【導讀】1、編制依據(jù)、內容及范圍：前期項目組調研報告，規(guī)劃設計組初步方案設計，

　　

【正文】 共同開發(fā)操盤，并由集團公司控股的上海東方汽配城年成交額逾 50 億元人民幣，上繳稅收約 1 億元人民幣，入駐企業(yè) 1926 家，約占本市汽車售后市場社會化供應量的 50%。 五是 招商優(yōu)勢。推行優(yōu)惠的招商政策，并給予入駐商家大力度的扶持，以興隆城市、繁榮市場為最終目的，將汽車城做大做好： 免租 1 年，給予補助； 大型廠家或者商家入駐可免費裝修； 對于入駐的大客戶，將給予更優(yōu)厚的待遇：客戶不用出一分錢，我們可出錢買其樣品擺店銷售，一年后若無生意，只要包裝完好，原價退還； 承諾可引進 100 多家小企業(yè)， 1 年做一百萬生意，做不到，可買單。 我司將不遺余力地給予入住廠家及商家以幫助與扶持， 以 上海東方汽配城 為例， 上海東方汽配城建于 1997 年，占地 132 畝，建筑面積 11 萬平方米。剛開業(yè)時壓力很大，開鋪率小 。經幾番周折， 花費了很大精力，引進《中國汽車零部件博覽會》到市場召開， 從而 增加 了 名氣與人氣， 繼而 開鋪率直達 82%； 于 1997 年 ，還向入駐的 小企業(yè)承諾，只要開門率達到 320天以上的，每天補助 10 元 錢。 經過十多年的風風雨雨，截至 2020 年底，入駐商家有 800余戶，年產值超過 50 億元，稅收達到 4000 多萬元。由于該汽配城地理位置優(yōu)越、經營時間長、品種齊全，成為上海人氣最旺盛的汽配城之一，商鋪出租率早已 達到 100%。 第三章 建設內容 與建設規(guī)模 一、 工程概況 天長汽車城總投資約 10 億元人民幣。一期建設用地 100 畝，投資不低于 2 億元，是一座中型的區(qū)域汽摩配現(xiàn)代服務集群。規(guī)劃采取：汽車 4S 店、汽車部件銷售、汽車美容裝飾、輪胎市場、二手車交易市場、汽車維修服務、拆舊市場及沿街商業(yè)配套服務。項目分期開發(fā)。 該項目集整車展示交易、汽配用品交易、舊機動車交易、汽車快修、汽車維修設備展示銷售、物流配送、電子商務、汽車休閑生活和生活配套等服務功能為一體的綜合性集聚地。 規(guī)劃中的天長汽車城，在吸收傳統(tǒng)汽配市場優(yōu)點的基礎 上，根據(jù)現(xiàn)代汽車服務業(yè)的標準，以前瞻性發(fā)展的理念、科學設計，在建筑風格上凸現(xiàn)時代感、現(xiàn)代感，以生態(tài)汽車文化的理念，著力打造能充分體現(xiàn)適應現(xiàn)代汽車服務業(yè)市場新模式，把流通市場和商務辦公、生活服務配套與行政管理功能有機的結合起來。將其建成一個全國一流的汽車后市場現(xiàn)代化商貿中心。 二、一期工程建設內容和規(guī)模 根據(jù)總體方案，一期工程將建設整車銷售中心（ 4S店）、汽配件銷售區(qū)、汽車裝飾美容區(qū)、部分汽車快修區(qū)、沿街商業(yè)配套和生活配套區(qū)。 三、 二期工程建設內容和規(guī)模 將建設二手車交易市場、汽配用品銷售區(qū)、汽車維修一條街、 車用維修設備展示銷售區(qū)、車用五金機電銷售區(qū)和部分生活配套等。 第四章 工程技術方案 一、 設計依據(jù) 中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《民用建筑設計規(guī)范》、《工業(yè)廠房設計規(guī)范》、《董事會委托設計任務書》和地塊紅線圖及建筑退讓標準 。 二、 功能定位 集汽車整車銷售、汽車零部件銷售、二手車交易、汽配用品銷售、車用五金機電銷售及生活、商業(yè)配套為一體的現(xiàn)代化汽車城。 三、 總平面布置：（見平面圖、效果圖） 四、 豎向布置：（見平面圖、效果圖） 五、交通組織及道路廣場設計 設計原則： 1) 區(qū)內道路系統(tǒng)規(guī)劃首先以加強內部功能組織 與便利內外交通聯(lián)系為原則。 2) 在城市景觀上，以主要廣場為面，主題與廣場為點，道路為線，堅持人車分流原則。 3) 在區(qū)內，以通達性為前提，滿足交通性和景觀性并存的要求。 4) 充分考慮停車位的設置，對于不同交通方式進行適當分流，同時確保各類交通方式的便捷性。 六、 建筑設計 建筑設計理念 ： 1) 協(xié)調觀 —— 以規(guī)劃部門及其它有關部門對該地塊的規(guī)劃設計要求為依據(jù)，強調與上一層次規(guī)劃的充分銜接，使之成為城市有機的組成部分并與周邊地區(qū)相協(xié)調，和諧多方位的配合，開發(fā)力度與周邊消費力度的和諧，建筑風格與大眾審美和諧，建筑與環(huán)境的共生和諧。 2) 時代感 —— 充分發(fā)揮該地塊在天長市良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時代特征，造就高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理的二十一世紀汽車后市場。 3) 個性化 —— 建筑平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的現(xiàn)代氣息，均融合富有個性的設計風格，在整體格調統(tǒng)一的前提下，使形體更有魅力。 4) 可操作性 —— 規(guī)劃強調開發(fā)建設的可操作性，加強規(guī)劃的彈性和靈活性，規(guī)劃設計使單體建筑相互聯(lián)系，融為一體，又相對獨立，以利于規(guī)劃實施。 建筑風格 ： 整體建筑風格設計以后現(xiàn)代主義風格和地方人文特色相結合的“新建筑群體”，環(huán)境配置以步移景異 的規(guī)劃理念創(chuàng)造汽車后市場的購物格調。既做到現(xiàn)代化，又通過部分傳統(tǒng)環(huán)境要素的使用，使人們回憶起城市意象，從而減輕陌生感，在集體記憶與現(xiàn)實生活的交織中得到更高層次的心理享受和精神依托。 立面設計 ： 建筑屋頂主要平屋頂構架形式，局部延伸出其它形狀符號，建筑元素的多樣變化又和諧統(tǒng)一，建筑立面塑造在此基礎上，通過屋頂、立面、窗楣、檐口、入口等的精心處理，線腳等建筑符號和裝飾的運用，以體現(xiàn)時代特征和特色。 建筑材質 ： 住宅建筑立面大體運用裝飾面磚和防腐涂料相結合，局部采用石材，具有樸實的精神本質。對比局部的玻璃 ，使兩者按比例和諧的運用到立面上。 主要技術經濟指標 ： （見總平面圖） 七、 結構設計：（略） 八、景觀設計：（略） 第五章 公用工程（略） 一、結排水 二、電氣工程 三、燃氣工程 四、通風與空調 五、智能化控制管理系統(tǒng) 第六章 節(jié)能、節(jié)水（略） 一、能耗指標分析 二、節(jié)能措施 三、節(jié)水措施 四、能源管理 第七章 環(huán)境保護（略）（見環(huán)境評估報告） 一、建設場地環(huán)境現(xiàn)狀 二、編制依據(jù) 三、施工期對環(huán)境的影響及其治理 四、運營期對環(huán)境的影響及其治理 五、環(huán)境評估 第八章 勞動安全衛(wèi)生及消防（略） 一、安全措施 二、衛(wèi)生措施 三、消防措施 第九章 項目組織機構和人員配置（略） 一、建設期組織機構和人力資源配置 二、運營期組織機構和人力資源配置 第十章 項目開發(fā)管理和實施進度（略） 一、基本要求 二、項目開發(fā)管理 三、項目實施進度安排 第十一章 招投標方案（略） 一、設計、勘探、建筑施工各項招標 第十二章 投資估算與資金籌措（略） 一、投資估算 二、資金籌措方案 三、資金使用計劃 第十三章 財務分析 (略 ) 一、財務評價依據(jù) 二、 主要基礎數(shù)據(jù)的確定 三、投資開發(fā)成本和費用的估算 四 、利潤和稅金 五、盈虧能力分析 第十四章 風險分析 一、項目主要風險因素識別和分析 二、防范和降低風險措施 第十五章 公司概況 一、 公司簡介 上海浦之威投資（集團）有限公司和上海廣原置業(yè)有限公司成立于一九九七年，在短短的 10 年里，公司迅速發(fā)展成為以組織貿易，資產經營，資本運作為三條主線，建立起商業(yè)房地產和工業(yè)園區(qū)開發(fā)，汽配連鎖經營，市場經營管理等產業(yè)群體，在全國同行業(yè)中享有良好的信譽和較高知名度的企業(yè)集團。旗下的“東方”品牌已從無名品牌提升到知名品牌，正逐步從上海向全國延伸。 如今，做為公司總部，上 海浦之威投資（集團）有限公司已是上海汽車配件流通行業(yè)協(xié)會理事長單位、上海汽車行業(yè)協(xié)會副理事長單位、全國汽配市場聯(lián)合會副理事長單位、物資流通行業(yè)協(xié)會副理事長單位，以及上海市嘉定區(qū)市場協(xié)會會長單位。同時，上海廣原置業(yè)有限公司董事長馬一做為集團公司執(zhí)行董事、上海浙江商會執(zhí)行會長特助，管理公司旗下多個商業(yè)地產項目的管理，包括：內蒙古烏蘭察布市神舟家園國際商城，上海東方汽配城，上海國際鞋城、上海曹安國際商城等 40 余個商業(yè)地產項目。目前集團公司已有獨資和控股企業(yè)二十余家，所屬企業(yè)的主要業(yè)務幾乎涵蓋了汽車后市場的所有服務 領域包括 4S 店和二手車市場、汽車維修裝潢、輪胎等產業(yè)以及商業(yè)房地產的開發(fā)與工業(yè)園區(qū)建設。 通過公司的不斷努力，公司取得了長足的發(fā)展，如：浦之威投資（集團）和上海廣原置業(yè)有限公司開發(fā)操盤并由集團公司控股的上海東方汽配城年成交額逾 50 億元人民幣，上繳稅收約 1 億元人民幣，入駐企業(yè) 1926 家，約占本市汽車售后市場社會化供應量的 50%。 上海廣原置業(yè)有限公司董事長馬一表示，去年是中國房地產市場整合及調整之年，上海房地產市場因受國家宏觀調控政策影響發(fā)展步伐逐漸放緩 , 而商業(yè)房地產仍在快速發(fā)展。公司通過與美國花旗集團旗下 上海凱龍瑞投資有限公司組成的戰(zhàn)略聯(lián)盟，耗資 50 億元成功操作了對上海大寧國際廣場及北京嘉盛中心等多個商業(yè)地產項目的收購。除上海以外，公司有選擇性地進入蘇浙多個大中城市和內蒙古等新興的戰(zhàn)略性省份， 近幾年來進出口貿易更是持續(xù)增長， 分散投資風險，也使公司業(yè)績保持穩(wěn)定增長。 據(jù) 2020 年不完全統(tǒng)計， 上海廣原置業(yè)有限公司 在全國建造了 41 個市場，建筑面積為400 多萬平方米，項目建設共花銷了 400 個億。 二、 公司定位 打造 4 大特色城市建設項目，覆蓋國內二、三線城市，利用 所擁有的豐富 資源， 將項目建設成為各城市的 標志性建 設項目 。 4 大特色城市建設項目如下： 打造以上成莘潮家居城與汽貿城為主體的 多功能、高效率的 城市綜合體， 改善周圍環(huán)境、提供便民服務、提升城市生活宜居品質 ，為市民帶來更加便捷、高效的服務； 打造城市購物中心，建該市最高的標志性建筑：建造地下大超市，引進沃爾瑪、大潤發(fā)等 500 強入駐；建造大型百貨商場，如太平洋百貨、百盛等；建造 發(fā)展配套設施齊全 ，集 高端休閑 、娛樂、 度假 為一體的 5 星級大酒店；建造 集甲級辦公樓、商場及公寓于一體，功能齊全 的 公寓式 住宅及 辦公 ， 完美融合都市商務與時尚生活。 打造 得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，高瞻遠矚的全局規(guī) 劃，以及完善而人性化服務與保障體系 的 “一站式”大型養(yǎng)老度假中心 ，推進養(yǎng)老服務業(yè) 建設 ， 使老年人的生命質量與生活素質在此得到全面提升 ； 打造集生鮮、洗化、服裝功能于一體的中小型連鎖超市， 在價格體系上實行低價格、低利潤、高周轉經營 ； 在銷售方式上采取開架售貨 ， 顧客自選的方式，是適應大量消費、大量銷售、大量流通的新型零售流通手段 ，也是 促進零售商業(yè)和流通機構現(xiàn)代化、體系化的“流通革命” ，能有效地促進 消費需求的增長 ，從而 拉動經濟增長 。 上海廣原置業(yè)有限公司 20201014