【正文】 179 272 3 占全市 (%) 整版 121 37 10 31 1/2 版 577 181 122 198 3 1/4 版 125 30 38 38 1/8 版 15 8 5 5 其它 1 1 4 普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對主力占到約七成的比例，說明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認(rèn)可； 其次是 1/4 版式廣告的投放，占到總投放頻次的 %。 媒體廣告投放情況 版面 南國早報 南寧晚報 當(dāng)代生活報 合計 整版 198 1 4 203 1/2 版 1009 47 25 1081 1/4 版 211 18 2 231 1/8 版 33 0 0 33 其它 0 1 5 6 總計 1451 67 36 1554 就目前南寧市場公認(rèn)三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國早報》是目前南寧房地產(chǎn)廣告發(fā)布的主流媒體， 在投放頻次上更是其它媒體無法相比，2020 年南寧市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次 1554 次，其中在《南國早報》就發(fā)布了 1451 次，占三大媒體的 %，由此可以看出目前在南寧樓市中，《南國早報》已經(jīng)樹立了比較大的領(lǐng)先優(yōu)勢，與其它媒體拉開了比較大的距離。 《南國早報》是南寧樓市的最主要媒體渠道。市中心住宅均價整體在 2700元 /平方米左右，與新城、東、鳳嶺的項目比較，處于其均價之間。預(yù)計未來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。這說明南寧的發(fā)展商已經(jīng)意識到專業(yè)分工的必要性和借用外腦的重要性，以及營銷意識的不斷增強。以上這些大大小小項目的先后建設(shè)，會加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個項目建設(shè)順利，則對帶動鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個不可估量的作用。事實證明，合理性、實用性加上實惠，是購房人士所必須考慮的問題。水榭花都、地王國際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡 高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。結(jié)合南寧市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在 10—— 20萬元為低檔消費； 20—— 40 萬元是中檔消費；超過 40 萬元屬高檔消費； 100萬元以上為豪華消費；目前市場供求結(jié)構(gòu)不太均衡，開發(fā)風(fēng)險較大。 ⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價格比兩、南部高； “兩低”指西部、江南以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價格比東部低。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。 ③城市向東發(fā)展，帶動、引導(dǎo)大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎(chǔ)上，此時的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。 從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。 中檔次住宅均價： 2020—— 2600元 /㎡ 。 (1)、樓盤分布 東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山 路，分別分布著嶺南家園、中天世紀(jì)花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫 通過調(diào)查：嶺南家園首次推出的單位，三房當(dāng)天銷售 85%以上，中天世紀(jì)花園整體上也比其四房好銷。主要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀(jì)花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約 2100畝，總建筑面積約 100萬平方米，其次是翡翠園，占地 512畝，總建筑面積478888平方米，由 50 棟別墅、 16棟多層、 9棟小高層組成，規(guī)劃 2166 戶，目前均價 3100元 /平方米，已作為全國五個國家級康居示范工程之一，市場供應(yīng)量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務(wù)中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。 專業(yè)分工開始凸現(xiàn) 南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2020 年前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤的前期開發(fā)建設(shè)到中期的銷售、后期的物業(yè)管理，但是由于人才儲備和精力所限 ，事事都管的結(jié)果卻是事事都沒有做好。大盤主要位于江南 區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺的榮和山水美地規(guī)模已達 2100畝。 南寧市各城區(qū)熱點頻現(xiàn)、各有發(fā)展 從 2020年起，南寧市各區(qū)房地產(chǎn)市場均有不同程度的發(fā)展，瑯東東、鳳嶺區(qū)域發(fā)展最為迅速， 2020 年底新項目頻頻出現(xiàn)，興寧區(qū)以舊城改造的項目為主， 2020年也是舊城改造最大的一年，江南、城北兩區(qū)則以中低檔次的大型項目面市。 綜合上述廣告分析得出： 總體年度廣告投放量上升速度加快。 11月份、 12 月份廣告 投放頻次增加，適逢春節(jié)時節(jié)，樓盤廣告有所增加亦在情理之中。按月份投放情況來看，在 12 月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達 198 次，占全年總投放頻次的 %，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一 ”黃金周、春節(jié)前，看 2020年 112 月份各月投放廣告頻次不難看出， 9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出， 9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有 182次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購房過年的消費心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次 ，以帶動新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會時機，為了做好前期宣傳， 4 月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù) 112次。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費者表睞？ 全裝修房亮相邕城 歷史的車輪不停在前進，房地產(chǎn)市場亦是如此。至年末，商品房實際銷售面積 ，實際銷售金額 350435萬元，實際銷售單價 2255元 /平方米，比上年同期分別增長 %、 %和 %。總體而論，國際 對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進廣西 南寧的經(jīng)濟、城市建設(shè)快速發(fā)展。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場的主導(dǎo)方向。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。 2020 年以前，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)重要的位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟爭速變化的情況下，經(jīng)營與管 理跟不上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營機制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權(quán)。在未來 12 年，瑯東 — 金湖廣場將是一個新的商業(yè)副中心。進入 2020年市場發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈保唐贩夸N售面積，銷售金額超 35億元，二級市場完成銷售面積 39 萬平方米，銷售 4077 套。本項目的啟動，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場需求”，按本項目占南寧市供應(yīng)量 1/5計算，每年可供應(yīng) 3050萬平方米，項目開發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場的冷熱劃分，總開發(fā)時間控制不超過八年，項目進入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭取 5年內(nèi)完成。 建議：項目正迎來良好發(fā)展機遇，宜盡快啟動。 ? 政府支持得到的回報 ? 稅金，在“十五”期間為政府帶來不少于 3億元的資金； ? 建成南寧市（廣西區(qū)）最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提升了城市整體形象，促進了城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，改善了 5萬人的生活居住空間； ? 推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的 國民經(jīng)濟增長點。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會展為輔的城市蹤合新區(qū)”。與此同時，路橋建設(shè)也日新月異， 1992年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。如《南寧市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》的實施后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補償方法，利于加快舊城改造的進度，戶籍政策的放寬及進城務(wù)工農(nóng)民待遇同等，極大地吸引了外來人口的到 來，《物業(yè)管理條例》的簽署，規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主的權(quán)利，保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運行。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù) 、物業(yè)的使用與維護、法律責(zé)任、附則。這是國家出臺的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。 通過重點考察南寧市民的語言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認(rèn)廣東與其地區(qū)相比，具有一定的先進性，以縮小南寧市與國內(nèi)先進城市差距作為城市發(fā)展目標(biāo)。 改革開放以來，南寧市不斷提高城市綜合實力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟建設(shè)和精神文明建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展。 考察南寧市居民的消費結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由 1998年的%下降為 %。城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加 7%元 ,農(nóng)民人均純收入增加 200 元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高 ,固定資產(chǎn)投資完成 。 B. 南寧市近兩年經(jīng)濟發(fā)展情況及態(tài)勢 房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展間存在著互動關(guān)系。A. 南寧市地理位置概述 本項目所在城市 —— 南寧，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南寧憑借其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中 國前沿城市的開放作用。（數(shù)據(jù)來源：《南寧統(tǒng)計年鑒 2020》） 2020 年，南寧市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達 356億元，比上年增長 %，高于全國和廣西的平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)達 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)達 ，增長 %。社會消費品零售總額增長 10%。 在 2020 年召開的全區(qū)城鎮(zhèn)化工作會議上，提出了城市化建設(shè)目標(biāo)：在2020 年把廣西的南寧、柳州建設(shè)成為特大城市，城市人口分別達到 150萬和120萬，相當(dāng)于南寧市每年的人口機械凈增長約為 10萬人。 表 南寧市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計 年份 城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費性支出（元） 1990 1454 1360 1991 1659 1667 1992 2106 1853 年份 城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費性支出（元） 1993 3081 2624 1994 4543 4288 1995 5544 5055 1996 5973 5425 1997 5931 5456 1998 6570 5800 1999 6847 6321 2020 7483 6953 2020 7906 7107 2020 8796 6970 今年南寧市整體經(jīng)濟狀況得到快速發(fā)展的同時，居民收入也相當(dāng)豐厚，13月南寧市個人所得稅入庫為 9400萬元，同比增長 %,意味著職工收入有大幅度的提高。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中國成立后， 1950年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會， 1958 年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。而南寧人對“食”的追求并不亞于以“食在廣州”著稱的廣州人，他們往往會一家大小或與親朋好友 一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。條例共分 6 章 72 條，內(nèi)容涉及業(yè)主、 業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護以及相應(yīng)的罰則等多方面。 1 2020年 6月 8日國務(wù)院總理溫家寶簽署第 379 號國務(wù)院令，公布《物業(yè)管理條例》，條例自 2020年 9月 1 日施行。 房屋建筑安裝工程造價計 價標(biāo)準(zhǔn) 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 排架 磚混 磚木 簡易 (高層 ) ( 小高層 ) (多層 ) ( 工業(yè)廠房 ) 計價 標(biāo)準(zhǔn) 1400 100 800 750 700 525 125 以上政策法規(guī)的制定與實施，為南寧市房地產(chǎn)經(jīng)營活動的各項運作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進南寧市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。1995 年，南寧市居民人均住房面積達到 ， 2020 年人均居住面積，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達 38%。” ? 城市規(guī)劃對本項目的影響 本項目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。為此，政府應(yīng)大力支持本項目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，促進項目滾動發(fā)展，提升城市形象： ? 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實實施； ? 稅收優(yōu)惠；。 本項目的開發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項目的核心競爭優(yōu)勢從 2020年起進入市場，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 揮龍頭作用。 在這樣市場供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。 2020 年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額 9585套，銷售面積 ，銷售金額 ，二級市場商品房成交 2830 套，成交面積 25 萬平方米，成交金額