【正文】 評估價]x120%。被拆房屋平均重置成新價按700元/㎡計算，宅基地土地使用權區(qū)位補償價2100元/㎡計算?！嗤恋丶胺课菅a償價=10%（xx+xx）120%=。②集體土地使用補貼費集體土地住宅房屋拆遷，選擇公寓房安置或貨幣補償?shù)?，按其被拆房屋合法占地面積給予700元/㎡的集體土地使用權補貼?！嗉w土地使用補貼費=xx=980萬元。③搬遷獎勵費住宅房屋的被征收人在規(guī)定時間簽訂拆遷協(xié)議的，按被征收房屋的合法占地面積獎勵 400 元/㎡；在規(guī)定時間里搬遷完畢并經(jīng)驗收合格交付房屋鑰匙的，按合法占地面積獎勵 200 元/㎡。逾期簽訂協(xié)議或搬遷的，取消相應獎勵。按80%房屋在規(guī)定時間內(nèi)搬遷并簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議計算?！喟徇w獎勵費=xx=840萬元。④過渡費被征收房屋所有權人選擇貨幣補償?shù)?，過渡費一次性發(fā)放16個月；選擇產(chǎn)權調(diào)換的，過渡用房自行解決，從搬遷之月起，發(fā)給24個月過渡費和安置后4個月的過渡費補助，過渡費按被征收房屋合法占地面積每月 10 元/㎡標準計發(fā)，合法占地面積不足20㎡的按20㎡計發(fā)。超過24個月仍未安置的，從超期之月起計算，按原發(fā)放標準的2倍支付超期過渡費。選擇貨幣補償?shù)倪^渡費=xx10%10/1000016=。選擇產(chǎn)權調(diào)換的過渡費=xx90%10/1000028=?！?。⑤搬家費搬家費按每戶 1000 元標準計發(fā)，被征收房屋合法占地面積在40㎡以上的部分（不足40㎡按40㎡計算），每平方米增加10元搬家費，按兩次計發(fā)?！喟峒屹M=1000元/戶xx戶/10000+10元/㎡（xx40*160）/10000=。⑥經(jīng)營歇業(yè)補助費拆除區(qū)域內(nèi)主要道路（合環(huán)路、西青路）臨街房屋底層在拆遷公告公布前改變用途為商業(yè)用房并延續(xù)使用至今的，根據(jù)被拆除人的產(chǎn)權憑證和營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證，在規(guī)定時間內(nèi)搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行補償安置后，按評估機構出具的評估價格扣減房屋比準價后的商業(yè)用房使用價值按實際經(jīng)營面積一次性實行補助。計算公式：商業(yè)用房補助＝（商業(yè)用房評估價－房屋比準價）實際經(jīng)營面積。停業(yè)損失、歇業(yè)人員補助按實際經(jīng)營面積200元/㎡一次性計發(fā)。拆除區(qū)域內(nèi)非主要道路、里弄及其他房屋改變用途為以銷售食品、日常生活用品為主的經(jīng)營性小店、超市，或其他棋牌、旅館等娛樂服務行業(yè)的，根據(jù)被拆除人的產(chǎn)權憑證和營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證，在規(guī)定時間內(nèi)搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行補償安置后，按其底層經(jīng)營面積一次性補助 300 元/㎡。停業(yè)損失、歇業(yè)人員補助按實際經(jīng)營面積100元/㎡一次性計發(fā)。**村共有非主要道路、里弄及其他房屋改變用途的經(jīng)營用房面積2500㎡，建筑占地面積1800㎡。∴經(jīng)營歇業(yè)補助費=300元/㎡2500㎡/10000+100元/㎡1800㎡/10000=93萬元。∴可得集體土地房屋拆遷補償費=①+②+③+④+⑤+⑥=+980+840+++93=2959萬元。綜上所述，拆遷補償費用估算見下表： 拆遷補償費用估算表序 號項目名稱費用（萬元）1土地及房屋補償價2集體土地使用補貼費9803搬遷獎勵費8404過渡費5搬家費6經(jīng)營歇業(yè)補助費93合 計2959（3）預備費預備費按照工程建設費用及工程建設其他費用的5%估算。（4）銀行貸款利息 項目擬申請銀行貸款1億元。借款年限擬定為3年。一—三年（含）%。項目一次性貸款，從建設期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。利息由還款期最后一年一次性支付。 ∴所需支付的利息為+3000*%+3000*（1）+4000*（1）=162++=1178萬元。綜上所述，可得項目估算總投資為￥￥萬元，具體投資估算情況見下表：**鎮(zhèn)**村新農(nóng)村建設項目投資估算表序號費用名稱單價或費率數(shù)量或計費基礎合價（萬元）備注一工程費用1+2+3=80201安置房建設費用1400元/㎡xx㎡58802安置區(qū)室外費用200元/㎡xx㎡8403工業(yè)廠房建設費用1300元/㎡xx㎡1300二工程建設其他費用50851初征費5232建設用地費9003拆遷補償費用29594建設管理費2005可行性研究費106勘察設計費2007環(huán)境影響評價費88白蟻防治費㎡52000㎡109新型墻體材料專項基金10元/㎡52000㎡5210散裝水泥專項資金㎡52000㎡811防雷評估及檢測費㎡52000㎡712人防易地建設費㎡52000㎡208三工程預備費5%（一）+（二）=13105萬元655四建設期貸款利息1178五總投資（一）+（二）+（三）+（四）￥￥ 項目估算總投資￥￥萬元。通過自籌￥￥萬元，銀行貸款1億元解決。第十二章 財務評價本項目的目的是為了“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化土地資源配置，大力推進新農(nóng)村建設工作”，不以盈利為目的，因此在關注經(jīng)濟效益的同時更加突出社會效益。本項目財務評價的范圍為拆遷及土地流轉完成后置換出的、除用于建設安置房外剩余可供出讓的土地。**鎮(zhèn)土地拍賣價格分析 從住宅市場發(fā)展階段角度看，在經(jīng)濟較發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上，往往要經(jīng)歷一段房地產(chǎn)發(fā)展較快的時期。隨后由于住宅供應和需求相對飽和，就會轉入相對穩(wěn)定期。一般預測這個轉折時刻何時出現(xiàn)有一些不同的方法。一種是以人均國內(nèi)生產(chǎn)總值來衡量，例如不少學者認為，人均GDP達到3000美元以后就有可能出現(xiàn)這種轉折。另一種是以人均住房面積來衡量，例如有些學者用人均居住面積60平方米作為美國的轉折點，人均居住面積45平方米作為歐洲的轉折點，人均居住面積30平方米作為新加坡的轉折點，人均居住面積28平方米作為臺灣的轉折點。顯然，這些預測的標準都是歷史的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。既然是經(jīng)驗數(shù)據(jù)，它都來源于具體的情境。因而，在預測中國的住宅需求時，標準不可避免的會有所差異。 按照GDP標準衡量，**鎮(zhèn)已經(jīng)進入了房地產(chǎn)發(fā)展的快速增長期。按照人均住房面積標準，**鎮(zhèn)的人均住宅水平應該正處于上升階段。 綜上所述，**鎮(zhèn)當前的住宅市場還是比較健康的，需求前景也相當廣闊。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入水平的提高，**鎮(zhèn)的人均住房面積將會繼續(xù)增加。在一定程度之后，住宅市場需求將從注重數(shù)量轉向追求質(zhì)量，這為**鎮(zhèn)住宅市場提供了很大的發(fā)展空間。 商業(yè)服務業(yè)用房開發(fā)投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額雖然比起住宅市場將近3/4的數(shù)值要少，但商業(yè)服務業(yè)用房用地多為商業(yè)中心地段，土地區(qū)位重要，地價也相對較高。商業(yè)服務業(yè)用房市場需求因素分析。一般認為，商服用房的市場需求主要取決于第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城市人口、居民收入水平等因素。下面就每個因素進行定性的分析。 商業(yè)服務業(yè)用房是經(jīng)營性用房，其用途包括批發(fā)、零售、餐飲、金融、郵電以及其它第三產(chǎn)業(yè)中的行業(yè)，因此商業(yè)服務業(yè)用房的需求與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切的關系。從定性分析的角度，商業(yè)服務業(yè)用房的需求與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間應呈正比關系。商業(yè)服務業(yè)用房主要用于商業(yè)性經(jīng)營，城市人口通過商業(yè)消費影響商業(yè)服務業(yè)用房的需求。從定性的角度，商業(yè)服務業(yè)用房的需求與城市人口之間應呈正比關系。 居民人均收入是反映城市居民消費能力的主要指標。一般而言，人均收入越高，消費能力就起強，從而商業(yè)服務業(yè)用房市場需求也越大。 綜上所述，商業(yè)服務業(yè)用房投資額增長、第三產(chǎn)業(yè)增加值、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)以及城鎮(zhèn)居民可支配收入等要素的分析結果都表明，**鎮(zhèn)商業(yè)服務業(yè)用房的需求增長前景相當廣闊。隨著諸暨X經(jīng)濟的進一步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)所占的比例將進一步提高，這無疑將促進**鎮(zhèn)商業(yè)服務業(yè)用房的市場需求。通過**鎮(zhèn)近期土地使用權拍賣情況及房地產(chǎn)市場分析情況看，**鎮(zhèn)土地價格呈逐漸上升趨勢，并且隨著城市基礎設施改造的進行，土地價格還會有所上升，因此本項目預計未來**鎮(zhèn)土地拍賣價格為：（1）工業(yè)用地以每畝70萬元出讓；（2）商住混合用地以每畝150萬元出讓；（3）文化娛樂用地以每畝150萬元出讓；（4）辦公商業(yè)住宅混合用地以每畝200萬元出讓。本項目可供出讓的土地面積為xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝**安置用地，可得**可供出讓的土地面積為xx畝）。該地塊以商住混合用地性質(zhì)出讓，按150萬/畝計，扣除土地出讓所需規(guī)費21萬元/畝，可得實際土地出讓收入合計￥￥ 萬元。 扣除項目總投資為￥￥萬元，可得項目估算經(jīng)濟效益約為￥￥萬元。（注：建成后的工業(yè)廠房用于招商出租，產(chǎn)生經(jīng)濟效益的過程較慢，此處暫未計算工業(yè)廠房產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。因此項目的實際經(jīng)濟效益大于目前計算的經(jīng)濟效益。）項目擬申請銀行貸款1億元。借款年限擬定為3年。一—三年（含）%。項目一次性貸款，從建設期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。利息由還款期最后一年一次性支付。 ∴所需支付的利息為+3000*%+3000*（1）+4000*（1）==162++=1178萬元。本項目拆遷后的土地出讓凈收益及工業(yè)廠房的出租收益，直接用于項目開發(fā)建設的投資回報，作為工程建設投資收益及貸款還貸來源。本項目建設期2年，通過研究可得本項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，有能力在建設期內(nèi)回收成本并按期償還借款。（1）項目來源可靠，因政府重點工程的定性，對公司在當?shù)氐钠放茦淞⒖商峁┯辛ζ脚_，同時給具體的運作帶來便利條件。（2）項目歷史形成的現(xiàn)狀，產(chǎn)品定位明確，銷售市場成熟。該項目建成后，借鑒紹興市等商業(yè)區(qū)改造的成功經(jīng)驗，形成具有本土特色的商業(yè)區(qū)。（3）不利因素：，直接涉及拆遷問題，同時全部拆遷的原有建筑物將在一段時間內(nèi)徹底破壞現(xiàn)有的市場經(jīng)營秩序。建議與政府簽定拆遷方面的協(xié)議，也可與拆遷公司合作運作該項目，與之形成利益共同體。第十三章 社會評價本章采用利益群體分析法對該項目進行社會評價。利益群體是指與項目有直接或間接的利害關系，對項目的成功與否有直接或間接影響的所有有關各方，如項目的收益人、受害人與項目有關的政府組織和非政府組織等。利益群體分析法首先要確定項目利益群體一覽表，然后評估利益群體對項目成功所起的重要作用并根據(jù)項目目標對其重要性做出評價，最后提出實施過程中對各利益群體應采取的步驟。項目對所在地居民收入影響不大。主要是在項目建設期間對項目所在地及周邊的商業(yè)從業(yè)人員的收入有一定負面的影響，項目建成以后，負面的影響可能會轉化成正面影響。項目對所在地居民生活水平和生活質(zhì)量的影響影響較大。項目建成以后將大大提高所在地居民的生活水平和生活質(zhì)量，居住、出行、休閑、購物環(huán)境大大提升。但是，也有一部分居民被迫遷移至遠離項目所在地。項目對所在地居民就業(yè)的影響不大，主要是在項目建設期間對項目所在地及周邊的商業(yè)從業(yè)人員的就業(yè)有一定負面的影響，一部分商鋪在建設期間被迫關閉或搬遷從而造成部分人失去工作。但是，在項目建設期間和建成以后可能提供數(shù)百個就業(yè)崗位。項目所在地區(qū)不同利益群體包括: 政府、項目公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業(yè)、其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位。當?shù)卣琼椖康陌l(fā)起人，項目公司是項目的承辦人。房地產(chǎn)開發(fā)商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業(yè)都是項目的受益人。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項目的受影響者，大部分受益，部分可能受到不利影響。項目所在地區(qū)弱勢群體包括：下崗職工，孤殘老人，殘疾人，農(nóng)民工等。項目對其主要影響包括：部分農(nóng)民工在項目建設過程中獲得工作職位，取得一定的收益。、教育、衛(wèi)生的影響由于在新農(nóng)村建設的設計過程中注意文化的傳承和保護，項目的實施可以提高所在地區(qū)的文化品位。同時，項目建成后對改善教育和醫(yī)療條件起到一定的促進作用。 不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程序 當?shù)卣琼椖康陌l(fā)起人，項目公司是項目的承辦人，都希望項目順利開展。房地產(chǎn)開發(fā)商、設計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業(yè)都是項目的受益人，對項目持支持態(tài)度。房地產(chǎn)開發(fā)商通過拍賣購得拆遷地區(qū)土地，按照規(guī)劃要求進行房地產(chǎn)開發(fā)。設計單位通過參與新農(nóng)村建設地區(qū)的設計來參與項目，工程承包商通過投標獲得拆遷地區(qū)的建設工程合同。建材制造、銷售企業(yè)通過在項目實施過程中銷售建筑材料來參與項目。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項目的受影響者，通過與項目公司簽訂拆遷安置合同來參與項目，大部分可能持支持態(tài)度。一小部分可能受到不利影響。 各類組織對項目的態(tài)度及支持程度 該項目是諸暨X市拆遷改造重點項目，市委市政府已專門開會對此進行研究，各級組織均對項目持歡迎的態(tài)度，表示會大力支持，全方位配合項目的實施。第十四章 風險分析拆遷改造是城市發(fā)展的產(chǎn)物，拆遷改造項目風險的大小關系到項目能否順利進展和實施，前文中對各類風險也有論述，本章就項目中可能涉及的主要風險加以揭示、歸納總結，并提出建議減小風險或轉移風險。 與一般的房地產(chǎn)項目相比，拆遷改造項目的一個顯著的特點就是**鎮(zhèn)原有建筑的拆遷補償和居民的安置問題，這個問題能否得到妥善解決不僅影響項目的實施，而且會影響整個社會的穩(wěn)定和居民對政府的