【正文】 ，發(fā)展勢頭迅猛。（表 14，圖 16） 序號 項目名稱 總供應量 1 榮和山水美地 1431 2 橘郡 .陽光別墅 579 3 玫瑰園 210 4 寧匯新天地 300 5 龍胤花園 220 6 大自然花園 159 7 麗水灣 114 8 翡翠園 50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加 根據(jù)市場調(diào)查研究表明， 南寧市去年批出的商業(yè)用房面積不少于 40萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達商業(yè)廣場 ，根德商業(yè)廣場 4萬多平方米，外灘新城 5萬多平方米，總共已達 20 多萬平方米，還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了南寧市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場的經(jīng)營、萬達商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設進一步增強老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此 基礎上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相應帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。 企業(yè)競爭分析 近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國際會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地 512畝的翡翠園、 280畝的香榭里花園、 450畝的大自然花園，以及占地 2100 畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。 （表 17） 年份 2020 2020 2020 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬平方米） 25 39 中低檔次住宅成為消費者寵兒 南寧房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟又注入新血液，以及“中國 東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢。商品房投資額 萬平方米，比上年同期 增長 ，銷售面積的增速遠遠快于商品房竣工面積 %的增長速度；商品房實際銷售額 為 61714 萬元，同比增長 倍。 進入 2020年 1月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。 推盤個數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升 說明： 本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計表截止時間為 2020年 112月； 統(tǒng)計的媒體僅指報紙媒體，具體包括《南國早報》、《南寧晚報》、《當代生活報》三種報刊； 本報告中所涉及的費用一律按照各媒體公布的價格計算而定，而未進行折扣處理，同時由于 2020年各媒體對報牌價格有過調(diào)整，本報告的廣告價格統(tǒng)計均按 2020 年 9 月份以后的價格統(tǒng)計； 本報告中所涉及的全部統(tǒng)計指標范圍均為硬性廣告、不含繕稿； 廣告總體投放情況 投放頻次及推盤數(shù)量 2020 年，全市投放房地產(chǎn)廣告 1554次，平均每天廣告投放次數(shù) 。 5月份和 10月份為一年之中的兩個黃金周，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)廣告投放頻次反而少，分析其原因，各樓盤為在黃金周搶占市場先機，擴大影響力，引起消費者的注意，各樓盤廣告分別在 4月份和 9 月份中旬開始發(fā)布廣告，以達到黃金周銷售的目的，若在 5月份和 10月份投放廣告，為時已晚；其次是黃金周過后，消費開始轉(zhuǎn)入低谷，消遣過后人們又開始投入到繁忙的工作之中，無時間購房，此時若再投放廣告，則顯得有點浪費。前十位物業(yè)廣告費用上百萬的有 6個，不足百萬元廣告費用的 僅有 4 個，并且 6個百萬元廣告費用的有 3 個屬于中心商業(yè)物業(yè)。 2020年 16月，市場供應量為 120萬平方米，大部分為期樓，已完成商品房交易面積 萬平方米，接近 2020年全年的銷售量；而且，二級市場完成 萬平方米的成交量，也增長 %。 項目規(guī)?；?、郊區(qū)化 從南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)項目規(guī)模越來越大，大規(guī)模的成本更為完備，更容易營造小區(qū)環(huán)境，方便物業(yè)管理，符合住宅市場發(fā)展方向。這迫使本地開發(fā)商轉(zhuǎn)變思想、更新理念。新城區(qū)的新項目與其它城區(qū)相比居首位。合理、實用、實惠仍然是目前購房者關心的因素。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況 2020 年南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破 150 萬平方米，成交金額達 35億，比上年同期增長 %，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。 根據(jù) 2020 年南寧市人均收入水平和購房消費支出比例來分： 高檔次住 宅均價： 2600元 /㎡ 以上。 從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進入過剩時代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費主流，以期房和毛坯房為主，向消費者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品，進入 21世紀，環(huán)境意識覺醒，帶有環(huán)境附加值的產(chǎn)品旺銷，消費者注重追求舒適、享受、健康生活的產(chǎn)品，但 目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產(chǎn)品出現(xiàn)。 ②城市各城區(qū)結(jié)構(gòu)不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟 結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費能力的差異化。 江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價 □均價（元 /平方米） 新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品 □均價（元 /平方米） 熱點 多層住宅價格在 1800 元 /㎡ ，且環(huán)境優(yōu)美的 住宅產(chǎn)品最受歡迎。 ⑥目前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓 —— 水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個大型樓盤有部分低層住宅產(chǎn)品，可見多層住宅的市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。 以瑯東、鳳嶺區(qū)域為例，總價超 過 100 萬元的大戶型開始滯銷。 (3)、銷售形勢 低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領的市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售情況不太樂觀。陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀小區(qū)。 中高檔次價位項目劇增 按照 2020 年南寧市人均收入和購房支出比例，劃分為三個檔次： 高檔次住宅均價： 2600元 /平方米以 上 中檔次住宅均價： 20202600元 /平方米 低檔次住宅均價： 2020元 /平方米以下 根據(jù)調(diào)查顯示，南寧市目前主要在售的項目 30多個，其中，中高價位點70%以上，目前翡翠園均價 3100元 /平方米、天賜良園均價 2550元 /平方米、中鼎溫馨家園均價 2650元 /平方米、中天世紀花園均價 2650元 /平方米，而低價位住宅產(chǎn)品極少，僅有江南新興苑、翠湖新城、恒大新城、陽光新城等幾個大型的項目，造成低價位住宅市場供不應求，形成市場產(chǎn)品檔交結(jié)構(gòu)推衡。 綜合分析，南寧市房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，競爭的方式也在不斷的轉(zhuǎn)變，到 2020 年下半年開始，項目之間的競爭將側(cè)重于產(chǎn) 品方面的競爭，合理、實用、舒適、超前、物管、環(huán)境等價值也將一步步體現(xiàn)出來。 營銷推廣手法總體水平提高 隨著南寧市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商品房的營銷推廣也在不斷的提高，比較明顯的有：銷售部的包裝設計，項目形象的樹立，新意的促銷活動，較全面的廣告投放，開發(fā)商的品牌打造，先做綠化或先建學校后建房等。發(fā)展商的品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識更顯得重要。 江南區(qū)：以中低檔次純住宅項目為主，最低均價為 1550元 /平方米，最高價目前為 2600元 /平方米。 新城區(qū)樓市競爭最為激烈且集中。 《南寧晚報》和《當代生活報》在南寧的房地產(chǎn)廣告投放量比較有限，2020 年發(fā)布的房地產(chǎn)廣告分別為 67 次和 36次，不過各報有自身的特點，針對的目標客戶群亦十分鮮明，廣告量的上升趨勢是非常可能的。投放 1/4 版的房地產(chǎn)廣告大部分為一些低價格小樓盤，就效果而言并不是很理想； 整版廣告的投放，與 1/4 版相差不大，全年投放 203頻次，半版與整版二者合計所占比例高達 80%，反映出在市場競爭日趨激烈的情況下，各類盤為吸引“眼球”，紛紛選擇以半版與整版相結(jié)合的投放形式為主； 就表現(xiàn)形式而言，彩版廣告是應用最為廣泛的形式，高 達 99%，這與彩版廣告的視覺沖擊力及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊有關，同時也說明彩色廣告的效果已得到開發(fā)商的認同 從推盤數(shù)量、廣告投放頻次等指標來看，新城區(qū)均處于領先地位，從政府對東部投放的力度來看，東部住宅市場的推出新盤數(shù)量和廣告投放頻次難以改變。正因這親， 2020年 7月建設部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點。如此龐大的流動人口，若按照一套 70 平方米的二房一廳居住 4 人的比例計算，則需要 萬247。 （表 17，圖 19） 南寧市歷年 GDP總 值 單位 :億元 年份 1990 1995 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020(預測 ) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長 2020 年南寧經(jīng)濟運行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。 2020年，是實現(xiàn)“ 136”工程中小變的關鍵一年，各級領導對 2020年的城市建設關注，并且南寧市政府 2020 年繼續(xù)推進“城市建設管理年”，為實現(xiàn)三年中小變奠定了基礎。在營銷理念、規(guī)劃設計、小區(qū)管理、售后服務等方面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤或住宅小區(qū)。據(jù)統(tǒng)計， 20202020 年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于 30 家。這種政策的限制，嚴重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說的，南寧寫字樓舉步為艱 。 2020年下半年南寧房地產(chǎn)開始復蘇，到 202020 年高速發(fā)展。 1999年，受國家宏觀經(jīng)濟政策制約，市場成交略有回落，當年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 ；同比下降 18%。 以市場為導向來確定項目開發(fā)的總體時間。 本項目的市場定位（在下面詳細分析）主 要是針對市場空缺，大力開發(fā)中檔價格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設計及配套設施在南寧乃至廣西區(qū)具領先水平。 對城市進行科學、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎設施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟優(yōu)勢。 ? 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布： ? 一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟區(qū)及南北欽防城市群。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對項目的影響 南寧是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎設施的日益完善，大城市的輻射作用得以不 斷增強。 私房拆遷補償指導價 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 用途、級別 框架 磚混 磚木 簡易 住宅 旅社 辦公 一級 2200 2020 1800 1385 二級 2060 1870 1683 1135 三級 1925 1750 1575 930 四級 1780 1620 1460 760 五級 1650 1500 1350 720 鋪面 一級 5115 4650 4185 2325 二級 4840 4400 3960 2200 三級 4620 4200 3780 2100 四級 4290 3900 3510 1950 五級 3960 3600 3240 1800 說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補償 公房拆遷補償指導價 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 用途、級別 框架 磚混 磚木 簡易 住宅 1265 1150 1035 575 辦公用房 1330 1210 1090 605 旅館 1730 1570 1410 785 工業(yè)用房 1100 1000 900 500 鋪面 一級 2930 2660 2390 1330 二級 2820 2560 2300 1280 三級 2650 2410 2170 1205 四級 2490 2260 2030 1130 五級 2200 2020 1800 1000 說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補償 有關補助費和停產(chǎn)業(yè)補償指導價格 類別 項目 費用標準 搬 住宅搬遷費 按房屋建筑面積每平方米每次 5 元標準 遷 補 助 費 非住宅搬遷費 按房屋建筑面積每平方米每次 5 元補助以實際搬遷的貨物和設備拆裝及運輸?shù)氖袌鰞r格費用標準 搬遷誤工費 每戶 100 元 /次 電話、寬帶網(wǎng)遷移費 按電信部門規(guī)定的安裝費標準 有線電視安裝費 按廣播電視部門規(guī)定的原安裝收費標準 三相