【導讀】濟南××項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

　　

【正文】 建設，還是市民的心理定位。 （四）北部區(qū)域 ： 東起二環(huán)東路，西至濟微路一線；南起北園大街，北至繞城高速。 由于濟南的自然條件和城市規(guī)劃原因，北部的城市發(fā)展和基礎設施建設相對緩慢，再加上文教等配套設施的缺乏，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項目基本為類經(jīng)濟適用房或舊村改造項目。近年出現(xiàn)幾個中檔項目如天建 .天和園、時代新城等都超過20萬平米，價格也超過 3500元 /平米。今年市政府規(guī)劃拓寬改造北園大街，隨著道路的改善將會給該區(qū)域帶來生機。 環(huán)境情況 2% 規(guī)模狀況 +5% 城市規(guī)劃狀況 +15% 市民心理偏好 +5% 合計 +55% （五）中部區(qū)域 ： 東西南北區(qū)域圍合部分為中部區(qū)域。 中部現(xiàn)在最突出的特點 就是土地資源的稀缺。除去經(jīng)緯片和屈指可數(shù)的棚戶區(qū)外，中部已無大片再建設土地。而由于經(jīng)緯片和棚戶區(qū)的拆遷改造工作復雜、預算難以控制，因此常年無人問津。因此，近年中部出現(xiàn)的新項目較少：魯信 .文匯花園、新世界陽光花園等。 （六）綜述： 今后幾年濟南市的開發(fā)熱點將圍繞東部和南部區(qū)域展開，而考慮到可持續(xù)性發(fā)展，東部無疑具有更加突出的優(yōu)勢。 五 、 2021－ 2021 年 濟南 房地產(chǎn)市場發(fā)展 預測 （一）總體趨勢預測 房地產(chǎn)投資 從近年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看：濟南的房地產(chǎn)投資額快速增長，占固定資產(chǎn)投資額比例逐年上升。 盡管濟南的房 地產(chǎn)市場不可避免的受全國大環(huán)境的影響，但行業(yè)外資金受利益驅(qū)使涌入還是較為活躍的，如：海信、魯能、萊鋼等大型企業(yè)集團。行業(yè)外資金的進入將推動總體投資額的上升及防地產(chǎn)市場的發(fā)展和優(yōu)勝劣汰。 房地產(chǎn)供需情況 從需求來看：房地產(chǎn)市場的需求受多方面因素的影響，不利的方面是：一是需求從前幾年的存量需求釋放過后，逐漸過度到今后的經(jīng)常量需求，會有一定程度的萎縮；二是宏觀政策的實施使居民對于市場發(fā)展的信心受到影響，需求受到不同程度的抑制。有利的因素是：城市化發(fā)展、中疏策略、拆遷改造和居民居住條件改善的需求等。 從濟南的 情況來看：整個房地產(chǎn)市場未經(jīng)歷像上海、杭州等的全面爆發(fā)式發(fā)展，受不利因素的影響較小；需求還是較為旺盛的。 從供應來看：隨著新城區(qū)的建設發(fā)展應該可以滿足居民的現(xiàn)實需求，關鍵在于政府的政策措施及執(zhí)行力度。 房地產(chǎn)價格 如上所述：濟南的房地產(chǎn)市場未經(jīng)歷大的發(fā)展，價格上漲一直處于較為理性的狀態(tài)，因此受宏觀調(diào)空及需求轉(zhuǎn)換的影響較小。今后的價格走勢應在原有上升通道內(nèi)繼續(xù)維持小幅上漲或震蕩盤整的態(tài)勢，下降基本沒有空間。 （二）市場發(fā)展預測 ? 總體預測模型 市場供應量預測 1） 預測過程 ? 起點：濟南市城區(qū) 2021年土地供應匯總表 ? 結(jié)合每年分配比例預測濟南市每年土地出讓面積 ? 考慮時間差距預測濟南市土地開發(fā)面積 ? 結(jié)合市場政策修正系數(shù)預測濟南市土地開發(fā)面積 ? 根據(jù)全市平均容積率全市商品房屋竣工面積 2）預測結(jié)果 根據(jù)市場分析，未來房地產(chǎn)供應量東部區(qū)域占全市比例為 40%左右， 濟南 占東區(qū)比例約為 25%左右，因此，濟南 占全市比例為 10%。 單位：萬平米 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 13 24 16 29 18 34 21 38 24 43 26 48 29 53 31 57 34 62 37 67 39 72 ? 綜合分析： ? 上述預測的基礎是《 濟南市城區(qū) 2021年土地供應匯總表》，表內(nèi)所列土地信息基本為歷史遺留問題；以此為基礎計算的今后十年的 濟南 商品房屋供應面積為 35萬平米 /年（取平均植）。 ? 除去上述信息，再 加上東部新城等區(qū)域的新批城市建設用地，房地產(chǎn)供應量還是較為充足的。 市場交易預測 1）預測過程 模式一：銷售面積 ? 起點：濟南市商品住宅銷售面積 ? 結(jié)合市場政策修正系數(shù)預測全市商品住宅銷售面積 ? 結(jié)合商品住宅銷售面積占房屋銷售面積比例預測全市商品房屋銷售面積 ? 結(jié)合商品房屋銷售面積占竣工面積比例預測全市商品房屋竣工面積 模式二：住宅存量、折舊、農(nóng)轉(zhuǎn)非 ? 起點：市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量 ? 根據(jù)城市人均居住面積預測城市住宅存量 ? 根據(jù)住宅存量預測城市住宅新增量 ? 根據(jù)城市住宅折舊率計算城市住宅折舊量 ? 結(jié)合 “ 農(nóng)轉(zhuǎn)非 ” 住宅量預測城市凈 新建住宅量（住宅銷售量） ? 根據(jù)商品住宅竣工面積占商品房屋竣工面積比例預測全市商品房屋竣工 面積 2）預測結(jié)果 根據(jù)市場分析，未來房地產(chǎn)交易量東部區(qū)域占全市比例為 40%左右， 濟南 占東區(qū)比例約為 25%左右，因此， 濟南 占全市比例為 10%。 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 銷售面積 17 30 19 33 20 36 22 39 24 43 27 46 29 51 32 55 34 60 37 65 41 71 住宅存量、折舊、農(nóng)轉(zhuǎn)非 27 41 28 44 30 48 31 52 32 56 34 61 35 66 37 71 38 77 40 83 42 90 交集 27 30 28 33 30 36 31 39 32 43 34 46 35 51 37 55 38 60 40 65 42 71 單位：萬平米 ? 綜合分析 ? 從上述模型計算結(jié)果來看： 濟南 未來十年的商品房屋交易面積在 38萬平米 /年（取平均值），這與前面分析是相吻合的。 ? 比較以上兩種方式可見：以城市化進程來計算的交易面積大于以歷史交易數(shù)據(jù)計算的交易面積，這也從側(cè)面反映濟南市的城市化發(fā)展對房地產(chǎn)的促進將會越來越大。 市場 有效潛在 需求量預測 1）預測過程 模式一：存量 +增量 ? 起點：市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量 ? 結(jié)合存量人口人均每年銷售面積和增量人口人均每年銷售面積預測全市商品住宅銷售面積 ? 結(jié)合市場有效潛在需求修正系數(shù)預測濟南市商品住宅有效潛在需求面積 ? 根據(jù)全市住宅需求面積占供應面積比例預測全市住宅竣工面積 ? 根據(jù)商品住宅竣工面積占商品房屋竣工面積比例預測全市商品房屋竣工面積 模式二：消費支出 ? 起點：市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量 ? 根據(jù)濟南市城市居民人均可支配收入及消費結(jié)構(gòu)預測濟南市城市居民消費剩余 ? 根據(jù)濟南市城市居民住房消費支出轉(zhuǎn)化、濟南市城市居民購房動用積 蓄并結(jié)合濟南市平均房價預測住房有效需求面積 ? 根據(jù)濟南市平均房價，預測全市住宅有效需求面積 ? 根據(jù)全市住宅銷售面積占竣工面積比例預測全市住宅竣工面積 ? 根據(jù)商品住宅竣工面積占商品房屋竣工面積比例預測全市商品房屋竣工面積 2）預測結(jié)果 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 存量 +增量 41 70 42 74 43 77 45 81 46 85 47 89 49 94 50 99 52 104 53 109 55 114 消費支出 38 44 40 48 43 53 46 59 49 65 52 71 56 79 60 87 64 96 69 106 74 117 交集 38 70 40 74 43 77 45 81 46 85 47 89 49 94 50 99 52 104 53 109 55 117 ? 綜合分析 ? 從上述預測來看： 濟南 未來十年年的居民有效潛在需求為 60萬平米 /年（取中值）。是供應量和交易量的兩倍。 ? 雖然兩種預測結(jié)果都高于供應面積和交易面積，但以存量人口和增量人口為基礎計算的結(jié)果其上限大于以城市居民收入為基礎計算的結(jié)果，這從側(cè)面反映出濟南甚至是國內(nèi)相當部分城市的現(xiàn)狀。 綜合評述 ? 供應市場和交易市場處于相對平衡狀態(tài)，考慮實際情況，供應會略大于交易。 ? 需求增長高于供應與交易市場，尤其是需求的上限，這樣長期積累下來，會形成幾何級數(shù)的需 求存量；而他們釋放的渠道與方式是我們需要思考與重視的。 第四部分： 濟南 片區(qū)區(qū)域規(guī)劃和房產(chǎn)開發(fā)定位研究 一、初步規(guī)劃定位及規(guī)劃的可行性分析 （一） 濟南 片區(qū)在濟南市城市總體規(guī)劃（ 2021—— 2020年）中的規(guī)劃定位 總體定位 根據(jù)《濟南市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 2020 年）綱要》，濟南市東部城區(qū)位于主城區(qū)東側(cè)，由郭店、孫村和彩石三個大的片區(qū)組成， 濟南 片區(qū)位于孫村片區(qū)的西部。 東部城區(qū)規(guī)劃的重點是發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)和加工業(yè)，并完善生活居住、公共服務配套，形成現(xiàn)代化新城區(qū)。 在孫村片區(qū) 西部的 濟南 片區(qū)建設服務于東部城區(qū)的地區(qū)中心。 東部城區(qū)人口規(guī)模為 70萬人，用地規(guī)?？刂圃?75平方公里以內(nèi)。 商業(yè)和金融設施布局 建設泉城路市級商業(yè)主中心和燕山、臘山、 濟南 、崮山四個市級商業(yè)副中心。規(guī)劃保證其用地規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模，強化其功能特征，形成“多中心、高強度”的市級商業(yè)中心格局，輻射范圍達到省域和鄰近省市。 濟南 片區(qū)為歷城區(qū)新的行政辦公中心 在 濟南 片區(qū)建設歷城區(qū)的區(qū)級體育中心 圍子山規(guī)劃為森林公園 交通規(guī)劃 東部城區(qū)快速公交系統(tǒng)網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)為：“一橫兩縱”?！耙粰M”為經(jīng)十 東路線，依托快速路，從燕山新區(qū)到東部城區(qū)；“兩縱”為港西路和孫村西路線。 規(guī)劃中的市區(qū) 6條軌道交通網(wǎng)絡中， 6號線與東部城區(qū)直達東部城區(qū)（ 6號線依托東部城區(qū) 燕山新區(qū)客流走廊，沿工業(yè)南路，從燕山新區(qū)到東部城區(qū)）； 1號線（ 1號線依托主城區(qū)北區(qū)客流走廊，沿小清河，從新濟南站到燕山新區(qū)）、 3號線（ 3號線依托鐵路走廊，由新濟南站沿張莊路向東，經(jīng)濟南火車站、濟南東站、濟南北站、空港組團到機場）、 5號線（ 5號線由快速公交系統(tǒng)的經(jīng)四路線過渡為軌道交通，從臘山新區(qū)到燕山新區(qū)）與 濟南 片區(qū)的鄰近的燕山新區(qū)、空港組團相連接。 （二） 濟南 周邊其他片區(qū)規(guī)劃定位 孫村片區(qū)規(guī)劃 孫村片區(qū)主要建設電子信息產(chǎn)業(yè)園，以浪潮產(chǎn)業(yè)園為起步項目；環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園和機電汽車產(chǎn)業(yè)組 團項目；以及在港西路以西、力諾工業(yè)園以東，落戶建設瑞典沃爾沃發(fā)動機項目和 20多家海內(nèi)外配套企業(yè)。 根據(jù)孫村產(chǎn)業(yè)片區(qū)建設計劃，將利用三到五年時間把孫村片區(qū)一期工程范圍迅速建設成為規(guī)?；滦凸I(yè)的聚集區(qū)。 孫村片區(qū)南部規(guī)劃為一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)工人居住用地。 章錦外向產(chǎn)業(yè)片區(qū)（濟南出口加工區(qū)） 把出口加工區(qū)建設成為集公路口岸、海關通關口岸和出口加工貿(mào)易于一體的 外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 出口加工區(qū)總規(guī)劃面積 ，一期用地 ，一期進駐企業(yè)主要是服裝、食品加工等勞動密集型企業(yè)。 在出口加工區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃有企業(yè)職工公寓等居住用地。 濟南出口加工區(qū)已經(jīng)按照國際標準規(guī)劃了區(qū)內(nèi)道路和電子信息園區(qū)、軟件生產(chǎn)園區(qū)、精密機械園區(qū)和服裝工藝園區(qū)；正在建設 七通一平 的基礎設施、標準廠房和商業(yè)服務、生活娛樂、衛(wèi)生保健、體育休閑等配套設施。 彩石片區(qū) 規(guī)劃為教育、居住集中區(qū)，規(guī)劃建設地區(qū)級商業(yè)中心，輻射本區(qū)及鄰近地區(qū)。 郭店物流片區(qū) 鳳凰山居住片區(qū) 從三 聯(lián)鳳凰山以北區(qū)域主要規(guī)劃功能為居住區(qū)。 漢峪片區(qū) 在漢裕片區(qū)北部規(guī)劃為濟南高新技術開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地，南部主要為省直機關經(jīng)濟適用房。 燕山新區(qū) 主要以濟南奧體中心、濟南市市政府為中心，初步測算規(guī)劃面積為 5447畝。 高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) （三） 濟南 片區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃定位