【導(dǎo)讀】治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資。源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟(jì)中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、南寧憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，對(duì)廣西沿海城市發(fā)揮著中心城。房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在著互動(dòng)關(guān)系。開發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。2020年，南寧市全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)億元，增長10%。長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值，年增長%。發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟(jì)特色。內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，比上年增長%，高于全國和廣西的平均水平，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定。主要預(yù)期目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6%,人，漢族人口有1048034人，分別占全市總?cè)丝诘?和%。2020年末，南寧市總?cè)丝谌f人，其中市區(qū)人口。120萬，相當(dāng)于南寧市每年的人口機(jī)械凈增長約為10萬人。

　　

【正文】 、文體、休閑、會(huì)展業(yè)于一體的居住 區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴(yán)重，大型 的住宅項(xiàng)目走向邊沿，遠(yuǎn)離市中心；西、北部，而向的也是一個(gè)中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，也帶動(dòng)了一些相應(yīng)的配套完善，預(yù)計(jì)相思湖片區(qū)將成為南寧未來 35 年房地產(chǎn)開發(fā)的另一重點(diǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目規(guī)?；?、郊區(qū)化 從南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來越大，大規(guī)模的成本更為完備，更容易營造小區(qū)環(huán)境，方便物業(yè)管理，符合住宅市場發(fā)展方向。大盤主要位于江南 區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺的榮和山水美地規(guī)模已達(dá) 2100畝。 競爭加劇，門檻提高 由于政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的控制越來越嚴(yán)格，南寧對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標(biāo)形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策的變化必將帶動(dòng)土地價(jià)格的上揚(yáng)，拍賣和招標(biāo)土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產(chǎn)公司失去了拿地的機(jī)會(huì)，而資金實(shí)力較雄厚的房地產(chǎn)公司將會(huì)步入一個(gè)良性循環(huán)發(fā)展的局面。預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。發(fā)展商的品牌意識(shí)、持續(xù)發(fā)展意識(shí)更顯得重要。 外地資金 強(qiáng)勢進(jìn)入 由于南寧市房地產(chǎn)發(fā)展前景誘人，因而吸引了許多外地發(fā)展商的目光。如馬來西亞的東方集團(tuán)投資 50%股份，開發(fā)占地約 20公頃的香榭里花園；在連萬達(dá)集團(tuán)投資的占地 56 畝，總建筑面積 。隨著房地產(chǎn)市場的日趨火爆，外地資金的進(jìn)入將會(huì)加快，力度也會(huì)加大，理念也會(huì)更新。這迫使本地開發(fā)商轉(zhuǎn)變思想、更新理念。 專業(yè)分工開始凸現(xiàn) 南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2020 年前基本上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤的前期開發(fā)建設(shè)到中期的銷售、后期的物業(yè)管理，但是由于人才儲(chǔ)備和精力所限 ，事事都管的結(jié)果卻是事事都沒有做好。這種狀況在2020 年開始有根本的改變，專業(yè)的營銷策劃機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)和專業(yè)的物業(yè)管理公司在南寧開始出現(xiàn)。這說明南寧的發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到專業(yè)分工的必要性和借用外腦的重要性，以及營銷意識(shí)的不斷增強(qiáng)。 營銷推廣手法總體水平提高 隨著南寧市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商品房的營銷推廣也在不斷的提高，比較明顯的有：銷售部的包裝設(shè)計(jì)，項(xiàng)目形象的樹立，新意的促銷活動(dòng)，較全面的廣告投放，開發(fā)商的品牌打造，先做綠化或先建學(xué)校后建房等。其中，大盤的打造比較突出，國凱文華園、翠湖新城、榮 和山水美地就是其中的代表。 品牌意識(shí)日趨強(qiáng)烈 南寧房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產(chǎn)企業(yè)近 360家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運(yùn)用多種手段和方法，在長期發(fā)展進(jìn)程中，部分具有超前意識(shí)和覺悟的發(fā)展商逐步認(rèn)識(shí)到了品牌對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實(shí)實(shí)的做好產(chǎn)品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細(xì)致的工作以及良好的服務(wù)態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進(jìn)了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。 項(xiàng)目供應(yīng)量巨大且集中，競爭加劇 與 2020 年南寧市房地產(chǎn)市場對(duì) 比，發(fā)現(xiàn) 2020年南寧市項(xiàng)目的供應(yīng)量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項(xiàng)目面市，并且面市的項(xiàng)目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。新城區(qū)的新項(xiàng)目與其它城區(qū)相比居首位。主要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀(jì)花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約 2100畝，總建筑面積約 100萬平方米，其次是翡翠園，占地 512畝，總建筑面積478888平方米，由 50 棟別墅、 16棟多層、 9棟小高層組成，規(guī)劃 2166 戶，目前均價(jià) 3100元 /平方米，已作為全國五個(gè)國家級(jí)康居示范工程之一，市場供應(yīng)量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務(wù)中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。以上這些項(xiàng)目一旦全部進(jìn)入市場，可以斷定：供應(yīng)量是一個(gè)驚人的數(shù)字。以上這些大大小小項(xiàng)目的先后建設(shè)，會(huì)加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)順利，則對(duì)帶動(dòng)鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個(gè)不可估量的作用。 綜合分析，南寧市房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，競爭的方式也在不斷的轉(zhuǎn)變，到 2020 年下半年開始，項(xiàng)目之間的競爭將側(cè)重于產(chǎn) 品方面的競爭，合理、實(shí)用、舒適、超前、物管、環(huán)境等價(jià)值也將一步步體現(xiàn)出來。 2020 年，別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張 根據(jù)市場調(diào)查及其現(xiàn)狀， 2020年的房地產(chǎn)市場，除常見的多層、小高層、高層住宅的迅速發(fā)展外，更為突出的另一個(gè)特點(diǎn)是別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，寧匯新天地、龍胤花園、橘郡 .陽光別墅、麗水灣等純別墅區(qū)先后面市，規(guī)劃中的楓林藍(lán)岸，以及仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已拿到土地的幾個(gè)在型項(xiàng)目，規(guī)劃中也有大量別墅?？梢灶A(yù)見， 2020年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是 2020 年別墅產(chǎn)品市場激烈競爭的前奏。 戶型合理、實(shí)用的三房 仍是市場主力軍 通過對(duì)潛地購房者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房都比較喜歡并接納戶型合理、實(shí)用的三房。合理、實(shí)用、實(shí)惠仍然是目前購房者關(guān)心的因素。 通過調(diào)查：嶺南家園首次推出的單位，三房當(dāng)天銷售 85%以上，中天世紀(jì)花園整體上也比其四房好銷。翡翠園在相對(duì)高價(jià)的情況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實(shí)用性不強(qiáng)，銷售緩慢。事實(shí)證明，合理性、實(shí)用性加上實(shí)惠，是購房人士所必須考慮的問題。 中高檔次價(jià)位項(xiàng)目劇增 按照 2020 年南寧市人均收入和購房支出比例，劃分為三個(gè)檔次： 高檔次住宅均價(jià)： 2600元 /平方米以 上 中檔次住宅均價(jià)： 20202600元 /平方米 低檔次住宅均價(jià)： 2020元 /平方米以下 根據(jù)調(diào)查顯示，南寧市目前主要在售的項(xiàng)目 30多個(gè)，其中，中高價(jià)位點(diǎn)70%以上，目前翡翠園均價(jià) 3100元 /平方米、天賜良園均價(jià) 2550元 /平方米、中鼎溫馨家園均價(jià) 2650元 /平方米、中天世紀(jì)花園均價(jià) 2650元 /平方米，而低價(jià)位住宅產(chǎn)品極少，僅有江南新興苑、翠湖新城、恒大新城、陽光新城等幾個(gè)大型的項(xiàng)目，造成低價(jià)位住宅市場供不應(yīng)求，形成市場產(chǎn)品檔交結(jié)構(gòu)推衡。值得重視的是亟待推出的大型項(xiàng)目如香榭里、寧匯新天地、翡翠園、大自然花園 、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質(zhì)都相當(dāng)可觀，一旦全面上市必將給市場帶來巨大的沖擊，市場競爭必然加劇。 由以上分析可以看出，南寧市房地產(chǎn)市場正在邁同健康、理性和成熟的發(fā)展大道，政府調(diào)控手段、力度加強(qiáng)；房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域擴(kuò)大，在建項(xiàng)目增多，供應(yīng)量增大，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理；房地產(chǎn)開發(fā)商儲(chǔ)地意識(shí)、品牌意識(shí)、營銷意識(shí)、專業(yè)分工意識(shí)逐步加強(qiáng)；購房者對(duì)品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面要求日益覺醒。依據(jù)對(duì)北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要 13 年的時(shí)間，因而這幾年 是開發(fā)商快速發(fā)展項(xiàng)目獲得超額利潤和樹立品牌、實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機(jī)，而一旦整個(gè)房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對(duì)獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況 2020 年南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破 150 萬平方米，成交金額達(dá) 35億，比上年同期增長 %，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。 (1)、樓盤分布 東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山 路，分別分布著嶺南家園、中天世紀(jì)花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財(cái)富中心、文德大廈、佳德鑫水晶城、金湖灣、和實(shí)水榭花都、地王國際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀小區(qū)。西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑 ，大學(xué)路的文華園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達(dá)商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和 WTO世貿(mào)商城、綠城翠堤灣、金朝陽等樓盤。 (2)、樓盤價(jià)格。 根據(jù) 2020 年南寧市人均收入水平和購房消費(fèi)支出比例來分： 高檔次住 宅均價(jià)： 2600元 /㎡ 以上。 中檔次住宅均價(jià)： 2020—— 2600元 /㎡ 。 低檔次住宅均價(jià)： 2020元 /㎡ 以下。 高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。 (3)、銷售形勢 低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領(lǐng)的市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售情況不太樂觀。 市場基本特征分析 從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場 2020年快速發(fā)展 ，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進(jìn)程，加大城市基礎(chǔ)建設(shè)，銀行按揭政策共同支持的結(jié)果。 2020年南寧市對(duì)市政建設(shè)投入達(dá) 50 億元以上，比 2020年增加 1 倍， 2020年將超過 60 億元以上。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入“快車道”。 從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進(jìn)入過剩時(shí)代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費(fèi)主流，以期房和毛坯房為主，向消費(fèi)者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品，進(jìn)入 21世紀(jì)，環(huán)境意識(shí)覺醒，帶有環(huán)境附加值的產(chǎn)品旺銷，消費(fèi)者注重追求舒適、享受、健康生活的產(chǎn)品，但 目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產(chǎn)品出現(xiàn)。 從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識(shí)落后，投入市場運(yùn)營資本不足，對(duì)政府投入市政配套的依賴性較強(qiáng)，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。 從市場結(jié)構(gòu)看：高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求不足。結(jié)合南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價(jià)在 10—— 20萬元為低檔消費(fèi)； 20—— 40 萬元是中檔消費(fèi)；超過 40 萬元屬高檔消費(fèi)； 100萬元以上為豪華消費(fèi)；目前市場供求結(jié)構(gòu)不太均衡，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。 以瑯東、鳳嶺區(qū)域?yàn)槔?，總價(jià)超 過 100 萬元的大戶型開始滯銷。 從土地出讓市場看：政府 2020 年 11月份首次招投標(biāo)拍賣出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價(jià)”，每畝 180 萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。雖然天價(jià)土地出讓暫時(shí)能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會(huì)使區(qū)域房價(jià)上升過快，增大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 各類型物業(yè)市場分析 1)、多層、小高層住宅市場分析 —— 概況 ①社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的增加，消費(fèi)水平的提高，對(duì)生活質(zhì)量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。 ②城市各城區(qū)結(jié)構(gòu)不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費(fèi)能力的差異化。 ③城市向東發(fā)展，帶動(dòng)、引導(dǎo)大部分“中產(chǎn)階級(jí)”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎(chǔ)上，此時(shí)的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。 ④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對(duì)于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費(fèi)能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標(biāo)客戶群體。 ⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價(jià)格比兩、南部高； “兩低”指西部、江南以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價(jià)格比東部低。 ⑥目前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓 —— 水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細(xì)分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個(gè)大型樓盤有部分低層住宅產(chǎn)品，可見多層住宅的市場分布相對(duì)集中，新城區(qū)則以小高層為主導(dǎo)的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。 銷售價(jià)格 多層住宅產(chǎn)品均價(jià)在 1350—— 2600 元 /㎡ ，其中均價(jià) 1600—— 2020元 /㎡ 比較集中并且得到市場的認(rèn)可和接受。 小高層住宅產(chǎn)品均價(jià)在 2450—— 3100 元 /㎡ ，其中均價(jià) 2550—— 2700元 /㎡ 居多，市場比較接受的均價(jià)為 2450—— 2600元 /㎡ 。 市場競爭激烈，價(jià)格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。 江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價(jià) □均價(jià)（元 /平方米） 新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品 □均價(jià)（元 /平方米） 熱點(diǎn) 多層住宅價(jià)格在 1800 元 /㎡ ，且環(huán)境優(yōu)美的 住宅產(chǎn)品最受歡迎。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費(fèi)者能承受的價(jià)格上和環(huán)境的優(yōu)良。 戶型 多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三