【導(dǎo)讀】帶，自古以來(lái)就是我國(guó)北部邊疆的戰(zhàn)略要沖和邊陲重鎮(zhèn)。成為內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。與蒙古、俄羅斯以及東歐各國(guó)貿(mào)易往來(lái)的重要窗口。呼和浩特市位于內(nèi)蒙古中部，坐落于土默川平原上。面積120平方公里，轄市內(nèi)4區(qū)和6個(gè)旗縣區(qū)?？?cè)丝?67萬(wàn)人，其中市。是以蒙古族為主體，漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、鄂溫?？说?6個(gè)民族聚居的地區(qū)。具有400多年的建城史，歷史文化十分悠久。健康發(fā)展，社會(huì)局面保持穩(wěn)定。然而隨著我市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，街區(qū)綜合實(shí)。在不斷得到改善，新農(nóng)村建設(shè)越來(lái)越受到政府的重視和全社會(huì)的關(guān)注?，F(xiàn)在的村莊空間狹小，基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，建房混亂，舊房危房。容村貌差，環(huán)境衛(wèi)生差，村民的生活生產(chǎn)條件得不到保障。教育、文化娛樂(lè)、休閑購(gòu)物、餐飲等方面問(wèn)題急需解決。

　　

【正文】 減少了 萬(wàn)平方米， 97%為 13 年的待銷房屋。同時(shí)也要看到，環(huán)比除別墅持平外，其他上升幅度也較高，特別是其他用房漲幅 50%以上。一方面表明供應(yīng)較充足；另一方面表明房源數(shù)量在下降。其他用房空置較高主要是車庫(kù)等價(jià)格較高，有些樓盤甚至高于住房?jī)r(jià)格，也應(yīng)當(dāng)引起重視。 ? 六、不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析 2020 年 19 月，不同價(jià)位新建住房供求結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：以每平方米售價(jià)在 3000— 4000 元之間的住房為主，成交面積和成交套數(shù)分別占成交面積和套數(shù)的 33%和 34%；其次是 2500— 3000 元之間的，占 27%。詳細(xì)情況見(jiàn)表 6。 Xxx 村新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 表 6 不同價(jià)位新建商品房供求結(jié)構(gòu) 單位： % 15002020元 /㎡ 20202500元 /㎡ 25003000元 /㎡ 30004000元 /㎡ 40005000 元 /㎡ 當(dāng)期上市面積 成交面積 當(dāng)期上市套數(shù) 成交套數(shù) 從當(dāng)期上市面積和套數(shù)，及成交面積和套數(shù)價(jià)格，一方面表明呼市的住房?jī)r(jià)格狀況，另一方面，說(shuō)明呼市大多數(shù)購(gòu)房人群能夠承受的住房?jī)r(jià)格。 ? 七、不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析 2020年 1— 9月，不同套型新建住房結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：當(dāng)期上市面積 100120平方米和 180 平方米以上占比較大，分別為 %和 %；上市套數(shù)是以 1001 120144 平方米居多，分別為 %和 %?？墒勖娣e和可售套數(shù)以 60100 平方米為主，占 2127%之 間。成交面積和成交套數(shù)90100 平方米略高于其他， 80180 平方米之間的相差基本不大。（見(jiàn)表 7） 從表 7 中可以看出，供應(yīng)以普通住房和高檔住房為主，可售面積以中小戶型為主，成交各類差距基本不大，呈現(xiàn)出了住宅市場(chǎng)需求的多元化。 表 7 不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表 單位： % 項(xiàng) 目 ≤ 60㎡ 6080㎡ 8090 ㎡ 90100㎡ 100120㎡ 120144㎡ 144180㎡ ＞180㎡ 當(dāng)期上市面積 8 月末累計(jì)可售面積 7 8 成交面積 1 6 當(dāng)期上市套數(shù) 3 5 4 月末累計(jì)可售套數(shù) 7 8 Xxx 村新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 成交套數(shù) 5 ? 八、商品住房購(gòu)買對(duì)象情況分析 2020 年 1— 9 月，呼市銷售住房 平方米， 11881 套。購(gòu)買對(duì)象仍然以本市為主，占 76%，外地購(gòu)買對(duì)象占 24%。在外地買房人群中仍然以自治區(qū)其他盟市為主，占外地購(gòu)買人群的 92%。城區(qū)之外的購(gòu)買人群比去年增長(zhǎng)幅度較大，主要是市區(qū)面積擴(kuò)大較快，但是行政區(qū)域仍然按照原來(lái)的統(tǒng)計(jì)，所以，市區(qū)之漲幅較高。本市其它同比漲幅也比較高，但是占比基本沒(méi)有變化，主要是城區(qū)改善和自住購(gòu)房人群增長(zhǎng)比較高。（詳見(jiàn)表 8） 表 8 商品房購(gòu) 買對(duì)象分類表 項(xiàng) 目 本 市 外 地 本市城區(qū) 本市其他 本省其他地區(qū) 外省市 與上年同比（ %） 成交面積 成交套數(shù) 與上月環(huán)比（ %） 成交面積 成交套數(shù) 占成交總數(shù)比重（ %） 成交面積 76 9 24 22 成交套數(shù) 76 67 9 24 22 2 ? 九、商品房銷售價(jià)格分析 2020 年 1— 9 月，商品房銷售平均價(jià)格，依據(jù)市內(nèi)四區(qū)不同地域、不同價(jià)位，經(jīng)算術(shù)平均法計(jì)算，商品房平均銷售價(jià)格 5223 元 /平方米。與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。其中商品住宅平均價(jià)格 3970元 /平方米。與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %；辦公樓平均價(jià)格 4384 元 /平方米。與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均價(jià)格 7314 元 /平方 米。與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。房屋價(jià)格詳情見(jiàn)圖 圖 7。 Xxx 村新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 圖 6 2020年 19月房屋價(jià)格同比走勢(shì)圖 單位： % 05101520253035401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月商品房 商品住房 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 圖 7 2020年 19月房屋價(jià)格環(huán)比走勢(shì)圖 單位： % 5051015201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月商品房 商品住房 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 從圖 圖 7 分析，呼市商品房?jī)r(jià)格處于高位運(yùn)行，并始終持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 4 月份國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，并沒(méi)有對(duì)呼市的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，房?jī)r(jià)仍然很快增長(zhǎng)，同比始終以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，環(huán)比 7月以后開始逐月回落。 ? 十、住房?jī)r(jià)格指數(shù)分析 據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)顯示，到 2020 年 9 月，全國(guó)Xxx 村新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng) %，比上月下降 個(gè)百分點(diǎn)。 呼市房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 %，比全國(guó) 70 個(gè)大中城市平均水平低 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比 %，比全國(guó) 70 個(gè)大中城市平均水平低 個(gè)百分點(diǎn)。按由高到低排序，在全國(guó) 70 個(gè)大中城市中分別位居 16 位和 48位。其中，新建住房銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng) %，比全國(guó)指數(shù)低 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比 %，比全國(guó)指數(shù)低 個(gè)百分點(diǎn)。按由高到低排序，在全國(guó) 70 個(gè)大中城市中分別位居 20 位和 52 位；二手 住房銷售價(jià)格指數(shù)同比為 %，比全國(guó)指數(shù)低 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比 %，比全國(guó)指數(shù)低 個(gè)百分點(diǎn)。（見(jiàn)表 9） 表 9 2020年 9月份全國(guó)與呼和浩特房屋銷售價(jià)格指數(shù) 單位： % 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建住房?jī)r(jià)格指數(shù) 90 平方米及以下新建住房?jī)r(jià)格指數(shù) 二手住房?jī)r(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 全國(guó) 呼和浩特市 第二 節(jié) 二手房交易及二級(jí)市場(chǎng)情況 ? 二手房市場(chǎng)交易情況分析 2020 年 1— 9 月，存量房成交套數(shù) 6116 套，與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %；成交面積 ，與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %；成交金額 萬(wàn)元，與上年同比增長(zhǎng)%，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。 二手住房成交套數(shù) 5580 套，與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %；成交面積 萬(wàn)平 方米，與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %；成交金額 萬(wàn)元，與上年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。具體二手房交易詳情見(jiàn)表 10 Xxx 村新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 表 10 二手房買賣基本情況表 從上表可看出 ,呼市二級(jí)市場(chǎng)從成交面積、成交金額及成交套數(shù)同比環(huán)比均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增幅較高。 ? 二、二手房成交價(jià)格分析 2020 年 19 月月，二手房成交價(jià)格 3044 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %；二手住房 2723 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng)%。二手房?jī)r(jià)格詳見(jiàn)圖 8。 圖 8 二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 單位： % 01020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月二手房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng) 二手住房同比增長(zhǎng)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng) 二手住房環(huán)比增長(zhǎng) 依據(jù)圖 8 數(shù)據(jù)分析，二手房成交面積和套數(shù)、成交金額和平均價(jià)格 4月之后均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。特別是二手住房漲幅均較大。從價(jià)格上看，比商品 成交面積（萬(wàn)平方米） 成交套數(shù)（套） 成交金額（萬(wàn)元） 與上年同期相比 (%) 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)(%) 與上年同期相比 (%) 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)(%) 與上年同期相比 (%) 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng) (%) 二手房 6116 二手住宅 5580 Xxx 村新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)快， 6 月份之后增速開始慢與商品房?jī)r(jià)格。主要一是 2020 年呼市新房?jī)r(jià)格較高，帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格；二是呼市二手房基本在市區(qū)較好地段，所以價(jià)格漲幅也較高。 ? 第三 節(jié) 保障性住房供給 2020 年呼市經(jīng)濟(jì)適用住房投資 16381 萬(wàn)元，雖然與上年同比下降了%，但環(huán)比基本呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。保障模式創(chuàng)新、保障范圍擴(kuò)大、資金來(lái)源擴(kuò)大，確保了 2020 年建 設(shè)任務(wù)的順利完成。（詳見(jiàn)表 11） 表 11 經(jīng)濟(jì)適用房情況 5月 6月 7月 8月 9月 2020 年 19 月完成投資（萬(wàn)元） 4023 5743 9642 11489 16381 2020 年 19 月完成投資（萬(wàn)元） 807 21900 38325 45990 59787 與上年同比（ %） 與上月環(huán)比（ %） 2020 年 19 月，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 1338312 平方米，同比下降%，環(huán)比增長(zhǎng) %。其中新開工面積 259116 平方米，同比下降了%，環(huán)比增長(zhǎng)了 %。竣工面積 233010平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了 %。 到 2020 年 9 月經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資占總完成投資的 %；占商品房住宅竣工面積的 %；但是進(jìn)度很慢，僅占商品房銷售面積的不到1%。廉租住房計(jì)劃施工面積 萬(wàn)平方米， 807 套?，F(xiàn)已全部開工，城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃 萬(wàn)平方米， 6709 戶（其中廉租住房保障戶 547 戶，經(jīng)濟(jì)適用住房保障戶 4869 戶） ，現(xiàn)已開工建設(shè)。 ? 第四 節(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)和問(wèn)題 一、調(diào)控政策對(duì)樓市影響 從前面的分析我們可以看出，呼市的樓市基本未受調(diào)控政策影響，成交依然火爆。本輪調(diào)控更多是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，對(duì)房地產(chǎn)仍處于發(fā)展階段、房?jī)r(jià)還有上升空間的二三線城市便成為投資者的新目標(biāo)。Xxx 村新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 呼市有些地段相對(duì)好的項(xiàng)目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價(jià)格都未確定的情況下，已經(jīng)出現(xiàn)咨詢的人群。南二環(huán)周邊已經(jīng)漲到 5000 元 /平方米以上，盡管這個(gè)價(jià)格超出了很多人的預(yù)期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價(jià)格每平方米 5000 元以上的品質(zhì)項(xiàng)目越 來(lái)越多。 從前面的銷售可以看出，首付提至三成的政策對(duì)購(gòu)房者也不會(huì)有太大的影響， 3 套及以上房貸暫停的政策短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)交易量產(chǎn)生影響，但如果 100 平方米以下住房增加，相對(duì)不高的總價(jià)很難從根本上改變購(gòu)房者的心態(tài)。許多自住型購(gòu)房的人后悔當(dāng)初沒(méi)有盡早出手。 二、高房?jī)r(jià)“堅(jiān)冰”未除 2020 年以來(lái)，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)始終在高位運(yùn)行并上漲過(guò)快，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。 二手房?jī)r(jià)格漲幅也比較高，主要是房屋租金的大幅上漲及房屋空置期的縮短，促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致有效房源減少。各 類費(fèi)用等價(jià)格都在漲，業(yè)主必然會(huì)讓新增的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買家。另外，購(gòu)房成本急升使得有效房源進(jìn)一步減少，這都使得短期內(nèi)價(jià)格有上動(dòng)力。 三、土地市場(chǎng)總體依然活躍 前面數(shù)據(jù)顯示， 2020 年前三季度，土地成交價(jià)款累計(jì)同比增長(zhǎng) 120%多。在開發(fā)商銷售不斷創(chuàng)新高的情況下，房企拿地?zé)崆闆](méi)有減退。雖然現(xiàn)在調(diào)控很緊，整個(gè)大趨勢(shì)不是很明朗，對(duì)后市預(yù)期過(guò)早，但根據(jù)前三季度土地開發(fā)和購(gòu)置土地情況看，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心指數(shù)在增加。 ? 第五 節(jié) 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展 一、貫徹落實(shí)調(diào)控政策，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展 呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展，關(guān) 鍵是要把已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位，不要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，特別是 6