【導(dǎo)讀】1、編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍：前期項(xiàng)目組調(diào)研報(bào)告，規(guī)劃設(shè)計(jì)組初步方案設(shè)計(jì)，

　　

【正文】 共同開發(fā)操盤，并由集團(tuán)公司控股的上海東方汽配城年成交額逾 50 億元人民幣，上繳稅收約 1 億元人民幣，入駐企業(yè) 1926 家，約占本市汽車售后市場(chǎng)社會(huì)化供應(yīng)量的 50%。 五是 招商優(yōu)勢(shì)。推行優(yōu)惠的招商政策，并給予入駐商家大力度的扶持，以興隆城市、繁榮市場(chǎng)為最終目的，將汽車城做大做好： 免租 1 年，給予補(bǔ)助； 大型廠家或者商家入駐可免費(fèi)裝修； 對(duì)于入駐的大客戶，將給予更優(yōu)厚的待遇：客戶不用出一分錢，我們可出錢買其樣品擺店銷售，一年后若無生意，只要包裝完好，原價(jià)退還； 承諾可引進(jìn) 100 多家小企業(yè)， 1 年做一百萬生意，做不到，可買單。 我司將不遺余力地給予入住廠家及商家以幫助與扶持， 以 上海東方汽配城 為例， 上海東方汽配城建于 1997 年，占地 132 畝，建筑面積 11 萬平方米。剛開業(yè)時(shí)壓力很大，開鋪率小 。經(jīng)幾番周折， 花費(fèi)了很大精力，引進(jìn)《中國(guó)汽車零部件博覽會(huì)》到市場(chǎng)召開， 從而 增加 了 名氣與人氣， 繼而 開鋪率直達(dá) 82%； 于 1997 年 ，還向入駐的 小企業(yè)承諾，只要開門率達(dá)到 320天以上的，每天補(bǔ)助 10 元 錢。 經(jīng)過十多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，截至 2020 年底，入駐商家有 800余戶，年產(chǎn)值超過 50 億元，稅收達(dá)到 4000 多萬元。由于該汽配城地理位置優(yōu)越、經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)、品種齊全，成為上海人氣最旺盛的汽配城之一，商鋪出租率早已 達(dá)到 100%。 第三章 建設(shè)內(nèi)容 與建設(shè)規(guī)模 一、 工程概況 天長(zhǎng)汽車城總投資約 10 億元人民幣。一期建設(shè)用地 100 畝，投資不低于 2 億元，是一座中型的區(qū)域汽摩配現(xiàn)代服務(wù)集群。規(guī)劃采?。浩?4S 店、汽車部件銷售、汽車美容裝飾、輪胎市場(chǎng)、二手車交易市場(chǎng)、汽車維修服務(wù)、拆舊市場(chǎng)及沿街商業(yè)配套服務(wù)。項(xiàng)目分期開發(fā)。 該項(xiàng)目集整車展示交易、汽配用品交易、舊機(jī)動(dòng)車交易、汽車快修、汽車維修設(shè)備展示銷售、物流配送、電子商務(wù)、汽車休閑生活和生活配套等服務(wù)功能為一體的綜合性集聚地。 規(guī)劃中的天長(zhǎng)汽車城，在吸收傳統(tǒng)汽配市場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ) 上，根據(jù)現(xiàn)代汽車服務(wù)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，以前瞻性發(fā)展的理念、科學(xué)設(shè)計(jì)，在建筑風(fēng)格上凸現(xiàn)時(shí)代感、現(xiàn)代感，以生態(tài)汽車文化的理念，著力打造能充分體現(xiàn)適應(yīng)現(xiàn)代汽車服務(wù)業(yè)市場(chǎng)新模式，把流通市場(chǎng)和商務(wù)辦公、生活服務(wù)配套與行政管理功能有機(jī)的結(jié)合起來。將其建成一個(gè)全國(guó)一流的汽車后市場(chǎng)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。 二、一期工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 根據(jù)總體方案，一期工程將建設(shè)整車銷售中心（ 4S店）、汽配件銷售區(qū)、汽車裝飾美容區(qū)、部分汽車快修區(qū)、沿街商業(yè)配套和生活配套區(qū)。 三、 二期工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 將建設(shè)二手車交易市場(chǎng)、汽配用品銷售區(qū)、汽車維修一條街、 車用維修設(shè)備展示銷售區(qū)、車用五金機(jī)電銷售區(qū)和部分生活配套等。 第四章 工程技術(shù)方案 一、 設(shè)計(jì)依據(jù) 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《工業(yè)廠房設(shè)計(jì)規(guī)范》、《董事會(huì)委托設(shè)計(jì)任務(wù)書》和地塊紅線圖及建筑退讓標(biāo)準(zhǔn) 。 二、 功能定位 集汽車整車銷售、汽車零部件銷售、二手車交易、汽配用品銷售、車用五金機(jī)電銷售及生活、商業(yè)配套為一體的現(xiàn)代化汽車城。 三、 總平面布置：（見平面圖、效果圖） 四、 豎向布置：（見平面圖、效果圖） 五、交通組織及道路廣場(chǎng)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)原則： 1) 區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)規(guī)劃首先以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織 與便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則。 2) 在城市景觀上，以主要廣場(chǎng)為面，主題與廣場(chǎng)為點(diǎn)，道路為線，堅(jiān)持人車分流原則。 3) 在區(qū)內(nèi)，以通達(dá)性為前提，滿足交通性和景觀性并存的要求。 4) 充分考慮停車位的設(shè)置，對(duì)于不同交通方式進(jìn)行適當(dāng)分流，同時(shí)確保各類交通方式的便捷性。 六、 建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)理念 ： 1) 協(xié)調(diào)觀 —— 以規(guī)劃部門及其它有關(guān)部門對(duì)該地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)與上一層次規(guī)劃的充分銜接，使之成為城市有機(jī)的組成部分并與周邊地區(qū)相協(xié)調(diào)，和諧多方位的配合，開發(fā)力度與周邊消費(fèi)力度的和諧，建筑風(fēng)格與大眾審美和諧，建筑與環(huán)境的共生和諧。 2) 時(shí)代感 —— 充分發(fā)揮該地塊在天長(zhǎng)市良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時(shí)代特征，造就高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理的二十一世紀(jì)汽車后市場(chǎng)。 3) 個(gè)性化 —— 建筑平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的現(xiàn)代氣息，均融合富有個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體更有魅力。 4) 可操作性 —— 規(guī)劃強(qiáng)調(diào)開發(fā)建設(shè)的可操作性，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性和靈活性，規(guī)劃設(shè)計(jì)使單體建筑相互聯(lián)系，融為一體，又相對(duì)獨(dú)立，以利于規(guī)劃實(shí)施。 建筑風(fēng)格 ： 整體建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)以后現(xiàn)代主義風(fēng)格和地方人文特色相結(jié)合的“新建筑群體”，環(huán)境配置以步移景異 的規(guī)劃理念創(chuàng)造汽車后市場(chǎng)的購(gòu)物格調(diào)。既做到現(xiàn)代化，又通過部分傳統(tǒng)環(huán)境要素的使用，使人們回憶起城市意象，從而減輕陌生感，在集體記憶與現(xiàn)實(shí)生活的交織中得到更高層次的心理享受和精神依托。 立面設(shè)計(jì) ： 建筑屋頂主要平屋頂構(gòu)架形式，局部延伸出其它形狀符號(hào)，建筑元素的多樣變化又和諧統(tǒng)一，建筑立面塑造在此基礎(chǔ)上，通過屋頂、立面、窗楣、檐口、入口等的精心處理，線腳等建筑符號(hào)和裝飾的運(yùn)用，以體現(xiàn)時(shí)代特征和特色。 建筑材質(zhì) ： 住宅建筑立面大體運(yùn)用裝飾面磚和防腐涂料相結(jié)合，局部采用石材，具有樸實(shí)的精神本質(zhì)。對(duì)比局部的玻璃 ，使兩者按比例和諧的運(yùn)用到立面上。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： （見總平面圖） 七、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：（略） 八、景觀設(shè)計(jì)：（略） 第五章 公用工程（略） 一、結(jié)排水 二、電氣工程 三、燃?xì)夤こ? 四、通風(fēng)與空調(diào) 五、智能化控制管理系統(tǒng) 第六章 節(jié)能、節(jié)水（略） 一、能耗指標(biāo)分析 二、節(jié)能措施 三、節(jié)水措施 四、能源管理 第七章 環(huán)境保護(hù)（略）（見環(huán)境評(píng)估報(bào)告） 一、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境現(xiàn)狀 二、編制依據(jù) 三、施工期對(duì)環(huán)境的影響及其治理 四、運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響及其治理 五、環(huán)境評(píng)估 第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防（略） 一、安全措施 二、衛(wèi)生措施 三、消防措施 第九章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人員配置（略） 一、建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 二、運(yùn)營(yíng)期組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 第十章 項(xiàng)目開發(fā)管理和實(shí)施進(jìn)度（略） 一、基本要求 二、項(xiàng)目開發(fā)管理 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第十一章 招投標(biāo)方案（略） 一、設(shè)計(jì)、勘探、建筑施工各項(xiàng)招標(biāo) 第十二章 投資估算與資金籌措（略） 一、投資估算 二、資金籌措方案 三、資金使用計(jì)劃 第十三章 財(cái)務(wù)分析 (略 ) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 二、 主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 三、投資開發(fā)成本和費(fèi)用的估算 四 、利潤(rùn)和稅金 五、盈虧能力分析 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和分析 二、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 第十五章 公司概況 一、 公司簡(jiǎn)介 上海浦之威投資（集團(tuán)）有限公司和上海廣原置業(yè)有限公司成立于一九九七年，在短短的 10 年里，公司迅速發(fā)展成為以組織貿(mào)易，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，資本運(yùn)作為三條主線，建立起商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)園區(qū)開發(fā)，汽配連鎖經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等產(chǎn)業(yè)群體，在全國(guó)同行業(yè)中享有良好的信譽(yù)和較高知名度的企業(yè)集團(tuán)。旗下的“東方”品牌已從無名品牌提升到知名品牌，正逐步從上海向全國(guó)延伸。 如今，做為公司總部，上 海浦之威投資（集團(tuán)）有限公司已是上海汽車配件流通行業(yè)協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)單位、上海汽車行業(yè)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)單位、全國(guó)汽配市場(chǎng)聯(lián)合會(huì)副理事長(zhǎng)單位、物資流通行業(yè)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)單位，以及上海市嘉定區(qū)市場(chǎng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位。同時(shí)，上海廣原置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)馬一做為集團(tuán)公司執(zhí)行董事、上海浙江商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)特助，管理公司旗下多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，包括：內(nèi)蒙古烏蘭察布市神舟家園國(guó)際商城，上海東方汽配城，上海國(guó)際鞋城、上海曹安國(guó)際商城等 40 余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前集團(tuán)公司已有獨(dú)資和控股企業(yè)二十余家，所屬企業(yè)的主要業(yè)務(wù)幾乎涵蓋了汽車后市場(chǎng)的所有服務(wù) 領(lǐng)域包括 4S 店和二手車市場(chǎng)、汽車維修裝潢、輪胎等產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與工業(yè)園區(qū)建設(shè)。 通過公司的不斷努力，公司取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，如：浦之威投資（集團(tuán)）和上海廣原置業(yè)有限公司開發(fā)操盤并由集團(tuán)公司控股的上海東方汽配城年成交額逾 50 億元人民幣，上繳稅收約 1 億元人民幣，入駐企業(yè) 1926 家，約占本市汽車售后市場(chǎng)社會(huì)化供應(yīng)量的 50%。 上海廣原置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)馬一表示，去年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整合及調(diào)整之年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)因受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響發(fā)展步伐逐漸放緩 , 而商業(yè)房地產(chǎn)仍在快速發(fā)展。公司通過與美國(guó)花旗集團(tuán)旗下 上海凱龍瑞投資有限公司組成的戰(zhàn)略聯(lián)盟，耗資 50 億元成功操作了對(duì)上海大寧國(guó)際廣場(chǎng)及北京嘉盛中心等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)。除上海以外，公司有選擇性地進(jìn)入蘇浙多個(gè)大中城市和內(nèi)蒙古等新興的戰(zhàn)略性省份， 近幾年來進(jìn)出口貿(mào)易更是持續(xù)增長(zhǎng)， 分散投資風(fēng)險(xiǎn)，也使公司業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。 據(jù) 2020 年不完全統(tǒng)計(jì)， 上海廣原置業(yè)有限公司 在全國(guó)建造了 41 個(gè)市場(chǎng)，建筑面積為400 多萬平方米，項(xiàng)目建設(shè)共花銷了 400 個(gè)億。 二、 公司定位 打造 4 大特色城市建設(shè)項(xiàng)目，覆蓋國(guó)內(nèi)二、三線城市，利用 所擁有的豐富 資源， 將項(xiàng)目建設(shè)成為各城市的 標(biāo)志性建 設(shè)項(xiàng)目 。 4 大特色城市建設(shè)項(xiàng)目如下： 打造以上成莘潮家居城與汽貿(mào)城為主體的 多功能、高效率的 城市綜合體， 改善周圍環(huán)境、提供便民服務(wù)、提升城市生活宜居品質(zhì) ，為市民帶來更加便捷、高效的服務(wù)； 打造城市購(gòu)物中心，建該市最高的標(biāo)志性建筑：建造地下大超市，引進(jìn)沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等 500 強(qiáng)入駐；建造大型百貨商場(chǎng)，如太平洋百貨、百盛等；建造 發(fā)展配套設(shè)施齊全 ，集 高端休閑 、娛樂、 度假 為一體的 5 星級(jí)大酒店；建造 集甲級(jí)辦公樓、商場(chǎng)及公寓于一體，功能齊全 的 公寓式 住宅及 辦公 ， 完美融合都市商務(wù)與時(shí)尚生活。 打造 得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，高瞻遠(yuǎn)矚的全局規(guī) 劃，以及完善而人性化服務(wù)與保障體系 的 “一站式”大型養(yǎng)老度假中心 ，推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè) 建設(shè) ， 使老年人的生命質(zhì)量與生活素質(zhì)在此得到全面提升 ； 打造集生鮮、洗化、服裝功能于一體的中小型連鎖超市， 在價(jià)格體系上實(shí)行低價(jià)格、低利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng) ； 在銷售方式上采取開架售貨 ， 顧客自選的方式，是適應(yīng)大量消費(fèi)、大量銷售、大量流通的新型零售流通手段 ，也是 促進(jìn)零售商業(yè)和流通機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化、體系化的“流通革命” ，能有效地促進(jìn) 消費(fèi)需求的增長(zhǎng) ，從而 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 。 上海廣原置業(yè)有限公司 20201014