【正文】 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) （三） 濟(jì)南 片區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃定位
。 漢峪片區(qū) 在漢裕片區(qū)北部規(guī)劃為濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地，南部主要為省直機(jī)關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房。 彩石片區(qū) 規(guī)劃為教育、居住集中區(qū)，規(guī)劃建設(shè)地區(qū)級商業(yè)中心，輻射本區(qū)及鄰近地區(qū)。 在出口加工區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃有企業(yè)職工公寓等居住用地。 章錦外向產(chǎn)業(yè)片區(qū)（濟(jì)南出口加工區(qū)） 把出口加工區(qū)建設(shè)成為集公路口岸、海關(guān)通關(guān)口岸和出口加工貿(mào)易于一體的 外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 根據(jù)孫村產(chǎn)業(yè)片區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將利用三到五年時間把孫村片區(qū)一期工程范圍迅速建設(shè)成為規(guī)?；滦凸I(yè)的聚集區(qū)。 規(guī)劃中的市區(qū) 6條軌道交通網(wǎng)絡(luò)中， 6號線與東部城區(qū)直達(dá)東部城區(qū)（ 6號線依托東部城區(qū) 燕山新區(qū)客流走廊，沿工業(yè)南路，從燕山新區(qū)到東部城區(qū)）； 1號線（ 1號線依托主城區(qū)北區(qū)客流走廊，沿小清河，從新濟(jì)南站到燕山新區(qū)）、 3號線（ 3號線依托鐵路走廊，由新濟(jì)南站沿張莊路向東，經(jīng)濟(jì)南火車站、濟(jì)南東站、濟(jì)南北站、空港組團(tuán)到機(jī)場）、 5號線（ 5號線由快速公交系統(tǒng)的經(jīng)四路線過渡為軌道交通，從臘山新區(qū)到燕山新區(qū)）與 濟(jì)南 片區(qū)的鄰近的燕山新區(qū)、空港組團(tuán)相連接。 濟(jì)南 片區(qū)為歷城區(qū)新的行政辦公中心 在 濟(jì)南 片區(qū)建設(shè)歷城區(qū)的區(qū)級體育中心 圍子山規(guī)劃為森林公園 交通規(guī)劃 東部城區(qū)快速公交系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為：“一橫兩縱”。 商業(yè)和金融設(shè)施布局 建設(shè)泉城路市級商業(yè)主中心和燕山、臘山、 濟(jì)南 、崮山四個市級商業(yè)副中心。 在孫村片區(qū) 西部的 濟(jì)南 片區(qū)建設(shè)服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。 第四部分： 濟(jì)南 片區(qū)區(qū)域規(guī)劃和房產(chǎn)開發(fā)定位研究 一、初步規(guī)劃定位及規(guī)劃的可行性分析 （一） 濟(jì)南 片區(qū)在濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（ 2021—— 2020年）中的規(guī)劃定位 總體定位 根據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 2020 年）綱要》，濟(jì)南市東部城區(qū)位于主城區(qū)東側(cè)，由郭店、孫村和彩石三個大的片區(qū)組成， 濟(jì)南 片區(qū)位于孫村片區(qū)的西部。 綜合評述 ? 供應(yīng)市場和交易市場處于相對平衡狀態(tài)，考慮實(shí)際情況，供應(yīng)會略大于交易。是供應(yīng)量和交易量的兩倍。 ? 比較以上兩種方式可見：以城市化進(jìn)程來計(jì)算的交易面積大于以歷史交易數(shù)據(jù)計(jì)算的交易面積，這也從側(cè)面反映濟(jì)南市的城市化發(fā)展對房地產(chǎn)的促進(jìn)將會越來越大。 市場交易預(yù)測 1）預(yù)測過程 模式一：銷售面積 ? 起點(diǎn)：濟(jì)南市商品住宅銷售面積 ? 結(jié)合市場政策修正系數(shù)預(yù)測全市商品住宅銷售面積 ? 結(jié)合商品住宅銷售面積占房屋銷售面積比例預(yù)測全市商品房屋銷售面積 ? 結(jié)合商品房屋銷售面積占竣工面積比例預(yù)測全市商品房屋竣工面積 模式二：住宅存量、折舊、農(nóng)轉(zhuǎn)非 ? 起點(diǎn)：市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量 ? 根據(jù)城市人均居住面積預(yù)測城市住宅存量 ? 根據(jù)住宅存量預(yù)測城市住宅新增量 ? 根據(jù)城市住宅折舊率計(jì)算城市住宅折舊量 ? 結(jié)合 “ 農(nóng)轉(zhuǎn)非 ” 住宅量預(yù)測城市凈 新建住宅量（住宅銷售量） ? 根據(jù)商品住宅竣工面積占商品房屋竣工面積比例預(yù)測全市商品房屋竣工 面積 2）預(yù)測結(jié)果 根據(jù)市場分析，未來房地產(chǎn)交易量東部區(qū)域占全市比例為 40%左右， 濟(jì)南 占東區(qū)比例約為 25%左右，因此， 濟(jì)南 占全市比例為 10%。 單位：萬平米 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 13 24 16 29 18 34 21 38 24 43 26 48 29 53 31 57 34 62 37 67 39 72 ? 綜合分析： ? 上述預(yù)測的基礎(chǔ)是《 濟(jì)南市城區(qū) 2021年土地供應(yīng)匯總表》，表內(nèi)所列土地信息基本為歷史遺留問題；以此為基礎(chǔ)計(jì)算的今后十年的 濟(jì)南 商品房屋供應(yīng)面積為 35萬平米 /年（取平均植）。今后的價格走勢應(yīng)在原有上升通道內(nèi)繼續(xù)維持小幅上漲或震蕩盤整的態(tài)勢，下降基本沒有空間。 從供應(yīng)來看：隨著新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展應(yīng)該可以滿足居民的現(xiàn)實(shí)需求，關(guān)鍵在于政府的政策措施及執(zhí)行力度。有利的因素是：城市化發(fā)展、中疏策略、拆遷改造和居民居住條件改善的需求等。行業(yè)外資金的進(jìn)入將推動總體投資額的上升及防地產(chǎn)市場的發(fā)展和優(yōu)勝劣汰。 五 、 2021－ 2021 年 濟(jì)南 房地產(chǎn)市場發(fā)展 預(yù)測 （一）總體趨勢預(yù)測 房地產(chǎn)投資 從近年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看：濟(jì)南的房地產(chǎn)投資額快速增長，占固定資產(chǎn)投資額比例逐年上升。因此，近年中部出現(xiàn)的新項(xiàng)目較少：魯信 .文匯花園、新世界陽光花園等。除去經(jīng)緯片和屈指可數(shù)的棚戶區(qū)外，中部已無大片再建設(shè)土地。 環(huán)境情況 2% 規(guī)模狀況 +5% 城市規(guī)劃狀況 +15% 市民心理偏好 +5% 合計(jì) +55% （五）中部區(qū)域 ： 東西南北區(qū)域圍合部分為中部區(qū)域。近年出現(xiàn)幾個中檔項(xiàng)目如天建 .天和園、時代新城等都超過20萬平米，價格也超過 3500元 /平米。 （四）北部區(qū)域 ： 東起二環(huán)東路，西至濟(jì)微路一線；南起北園大街，北至繞城高速。 西部因其歷史沿革和人文環(huán)境的原因，不被市民認(rèn)可，雖然經(jīng)十路等道路的建設(shè)對于區(qū)域的發(fā)展帶來生機(jī)，但尚需時日。自從“陽光舜城”的開發(fā)引起全社會第二關(guān)注共同促成“南控”戰(zhàn)略的實(shí)施，但近一年以來，東起漿水泉西至郎茂山路， 圍繞二環(huán)南路沿線的大片區(qū)域形成階段性的開發(fā)熱點(diǎn)，眾多開發(fā)商在此圈地開發(fā)：海信、南豐、魯能、魯信等，雖然周遍配套缺乏，但優(yōu)越的自然換金仍會吸引大批客戶，估計(jì)該區(qū)域項(xiàng)目定價在 40004500元 /平米上下。 （二）南部區(qū)域 ： 東起漿水泉路，西至郎茂山路；北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南路以南區(qū)域。另外東部的發(fā)展優(yōu)于其他區(qū)域還在于其以政府為主導(dǎo)的建設(shè)機(jī)制，大量的政府資金的投入，使其無論是道路建設(shè)還是生產(chǎn)生活配套都相當(dāng)健全。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般蔓延開來：既有悉尼花香、蟠龍山水的別墅項(xiàng)目也有上?；▓@等的普通住宅項(xiàng)目。隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的迅猛發(fā)展，東部正煥發(fā)出勃勃生機(jī)。 （一）東部區(qū)域 ： 北起工業(yè)北路，南到經(jīng)十路沿線；西起二環(huán)東路，東至東部產(chǎn)業(yè)帶。 ? 預(yù)測結(jié)果：未來十年目標(biāo)區(qū)域土地價格均價為 120萬元 /畝。 —— 估價結(jié)果：當(dāng)前 目標(biāo)區(qū)域土地價格估價 約為 70萬元 /畝。 土地估價 1）當(dāng)前土地估價 ? 成本逼近法 ? 公式： 土地價格 =土地取得費(fèi) +新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) +土地開發(fā)期間費(fèi)（勘察規(guī)劃等費(fèi)用 +投資利息等） +投資利潤 +土地增值收益 ? 結(jié)果：當(dāng)前土地價格 = /畝 ? 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ? 目標(biāo)區(qū)域用地屬于住宅七類用地，基準(zhǔn)地價 =44萬元 /畝。 小結(jié) 縱觀 2021 年的土地市場，公開出讓的土地供應(yīng)量較上年有大幅上升，整體的總量還是滿足不了需求。 2021年樓面地價占房價的比率是 %， 2021年的比率時 %，一年來的時間，樓面地價占到房價的比率上升了 7個百分點(diǎn)，所以拍賣的土地的成本是在不斷加大的，而且房價上升的幅度，顯然是不 幾地價的上升幅度。 從不同用途地塊的成交價來看，商業(yè)用地的取得成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居住及公建配套用地的取得成本，從拍賣成交價格看，商業(yè)的是 7985元 /平方米，而居住及 公建配套的是 1886元 /平方米。 價格分析 2021年一共拍了 5塊土地， 2021年拍賣了 4塊。 2021 年濟(jì)南市公開出讓且成交的土地共有 7 宗，總的土地面積約 58萬平方米，其中掛牌出讓的有 ，拍賣出讓的有 。 ? 預(yù)測結(jié)果：未來十年目標(biāo)區(qū)域別墅類產(chǎn)品的均價為 建筑類別 均價（元 /平米） 算術(shù)平均（元 /平米） 獨(dú)棟 70147506 7260 雙拼 63136755 6534 聯(lián)徘 56826080 5881 （三）商業(yè)市場（略） （四）寫字樓市場（略） （五）土地市場 2021 年是國家對土地市場嚴(yán)加控制的一年，也是土地政策頻頻出臺的一年。 （ 2）項(xiàng)目未來售價預(yù)測 建筑類別 售價 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 增長率 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 獨(dú)棟 5000 5325 5375 5671 5778 6040 6211 6432 6677 6850 7178 7296 7717 7770 8295 8275 8917 8813 9586 9386 10305 雙拼 4500 4793 4838 5104 5200 5436 5590 5789 6010 6165 6460 6566 6945 6993 7466 7447 8026 7932 8628 8447 9275 聯(lián)排 4050 4313 4354 4594 4680 4892 5031 5210 5409 5549 5814 5910 6250 6294 6719 6703 7223 7138 7765 7602 8347 ? 備注： ? 上表所列未來項(xiàng)目售價預(yù)測基于原理同多層普通住宅預(yù)測。 ? 結(jié)論：售價范圍 =4500—— 5500元。 ? 心理價位法： ? 特區(qū)項(xiàng)目客戶 ： 參照項(xiàng)目名稱 悉尼花鄉(xiāng) 加州花園 參照項(xiàng)目當(dāng)前均價 6000 4000 建筑結(jié)構(gòu) +100—— 300 +400—— 600 位置 600—— 800 +200—— 400 周邊配套 200—— 400 +200—— 400 周邊環(huán)境 100—— 200 100—— 300 項(xiàng)目估價 4700—— 5400 4500—— 5300 通過與客戶交談了解到：客戶認(rèn)為目標(biāo)區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)域，配套設(shè)施缺乏，價格應(yīng)在 4500元左右。 4）未來展望 預(yù)計(jì)未來濟(jì)南的別墅市場發(fā)展?jié)摿薮?，總?dāng)別墅及別墅類產(chǎn)品仍是市場需求的主流，東部以其便捷的交通和逐漸成熟的配套將逐漸取代南部成為今后發(fā)展的主要區(qū)域。 潛在項(xiàng)目的價格尚無定論，其中的東方美郡的定價會較高，據(jù)說將在 9000元 /平方米以上。 2）價格走勢分析 當(dāng)前市場在推廣項(xiàng)目平均價格為 4800元 /平米，其中 80%項(xiàng)目價格位于 35004500元區(qū)間。潛在供應(yīng)項(xiàng)目為“魯信項(xiàng)目”、“東方美駿”和“林景花園”項(xiàng)目，面積估計(jì)為 50100 萬平米。但隨著需求的上升和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，東部經(jīng)十路沿線和東部新城區(qū)域出現(xiàn)了一系列項(xiàng)目：悉尼花鄉(xiāng)、蟠龍山水等，有的甚至在二環(huán)以內(nèi)，如在建的“燕子山莊”和在供應(yīng)項(xiàng)目 “東方美郡”。戶型面積在 180—— 800平米之間，主力戶型在 250300平米左右。 建筑形式以“獨(dú)棟”和“雙拼”為主，“聯(lián)排”與“疊加”為輔。 2）項(xiàng)目未來售價預(yù)測 建筑類別 售價 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 增長率 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 七層住宅 3000 3165 3195 3339 3403 3523 3624 3716 3859 3921 4110 4137 4377 4364 4662 4604 4965 4857 5288 5124 5631 六層住宅 3300 3482 3515 3673 3743 3875 3986 4088 4245 4313 4521 4550 4815 4800 5128 5064 5461 5343 5816 5637 6195 五層住宅 3630 3830 3866 4040 4117 4262 4385 4497 4670 4744 4973 5005 5297 5280 5641 5571 6008 5877 6398 6201 6814 備注： 七層住宅 2021年起始價格為當(dāng)前多層普通住宅估價均價 六層住宅 從容 積率等成本因素高于七層且舒適度較高，因此 2021 年起始價格設(shè)定是在七層住宅起始價格基礎(chǔ)上上浮10%； 同理 五層住宅 2021年起始價在六層價格基礎(chǔ)上上浮