【導(dǎo)讀】《2021年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！

　　

【正文】 濱江月明路可研報告 17 06 年以來政府強力推行的 90/70 政策自 08 年開始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而 07 年底以來的市場調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效 應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為 90 方以下小戶型房源占據(jù)了絕對的比例（雖有部分開發(fā)商做拼戶設(shè)計，但市場主流仍是不拼戶的 90 方）。一季度的成交房源戶型分布依然延續(xù)了這樣的特點，即 90 方以下戶型依然最為活躍，其比例占總成交房源的 51%。 但與此同時， 120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合計比例已達到 37%。由此可見，隨著杭州樓盤價格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。 一季度住宅類物業(yè)成交單價分布 09 年一季度成交房源單價分布 —— 僅住宅 就杭州主城目前的價格 體系而言，地段略有優(yōu)勢（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價至少在 12021 元 /㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗判定， 12021 元 /㎡以上單價段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。按此經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價格段的成交房源比例較為有限，只有 33%。而 12021 元 /㎡以下的中低價房源則占據(jù)了絕對主力（尤其是 10000 元 /㎡以下的低價房源）。此點特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求 濱江月明路可研報告 18 是當(dāng)仁不讓的主力軍。改善性需求因為具備更充足的觀望條件，其釋放程度仍然有限。 一季度住宅類物業(yè)成交總價分布 09 年一季度成交房源總價分布 — 僅住宅 在杭州當(dāng)前的價格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為 120 方，單價為 12021 元 /平米，那么其總價為 140 多萬。據(jù)此經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，改善性需求的總價承受力基本都在 140 萬以上。而按此標(biāo)準(zhǔn)我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交房源中， 140 萬以下的中低總價房源占據(jù)了絕對的優(yōu)勢地位，其比例高達 74%（尤其是 100 萬以下的低總價房源占據(jù)了 50%），而 140 萬以上的改善性總價段房源比例成交則極為有限，僅為 26%。成交面積分布、成 交單、總價分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個事實：一季度成交的回暖，是由于價格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。改善性需求盡管也正聞風(fēng)而動，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個健康而穩(wěn)定的市場理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點開花的均衡局面。 09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布 — 僅住宅 濱江月明路可研報告 19 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了 最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論述的需求結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應(yīng)，因為市場經(jīng)驗表明，首置型剛需因為購買力相對有限，在市區(qū)高房價的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓 盤金色藍庭和促銷樓盤楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭相釋放。 （二）土地市場概況 近 幾年 土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬方） 2021年 3307 501 2021年 1601 253 2021年 1569 245 2021年 1768 280 2021年 4408 626 2021年 2411 410 土地供應(yīng)在 07 年達到頂峰， 當(dāng)年 總出讓住宅用地 4408 畝，可建建筑面積約626 萬平方米。雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟影響較大，但是仍然高出 07 年之前的平均水平。 濱江月明路可研報告 20 09 年 13月 宅地 成交情況 出讓地塊名稱 地塊位置 用地性質(zhì) 樓面地價 競得人 成交時間 杭政儲出 [2021]38號 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地塊 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資有 限公司 20210113 杭政儲出 [2021]43號 江干區(qū) (水湘 R2112地塊 ) 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州潤楓置業(yè)有限公 司 20210122 杭政儲出 [2021]44號 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地塊 ) 居住配套公建 用地 3582 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資服 務(wù)有限公司 20210122 項目周邊 已出讓土地開發(fā)情況 從上圖可以看出，項目周邊的樓面價格逐步提高，特別是近兩年。 （三）二手房市場概況 2021 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2021 年減少 9845 套，下降 %。成交價格上 ， 2021 年杭州市主城區(qū)二手房成交均價為每平方米 元，比 2021 年每平方米上漲 元，上浮 %。從成交價格上看，目前杭州市二手房成交價格仍處在高位運行。 2021 年，建筑面積在 90 平方米以下的中小戶型二手房，成交均 價在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米 1000 元。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價為每平方米 元。