【正文】 市性質(zhì)、市場需求、產(chǎn)業(yè)政策、交通區(qū)位、企業(yè)戰(zhàn)略、借鑒模式等六個要素進行定位。 項目定位： 根據(jù)以上分析，項目需要這樣一個具備城市運營概念的定位： 依托玉港高速公路、洛湛鐵路、玉林二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達?！苯煌ňW(wǎng)絡(luò)，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場為核心，集專業(yè)市場 、倉儲物流、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)為一體的 玉林大型交通商貿(mào)物流綜合地產(chǎn)項目 特別建議： 玉林市政府 2021年重點推出的項目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實的問題，項目暫時被擱置。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將為“玉林義烏小商品城”項目理想的進駐地。 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 項目開發(fā)模式 在玉林成熟的商貿(mào)物流環(huán)境下，借助交通區(qū)位優(yōu)勢，以專業(yè)市場建設(shè)為龍頭，共享周邊專業(yè)市場商貿(mào)客源，通過專業(yè)市場商流、物流、人 流、資金流的集散作用，盤活整個地塊住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的商貿(mào)物流集散地。 項目地塊分期進行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場，建設(shè)專業(yè)性小商品批發(fā)市場，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場館等配套設(shè)施，占地面積 300— 500 畝之間。項目一期以后，依托專業(yè)市場，帶動地塊的商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，地塊分割打包分期進行開發(fā)。 項目功能規(guī)劃 1．專業(yè)市場主體功能 專業(yè)市場設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、 信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計中心、物流中心等一系列的功能配套。 2．項目功能布局 在空間形態(tài)上分為：主體市場交易區(qū)、倉儲 物流 區(qū)、 商務(wù) 公共 配套 設(shè)施區(qū)、生活 配套 區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。 交易區(qū)： 商鋪 分別 設(shè)置 紡織服裝交易 區(qū) 、皮革皮具交易 區(qū) 、電子工業(yè)產(chǎn)品 交易 區(qū) 、五金化工交易 區(qū) 、紙品包裝印刷交易 區(qū)等 ，每套商鋪都配有倉庫。 倉儲 物流 區(qū) ： 為小商品市場提供 運輸 (配送 )、倉儲、裝卸搬運、包裝加工、物流信息處理 服務(wù)。 商務(wù)公共配套區(qū) ：該區(qū)是 為小商品專業(yè)市場 提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng) 、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險、電信、貨代公司、運輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。 生活配套區(qū)： 專業(yè)市場的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、 超市 、娛樂、電信、郵政 等各種生活配套設(shè)施。 生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要功能區(qū)域。 中心道路、廣場、停車 場 、綠化區(qū)。 3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目概念性規(guī)劃效果圖 圖 7— 1 主體建筑規(guī)劃效果 圖 7— 2 專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖 圖 7— 3 專業(yè)市場規(guī)劃立面圖 第八部分 項目投資預(yù)算分析 評估方 法說明 本項目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等土地評估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況，對項目地塊進行價值評估，并用價值評估結(jié)果為參考對土地出讓價格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進行價值分析，具體步驟如下： 1．項目地塊評分：將影響地塊價格的各項因素進行兩次權(quán)重計算，權(quán)重評分中，單項因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計算得出各項目最終項目權(quán)重分。接著，將對項目現(xiàn)有情況進行評分，并結(jié)合最終項目權(quán)重分與投資者對地塊的實際評分進行綜合計算，得出本地塊的綜合評分 ，綜合評 分滿分為 1 分。 2．結(jié)合本地塊的綜合評分與玉林市地塊的土地出讓均價，結(jié)過計算，得出項目地塊目前的價值。 3．結(jié)合玉林市土地價格增長率，計算出 5 年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價值。 項目地塊評分 權(quán)重分計算方法 ? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分 ? 一次權(quán)重 =項目得分 /∑每項項目得分 ? 最終權(quán)重分 =二次權(quán)重 一次權(quán)重 表 8— 1 地塊評分權(quán)重表 地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重 40%） 項目 評述 得分 一次權(quán)重 最終項目權(quán) 重分 地塊大小 地塊大小直接影 響到資本總投入，以及最終的規(guī)劃設(shè)計及項目定位。 8 30% 12% 容積率 容積率越高項目的收益越高，但過高的容積率將影響項目品質(zhì)。 7 26% 10% 工整程度 項目工整度對規(guī)劃設(shè)計有一定影響。 4 15% 6% 商業(yè)面積比例 商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當市場商業(yè)達到飽和時，商業(yè)部分的量應(yīng)該做適當調(diào)整。 5 19% 8% 公共設(shè)施配建 公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對于項目品質(zhì)的提升有較大幫助。 3 11% 4% 地段環(huán)境要素（二次權(quán)重 40%） 項目 評述 得分 一次權(quán)重 最終項目權(quán) 重分 所處地段價值 地塊所處地段對于入市價格起決定性作用。 8 17% 7% 居住氛圍 居住氛圍影響項目品質(zhì) 6 13% 5% 交通便利程度 主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務(wù)中心的時間距離等。 7 15% 6% 生活配套 學校、市場、醫(yī)院、娛樂運動等生活配套。 5 10% 4% 景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4% 購房人群需求 周邊居民的購房能力及對購房環(huán)境造成的影響。 4 8% 3% 地塊商業(yè)價值 周邊居民的消費水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等 5 10% 4% 城市規(guī)劃地段升值潛力 影響升值潛力。 8 17% 7% 時間修正（ 二次權(quán)重 20%） 項目 評述 得分 一次權(quán)重 最終項目權(quán) 重分 時間因素 時間因素對土地價格有重要影響 10 100% 20% 地塊評分 ? 總分值為 10 分 ? 假設(shè)標準分值為 5 分，項目優(yōu)勢與周邊項目相當 ? 分值＞ 5 分，項目優(yōu)勢大于周邊其它項目 ? 分值＜ 5 分，項目優(yōu)勢小于周邊其它項目 ? 本項目為未開發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項目為相鄰的 江南 板塊中各項目。 表 8— 2 項目地塊評分表 地塊自身規(guī)劃 項目 評價 本項目得 分 項目權(quán)重 分 地塊大小 玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場或房地產(chǎn)項目 8 12% 容積率 容積率一般， ，收益適中 5 10% 工整程度 土地未經(jīng)過平整，界限也還未劃定 2 6% 商業(yè)面積比例 商貿(mào)物流為主，配合房地產(chǎn)項目建設(shè)，房地產(chǎn)物業(yè)占比例較大 5 8% 公共設(shè)施配建 有公共設(shè)施配建要求，且周邊有相關(guān)生活配套正在建設(shè) 3 4% 地段環(huán)境要素 項目 評述 本項目得 分 項目權(quán)重 分 地段價值 地塊位于玉林市江南區(qū)，價值未體現(xiàn)，但隨著外環(huán) 道路通車，將有一定的價值體現(xiàn) 3 7% 居住氛圍 周邊地塊未開發(fā) 3 5% 交通便利程度 交通便利，有外環(huán)路、高速路，臨近洛湛鐵路 3 6% 生活配套 生活配套正日益完善 3 4% 景觀資源 周邊為水田，景觀一般 2 4% 購房人群需求 有較大的市場需求 4 3% 地塊商業(yè)價值 周邊配套有待建成，商業(yè)價值尚未體現(xiàn) 3 4% 城市規(guī)劃地段升值潛力 城市未來規(guī)劃較好，有一定的升值潛力 3 7% 時間修正 項目 評述 本項目得 分 項目權(quán)重 分 時間因素 本項目入市尚有一段時間，且建設(shè)時間長，預(yù)計 項目入市時周邊環(huán)境已經(jīng)有所改善。 6 20% 項目地塊得分計算 項目得分 =∑（目前得分值 項目對應(yīng)權(quán)重得分值） = 項目標準分 =項目得分 /標準分值 = 247。5= 目前地塊的價格預(yù)測 根據(jù)相關(guān)調(diào)查及有關(guān)渠道得出，玉林市近四年住宅類房地產(chǎn)項目的土地價格如下表所示， 2021 年土地均價 萬元 /畝，較 07 年 萬元 /畝有所回落，隨著 2021 年經(jīng)濟形式的好轉(zhuǎn)， 16 月份土地出讓價格有所回升，已超過 2021 年平均價格，回升趨勢平穩(wěn)，因此，結(jié)合 2021 年的玉林市土地出讓價格 對項目地塊進行價格測算。 年份 出讓量（宗） 出讓面積（畝） 出讓金額（萬元） 平均出讓單價（萬元 /畝） 2021 8 2021 25 2021 25 106770 2021 5 目前地塊所 地區(qū) 均價 項目標準分 =目前可售價格 項目目前地價預(yù)測： =60（萬元 /畝） 項目地塊指標 建議 根據(jù)對玉林市場的了解， 地理位置分析，地塊對于城市來說是功能強的地塊，專業(yè)市場為主，居住為輔的， 主 要指標如下： 土地 位置 土地面積 土地 用途 出讓 年限 規(guī)劃指標要求 各用途建筑面積占總建筑面積的比例 容積率 建筑密度 綠地率 限高 玉林市江南區(qū) 石子嶺與楊子嶺組團附近 2021 畝 城鎮(zhèn)住宅及 批發(fā)零售 城鎮(zhèn)住宅：70 年 批發(fā)零售：40 年 ＞ 且≤ ＞ 28%且≤35% ＞ 30%且≤32% 40 米 住宅 ≥70%，商業(yè) 20%30% 相關(guān)指標說明： 的容積率，考慮本項目地塊 面積及項目定位，出于謹慎考慮，容積率預(yù)測為 ； ，限高為 40 米； ，商業(yè)部分占項目建筑面積的 20%30%； 項目地塊價值預(yù)測 經(jīng)過調(diào)查，得出 2021 年至 2021 年玉林市土地出讓單價及土地出讓價格增長率，具體如下表所示： 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 平均出讓單價（萬元 /畝） 增長率 % % % % 結(jié)合近兩年的經(jīng)濟發(fā)展 情況及房地產(chǎn)市場的波動情況，將 2021 年上半年的土地 出讓單 價與 2021 年的土地 出讓單 價進行對比，得出年增長率為 %，并將此增長率做為未來幾年內(nèi)玉林市的土地增長率。 結(jié)合土地價格預(yù)測結(jié)果， 5 年后本項目地塊價格為： 60(1+%)^5≈ 93 萬元 小結(jié)： 通過 對以上玉林土地市場以及對項目地塊周邊的土地價格的分析，認為目前地塊如果以掛牌形式進行出讓，價格會在約 60 萬 /畝，如果以玉林土地市場每年 %的價格增長率計算，五年后地塊的價格將會上升到約 93 萬 /畝，可見地塊的升值潛力非常巨大，如果 集團 公司 與 玉林市政府的 合作，以較低的價格獲得該地塊，則單是計算土地價值的收益， 5年后的收益將會成倍增長，土地收益率較高。因此，建議盡快與玉林市政府達成合作協(xié)議，取得土地的所有權(quán)。 第九部分 項目 地塊運作方案 經(jīng)過與玉林市政府溝通后，項目通過運作，以低于市場的價格拿到本地塊，之后進入到地塊運作階段，對運作方式，有如下三種建議： 方案一：自行投資開發(fā)運作 （ 1）運作方式。 由集體公司出資，購買土地所有權(quán)，并由集團下屬地產(chǎn)開發(fā)公司進行建設(shè)開發(fā)。 （ 2）優(yōu)勢。 項目的所有收益 歸集團所有，并且能讓集團下屬地產(chǎn)公司積累豐富的開發(fā)經(jīng)驗，為集團未來更好的介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域打下堅實基礎(chǔ)。 （ 3）劣勢。 集團下屬開發(fā)公司缺乏大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)驗，并且集團需要投入大量的資金進行開發(fā)建設(shè)，項目周期長，不可預(yù)見因素復(fù)雜，風險大。 方案二：獨立進行土地運作 （ 1）運作方式。 由集體公司出資，在完全獲得土地所有權(quán)后，將土地進行打包分割出讓，讓不同的開發(fā)企業(yè)對地塊進行開發(fā)建設(shè)，獲取土地項目出讓收益。 （ 2）優(yōu)勢。 項目運作期短，運作方式簡單，能在短期內(nèi)獲得較高投資回報。 （ 3）劣勢。 地塊不 再是集團下屬的產(chǎn)業(yè)，地塊的項目戰(zhàn)略定位及開發(fā)節(jié)奏將不再由集團掌控。該地塊具有很好的開發(fā)潛力，僅僅土地運作，無法享受物業(yè)開發(fā)帶來的價值，且與集團戰(zhàn)略不符。 方案三：合作開發(fā) （ 1）運作方式。 通過與玉林市政府協(xié)商，把項目地塊分割為若干份，分期進行購買。獲得第一塊土地后，通過對地塊進行評估，以地塊價值評估獲得的溢價與第三方企業(yè)合作開發(fā)，由第三方合作企業(yè)承擔溢價成本，共同開發(fā)該地塊。集團公司獲得土地溢價資金后，繼續(xù)投入下一地塊的開發(fā)，按以上模式開發(fā)剩余全部地塊。項目建設(shè)以集團公司為龍頭，多個有實力的合作企業(yè) 共同建設(shè)。合作企業(yè)負責項目的投入與運營，公司以土地投入獲取項目合作分成收益。 （ 2）優(yōu)勢。 開發(fā)企業(yè)擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，可有效的協(xié)助集團成功開發(fā)本項目，以較少的資金投入撬動項目的整體開發(fā)，實現(xiàn)投資效益最大化，且可以自行掌控項目定位與開發(fā)節(jié)奏。 （ 3）劣勢。 集團公司對于整體項目的把控受到開發(fā)企業(yè)的制約，運作收益與開發(fā)企業(yè)的運作方式直接掛鉤，且前期收益與上兩種運作方案相對較低。 第十部分 項目 地塊項目投資測算 及資金籌措 方案一投資成本測算 根據(jù)與玉林市政府的初步溝通，土地購買費 用暫定為 18 萬元 /畝，該土地購買費用包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費及土地開發(fā)成