【正文】 燕山新區(qū) 主要以濟(jì)南奧體中心、濟(jì)南市市政府為中心，初步測(cè)算規(guī)劃面積為 5447畝。 濟(jì)南出口加工區(qū)已經(jīng)按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃了區(qū)內(nèi)道路和電子信息園區(qū)、軟件生產(chǎn)園區(qū)、精密機(jī)械園區(qū)和服裝工藝園區(qū)；正在建設(shè) 七通一平 的基礎(chǔ)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)服務(wù)、生活?yuàn)蕵?、衛(wèi)生保健、體育休閑等配套設(shè)施。 孫村片區(qū)南部規(guī)劃為一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)工人居住用地?！耙粰M”為經(jīng)十 東路線，依托快速路，從燕山新區(qū)到東部城區(qū)；“兩縱”為港西路和孫村西路線。 東部城區(qū)人口規(guī)模為 70萬人，用地規(guī)?？刂圃?75平方公里以內(nèi)。 ? 需求增長(zhǎng)高于供應(yīng)與交易市場(chǎng)，尤其是需求的上限，這樣長(zhǎng)期積累下來，會(huì)形成幾何級(jí)數(shù)的需 求存量；而他們釋放的渠道與方式是我們需要思考與重視的。 市場(chǎng) 有效潛在 需求量預(yù)測(cè) 1）預(yù)測(cè)過程 模式一：存量 +增量 ? 起點(diǎn)：市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量 ? 結(jié)合存量人口人均每年銷售面積和增量人口人均每年銷售面積預(yù)測(cè)全市商品住宅銷售面積 ? 結(jié)合市場(chǎng)有效潛在需求修正系數(shù)預(yù)測(cè)濟(jì)南市商品住宅有效潛在需求面積 ? 根據(jù)全市住宅需求面積占供應(yīng)面積比例預(yù)測(cè)全市住宅竣工面積 ? 根據(jù)商品住宅竣工面積占商品房屋竣工面積比例預(yù)測(cè)全市商品房屋竣工面積 模式二：消費(fèi)支出 ? 起點(diǎn)：市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量 ? 根據(jù)濟(jì)南市城市居民人均可支配收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)濟(jì)南市城市居民消費(fèi)剩余 ? 根據(jù)濟(jì)南市城市居民住房消費(fèi)支出轉(zhuǎn)化、濟(jì)南市城市居民購房動(dòng)用積 蓄并結(jié)合濟(jì)南市平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)住房有效需求面積 ? 根據(jù)濟(jì)南市平均房?jī)r(jià)，預(yù)測(cè)全市住宅有效需求面積 ? 根據(jù)全市住宅銷售面積占竣工面積比例預(yù)測(cè)全市住宅竣工面積 ? 根據(jù)商品住宅竣工面積占商品房屋竣工面積比例預(yù)測(cè)全市商品房屋竣工面積 2）預(yù)測(cè)結(jié)果 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 存量 +增量 41 70 42 74 43 77 45 81 46 85 47 89 49 94 50 99 52 104 53 109 55 114 消費(fèi)支出 38 44 40 48 43 53 46 59 49 65 52 71 56 79 60 87 64 96 69 106 74 117 交集 38 70 40 74 43 77 45 81 46 85 47 89 49 94 50 99 52 104 53 109 55 117 ? 綜合分析 ? 從上述預(yù)測(cè)來看： 濟(jì)南 未來十年年的居民有效潛在需求為 60萬平米 /年（取中值）。 ? 除去上述信息，再 加上東部新城等區(qū)域的新批城市建設(shè)用地，房地產(chǎn)供應(yīng)量還是較為充足的。 房地產(chǎn)價(jià)格 如上所述：濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)未經(jīng)歷大的發(fā)展，價(jià)格上漲一直處于較為理性的狀態(tài)，因此受宏觀調(diào)空及需求轉(zhuǎn)換的影響較小。 房地產(chǎn)供需情況 從需求來看：房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求受多方面因素的影響，不利的方面是：一是需求從前幾年的存量需求釋放過后，逐漸過度到今后的經(jīng)常量需求，會(huì)有一定程度的萎縮；二是宏觀政策的實(shí)施使居民對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展的信心受到影響，需求受到不同程度的抑制。 （六）綜述： 今后幾年濟(jì)南市的開發(fā)熱點(diǎn)將圍繞東部和南部區(qū)域展開，而考慮到可持續(xù)性發(fā)展，東部無疑具有更加突出的優(yōu)勢(shì)。 中部現(xiàn)在最突出的特點(diǎn) 就是土地資源的稀缺。 由于濟(jì)南的自然條件和城市規(guī)劃原因，北部的城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)緩慢，再加上文教等配套設(shè)施的缺乏，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項(xiàng)目基本為類經(jīng)濟(jì)適用房或舊村改造項(xiàng)目。 （三）西部區(qū)域 ： 南起二環(huán)南路，北至濟(jì)齊路；東起濟(jì)微路一線，西到西部新城。有理由相信：2021年十一運(yùn)會(huì)前后東部的發(fā)展將形成階段性的高潮，我們拭目以待。奧體場(chǎng)館的建設(shè)、市政務(wù)中心的建設(shè) ? 都在推動(dòng)著濟(jì)南新城的全面、快速發(fā)展。 四、濟(jì)南市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 根 據(jù)濟(jì)南市傳統(tǒng)的地域劃分和泉城新規(guī)劃，結(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的集中區(qū)域和集中程度，對(duì)濟(jì)南市的房地產(chǎn)區(qū)域進(jìn)行劃分。 ? 影響因素修正 因素 修正系數(shù) % 交通狀況 +20% 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 +17% 周邊配套狀況 5% 產(chǎn)業(yè)集聚 0% ? 結(jié)果： 44（ 1+55%） =萬 /畝。 潛在供應(yīng) 從《 濟(jì)南市城區(qū) 2021年土地供應(yīng)匯總表》和東部新城等區(qū)域的供應(yīng)來看，濟(jì)南市的潛在供應(yīng)土地較為充足。 20212021平 均地價(jià)比較050010001500202125003000350040004500200 3年平均價(jià)格 200 4年平均價(jià)格 整體價(jià)格 2021年拍賣的土地平均價(jià)格每平方米要高出 2021年 2021元左右，上漲了 107個(gè)百分點(diǎn)，可以看出公開招拍掛之后，開發(fā)商取得成本還是增加了。在國(guó)家嚴(yán)加監(jiān)管土地的大環(huán)境下， 2021年全年公開招拍掛的土地供應(yīng)較少，由于以前有大部分留存在開發(fā)商手中（歷史遺留問題的處理），整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前公開出讓的。 ? 【別墅售價(jià)估價(jià)結(jié)果一覽表】 估價(jià)方式 A比較 B心理 估價(jià)結(jié)果 47005300 45005500 置信度高低 高度可信 中度可信 偏離方向 適中，因?yàn)槟繕?biāo)項(xiàng)目與參照項(xiàng)目較為接近 離散較大，因?yàn)榭蛻魧?duì)于別墅類項(xiàng)目不夠熟悉 ? 綜合以上結(jié)論，別墅類產(chǎn)品售價(jià)集中在 4700—— 5300元左右。 5）物業(yè)估價(jià) （ 1）當(dāng)前項(xiàng)目估價(jià) ? 物業(yè)比較法： ? 結(jié)論：售價(jià)范圍=4700—— 5300元。單套總價(jià)一般在 120萬 —— 144萬之間。 1）供應(yīng)分析 濟(jì)南別墅市場(chǎng)當(dāng)前在推廣項(xiàng)目面積約為 50萬平米，除去北部的“國(guó)科” 20萬平米，其余基本位于東部經(jīng)十路沿線和東部新 城區(qū)域。地下室一般不做設(shè)計(jì)，原因是客戶本身需求不高，加上產(chǎn) 品一般位于山體附近，如設(shè)計(jì)地下室，則建筑成本太大。 ? 【普通住宅售價(jià)估價(jià)結(jié)果一覽表】 估價(jià)方式 A比較 B心理 估價(jià)結(jié)果 30003500 29003100 置信度高低 中度可信 高度可信 偏離方向 范圍 稍大，因目標(biāo)區(qū)域位于城市邊緣未開發(fā)地段 適中，因?yàn)榭蛻艏皹I(yè)內(nèi)人士具有豐富的經(jīng)驗(yàn) ? 綜合以上結(jié)論， 濟(jì)南 項(xiàng)目?jī)?nèi)，普通 7 層住宅的當(dāng)前均價(jià)范圍 =2900—— 3100元 /平米。 根據(jù)目前市場(chǎng)狀況看 ,七層住宅較為常見 ,因此首先對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的七層住宅當(dāng)前售價(jià)進(jìn)行估價(jià) . ? 物業(yè)比較法： 參照項(xiàng)目名稱 上?；▓@ 偉東新都 參照項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià) 4000 4700 建筑結(jié)構(gòu) 0 500—— 700 位置 500—— 700 1200—— 1400 周邊配套 400—— 600 300—— 400 周邊環(huán)境 +200—— 400 +600—— 800 項(xiàng)目估價(jià) 2900—— 3600 2800—— 3500 結(jié)論： 濟(jì)南 項(xiàng)目?jī)?nèi)，普通 7 層住宅的當(dāng)前均價(jià) 范圍 =2900—— 3500元 。 因此，市場(chǎng)呼喚低密度、健康、 舒適的居住產(chǎn)品。 從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)可以看出，房?jī)r(jià)的漲幅與房?jī)r(jià)的高低呈現(xiàn)一定的負(fù)相關(guān)關(guān)系。 從價(jià)格漲幅來看，以西部房?jī)r(jià)的漲幅為最高，同比上升了 25%，原因在于經(jīng)十路的道路建設(shè)從根本上改變了西部的面貌和通勤時(shí)間。 從整個(gè)環(huán)比價(jià)格 漲幅來看：年初的房?jī)r(jià)漲幅較高， 2月份保持了近 2%的上漲百分點(diǎn)，主要是上年各種利好因素對(duì)于房?jī)r(jià)的支撐作用；從 3—— 7月份，房?jī)r(jià)基本是穩(wěn)步小幅上揚(yáng)； 8月份價(jià)格出現(xiàn)一個(gè)較大幅度上漲，環(huán)比上月為 %，主要是一些大盤的品質(zhì)較高，小區(qū)現(xiàn)房對(duì)于后期銷售較好正面影響作用； 10月份房?jī)r(jià)開始回落， 1 12月份又出現(xiàn)小幅的攀升。國(guó)內(nèi)貸款占 總額的比重在逐步降低 說明開發(fā)資金對(duì)銀行貸款的依賴程度逐步降低，金融風(fēng)險(xiǎn)受到一定控制；利用外資情況波動(dòng)較大，總體還有待實(shí)質(zhì)性的突破與發(fā)展；企業(yè)自籌資金發(fā)展較快，特別是 04 年宏觀政策從緊之后，企業(yè)自籌資金的比率大幅增加；資金其他來源主要是定金和預(yù)付款，這說明需求正有力的支撐 著房地產(chǎn)的發(fā)展，但從另一方面看，由于供需缺口的不斷加大，買賣雙方在交易過程的不對(duì)等更加明顯。 二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比例逐步提高 投資額050100150200億元房地產(chǎn) 商品房屋 60 2021 2021 2021 濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需大環(huán)境的影響下，積蓄多年的存量需求爆發(fā)， 02年的投資額占固定資產(chǎn)投資比重已上升至 %，成為推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要力量。南京增幅居第八位，為 %。增幅 %，居第三位 ,位次前移一位 。青島居第七位 。濟(jì)南增幅 %,居第六位，前移三位 。 濟(jì)南 片區(qū)長(zhǎng)期以來由于對(duì)森林、土地資源等的過度利用，已經(jīng)對(duì)土壤、水和生態(tài)系統(tǒng) 造成了不同程度的破壞，例如土壤質(zhì)量下降、水土流失嚴(yán)重、干旱、泥沙淤積、夏季河水泛濫等，因此需要對(duì) 濟(jì)南 片區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，以重新構(gòu)建一個(gè)生產(chǎn)、生活和生態(tài)和諧的新片區(qū)。 自然環(huán)境 基地內(nèi)地面海拔高度從 50米到 90 米不等；坡度從 5%到 15%不等 。符合“濟(jì)南市東部產(chǎn)業(yè)帶空間布局規(guī)劃研究”中提出的“帶狀組團(tuán)式”的整體空間結(jié)構(gòu)，是城市向東發(fā)展方向的核心地段。開采以小礦井為主，礦體埋藏標(biāo)高距離地表 35110米。 地質(zhì)災(zāi)害 根據(jù)山東省地礦工程建設(shè)集團(tuán)提供的《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估項(xiàng)目設(shè)計(jì)書》中指出，濟(jì)南市東部產(chǎn)業(yè)帶二期工程建設(shè)用地中地質(zhì)災(zāi)害主要為開采鐵礦形成的地下采空區(qū)、被填埋的露天礦坑和采空塌陷，還有采石造成的高陡邊坡、小范圍 崩塌等。區(qū)內(nèi)出露地層有奧陶系石灰?guī)r、第四系層、巖漿巖層等。劉公河河道寬度從 60米— 260米不等，是該區(qū)域內(nèi)主要排洪河道，土河河道寬度從 40米 — 300米不等，為該區(qū)域內(nèi)自然沖溝，河道占地占總用地的 10%左右。 地形、地貌 濟(jì)南 片區(qū)地形為南高北低，山水資源十分豐富。 1號(hào)路以南總用地 10341畝，其中可出讓經(jīng)營(yíng)性用地約 4500畝（居住用地 3450畝，商業(yè)金融用地 1050畝）。本期開發(fā)區(qū)域共包括 7個(gè)村莊（含部分村莊）， 現(xiàn)狀村民人口約為 4480人。從地理位置看，該地區(qū)具備帶動(dòng)周圍地區(qū)發(fā)展，形成東部產(chǎn)業(yè)帶中心區(qū)的區(qū)位條件。 2021年 4月，由濟(jì)南市歷城區(qū)政府與濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司共同出資注冊(cè)成立了”濟(jì)南 濟(jì)南 策劃有限公司”，即政府和企業(yè)聯(lián)手共同負(fù)責(zé) 濟(jì)南 項(xiàng)目的前期規(guī)劃、策劃以及招商引資等工作。 根據(jù)孫村產(chǎn)業(yè)片區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將利用三到五年時(shí)間，把孫村片區(qū)一期工程范圍迅速建設(shè)成 為規(guī)?；滦凸I(yè)的聚集區(qū)；同時(shí)把出口加工區(qū)建設(shè)成為集公路口岸、海關(guān)通關(guān)口岸和出口加工貿(mào)易于一體的外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 山東省申辦 2021年第十一屆全運(yùn)會(huì)喜獲成功，全運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)設(shè)在濟(jì)南，這是全市人民的一件大事。 歷城區(qū)委、區(qū)政府確定了 關(guān)鍵項(xiàng)目拉動(dòng)的 開發(fā) 策略。 2021年 2月，在中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中美可持續(xù)發(fā)展中心的推動(dòng)下，委托美國(guó)威廉麥克唐納及合伙人有限公司按照可持續(xù)發(fā)展的理念對(duì) 濟(jì)南 片區(qū)進(jìn)行總體概念性規(guī)劃。 濟(jì)南 片區(qū)將成為服務(wù)于整個(gè)東部地區(qū)的地區(qū)中心 根據(jù)《濟(jì)南市東部產(chǎn)業(yè)帶空間布局規(guī)劃研究》確定的功能定位是：濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶將逐步建成為全國(guó)重要的軟件產(chǎn)業(yè)基地，環(huán)渤海灣地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)走廊，山東省的新型工業(yè)化基地、技術(shù)創(chuàng)新基地和高科技成果產(chǎn)業(yè)化基地，濟(jì)南市生態(tài)環(huán)境良好、配套設(shè)施完備、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。從而拉開城市發(fā)展的大框架，為新一輪城市競(jìng)爭(zhēng)提供空間載體。 簡(jiǎn)單地說，確定土地價(jià)值的程序，是從市場(chǎng)需求到產(chǎn)品，再到土地。 我們以萬科 —— 郊區(qū)大規(guī)模連片開發(fā)為例 萬科在過去二十年發(fā)展的郊區(qū)低密度住宅就選擇在合適的地塊上，正好適合其產(chǎn)品定位， 所以掙錢。一般人會(huì)說，我們?nèi)ズ玫胤脚獕K地，弄塊地后，通過設(shè)計(jì)把它弄成房子，弄成房子把它買掉。 濟(jì)南 項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告 （公司內(nèi)部董事會(huì)決策版本） 目 錄 第一部分： 前言 ........................................................................................................................................................................................... 1 第二部分：項(xiàng)目背景分析 ......................................................................