【正文】 022 年 11 月份工程竣工驗收，12 月份前實現(xiàn)村民全部安置入住。詳見項目實施進(jìn)度計劃表。項目實施進(jìn)度計劃表2022 年 2022 年時間項目名稱 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12項目報批施工圖設(shè)計及招標(biāo)工程施工竣工驗收居民入住 第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》?！锻顿Y項目經(jīng)濟咨詢評估指南》。建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r及市場行情估算。配套設(shè)施按市場詢價及市場行情估算。工程建設(shè)其他費用按工程費用的有關(guān)規(guī)定費率計列（見其他費用表）。預(yù)備費分基本預(yù)備費和價差預(yù)備費。基本預(yù)備費按工程費用和其他費用之和 3%計列，價差預(yù)備費取 0%。銀行借款參照中國人民銀行利率（5 年以上）標(biāo)準(zhǔn)，按年利率 %計算。二、投資估算根據(jù)估算，東昌府區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目計劃總投資為 萬元。其中工程費用 萬元，工程 建設(shè)及其他費用 萬元，補償費用 萬元，預(yù)備費 萬元，建設(shè)期利息 萬元。詳見下表：表 總投資估算表表 主體建筑投資估算表表 配套工程投資估算表表 工程建設(shè)其他費用投資估算表表 補償費投資估算表 表 總投資估算表 單位：萬元序號 項目名稱 工程費用 其他費用 合計一 工程費用 1 主體建筑工程 2 室外建筑工程 3 配套工程 二 工程建設(shè)其他費用 1 工程勘察設(shè)計費 2 招標(biāo)代理服務(wù)費 3 環(huán)境影響咨詢費 4 建設(shè)單位管理費 5 建設(shè)工程監(jiān)理費 6 施工圖設(shè)計審查費 7 散裝水泥專項資金 8 防雷檢測費 9 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 10 房產(chǎn)繪測費 三 補償費用 1 拆遷房屋安置補助費 2 搬遷一次性補助費 3 舊房拆除垃圾清運費 4 土地復(fù)墾費 四 預(yù)備費 五 建設(shè)期利息 六 合計 表 主體建筑工程投資估算表 單位：萬元序號 建筑物名稱 建筑面積（㎡） 單價（元） 總價（萬元）1 住宅建筑 2 公建建筑 老年公寓 管理商服設(shè)施 合計 表 室外建筑工程投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量 單位 單價（元） 總價（萬元）1 區(qū)內(nèi)園林綠化景觀 ㎡ 2 區(qū)內(nèi)道路、停車位 ㎡ 3 泥結(jié)碎石田間道路 ㎡ 4 灌溉排水渠 m 5 栽植防護林 株 合計 表 配套設(shè)施工程投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量（㎡） 單價（元） 總價（萬元）1 給水工程 2 排水工程 3 變配電工程 4 弱電工程 5 消防工程 合計 表 工程建設(shè)其他費用投資估算表 單位：萬元序號 費用名稱 收費依據(jù) 取費基礎(chǔ) 費率 金額1 工程勘察設(shè)計費 計價格[2022]10 號 工程費用 % 2 招標(biāo)代理服務(wù)費 計價格[2022]1980 號 工程費用 % 3 環(huán)境影響咨詢費 計價格[2022]125 號 工程費用 % 4 建設(shè)單位管理費 財建[2022]394 號 工程費用 % 5 建設(shè)工程監(jiān)理費 發(fā)改價格[2022]670 號 工程費用 % 6 施工圖設(shè)計審查費 發(fā)改價格[2022]534 號 工程費用 % 7 散裝水泥專項資金 魯財綜[2022]24 號 建筑面積 2 元/㎡ 8 防雷檢測費 魯價費發(fā)[2022]10 號 建筑面積 元/㎡ 9 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 建筑面積 15 元/ ㎡ 10 房屋測繪費 國測財字[2022]3 號 建筑面積 元/㎡ 合計 表 補償費用投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量 單位 單價（元） 總價（萬元）1 拆遷房屋安置補助費 戶 4000 2 搬遷一次性補助費 戶 1000 3 舊房拆除垃圾清運費 ㎡ 10 4 土地復(fù)墾費 畝 5000 合計 　 　 　 注：拆遷安置補助費按照市場價格行情每戶每年 4000 元進(jìn)行測算，共 1732 戶，合計 萬元；搬遷一次性補助費按照按市場價格行情每戶 1000 元進(jìn)行測算，共 1732 戶，合 萬元；舊房拆除垃圾清運費按市場價格行情 10 元/平方米進(jìn)行測算，共拆除建筑面積 182萬平方米，合計 1050 萬元；土地復(fù)墾費按照規(guī)定每畝征收 5000 元進(jìn)行測算，共 畝，合計 萬元；第二節(jié) 資金籌措東昌府區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目計劃總投資為 萬元，資金來源：申請銀行貸款 萬元，占項目總投資的 %；自籌資金 萬元，占項目總投資的%。 第十一章 經(jīng)濟社會效益分析第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析一、經(jīng)濟效益分析的依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》二、經(jīng)濟效益分析項目收入分析根據(jù)改造后土地騰空的實際情況，經(jīng)測算該項目實施后，可騰空土地 畝。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，土地指標(biāo)安排到轄區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用，且符合城市總體規(guī)則，規(guī)劃性質(zhì)為商住用地或工業(yè)用地。近幾年東昌府區(qū)土地價格上升強勁，具有良好的開發(fā)前景。根據(jù)土地指標(biāo)安排騰空土地的宗地位置，參照類似成交價格進(jìn)行預(yù)期價格修正，具體修正典型舉例如下：（1）修正典型舉例（一）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 9 月 18 日簽訂成交合同的位于聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長江路南，中華路西北地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/ 畝（競得人為聊城卓亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），就掛鉤指標(biāo)宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結(jié)合市場預(yù)期進(jìn)行修正，進(jìn)而求取該項目騰空土地處置凈收益。 基本公式為：預(yù)計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補償費率修正系數(shù)。①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 9 月 18 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預(yù)期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟狀況發(fā)展，建設(shè)用地地價均有一定幅度上漲，調(diào)查分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r后，預(yù)計未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。②影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質(zhì)、區(qū)域地段、交通條件、市場繁榮狀況等影響因素進(jìn)行修正；該參照物成交價格為商服用途，本次待估宗地設(shè)定用途為商業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進(jìn)行土地用途修正，但除土地用途性質(zhì)一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預(yù)期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預(yù)計未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。③補償費用率 K3通過城鄉(xiāng)建設(shè)增減掛鉤，由于該土地指標(biāo)安排到城區(qū)建設(shè)用地使用，地上附著物及青苗補償費與參照物成交價格補償費相對 比，其補償費率偏低，根據(jù)土地指標(biāo)安排具體現(xiàn)狀并結(jié)合市場價格行情，確定補償費率為 20%。④預(yù)期騰空土地處置凈收益 =成交價格K1K2（1K3）=（120%）=（萬元/畝）（2）修正典型舉例（二）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 5 月 31 日簽訂成交合同的位于嘉明開發(fā)區(qū)北外環(huán)北，嘉隆路東地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/畝（競得人為山東暖頻道服飾有限公司），就待估指標(biāo)宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結(jié)合市場預(yù)期進(jìn)行修正，進(jìn)而求取該項目騰空土地處置凈收益?；竟綖椋侯A(yù)計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補償費率修正系數(shù)。 ①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 5 月 31 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預(yù)期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟狀況發(fā)展，工業(yè)用地地價上漲幅度較大，調(diào)查分 析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r后，預(yù)計未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。 ②影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質(zhì)、區(qū)域地段、交通條件、市場繁榮狀況等影響因素進(jìn)行修正；該參照物成交價格為工業(yè)用途，本次待估宗地設(shè)定用途為工業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進(jìn)行土地用途修正，但除土地用途性質(zhì)一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預(yù)期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預(yù)計未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。③補償費用率 K3通過城鄉(xiāng)建設(shè)增減掛鉤，由于該土地指標(biāo)安排到城區(qū)各開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)建設(shè)用地使用，地上附著物及青苗補償費與參照物成交價格補償費相對比，其補償費率基本一致，根據(jù)土地指標(biāo)安排具體現(xiàn)狀并結(jié)合市場價格行情，確定補償費率為 10%。④預(yù)期騰空土地處置凈收益 =成交價格K1K2（1K3）=（110%）=（萬元/畝） 掛鉤宗地凈收益結(jié)果確定表 單位：萬元/畝修正典型舉例（一） 修正典型舉例（二）宗地編號 修正凈收益 權(quán)重 修正凈收益 權(quán)重最終修正結(jié)果修正結(jié)果說明M1 取算術(shù)平均 值預(yù)期估價結(jié)果通過上述預(yù)期估算其預(yù)期該項目騰空土地處置凈收益 萬元/畝，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘土地指標(biāo)安排具體區(qū)域地段開發(fā)程度條件和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照?jǐn)慎性原則最終取定該項目騰空土地處置凈收益 100 萬元/ 畝，預(yù)計可獲得凈收益 70070 萬元。根據(jù)項目實施進(jìn)度計劃，可在第 2 年進(jìn)行指標(biāo)轉(zhuǎn)換并開展土地出讓工作，預(yù)計項目 6 年后全部售出。詳見表 111 預(yù)計年度銷售計劃表 年度銷售計劃表表 111 單位：萬元第 1年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計銷售比例 0% 20% 20% 20% 20% 20% 100%銷售收入 銷售稅金及附加鑒于項目承辦單位在政府授權(quán)下進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目的運作，以上銷售收入為增加建設(shè)用地的出讓收益，故本項目不涉及銷售稅金及附加征稅環(huán)節(jié)。總成本費用 總成本費用由固定總成本（建設(shè)投資）、可變成本（運營費用和財務(wù)費用）構(gòu)成。運營費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用及管理費用等，根據(jù)同類項目情況按銷售收入的 1%計取。詳見表 112 總成本費用估算表。 總成本費用估算表表 112 單位：萬元序號 名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 固定總成本 2 可變成本 財務(wù)費用 運營費用 3 總成本費用 三、項目損益及凈態(tài)盈利能力分析 該項目實現(xiàn)利潤總額 萬元。經(jīng)測算該項目總投資收益率為 %。詳見表 113 利潤與利潤分配表 利潤與利潤分配表表 113 單位：萬元序號 項目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 利潤總額