【導讀】治區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資。源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、南寧憑借其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城。房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展間存在著互動關系。開發(fā)投資及發(fā)展的基礎。2020年，南寧市全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達億元，增長10%。長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值，年增長%。發(fā)達，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟特色。內(nèi)生產(chǎn)總值達356億元，比上年增長%，高于全國和廣西的平均水平，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定。主要預期目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6%,人，漢族人口有1048034人，分別占全市總人口的%和%。2020年末，南寧市總人口萬人，其中市區(qū)人口。120萬，相當于南寧市每年的人口機械凈增長約為10萬人。

　　

【正文】 、文體、休閑、會展業(yè)于一體的居住 區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴重，大型 的住宅項目走向邊沿，遠離市中心；西、北部，而向的也是一個中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術開發(fā)區(qū)的建設，也帶動了一些相應的配套完善，預計相思湖片區(qū)將成為南寧未來 35 年房地產(chǎn)開發(fā)的另一重點區(qū)域。 項目規(guī)?；?、郊區(qū)化 從南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)項目規(guī)模越來越大，大規(guī)模的成本更為完備，更容易營造小區(qū)環(huán)境，方便物業(yè)管理，符合住宅市場發(fā)展方向。大盤主要位于江南 區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺的榮和山水美地規(guī)模已達 2100畝。 競爭加劇，門檻提高 由于政府對房地產(chǎn)開發(fā)的控制越來越嚴格，南寧對房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標形式轉變，土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產(chǎn)公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產(chǎn)公司將會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。預計未來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。發(fā)展商的品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識更顯得重要。 外地資金 強勢進入 由于南寧市房地產(chǎn)發(fā)展前景誘人，因而吸引了許多外地發(fā)展商的目光。如馬來西亞的東方集團投資 50%股份，開發(fā)占地約 20公頃的香榭里花園；在連萬達集團投資的占地 56 畝，總建筑面積 。隨著房地產(chǎn)市場的日趨火爆，外地資金的進入將會加快，力度也會加大，理念也會更新。這迫使本地開發(fā)商轉變思想、更新理念。 專業(yè)分工開始凸現(xiàn) 南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2020 年前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤的前期開發(fā)建設到中期的銷售、后期的物業(yè)管理，但是由于人才儲備和精力所限 ，事事都管的結果卻是事事都沒有做好。這種狀況在2020 年開始有根本的改變，專業(yè)的營銷策劃機構、代理機構和專業(yè)的物業(yè)管理公司在南寧開始出現(xiàn)。這說明南寧的發(fā)展商已經(jīng)意識到專業(yè)分工的必要性和借用外腦的重要性，以及營銷意識的不斷增強。 營銷推廣手法總體水平提高 隨著南寧市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商品房的營銷推廣也在不斷的提高，比較明顯的有：銷售部的包裝設計，項目形象的樹立，新意的促銷活動，較全面的廣告投放，開發(fā)商的品牌打造，先做綠化或先建學校后建房等。其中，大盤的打造比較突出，國凱文華園、翠湖新城、榮 和山水美地就是其中的代表。 品牌意識日趨強烈 南寧房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產(chǎn)企業(yè)近 360家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運用多種手段和方法，在長期發(fā)展進程中，部分具有超前意識和覺悟的發(fā)展商逐步認識到了品牌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實實的做好產(chǎn)品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細致的工作以及良好的服務態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。 項目供應量巨大且集中，競爭加劇 與 2020 年南寧市房地產(chǎn)市場對 比，發(fā)現(xiàn) 2020年南寧市項目的供應量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項目面市，并且面市的項目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。新城區(qū)的新項目與其它城區(qū)相比居首位。主要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約 2100畝，總建筑面積約 100萬平方米，其次是翡翠園，占地 512畝，總建筑面積478888平方米，由 50 棟別墅、 16棟多層、 9棟小高層組成，規(guī)劃 2166 戶，目前均價 3100元 /平方米，已作為全國五個國家級康居示范工程之一，市場供應量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。以上這些項目一旦全部進入市場，可以斷定：供應量是一個驚人的數(shù)字。以上這些大大小小項目的先后建設，會加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個項目建設順利，則對帶動鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個不可估量的作用。 綜合分析，南寧市房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，競爭的方式也在不斷的轉變，到 2020 年下半年開始，項目之間的競爭將側重于產(chǎn) 品方面的競爭，合理、實用、舒適、超前、物管、環(huán)境等價值也將一步步體現(xiàn)出來。 2020 年，別墅產(chǎn)品大擴張 根據(jù)市場調(diào)查及其現(xiàn)狀， 2020年的房地產(chǎn)市場，除常見的多層、小高層、高層住宅的迅速發(fā)展外，更為突出的另一個特點是別墅產(chǎn)品大擴張，寧匯新天地、龍胤花園、橘郡 .陽光別墅、麗水灣等純別墅區(qū)先后面市，規(guī)劃中的楓林藍岸，以及仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已拿到土地的幾個在型項目，規(guī)劃中也有大量別墅?？梢灶A見， 2020年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是 2020 年別墅產(chǎn)品市場激烈競爭的前奏。 戶型合理、實用的三房 仍是市場主力軍 通過對潛地購房者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房都比較喜歡并接納戶型合理、實用的三房。合理、實用、實惠仍然是目前購房者關心的因素。 通過調(diào)查：嶺南家園首次推出的單位，三房當天銷售 85%以上，中天世紀花園整體上也比其四房好銷。翡翠園在相對高價的情況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實用性不強，銷售緩慢。事實證明，合理性、實用性加上實惠，是購房人士所必須考慮的問題。 中高檔次價位項目劇增 按照 2020 年南寧市人均收入和購房支出比例，劃分為三個檔次： 高檔次住宅均價： 2600元 /平方米以 上 中檔次住宅均價： 20202600元 /平方米 低檔次住宅均價： 2020元 /平方米以下 根據(jù)調(diào)查顯示，南寧市目前主要在售的項目 30多個，其中，中高價位點70%以上，目前翡翠園均價 3100元 /平方米、天賜良園均價 2550元 /平方米、中鼎溫馨家園均價 2650元 /平方米、中天世紀花園均價 2650元 /平方米，而低價位住宅產(chǎn)品極少，僅有江南新興苑、翠湖新城、恒大新城、陽光新城等幾個大型的項目，造成低價位住宅市場供不應求，形成市場產(chǎn)品檔交結構推衡。值得重視的是亟待推出的大型項目如香榭里、寧匯新天地、翡翠園、大自然花園 、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質(zhì)都相當可觀，一旦全面上市必將給市場帶來巨大的沖擊，市場競爭必然加劇。 由以上分析可以看出，南寧市房地產(chǎn)市場正在邁同健康、理性和成熟的發(fā)展大道，政府調(diào)控手段、力度加強；房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域擴大，在建項目增多，供應量增大，住宅產(chǎn)品結構日趨合理；房地產(chǎn)開發(fā)商儲地意識、品牌意識、營銷意識、專業(yè)分工意識逐步加強；購房者對品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面要求日益覺醒。依據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達城市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗，我們認為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要 13 年的時間，因而這幾年 是開發(fā)商快速發(fā)展項目獲得超額利潤和樹立品牌、實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機，而一旦整個房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況 2020 年南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破 150 萬平方米，成交金額達 35億，比上年同期增長 %，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。 (1)、樓盤分布 東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山 路，分別分布著嶺南家園、中天世紀花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫水晶城、金湖灣、和實水榭花都、地王國際商務中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀小區(qū)。西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑 ，大學路的文華園，高新技術開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和 WTO世貿(mào)商城、綠城翠堤灣、金朝陽等樓盤。 (2)、樓盤價格。 根據(jù) 2020 年南寧市人均收入水平和購房消費支出比例來分： 高檔次住 宅均價： 2600元 /㎡ 以上。 中檔次住宅均價： 2020—— 2600元 /㎡ 。 低檔次住宅均價： 2020元 /㎡ 以下。 高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。 (3)、銷售形勢 低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領的市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售情況不太樂觀。 市場基本特征分析 從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場 2020年快速發(fā)展 ，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進程，加大城市基礎建設，銀行按揭政策共同支持的結果。 2020年南寧市對市政建設投入達 50 億元以上，比 2020年增加 1 倍， 2020年將超過 60 億元以上。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進入“快車道”。 從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進入過剩時代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費主流，以期房和毛坯房為主，向消費者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品，進入 21世紀，環(huán)境意識覺醒，帶有環(huán)境附加值的產(chǎn)品旺銷，消費者注重追求舒適、享受、健康生活的產(chǎn)品，但 目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產(chǎn)品出現(xiàn)。 從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。 從市場結構看：高檔市場供應量過剩，中低檔市場需求不足。結合南寧市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在 10—— 20萬元為低檔消費； 20—— 40 萬元是中檔消費；超過 40 萬元屬高檔消費； 100萬元以上為豪華消費；目前市場供求結構不太均衡，開發(fā)風險較大。 以瑯東、鳳嶺區(qū)域為例，總價超 過 100 萬元的大戶型開始滯銷。 從土地出讓市場看：政府 2020 年 11月份首次招投標拍賣出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價”，每畝 180 萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風險，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 各類型物業(yè)市場分析 1)、多層、小高層住宅市場分析 —— 概況 ①社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的增加，消費水平的提高，對生活質(zhì)量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。 ②城市各城區(qū)結構不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟 結構、人口結構、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費能力的差異化。 ③城市向東發(fā)展，帶動、引導大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎上，此時的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。 ④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標客戶群體。 ⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導產(chǎn)品，價格比兩、南部高； “兩低”指西部、江南以多層為主導產(chǎn)品，價格比東部低。 ⑥目前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓 —— 水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個大型樓盤有部分低層住宅產(chǎn)品，可見多層住宅的市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。 銷售價格 多層住宅產(chǎn)品均價在 1350—— 2600 元 /㎡ ，其中均價 1600—— 2020元 /㎡ 比較集中并且得到市場的認可和接受。 小高層住宅產(chǎn)品均價在 2450—— 3100 元 /㎡ ，其中均價 2550—— 2700元 /㎡ 居多，市場比較接受的均價為 2450—— 2600元 /㎡ 。 市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。 江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價 □均價（元 /平方米） 新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品 □均價（元 /平方米） 熱點 多層住宅價格在 1800 元 /㎡ ，且環(huán)境優(yōu)美的 住宅產(chǎn)品最受歡迎。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。 戶型 多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三