)規(guī)定 的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)，經(jīng)業(yè)主同意后進(jìn)行維修。 5．維修過(guò)程應(yīng)遵守操作規(guī)程，注意安全。 6．維修完畢后，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收，驗(yàn)收后，請(qǐng)業(yè)主在《派工單》上寫(xiě)下意見(jiàn)，并簽名。 7．《派工單》一式三份，維修組、業(yè)主、服務(wù)中心各保留一份。 （二）室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1．維修時(shí)間 本企業(yè)對(duì)室內(nèi)維修時(shí)間做出如下承諾，具體細(xì)則如表 105 所示。 表 105 維修時(shí)間承諾明細(xì)表 類(lèi)型 承諾事項(xiàng) 到位時(shí)間 有提前預(yù)約 按業(yè)主制定時(shí)間到達(dá) 無(wú)提前預(yù)約 30 分鐘內(nèi)到達(dá) 維修完成時(shí)間 小故障 30 分鐘內(nèi)完成修復(fù) 一般故障 2 小時(shí)內(nèi)完成 修復(fù) 較難故障 3 天內(nèi)完成修復(fù) 2．提供材料 維修過(guò)程中提供的材料應(yīng) 100％合格。 3．服務(wù)態(tài)度 維修人員上門(mén)服務(wù)或接待業(yè)主的報(bào)修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。 2 物業(yè)服務(wù)管理方案 物業(yè)服務(wù)管理方案 隆伸 .和合源小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方案 一、總體規(guī)劃 為了搞好小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平，為業(yè)主營(yíng)造一種舒適的居住環(huán)境，特制定本方案。 二、服務(wù)準(zhǔn)則 （一）標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間 周一至周日上午 8： 00~下午 18： 00。 （二）服務(wù)中心電話 物業(yè)管理部客戶(hù)服務(wù)中心設(shè)有 24 小時(shí)值班服務(wù)專(zhuān)員， 以便于為廣大業(yè)主服務(wù)。服務(wù)電話如下。 1．標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間電話：。 2．非標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間電話：。 三、服務(wù)內(nèi)容 （一）遷入手續(xù)辦理 1．業(yè)主持《入住通知單》、《購(gòu)房合同》到服務(wù)中心辦理遷入手續(xù)。 （ 1）按規(guī)定要求填寫(xiě)《入住登記表》。 （ 2）按規(guī)定繳納有關(guān)款項(xiàng)。 （ 3）與服務(wù)中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設(shè)備、設(shè)施查驗(yàn)手續(xù)。 （ 4）辦理物業(yè)移交手續(xù)，領(lǐng)取鑰匙。 2．業(yè)主應(yīng)保證在搬家過(guò)程中服從轄區(qū)物業(yè)管理人員的指揮，按指定路徑進(jìn)出遷入地域，并注意遵守小區(qū)的公共秩序。 （二）房屋維修管理 1．每年一次對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制訂維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。 2．對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發(fā)生，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。 3．根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。 4．保持公共區(qū)域玻璃、門(mén)窗配件完好，開(kāi)閉正常，需要維修的在兩個(gè)工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般的故障（損壞 的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等），在壹天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障五個(gè)工作日內(nèi)完成，保持 90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每一個(gè)月集中安排一次修補(bǔ)、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個(gè)月集中一 次進(jìn)行修補(bǔ)維修。 5．對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門(mén)。 6．小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標(biāo)志清晰。 （三）公共設(shè)施維護(hù)管理 1．對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維 修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外），共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。 2．建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（或設(shè)備臺(tái)賬），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。 3．有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。 4．對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。 5．特種設(shè)施設(shè)備和測(cè)量?jī)x表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢驗(yàn)檢測(cè)校準(zhǔn)，符合相關(guān)規(guī)范。 6． 設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無(wú)鼠害，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無(wú)堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識(shí)規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度在明顯位置做出標(biāo)識(shí)；各類(lèi)管線有分類(lèi)標(biāo)識(shí)和流向標(biāo)識(shí)；各類(lèi)記錄本、登記本（運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15 天，并能正常回放。 7．對(duì)小區(qū)內(nèi)變壓器、屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、車(chē)庫(kù)限高、區(qū)內(nèi)道路限速、燃?xì)庹{(diào)壓（箱）、馬路洞口等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 8．公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道 每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發(fā)生堵塞時(shí)應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池每年清掏一次，每季度檢查一次，防止堵塞。 9．建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專(zhuān)人巡視，配電柜、排污泵等每日巡視至少一次，有巡視記錄。 10．每日對(duì)園區(qū)路面、景觀、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂(lè)設(shè)施、照明設(shè)施、門(mén)禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視一次。設(shè)施設(shè)備能正常使用，無(wú) 安全隱患。 11．設(shè)立日常消耗物料、備件倉(cāng)庫(kù)，保證日常維修的及時(shí)性。倉(cāng)庫(kù)有完善的管理制度，專(zhuān)人管理，物品分類(lèi)碼放。 12．消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí) 啟用，消防通道暢通。 13．小區(qū)主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。 14．路燈、樓道燈完好率不低于 95％。 （四）公共秩序管理 1．小區(qū)出入口 24 小時(shí)值勤，進(jìn)入樓幢門(mén)廳刷卡。 2．實(shí)行封閉式管理，出入口有專(zhuān)人 24 小時(shí)值守，對(duì)訪客出入進(jìn)行登記管理，阻止小商小販進(jìn)入小區(qū)。在有可能危及人身安全處有明顯標(biāo)志。 3．園區(qū)和樓內(nèi)巡視。園區(qū)巡視白天三次、夜間四次，樓內(nèi)巡視每天兩次，夜間需兩人同時(shí)巡視。巡視有計(jì)劃、巡視路線圖、巡視項(xiàng)目?jī)?nèi)容、要求及記錄。 4．門(mén)崗及巡視服務(wù)人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語(yǔ)言禮貌，崗服務(wù) 設(shè)施完好、標(biāo)識(shí)醒目；有服務(wù)操作細(xì)則。 5．監(jiān)視控制中心設(shè)專(zhuān)人 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類(lèi)報(bào)警和異常信息，監(jiān)視控制中心各類(lèi)制度在明顯位置做到標(biāo)識(shí)。 6．有機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)的行駛方向、限速標(biāo)識(shí)，交通指示標(biāo)識(shí)應(yīng)規(guī)范、清晰，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，車(chē)輛有序通行、停放。 7．突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)部門(mén)，并設(shè)專(zhuān)人保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安等部門(mén)進(jìn)行處理。 8．對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 9．對(duì)小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺(tái)風(fēng)、暴雨、火 患等公共安全隱患做到及時(shí)公示，警示注意事項(xiàng)，共同做好安全防范工作。 10．對(duì)監(jiān)控中心按責(zé)嚴(yán)密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即發(fā)出預(yù)警報(bào)告，及時(shí)處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留 15 天兵有專(zhuān)人保管。 （五）清潔服務(wù) 1．在各樓層和各門(mén)廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。 2．小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等每日清掃兩次；樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；地板每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部 位門(mén)、窗、不銹鋼扶欄、用戶(hù)信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱 、滅火器每月抹擦一次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區(qū)亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。 3．區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每?jī)蓚€(gè)月檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。 4．根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。 （六）綠化養(yǎng)護(hù)管理 1．雇請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。 2．對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。 3．對(duì)水池進(jìn)行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。 4．定期清除 綠地雜草、雜物。 5．適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 6．適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。 四、服務(wù)評(píng)估 1. 定期評(píng)估 服務(wù)中心客戶(hù)主管根據(jù)業(yè)戶(hù)反映制訂定期檢查計(jì)劃，會(huì)同維修人員、秩序管理人員及環(huán)境衛(wèi)生人員每月日定期在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行服務(wù)檢查，以評(píng)估服務(wù)效果。 2. 臨時(shí)檢查 總經(jīng)理或其他高層領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為有必要進(jìn)行服務(wù)檢查時(shí)，可以由服務(wù)中心具體組織實(shí)施，其他部門(mén)共同參加對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行臨時(shí)檢查，以評(píng)估其服務(wù)效果。 3 保潔工作應(yīng)急方案 保潔工作應(yīng)急方案 一、目的 對(duì)影響住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的意外情況制定 應(yīng)急處理措施。 二、適用范圍 住宅區(qū)出現(xiàn)的突發(fā)性火災(zāi)，污雨水井、管道、化糞池嚴(yán)重堵塞，暴風(fēng)雨，戶(hù)外施工，新入住小區(qū)業(yè)主裝修等現(xiàn)象。 三、應(yīng)急措施 （一）發(fā)生火災(zāi)后 1．救災(zāi)結(jié)束后，保潔班長(zhǎng)組織全體保潔員參加清理現(xiàn)場(chǎng)的工作。 2．用垃圾車(chē)清運(yùn)火災(zāi)殘留物，打掃地面。 3．打掃地面積水，用拖把拖抹。 4．檢查戶(hù)外周?chē)鷧^(qū)域，如有殘留雜物一并清運(yùn)、打掃。 （二）污雨水井、管道、化糞池堵塞，污水外溢 1．維修工迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行疏通，防止污水外溢造成不良影響。 2．該責(zé)任區(qū)清潔員將垃圾車(chē)、掃把等工具拿到故障點(diǎn)，協(xié)助維修 工處理。 3．將從污雨水井、管、池中撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車(chē)，避免造成二次污染。 4．疏通后，保潔人員迅速打掃地面被污染處，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目視無(wú)污物。 （三）發(fā)生暴風(fēng)雨后 1．暴風(fēng)雨后，保潔人員及時(shí)清掃各責(zé)任區(qū)內(nèi)所有地面上的垃圾袋、紙屑、樹(shù)葉、泥、石子及其他雜物。 2．發(fā)生塌陷或大量泥沙潰至路面、綠地時(shí)，保潔人員應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理人員檢修，及時(shí)清運(yùn)、打掃。 3．保潔人員查看各責(zé)任區(qū)內(nèi)污、雨排水是否暢通。如發(fā)生外溢，及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理部處理。 （四）戶(hù)外施工后 1．在小區(qū)設(shè)施維修以及供水、供 電、煤氣管道、通信設(shè)施等項(xiàng)目施工中，保潔人員要配合做好場(chǎng)地周?chē)那鍧嵐ぷ鳌? 2．及時(shí)清理業(yè)戶(hù)搬家時(shí)遺棄的雜物，并清掃場(chǎng)地。 （五）新入住裝修期 各責(zé)任區(qū)保潔人員要加強(qiáng)保潔，及時(shí)清掃裝修垃圾清運(yùn)后的場(chǎng)地，必要時(shí)協(xié)助業(yè)戶(hù)或物業(yè)管理部將垃圾及時(shí)裝車(chē)清運(yùn)。 四、安全注意事項(xiàng) 1. 清理火災(zāi)場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)經(jīng)消防部門(mén)同意后方可進(jìn)行。 2. 遇臺(tái)風(fēng)時(shí)，清潔員不要冒險(xiǎn)作業(yè)，以防止發(fā)生意外。