【正文】 10% 年增長率設定為 %—— %， 主要考慮前幾年房地產(chǎn)市場為行業(yè)發(fā)展初期的爆發(fā)式上漲時期，其增長率對今后行業(yè)價格的參考意義不大，因此 主要 從以下 四方面因素考慮： 宏觀政策調(diào)控對價格的負面影響； 前幾年存量需求釋放后轉(zhuǎn)入今后經(jīng)常量需求導致需求委瑣對價格的負面影響； 由于目標區(qū)域周邊的建設、發(fā)展所帶來的正面影響； CPI因素導致的貨幣貶值。 結(jié)論：售價范圍 =2900—— 3100元。 ? 心理價位法： 特區(qū)項目客戶 通過與客戶交談了解到：客戶認為目標區(qū)域處于城市邊緣地帶，周邊配套設施缺乏，日常通勤成本較高，價格應在 2900元左右。 .物業(yè)估價 基于目標區(qū)域的特點 ,從供需兩個方面分別采用物業(yè)比較法和心理價位法對目標項目當前市場售價進行估計 . 1）當前項目估價 目標區(qū)域前期規(guī)劃普通住宅的建筑類型分三種：七層住宅、六層 住宅、五層住宅。 未來展望 明年濟南住宅供應量會較上年有所上升，東部、南部仍將會是熱點區(qū)域，而西部、北部也將會有所突破。當前市場項目其地價較高，為追求高額利潤而連鎖反應導致其建安等成本上升。 典型項目分析 1）項目信息列表 項目名稱 建筑形式 建筑面積（萬㎡） 價格（元 /㎡） 推出時間 中潤世紀城一期 多層、小高層、高層 5500 2021 新東方花園 多層、小高層 16 3850 2021 陽光舜城一期 多層、小高層 100 5500 2021 偉東新都一、二期 小高層 50 4600 2021 新世界陽 光花園 多層、小高層、高層 14 4400 2021 陽光 100國際新城 小高層、高層 87 4000 2021 2） 綜合分析 當前市場供應的有代表性的大型項目，其建筑形式基本為小高層和高層，容積率高（基本上大于 2），建筑密度大，舒適度差，與居民對居住所追求的舒適、健康不相吻合。 南部房價同比漲幅最低，不到 10%，究其原因：新增供應很少，由新盤帶動的價格上升就不是很明顯；另外南部基本上都是高檔樓盤，價格上升的空間相對要小一些；再說南部也是由于稀缺帶來 的價格上漲，但任何稀缺產(chǎn)品都回產(chǎn)生相應的替代品，其他區(qū)域的高檔樓盤會對此形成一定的沖擊。 價格漲幅位居第二的是北 部，達到 18%，雖然北部并不是人們喜歡的理想居住地，隨著濟洛路、緯六路高架橋的改造貫通，都給北部的發(fā)展帶來了更大的潛力；再者由于北部均價的起點低，相對于其他區(qū)域，漲幅要偏高一些。價格以南部的為最高；其次是東部區(qū)域；排在第三位的是西部區(qū)域；位于最低端的是北部區(qū)域；中部由于今年在售樓盤較少，所以就不再描述其價格走勢。 區(qū)域分析 濟南人的居住習慣以東、南部為居住的首選區(qū)域，但隨著城市新規(guī)劃的影響及經(jīng)一路、經(jīng)十路和濟洛路 等 道路 的 改造對于時間、距離的進一步縮短，區(qū)域之間的差別也在逐步的縮小，人們的居住理 念和居住習慣也在不斷的變化中 . 1）供應分析 從新增供應來看，目前在售的還是以東部的供應量為最大，估計有 200 萬平米，其次是南部和西部，供應最少的是中部區(qū)域。上漲幅度較去年有所回落。 三、濟南市房地產(chǎn)細分市場分析 （一）住宅市場 2021年是住宅市 場較為平淡的一年，新增供應較去年有一定幅度的減少， 廣告投放也不如去年。 房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況優(yōu)化 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源020406080100120億元2021 2021 2 0 0 4 （1 7 月） 當年資金總額 國內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他來源 從上圖來看：濟南房地產(chǎn)開發(fā)投資總額在 04 年基本受到抑制。 房地產(chǎn)建設面積全面增長 商品房屋建設面積05001000萬平米050100150200250300350新開工面積 3 2 3 . 7 2 7 8 . 1 3 6 6 . 4 3 6 5 . 8施工面積 5 5 9 . 6 713 7 1 8 . 8 8 1 8 . 7 9 0 1 . 4竣工面積 2 3 5 . 9 1 9 0 . 8 2 6 2 . 6 2 9 5 . 4 2 7 5 . 42021 2021 2021 2021 2021 隨著 02年政策的放開和需求的喚起，至 03年各項指標全面快速增長； 03年隨著老項目的竣工和新項目的開工，使得04年竣工面積減少。 綜述 2021年，濟南市主要總量指標位次平穩(wěn)，在綜合經(jīng)濟實力居全國第 13位，作為全國 GDP第二大省的省會城市，濟南的宏觀經(jīng)濟預計在未來十年內(nèi)保持相當?shù)乃俣龋饕?jīng)濟指標將會位居前列。青島位居第七位 ,為 %。 上年末后退二位 ,位居第十一 。青島 %,位于我市之前 。 消費品市場繁榮活躍 社會消費品零售總額0100200300400500600700億元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %總額 3 5 4 . 7 3 9 7 . 5 4 4 6 . 5 5 3 3 . 2 621增長率 1 1 . 7 0 % 1 2 . 1 0 % 1 2 . 3 0 % 1 5 . 6 0 % 16%2021 2021 2021 2021 2021 濟南社會消費品零售總額在 15個副省級城 市里居第十位，持平，比居第九位的大連少 ，比居第十一位的青島多 ，南京居第六位 。增幅 %,居第六位 ,前移二位 。廣州 ,杭州居第一、二位，分別為 ；南京居第三位 。南京、深圳增幅并 列第一為 %；青島增幅為 %,位居第三。青島以 ,居第五位 。 第三部分：市場分析 一、濟南市宏 觀經(jīng)濟 分析 經(jīng)濟實力進一步增強 GD P0500100015002021億元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %產(chǎn)值 9 5 2 . 2 1 0 6 6 . 2 1200 1 3 6 7 . 8 1 6 1 8 . 9增長率 1 2 . 1 0 % 1 2 . 1 0 % 1 3 . 2 0 % 1 4 . 5 0 % 1 5 . 6 0 %2021 2021 2021 2021 2021 濟南 GDP在 15個副省級城市里位居十二位 ,與上年持平 。 （ 3）生態(tài)環(huán)境 基地內(nèi)部分為自然地形、山體、河道溝系進行不同深度的人工改造，造成了一定的水土流失和對自然水系的破壞，規(guī)劃建設時應加強對山林綠化植被的保護及生態(tài)環(huán)境的保護。 環(huán)境質(zhì)量 從總體上看，該基地內(nèi)工礦企業(yè)較少，周圍山清水秀，環(huán)境優(yōu)美 （ 1）環(huán)境空氣質(zhì)量 由于基地北靠膠濟鐵路，西臨繞城高速公路東環(huán)線，南 為經(jīng)十東路，機動車尾氣污染嚴重，造成對基地環(huán)境的一定影響，主要污染物為 NOX，規(guī)劃建設時要設置隔離帶，以減少汽車尾氣及噪聲的污染。 濟南 片區(qū)與主城區(qū)的客運交通便捷， 115路公共汽車由市區(qū)發(fā)車經(jīng)經(jīng)十路與經(jīng)十東路至東部產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)，每 15分鐘一班， 30分鐘即可到達。 交通 濟南 片區(qū)西臨繞城高速公路東 環(huán)線，對外交通聯(lián)系便利，南臨經(jīng)十東路城市快速路，是城市東西向主要交通走廊。地處濟南市東西城市發(fā)展主軸上 （三）用地條件分析 區(qū)位 在邢村北已形成了一個巨大的不規(guī)則采坑，南北長約 700米，寬約 150米，深度可達 30米。在 濟南 一邢村 處曾發(fā)生地面塌陷，造成一定損失。在基地內(nèi)無濟南泉域巖溶地下水強滲漏帶。港溝斷裂帶在基地內(nèi)斜穿而過，走向為 NE。 地質(zhì)構(gòu)造 濟南 片區(qū)在區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造中，處于泰山山脈北 麓，總體上是一個以古生代地層為主體的北傾單斜構(gòu)造。這些山水資源一方面為該片區(qū)提供了很好的環(huán)境，另一方面也成為用地布局的制約因素?；貎?nèi)劉公河和土河自南向北穿過，沖溝發(fā)育，最深可達 10米，溝內(nèi)除汛期外，常年基本無水。外圍 10 公里半徑范圍內(nèi)有華山風景區(qū)、龍洞風景區(qū)、蟠龍山風景區(qū)等為該地區(qū)的建設提供了優(yōu)越的周邊環(huán)境條件。風向隨季節(jié)而變化，常年主導風向為南風（ S）和靜風（ C）次主導風向為東北風（ NE）。 （二）自然條件 氣象、水文 濟南 片區(qū)屬暖溫帶半溫潤大陸性季風氣候區(qū)，四季分明，季風特征明顯，春季干旱少雨，夏季炎熱 多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥?；緸檗r(nóng)田、果園、山林、排洪溝等用地。 土地利用 基地內(nèi)散布有邢村、大官莊等 5個自然村落，村莊的村民住宅多為平房。 轄區(qū)與人口 片區(qū)現(xiàn)屬歷 城區(qū)郭店鎮(zhèn)和港溝鎮(zhèn)所轄，計有村莊 12個，人口 。 規(guī)劃范圍 東至圍子山，西到繞城高速公路東環(huán)線，南臨濟王公路，北靠膠濟鐵路，總規(guī)劃用地約 19 平方公里。片區(qū)西連鳳凰山片區(qū)，東鄰孫村片區(qū)，北靠郭店片區(qū)，東南和西南分別為圍子山片區(qū)和章錦片區(qū)。 2021年 8月歷城區(qū)人民政府、上海上實（集團）公司和 濟南 舜華園公司簽署了《 濟南 新城合作開發(fā)框架性協(xié)議》，項目開發(fā)開始進入了實質(zhì)運轉(zhuǎn)軌道。 濟南 片區(qū)的建設、運營、管理和服務將借鑒可持續(xù)發(fā)展新城鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗，堅持政府主導、市 場化運作模式，通過引進國內(nèi)外有大型項目開發(fā)經(jīng)驗的城市運營商共同進行土地整理、開發(fā)及基礎(chǔ)設施投入等。 濟南 片區(qū)作為孫村片區(qū)的有機組成部分和服務于整個東部地區(qū)的地區(qū)中心，隨著孫村片區(qū)、出口加工區(qū)以及空港區(qū)域等產(chǎn)業(yè)區(qū)建設發(fā)展成一定規(guī)模，需要有相應的居住及交通、物流、商務等配套設施來滿足其發(fā)展需要， 濟南 片區(qū)開發(fā)建設已經(jīng)提上了日程。 濟南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)于 2021 年 3 月份啟動了孫村片區(qū)的開發(fā)建設工作，主要建設電子信息產(chǎn)業(yè)園，以浪潮產(chǎn)業(yè)園為起步項目；環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園和機電汽車產(chǎn)業(yè)組團項目；以及在港西路以西、力諾工業(yè)園以東，落戶建設瑞典沃爾沃發(fā)動機項目和 20多家海內(nèi)外配套企業(yè)。 歷城區(qū)政府積極向濟南市政府提交了關(guān)于申辦第十一屆全運會競賽項目的申請，得到濟南市政府的大力支持，現(xiàn)原則同意歷城區(qū)政府承辦第十一屆全運會籃球、游泳兩個比賽項目，歷城 區(qū)決定在 濟南 片區(qū)啟動建設歷城區(qū)體育中心 工程，建設標準的體育館、游泳池和服務中心。 （四） 濟南 片區(qū)開發(fā)建設啟動時機已經(jīng)成熟 山東省成功申辦第十一屆全運會， 濟南 片區(qū)將承辦部分項目。 歷城區(qū)政務中心、全運會體育場館項目等項目建設將成為 濟南 片區(qū)開發(fā)建設的關(guān)鍵拉動項目；濟南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、對外出口加工區(qū)、孫村片區(qū)、奧體中心等，將為濟南 片區(qū)建設提供堅實有力的產(chǎn)業(yè)支撐，并使 濟南 片區(qū)形成產(chǎn)業(yè)、人口的集聚 。 濟南市 委、市政府提出“站在新起點，實現(xiàn)新發(fā)展”，對 濟南 片區(qū)寄予厚望，將從土地政策、金融政策等各方面對片區(qū)建設給以重點扶持， 歷城區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)濟南市“東拓”城市發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)周密嚴謹?shù)姆治稣撟C后，確定了建設 濟南 片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。 截至到目前為止山東（濟南） 濟南 片區(qū)項目、北京市密云縣新區(qū)項目等六個項目通過了由中國科技部和中美可持續(xù)發(fā)展中心組織的專家評審，被列為 “ 中美可持續(xù)城鎮(zhèn)發(fā)展示范項目 ” 。 濟南 片區(qū)如何順應可持續(xù)發(fā)展的歷史發(fā)展要求，用可持續(xù)發(fā)展的理論指導片區(qū)的規(guī)劃和建設，構(gòu)建一個可持續(xù)發(fā)展的新城鎮(zhèn)成了歷城區(qū)政府首要思考和解決的問題之一 “中美可持續(xù)城鎮(zhèn)發(fā)展示范項目”是中美可持續(xù)發(fā)展中心在中國推進世界范圍內(nèi)先進的可持續(xù)發(fā)展理論、 方法和技術(shù)的重要示范、實踐項目，為 濟南 片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展帶來了歷史性的發(fā)展機遇。其中，孫村片區(qū)、張錦片區(qū)以及郭店片區(qū)等片區(qū)將以發(fā)展工業(yè)為主，而在 濟南 片區(qū)規(guī)劃一定規(guī)模居住、交通、物流、商務等配套設施，使 濟 南片區(qū)與周邊各片區(qū)形成功能互補，使 濟南 片區(qū)發(fā)展成為服務于整個東部地區(qū)的地區(qū)中心 （二） 中美可持續(xù)城鎮(zhèn)發(fā)展示范項目的確立 為 濟南 片區(qū)發(fā)展確立了嶄新理論和方向。 濟南 片區(qū)正處于東部產(chǎn)業(yè) 帶的核心區(qū)域，對濟南市“東拓”戰(zhàn)略實施的重要性不言而喻。 濟南 片區(qū)位于濟南市東部產(chǎn)業(yè)帶的中組團，具備帶動周邊地區(qū)發(fā)展，形成整個東部產(chǎn)業(yè)帶中心區(qū)的區(qū)位條件。 濟南市城市規(guī)劃 為適應濟南新世紀城市經(jīng)濟社會更快更好發(fā)展和城市化進程不斷加快的需要，濟南市政府于 2021 年全面啟動了《濟南市城市總體規(guī)劃（ 2021年 — 2020年）》的修編工作，提出了“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”的城市規(guī)劃建設總體思路，確定城市發(fā)展戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”十字方針，城市空間布局延續(xù)原總體規(guī)劃的布局思路向東西兩翼發(fā)展，形成“一城（主城區(qū)）一區(qū)（西部片 區(qū)）一帶（東部產(chǎn)業(yè)帶）”呈“帶狀分片組團”式城市格局。 本報告試圖運用以上土地價值觀，從濟南的實際情況出發(fā)，從市場需求和產(chǎn)品開發(fā)層面來研究 濟南 項目二級開發(fā)的可行 性。第三步，要讓它價格在平均價，還要和大多數(shù)這個價位上的產(chǎn)品不同，只有一個選擇，得在區(qū)位上做一些變化。比如說，萬科希望提供在這個城市住宅均價