【正文】 業(yè)承擔(dān)溢價(jià)成本，共同開(kāi)發(fā)該地塊。 （ 2）優(yōu)勢(shì)。 第十部分 項(xiàng)目 地塊項(xiàng)目投資測(cè)算 及資金籌措 方案一投資成本測(cè)算 根據(jù)與玉林市政府的初步溝通，土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi) 用暫定為 18 萬(wàn)元 /畝，該土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)成本。 （ 3）劣勢(shì)。項(xiàng)目建設(shè)以集團(tuán)公司為龍頭，多個(gè)有實(shí)力的合作企業(yè) 共同建設(shè)。 方案三：合作開(kāi)發(fā) （ 1）運(yùn)作方式。 項(xiàng)目運(yùn)作期短，運(yùn)作方式簡(jiǎn)單，能在短期內(nèi)獲得較高投資回報(bào)。 集團(tuán)下屬開(kāi)發(fā)公司缺乏大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且集團(tuán)需要投入大量的資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)因素復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)大。 由集體公司出資，購(gòu)買(mǎi)土地所有權(quán)，并由集團(tuán)下屬地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。 年份 出讓量（宗） 出讓面積（畝） 出讓金額（萬(wàn)元） 平均出讓單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 2021 8 2021 25 2021 25 106770 2021 5 目前地塊所 地區(qū) 均價(jià) 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分 =目前可售價(jià)格 項(xiàng)目目前地價(jià)預(yù)測(cè)： =60（萬(wàn)元 /畝） 項(xiàng)目地塊指標(biāo) 建議 根據(jù)對(duì)玉林市場(chǎng)的了解， 地理位置分析，地塊對(duì)于城市來(lái)說(shuō)是功能強(qiáng)的地塊，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，居住為輔的， 主 要指標(biāo)如下： 土地 位置 土地面積 土地 用途 出讓 年限 規(guī)劃指標(biāo)要求 各用途建筑面積占總建筑面積的比例 容積率 建筑密度 綠地率 限高 玉林市江南區(qū) 石子嶺與楊子嶺組團(tuán)附近 2021 畝 城鎮(zhèn)住宅及 批發(fā)零售 城鎮(zhèn)住宅：70 年 批發(fā)零售：40 年 ＞ 且≤ ＞ 28%且≤35% ＞ 30%且≤32% 40 米 住宅 ≥70%，商業(yè) 20%30% 相關(guān)指標(biāo)說(shuō)明： 的容積率，考慮本項(xiàng)目地塊 面積及項(xiàng)目定位，出于謹(jǐn)慎考慮，容積率預(yù)測(cè)為 ； ，限高為 40 米； ，商業(yè)部分占項(xiàng)目建筑面積的 20%30%； 項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè) 經(jīng)過(guò)調(diào)查，得出 2021 年至 2021 年玉林市土地出讓單價(jià)及土地出讓價(jià)格增長(zhǎng)率，具體如下表所示： 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 平均出讓單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 增長(zhǎng)率 % % % % 結(jié)合近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 情況及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，將 2021 年上半年的土地 出讓單 價(jià)與 2021 年的土地 出讓單 價(jià)進(jìn)行對(duì)比，得出年增長(zhǎng)率為 %，并將此增長(zhǎng)率做為未來(lái)幾年內(nèi)玉林市的土地增長(zhǎng)率。 8 17% 7% 時(shí)間修正（ 二次權(quán)重 20%） 項(xiàng)目 評(píng)述 得分 一次權(quán)重 最終項(xiàng)目權(quán) 重分 時(shí)間因素 時(shí)間因素對(duì)土地價(jià)格有重要影響 10 100% 20% 地塊評(píng)分 ? 總分值為 10 分 ? 假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分值為 5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與周邊項(xiàng)目相當(dāng) ? 分值＞ 5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大于周邊其它項(xiàng)目 ? 分值＜ 5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)小于周邊其它項(xiàng)目 ? 本項(xiàng)目為未開(kāi)發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項(xiàng)目為相鄰的 江南 板塊中各項(xiàng)目。 8 17% 7% 居住氛圍 居住氛圍影響項(xiàng)目品質(zhì) 6 13% 5% 交通便利程度 主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務(wù)中心的時(shí)間距離等。 7 26% 10% 工整程度 項(xiàng)目工整度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響。 2．結(jié)合本地塊的綜合評(píng)分與玉林市地塊的土地出讓均價(jià)，結(jié)過(guò)計(jì)算，得出項(xiàng)目地塊目前的價(jià)值。 生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主要功能區(qū)域。 交易區(qū)： 商鋪 分別 設(shè)置 紡織服裝交易 區(qū) 、皮革皮具交易 區(qū) 、電子工業(yè)產(chǎn)品 交易 區(qū) 、五金化工交易 區(qū) 、紙品包裝印刷交易 區(qū)等 ，每套商鋪都配有倉(cāng)庫(kù)。 項(xiàng)目地塊分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)小商品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，建設(shè)專(zhuān)業(yè)性小商品批發(fā)市場(chǎng)，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂(lè)場(chǎng)館等配套設(shè)施，占地面積 300— 500 畝之間。 項(xiàng)目定位建議 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可從城市性質(zhì)、市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)政策、交通區(qū)位、企業(yè)戰(zhàn)略、借鑒模式等六個(gè)要素進(jìn)行定位。集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 依托集團(tuán) 自身 優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)業(yè)聯(lián)系為基礎(chǔ)，形成以 交通物流 為核心 的 現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、交通類(lèi)科技開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資源開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)等相互促進(jìn)、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，推動(dòng)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展。玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目所在的江南區(qū)， 主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、 倉(cāng)儲(chǔ)物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。使得這些項(xiàng)目在周邊資源競(jìng)爭(zhēng)較弱的環(huán)境下，通過(guò)與項(xiàng)目周邊資源環(huán)境結(jié) 合，尋找差異化市場(chǎng)策略，打造出獨(dú)特的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)而獲得成功。項(xiàng)目還獨(dú)享占地 20 萬(wàn)平方米的體育中心全面設(shè)施、占地 27000 平方米的體 育公園秀美景色，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部完善的泛體育設(shè)施，將把運(yùn)動(dòng)、健康、教育、休閑等產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，締造玉林新城中心樓盤(pán)的豪宅領(lǐng)袖。項(xiàng)目目前已有已售出 1000 多家商鋪，商鋪均價(jià)在 16000 元 /㎡ — 18000 元 /㎡， 2021 年 8 月份開(kāi)盤(pán)的二期住宅均價(jià)在 2800 元 /㎡。項(xiàng)目輻射范圍涵蓋華南、西南、華中，也將成為中國(guó)最具影響力的、對(duì)接?xùn)|盟的南藥出口大本營(yíng)，是廣西唯一一家中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、全國(guó)十七大中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一，位居前三甲。項(xiàng)目總投資約 5 億元人民幣，分三期建設(shè)。 2．玉林房地產(chǎn)發(fā)展較快，城東、江南兩大片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 2．玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，土地價(jià)格相對(duì)合理，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)良好。 4．玉林市城市規(guī)劃商貿(mào)物流發(fā)展用地，項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃。 第七部分 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析 S優(yōu)勢(shì) 1 實(shí)力（開(kāi)放商） 2 地塊規(guī)模 3 輻射范圍 4 生態(tài)環(huán)境 5 玉林城市發(fā)展 6 玉林專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)氛圍 W劣勢(shì) 1 無(wú)生活配 套 2 價(jià)格定位 3 離市中心遠(yuǎn) 4 項(xiàng)目交通不便 5 低容積率 6 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) O機(jī)會(huì) 1 玉林城市發(fā)展迅速 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟 3 現(xiàn)階段一定范圍內(nèi)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少 4 玉林專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展旺盛 5 政府規(guī)劃 —— 江南為房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn) 6 人們追求綠色、健康的居住理念 SO 戰(zhàn)略 （ S S O O3）健康、綠色策略（ S S SO O8） WO 戰(zhàn)略 增值空間策略（ W WO O7） 配套先行策略（ W W W O3） T威脅 1 玉林專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈 2 房地產(chǎn)相關(guān)政策影響 3 中心 、城東板塊強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng) 4 消費(fèi)者居住理念 —— 物業(yè)類(lèi)型、地段 5 玉林人口自然增長(zhǎng)率低 ST 戰(zhàn)略 （ S S T T3）藍(lán)海策略（ S S S TT T4） WT 戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體運(yùn)作策略（ WW W W T T TT4） 全方位營(yíng)銷(xiāo)策略 從以上的 SWOT 分析矩形圖可以看出，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)運(yùn)作中，可以運(yùn)用多種營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方式，以讓項(xiàng)目的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，讓項(xiàng)目在城市發(fā)展中可以占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。 隨著江南片區(qū)的不斷發(fā)展，在廣大市民心中豎立了較好口碑，是公認(rèn)居住生活的典范片區(qū)，隨著片區(qū)環(huán)境及居住氛圍日漸成熟，該片區(qū)將會(huì)成為玉林市新的居住區(qū)。 圖 6— 2 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展概況 項(xiàng)目所在片區(qū)為玉林市江南區(qū)，根據(jù) 2021 年 1 月 9 日公布的《玉林市江南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江南區(qū)為未來(lái)幾年玉林市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城區(qū)的主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目意向地塊 洛湛鐵路 會(huì)展中心 云天宮 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 玉林中心城區(qū) 江南區(qū) 城東區(qū) 城南區(qū) 玉柴工業(yè)園 功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。同時(shí)，玉林政府著力構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，不斷吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，努力融入泛珠三角區(qū)域和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，擴(kuò)大了玉林商貿(mào)物流業(yè)市場(chǎng)的輻射面，使之成為桂東、粵西南和海南、西南乃至東盟 的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心。首先，市場(chǎng)基礎(chǔ)牢固，玉林商貿(mào)物流市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和政府的著力培養(yǎng)，形成了產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展成為了桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) 20%。 堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 玉林市抓住廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)機(jī)遇，全力打造工業(yè)集聚載體，推動(dòng)機(jī)械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn) 業(yè)”，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不斷增強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)提速增效注入強(qiáng)勁動(dòng)力： 今年上半年玉林市積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，打造產(chǎn)業(yè)集群，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭。玉林發(fā)揮作為廣西和大西南通粵港澳橋頭堡的優(yōu)勢(shì)和作用，率先融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，有選擇地承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主動(dòng)接納泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)特別是粵港澳臺(tái)資金、技術(shù)、人才、信息和產(chǎn)業(yè)的輻射，加強(qiáng)與廣東等區(qū)域內(nèi)省市的經(jīng)貿(mào)合作和資源開(kāi)發(fā)，同時(shí)加強(qiáng)與江、浙、滬長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來(lái)和合作，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)資源有效利用和合理共享。 2021 年玉林市政府工作報(bào)告指出， 逐步形成以玉林城區(qū)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為龍頭，各縣（市、區(qū)）專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為骨干，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為補(bǔ)充的市場(chǎng)體系。改革開(kāi)放以來(lái)，玉林市逐步形成了以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜 合市場(chǎng)、生活消費(fèi)市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)并重發(fā)展的商品交易市場(chǎng)體系。 （五） 玉林市新城副食品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)介 玉林市新城副食品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)于 1991 年 5 月建成開(kāi)業(yè)，位于玉林市外環(huán)西路，東面緊靠通往廣東、梧州等地的必經(jīng)路，西鄰出入北海、南寧等地的主通道，交通十分便利。有市場(chǎng)固定門(mén)店場(chǎng) 500 多間，倉(cāng)儲(chǔ) 3500 平方米，外省及區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù) 1000 多戶(hù)。日客流量 2021 多人，市場(chǎng)月成交額達(dá) 33000 多萬(wàn)元，每年向國(guó)家上繳 380萬(wàn)多的稅款，市場(chǎng)還設(shè)有治安保衛(wèi)、倉(cāng)儲(chǔ)保管、金融、通訊、運(yùn)輸、裝卸等的配套服務(wù)設(shè)施。 市場(chǎng)占地 146 畝，建筑面積 18668 平方米，共有鋪面 520 多間。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有：銀行、車(chē)隊(duì)、郵電、停車(chē)場(chǎng)、曬藥場(chǎng)、裝卸隊(duì)、倉(cāng)庫(kù)保管、信息中心、藥材培訓(xùn)中心、藥材監(jiān)督檢驗(yàn)所、飲食、住宿。 在工業(yè)品市場(chǎng)的輻謝、帶動(dòng)下，工業(yè)品市場(chǎng)的概念得到延伸，周邊相繼建成了機(jī)電五金市場(chǎng)、電腦城、新民商行、太陽(yáng)商城、陶瓷商行、運(yùn)美貨運(yùn)市場(chǎng)、新民菜市場(chǎng)和田豐菜市場(chǎng)等，形成了玉林市大市場(chǎng)群。該市場(chǎng)由港 商 投資建設(shè)，第一期工程占地 160 畝，其中主體市場(chǎng) 60 畝，鋪面式市場(chǎng) 100 畝，總投資 億元，建筑面積約20 萬(wàn)平方米，主體市場(chǎng)攤位近 7000 個(gè)，外圍鋪面門(mén)店 800 多間。 目前，玉林已成為全國(guó)最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)基地、全國(guó)最大的日用陶瓷生產(chǎn)出口基地之一、國(guó)家級(jí)的建材生產(chǎn)出口基地、陶瓷工業(yè)基地、皮革服裝基地和食品加工基地。 電子信息產(chǎn)業(yè)集群。 水泥陶瓷產(chǎn)業(yè)集群。 機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群。憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，玉林市提出傾力打造全國(guó)中小企業(yè)名城的目標(biāo)，以中小企業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、水泥陶瓷、健康、服裝皮革等四大特色產(chǎn)業(yè)集群，從而走出一條獨(dú)具玉林特色的發(fā)展道路。 表 42 玉林 市物業(yè)銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 49130 % 27000 % 32320 % 55550 100% 小高層 35150 % 33000 % 25650 % 高層 19250 % 31300 % 總計(jì) 84280 % 81250 % 89270 % 55550 % 2．商業(yè)部分銷(xiāo)售量分析 08 年玉林城區(qū) 3 個(gè)項(xiàng)目有新的商務(wù)物業(yè)推出，其它項(xiàng)目基本為消化07 年的剩余量。玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還是商品住宅 和商業(yè)地產(chǎn)為主，天地樓和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較低。 2021 年全年商業(yè)市場(chǎng)受市場(chǎng)的規(guī)范以及相關(guān)政策影響，全年供求都較為冷淡，全年供應(yīng)量約為 5 萬(wàn)平米，去化量約為 萬(wàn)平米，后期存量約為 萬(wàn)平米 ,銷(xiāo)售率約為 54%,銷(xiāo)售價(jià)格約為 萬(wàn)元 /平米。所推售的物業(yè)中，多層最多，占所有物業(yè)量的 %；小高層、高層兩種物業(yè)量基本持平。 根據(jù)房地產(chǎn) 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在二級(jí)市場(chǎng)，土地競(jìng)拍最終價(jià)格一般是掛牌價(jià)的 100 萬(wàn)元左右。 玉林市 2021 年上半年土地市場(chǎng)交易情況 2021 年上半年，玉林市總共掛牌 11 宗土地，其中 4 宗是工業(yè)用地，土 地均價(jià)較低，范圍從 萬(wàn)至 萬(wàn)； 5 宗可用做城鎮(zhèn)住宅用地，土地均價(jià)范圍為 萬(wàn)元至 80 萬(wàn)元，其中 江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè)的一塊土地可用做商服用地，即可做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之用，其余兩塊用地為教育用地和加油站用地。 玉林市 2021 年土地市場(chǎng)成交情況 2021 年 111 月份玉林土地出讓 /掛牌宗數(shù)以城東區(qū)居多有 11 宗，其次為江南 9 宗；城西與城北區(qū)共有 5 宗，在土地出讓面積方面，由于城東區(qū)所 出讓的土地面積多數(shù)為超過(guò) 50 畝，該區(qū)域出讓的土地面積占總量