出讓土地改變用途法律制度梳理-資料下載頁(yè)
2024-09-21 17:35本頁(yè)面
【正文】 行政監(jiān)督等措施，力求使工業(yè)用地使用權(quán)的現(xiàn)行價(jià)、經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)評(píng)估得準(zhǔn)確。如果估價(jià)按 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》所規(guī)定的 第 6 頁(yè) 共 7 頁(yè) 準(zhǔn)則、技術(shù)途徑、方法、程序運(yùn)作，透明度較高，聽(tīng)取并綜合多方意見(jiàn)，且采取聽(tīng)證、公示等多種監(jiān)督措施，那么，對(duì)出讓土地改變用途按評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)處置將與按招拍掛方式處置結(jié)果相同，而且能減少處置的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省處置所花費(fèi)的人力、財(cái)力，縮短處置的時(shí)間，降低處置的總成本。 [。 ]第三，評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)，可將改為房地產(chǎn)用地剔除于外。按目前通行的分類(lèi)，經(jīng)營(yíng)性用地包括用于商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。在競(jìng)爭(zhēng)較充分的現(xiàn)在，商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)的利潤(rùn)率已接近于制造業(yè)， 房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率仍然較高；而且在為數(shù)較多的城鎮(zhèn)中一般性的商業(yè)企業(yè)已供大于求，而新型娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)是政府還需要積極扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。因此，筆者認(rèn)為，按國(guó)土部新制訂的《規(guī)范》的規(guī)定施行，地方政府如果采用經(jīng)審批、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)和按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳差價(jià)的方式處置工業(yè)用地改經(jīng)營(yíng)性用地，建議這種處置方式僅限于改為商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)用地，而將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用途剔除于外。即對(duì)于將協(xié)議出讓土地改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地者，經(jīng)審批、評(píng)估和補(bǔ)償后收回其土地使用權(quán)，然后再公開(kāi)招拍掛出讓。 筆者認(rèn)為，對(duì)改為經(jīng)營(yíng)性用地的幾種用途根據(jù)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要及利潤(rùn)率而采取兩種不同的處置方式，是因地制宜、因時(shí)制宜、實(shí)事求是之舉。而且，兩個(gè)《規(guī)范》中關(guān)于處置出讓土地改變用途采用哪一種處置方式的 “ 行政規(guī)定 ” 權(quán)，宜 第 7 頁(yè) 共 7 頁(yè) 授權(quán)給縣、市、區(qū)政府，因?yàn)樵诂F(xiàn)行法律體系中關(guān)于地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事務(wù)的管理大多由縣（市）級(jí)政府負(fù)責(zé)，相應(yīng)的責(zé)任也由縣（市）級(jí)政府承擔(dān)。
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