【導(dǎo)讀】項(xiàng)目建設(shè)是提升渭源縣城市形象和城市發(fā)展的需要............16. 項(xiàng)目建成后滿足渭源縣人民對商住消費(fèi)的需求................16

　　

【正文】 一方面圍繞房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游 地產(chǎn) 。另一方面，房企積極參股或控股其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型。由于行業(yè)的競爭力度逐漸加大，中小房企的多元化經(jīng)營趨勢將加快。未來，我們預(yù)計(jì)大型房企的轉(zhuǎn)型也將逐步落地。 樓市需求仍未見頂，一線城市具有強(qiáng)支撐 從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定 房地產(chǎn) 市場長周期趨勢的關(guān)鍵因素，歷經(jīng)了 2021 年 樓市 全方位調(diào)整后，人口紅利拐點(diǎn)已然成為一個(gè)老生常談的話題，但根據(jù)我們的分析邏輯框架，盡管住房需求頂點(diǎn)已漸行漸近，但人口結(jié)構(gòu)調(diào)整需歷經(jīng)漫長的過程，短期內(nèi)年齡結(jié)構(gòu)的變化并不足以使得當(dāng)前樓市需求的根本驅(qū)動(dòng)因素發(fā)生反轉(zhuǎn)，而且時(shí)代觀念的轉(zhuǎn)變促使婚房需求延遲釋放，中國第三次嬰兒潮（ 19821990）帶來的結(jié)婚登記頂峰仍將產(chǎn)生足夠的增量，我們?nèi)詧?jiān)信過往十年中推動(dòng)樓市快速發(fā)展的 市場 剛需群體仍處于對于住房需求支撐階段的高點(diǎn)，人口紅利在未來 510 年內(nèi)仍將是市場需求的正向驅(qū)動(dòng)因素。 適齡購房人群處于長周期的高位 30 目前仍處于結(jié)婚登記頂峰階段 城市化是住房市場發(fā)展的核心動(dòng)力之一，近十年來隨著一線城市超前發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ，人口集聚進(jìn)一步推升了?大城市化?的形成，一線城市的人口強(qiáng)吸附能力也構(gòu)成了對于潛在需求的強(qiáng)力支撐。從土地供求方面， 20212021 年北上廣深土地均處于供求相對平衡的狀態(tài)，而隨著當(dāng)前庫存的消耗以及房企回歸一線城市的迫切性增強(qiáng)，其土地資源的稀缺性將進(jìn)一步凸顯。 重點(diǎn)城市近十年人口凈流入量 一線城市 20212021 年土地供求狀況 31 政策羈絆解除，改善型需求盛筵開啟 根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論， 當(dāng)某一層級的需求被滿足后人們便會(huì)去追逐更高一個(gè)層級的需求，而不同時(shí)期受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、 受教育程度等的影響，社會(huì)群體對不同層次需求的迫切程度不盡相同，當(dāng)前我國正處于財(cái)富集聚、需求層次加速分化的階段， 少數(shù)富有群體需要擁有更好的房屋來滿足其對于社交和社會(huì)尊重的需要，同時(shí)我們認(rèn)為當(dāng)前股市迅速升溫產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)將進(jìn)一步激發(fā)財(cái)富人群對于高品質(zhì)住宅的追求。 住房需求層次模型 少數(shù)人群掌握財(cái)富比例迅速增加 32 地區(qū) 最富有的 10%人口占全國財(cái)富 比例（ %） 2021 年至 2021 年間變化幅度（ %） 地區(qū) 最富有的 10%人口占全國財(cái)富比例（ %） 2021 年至 2021 年間變化幅度（ %） 俄羅斯 德國 中國香港 新加坡 美國 加拿大 印度 芬蘭 瑞士 英國 中國大陸 法國 韓國 澳大利亞 中國臺灣 日本 資料來源： 2021 年全球財(cái)富報(bào)告、中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理 增量到存 量的時(shí)代接力 存量房市場規(guī)模擴(kuò)大是房地產(chǎn)市場成熟的一個(gè)重要特征， 在房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的歐美日等發(fā)達(dá)區(qū)域，存量房作為房地產(chǎn)交易的主體，占市場總量 80%以上，而我國目前存量房的交易額規(guī)模僅占總體交易額的 2530%，當(dāng)前大部分地區(qū)仍主要依靠增量帶動(dòng)發(fā)展，同時(shí)也意味著未來存量 市場 發(fā)展具有廣闊的空間。 各國二手房成交占比 隨著一線城市建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量的減少，未來不可能再提供更多的土地資源用于城市建設(shè)，與此同時(shí)，二三線城市庫存高企現(xiàn)狀決定了其中期仍處于庫存消化階 33 段， 地產(chǎn) 白銀時(shí)代由新增開發(fā)主導(dǎo)過渡到存量房主導(dǎo)已成大勢所趨。從市場角度來看，存量時(shí)代是否到來的重要判斷標(biāo)志是房地產(chǎn)市場的一、 二手房成交量比值，當(dāng)前一線城市的二手房交易已然超過一手房交易規(guī)模，可以認(rèn)為一線城市已率先進(jìn)入真正意義的地產(chǎn)存量時(shí)代。 重點(diǎn)城市二手住宅周度成交面積 從政策角度來看，存量房資源流轉(zhuǎn)正逐步成為政策的主要著力點(diǎn)，? 330 地產(chǎn)新政?中二手房營業(yè)稅免征期由 5 改 2，對于盤活存量房源起到積極作用，近期重點(diǎn)城市二手房交易明顯放量 ，已到達(dá)歷史較高水平。綜合以上分析我們判斷，繼一線城市之后，二、三線城市受迫于供需結(jié)構(gòu)的變化，將在 58 年內(nèi)逐步完成增量市場 向存量市場的轉(zhuǎn)移， 房地產(chǎn) 銷售在經(jīng)歷一輪快速增長后，存量時(shí)代正悄然來臨。 二手房交易營業(yè)稅調(diào)整情況 出臺時(shí)間 免征年限 滿免征年限 未滿免征年限 2 免征 差額計(jì)征 5 免征 差額計(jì)征 2 免征 差額計(jì)征 5 免征 差額計(jì)征 5 免征 全額計(jì)征 2 免征 全額計(jì)征 地產(chǎn)量價(jià)齊升，可能重回 13億規(guī)模 由于 房地產(chǎn)行業(yè) 對于宏觀經(jīng)濟(jì)的支 柱作用，未來我們認(rèn)為至少存在一次降息或降準(zhǔn)的政策，信貸寬松對于 地產(chǎn) 行業(yè)供需兩端的將會(huì)產(chǎn)生極大的刺激作用。同時(shí)， 34 在需求端行業(yè)的合理需求仍然存在，開發(fā)商推盤動(dòng)力仍然充足，我們認(rèn)為 2021 年 商品房 完成 13億平米的成交量將是大概率事件。 價(jià)格方面， 2021 年 12 月份百城住宅的均價(jià)為 10542 元 /㎡，同比下降了 %，環(huán)比下降了 %。 2021 年整個(gè)四季度百城均價(jià)的價(jià)格同比呈現(xiàn)下跌的趨勢，我們認(rèn)為這主要是開發(fā)企業(yè)抓住政策的 有力時(shí)機(jī)通過?以價(jià)換量?積極去庫存造成的。 我們對于部分不同城市房價(jià)未來的走勢進(jìn)行了測算，通過該地區(qū)人口流動(dòng)情況以及人均住宅用地供給量兩方面來進(jìn)行衡量，人口流動(dòng)性反應(yīng)了該地區(qū)目前以及未來一段時(shí)間需求量增加值的大小，采用了常住人口的凈增加率指標(biāo)，因?yàn)橹挥谐Ｗ∪丝诓庞匈彿啃枨?，而短期流?dòng)人口不會(huì)增加有效需求；另一方面從供應(yīng)量方面來看，以當(dāng)?shù)啬甓茸≌玫爻山幻娣e /當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谄骄鶖?shù)，得出人均供應(yīng)量。通過結(jié)合該兩組數(shù)據(jù)可以得出未來房價(jià)更有上升潛力的城市，通過數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，烏魯木齊、呼和浩特、銀川、長沙等城市房價(jià)最難 以上漲，而北京、上海、青島、深圳等城市上漲潛力較大。 房價(jià)上漲潛力城市分布圖 我們以新開工面積滯后 12 個(gè)月作為 市場 的供應(yīng)量，減去各期的 商品房 銷量，發(fā)現(xiàn) 2021 年末房企的庫存水平已經(jīng)達(dá)到與 2021 年相同的水平。根據(jù) 2021 年行業(yè)周期的輪動(dòng)，我們認(rèn)為 2021 年 地產(chǎn) 行業(yè)的庫存水平將會(huì)下降，主要?jiǎng)恿碜孕枨蠖说?35 復(fù)蘇。 而在需求端，經(jīng)過 2021 年的相對低迷也會(huì)形成一定的有效需求，加之政策的驅(qū)動(dòng)， 2021 年行業(yè)的需求將會(huì)比較旺盛，因而，房價(jià)將會(huì)繼續(xù)攀升，一二線城市尤其是核心一二線城市上漲幅度可能較高。 近 3 年住宅庫存情況圖 本縣房地產(chǎn)市場分析 一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是 不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著?時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。 房地產(chǎn)市場自 2021 年開始升溫到 2021 年達(dá)到頂峰，進(jìn)入 2021年以后，全國樓市逐漸走向低迷。截至 2021 年上半年，尚未走出低谷。在這樣的大環(huán)境下，作為縣級城市的渭源，其房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀怎樣？短期發(fā)展趨勢如何？目前狀況對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展有何影響？為此，我們將力求多角度全方位來解讀渭源房地產(chǎn)市場，闡述一個(gè)真實(shí)的市場現(xiàn)狀并對短期內(nèi)的發(fā)展趨勢進(jìn)行客觀的預(yù)測。 36 渭源經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 ○ 1 地理位置有所局限，需把握自身的定位和發(fā)展方向 渭源因黃河最大支流 渭河發(fā)源而得名，位于甘肅省中部，定西市中西部，地處西隴海、蘭成渝 兩大鐵路經(jīng)濟(jì)帶和 G30 連云港至霍爾果斯高速、 G75 蘭州至海口高速的交匯處。蘭渝鐵路、蘭海高速、 316 國道、 212 國道穿境而過，交通區(qū)位優(yōu)勢突出。 近年來 ,渭源縣緊緊圍繞構(gòu)建?縣域經(jīng)濟(jì)中心?和打造?甘肅生態(tài)文化旅游名縣?目標(biāo) ,按照生態(tài)旅游城市的定位 ,在道路、橋梁、綠化、亮化、市場、房產(chǎn)、棚戶區(qū)建設(shè)改造等方面堅(jiān)持高品位、高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)縣城建設(shè) ,極大地提升了縣城形象和城市品位。 近年來，渭源縣將縣城的發(fā)展定位為新興的生態(tài)旅游城市，并確立了?道路搭框架、土地?fù)Q資金?的城鎮(zhèn)建設(shè)思路，積極盤活城鎮(zhèn)土地，強(qiáng)力推進(jìn)縣城建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)，進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)的輻射帶動(dòng)作用和承載能力，使農(nóng)村人居環(huán)境得到了顯著改善，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了明顯變化。 ○ 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，但人均地均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較低 2021 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 10%。 全縣人均生產(chǎn)總值 元，比上年凈增 元，同比增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年的 ： ： 調(diào)整為 ::。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)所占比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重分別上升 和 個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為%；第二產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %；第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %。 但由于渭源縣城的特殊地理位置， 兩山夾一溝，限制了縣城的發(fā)展，總體人均用地指標(biāo)較低。 ○ 3 城市化程度相對較低，居民資產(chǎn)積累比較快 37 本世紀(jì)以來，渭源城市化程度提高較快，但相對全國來說，城市化程度仍然偏低。未來幾年，渭源縣將加快城市化進(jìn)程，有助于房地產(chǎn)需求的增加。 到 2021 年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，年均增長 %以上，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 億元，年均增長 5%以上；第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 億元，年均增長 35%以上；第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 億元，年均增長 14%以上。三次產(chǎn)業(yè)比由 2021 年的 43:12:45 調(diào)整到 2021 年的 28:28:44。固定資產(chǎn)投資達(dá)到 ，年均增長 %以上。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，年均增長 17%以上。大口徑財(cái)政收入達(dá)到 億元，年均增長 25%以上。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19361 元，年均增長 %以上；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5572 元，年均增長 %以上。但居民的消費(fèi)能力沒有有效釋放，人均消費(fèi)支出和社會(huì)消費(fèi)品零售額還處于中等偏低水平。從居民收支結(jié)余來看，居民資產(chǎn)積累比較快。對房地產(chǎn)而言，有利于住宅改善需求能力的增加。 ○ 4 城市基礎(chǔ)設(shè)施投資高，市政配套日趨完善 渭源縣城市建設(shè) 日新月異。近年來，該縣堅(jiān)持把城鎮(zhèn)建設(shè)作為拉動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)增長的主要手段，按照打造?山水園林城市?的目標(biāo)定位，加快舊城區(qū)改造和保障性安居工程建設(shè)，改善公共基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市品位，增強(qiáng)城市對縣域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)能力。 渭源縣投資機(jī)遇良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。渭源依托特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和交通區(qū)位優(yōu)勢，按照 立足農(nóng)業(yè)辦工業(yè)、依托資源上項(xiàng)目、盤活存量促增量 的發(fā)展思路，突出中藥材加工及現(xiàn)代制藥、綠色肉食品生產(chǎn)加工、水電開發(fā)及新能源利用三個(gè)重點(diǎn)，大力發(fā)展地方工業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效。按照建設(shè)甘肅中部乃至西北地區(qū)具有輻射帶動(dòng)能力的 生態(tài)工業(yè)集中區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流樞紐的定位，結(jié)合蘭渝鐵路渭源火車站，按照一區(qū)三園的布局（渭源工業(yè)園、渭源物流園、渭源會(huì)川工業(yè)園），規(guī)劃建設(shè)了總占地面積 平方公里的渭源縣循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，為外商來渭投資興業(yè)、推動(dòng)地方工業(yè)發(fā)展搭建了良好的承載平臺。 2021 年，全縣工業(yè)企業(yè)達(dá)到 65 家，完成工業(yè)增加值 8250 萬元，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 3737 萬元。渭源縣招商氛圍濃厚，投資環(huán)境優(yōu)越?？h上先后制定了《渭源縣發(fā)展工業(yè)和非公有制經(jīng) 38 濟(jì)優(yōu)惠政策》、《渭源縣工業(yè)集中區(qū)企業(yè)入園優(yōu)惠政策》、《渭源縣會(huì)川中藥材飲片加工園區(qū) 招商引資優(yōu)惠政策》。按照 無縫隙對接，零距離服務(wù) 的要求，開通了招商引資 綠色通道 ，對招商引資項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、環(huán)評、工商注冊、稅務(wù)登記以及各種證照等報(bào)批手續(xù)建立 代辦制 ，全部實(shí)行 一條龍 服務(wù)、 一站式 辦理，全面營造了 重商、親商、安商、扶商、富商 的濃厚社會(huì)氛圍。 近幾年來，渭源縣堅(jiān)持以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、建設(shè)生態(tài)渭源為主線，按照 項(xiàng)目統(tǒng)領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)支撐、城鎮(zhèn)帶動(dòng)、民生為本、教育優(yōu)先、黨建保證 的發(fā)展思路，全力打造中國馬鈴薯良種第一縣和甘肅生態(tài)文化旅游名縣，建設(shè)全國知名的中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地和綠色肉食品生產(chǎn) 基地，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)呈現(xiàn)出基礎(chǔ)不斷夯實(shí)、經(jīng)濟(jì)不斷加速、民生不斷改善的良好局面。 2021 年，全縣完成生產(chǎn)總值 億元，增長 %，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2億元，同比增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 4億