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正文內(nèi)容

無(wú)錫市平湖城開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)

2025-05-10 12:10本頁(yè)面
  

【正文】 標(biāo)客戶會(huì)成多元化發(fā)展。我們的住宅目標(biāo)消費(fèi)群包括以下幾類:l 三資企業(yè)主及高級(jí)管理人員l 本市及外來(lái)私營(yíng)企業(yè)主l 機(jī)關(guān)企事業(yè)高層管理人員l 學(xué)校以及其它高知行業(yè)專業(yè)人士他們具有以下全部或部分特征:q 他們大多已成家,或正準(zhǔn)備結(jié)婚,年齡在28—45歲之間,喜歡附庸文雅,也喜歡情調(diào)生活;q 他們?cè)谧约旱念I(lǐng)域內(nèi)十分優(yōu)秀,屬于高等偏上階層,對(duì)生活質(zhì)量要求高;q 他們重視家庭,關(guān)心孩子的成長(zhǎng),他們生活圈子比較穩(wěn)定,是顧家的一群人;q 他們選擇樓盤非常實(shí)際,關(guān)心環(huán)境好壞、物業(yè)管理超過建筑質(zhì)量以及價(jià)格;q 他們懂得享受生活,喜歡在忙碌工作后,讓自己徹底放松,是旅游的愛好者;q 他們喜歡健康的生活、喜歡安靜和清新的空氣;q 他們對(duì)國(guó)內(nèi)外流行趨勢(shì)、政治時(shí)事都十分關(guān)心,喜歡閱讀各種報(bào)紙、雜志;q 他們比其他人更喜歡“圈子”的感覺,喜歡與和自己職業(yè)、收入相近的人來(lái)往;q 他們很重視“面子”,也很重視自己的衣著外表和生活環(huán)境。對(duì)于這個(gè)群體的人來(lái)說,讓他們覺得自己是與眾不同的,是有品性的“種族”,是讓別人羨慕的,他們要求生活是舒適的、健康的、安靜的、方便的、時(shí)尚的、快樂的、人文味道濃郁的。選擇居住的樓盤,他們會(huì)考慮能否代表自己的“個(gè)性”與“體面”。本案的定位符合他們的需求。住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的品質(zhì)定位A、建筑風(fēng)格高層住宅建筑風(fēng)格定位為地中海風(fēng)格:為了體現(xiàn)小區(qū)的主題,整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來(lái)達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的,整體風(fēng)格引入地中海風(fēng)格。地中海風(fēng)格的作品與其他西歐建筑風(fēng)格相比,其風(fēng)格較為獨(dú)特,其中傳教風(fēng)格常有多弧形的墻面,立柱支撐的門廊上也有弧線裝。其基本特征是:屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè);屋沿朝兩側(cè)外伸,戶內(nèi)有庭院;門廊和窗多顯拱形。 高層 洋房B、外立面:164。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。164。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào),強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性,隨著規(guī)劃布局平行展開,住宅造型也隨之變化。 164。 注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性,立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面,強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果。 164。 采用高級(jí)外飾面磚,可以達(dá)到整潔的效果,并能保持持久。164。 色彩應(yīng)追求簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的視覺感受,通過色彩的運(yùn)用營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚、自然的家居氛圍。164。 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度,避免對(duì)望,影響房間的私密性。164。 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語(yǔ)言,使住戶充分享受陽(yáng)光和景觀,飄窗50CM,高度50CM。164。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計(jì),增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。C、房型面積及配比 產(chǎn)品建議比例備注三室兩廳兩衛(wèi)50%面積130—140平方米四室兩廳兩衛(wèi)15%面積150—160平方米兩室兩廳一衛(wèi)10%面積 90—100平方米兩室兩廳兩衛(wèi)25%面積 110—120平方米戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)說明:164。 玄關(guān)的設(shè)計(jì),不只是過渡空間,可安置衣帽柜和鞋柜。164。 ,客廳具備較高級(jí)家庭影院的功能。164。 客廳觀景陽(yáng)臺(tái)面積夠大,可作為其它功能。164。 大戶型主臥帶陽(yáng)臺(tái)室,可拓展小書房,健身房等其它功能。164。 飯廳緊臨廚房,具備形成開放式條件。164。 廚房呈方正或L形格局,便于櫥柜布置,充分考慮生活動(dòng)線。164。 廚房帶服務(wù)型家政小陽(yáng)臺(tái),兼作洗衣房,服務(wù)陽(yáng)臺(tái)設(shè)有電源,上下水。164。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。164。 主臥帶衛(wèi)生間,部分大戶型可再加入走入式衣帽間。164。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽(yáng)臺(tái)充分享受陽(yáng)光和景觀,更顯通透,飄窗50CM,高度50CM,較為舒適。164。 設(shè)儲(chǔ)物間,中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素,在窗戶的設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。164。 解放首層,首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入,豪華、親切。D.交付狀態(tài)建議:以毛坯為主E.景觀建議生態(tài)型立體綠化、活水、文化景觀景觀設(shè)計(jì)原則:164。 景觀設(shè)計(jì)以綠化景觀為主,硬地景觀為輔;164。 生態(tài)型功能性景觀設(shè)計(jì);水體具有自凈能力;164。 景觀使用性與鑒賞性相結(jié)合;164。 景觀維護(hù)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性;164。 生物多樣性的適度兼顧(陸生植物、水生植物與水生動(dòng)物);164。 景觀小品的文化性 建議: 營(yíng)造動(dòng)感“活水”景觀,賦予新鮮活力感。沿環(huán)狀水系建立一個(gè)文化景觀長(zhǎng)廊。水生動(dòng)植物的配置與水生態(tài)自凈化相結(jié)合。 立體綠化體系:地面綠化、藤架、窗臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)綠化、屋頂綠化。植物多樣化:花灌木與綠色植物相結(jié)合,灌木與喬木并舉;人性化的交流空間設(shè)計(jì):路旁座椅、圍合涼亭、跑步道、可入式親子草坪等。定位:主題景觀型、家庭度假型164。 單魚骨形沿湖濱設(shè)置,獨(dú)立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率,運(yùn)用假粘連把雙拼作成雙立164。 建筑風(fēng)格——“后現(xiàn)代美式風(fēng)格”市場(chǎng)上流行的美式別墅外立面大部分借鑒了歐美別墅初期產(chǎn)品的樣式,并加入了一些復(fù)雜的歐式裝飾,屬新古典主義落后品種。歐美別墅初期產(chǎn)品受到氣候、設(shè)計(jì)理念等限制,本案應(yīng)結(jié)合無(wú)錫的氣候特點(diǎn)、居住習(xí)慣、新興設(shè)計(jì)理念、科技發(fā)展等進(jìn)行創(chuàng)新。建議在外立面風(fēng)格上以后現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念,保留部分美式風(fēng)韻,使外立面更簡(jiǎn)約,整體感更強(qiáng),迎合新一代客戶的審美需求。164。 為保持每幢別墅的私密性,增加視野進(jìn)深感,別墅之間錯(cuò)開布局。164。 面積與層數(shù):?jiǎn)翁卓偯娣e應(yīng)控制在280平方米以內(nèi)最佳,地上以三層為宜。164。 注重面寬適應(yīng)無(wú)錫的氣候特點(diǎn)和客戶消費(fèi)心態(tài),拉大面寬以迎納陽(yáng)光、景觀。南北布局,順風(fēng)透景。164。 地下室:視聽室與儲(chǔ)酒窖利用地下空間的隔音與保溫等優(yōu)勢(shì),設(shè)計(jì)成視聽室或儲(chǔ)酒窖,這是歐美別墅發(fā)展成熟的做法,也能迎合區(qū)域高端人士的高雅生活追求。164。 與庭園風(fēng)景交流部分別墅可設(shè)計(jì)出嵌入式庭園,達(dá)到院內(nèi)有園的效果。164。 花園面積: 約100200平方米164。 臥室數(shù)量: 34個(gè) (其中:2個(gè)套房)164。 停車位數(shù): 12個(gè)/戶164。 交付標(biāo)準(zhǔn): 毛坯164。 會(huì)所建議:目前區(qū)域內(nèi)設(shè)施很缺乏,建議配備小型便利店,提供各種日常生活用品;為客戶提供貼身生活服務(wù),應(yīng)設(shè)置健身房、便利店、桑拿、客房、咖啡廳等。另外提供商務(wù)服務(wù)??捎删频旯芾砉就夤芾??;蚱刚?qǐng)知名物業(yè)管理公司,并具有對(duì)別墅物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),在前期就應(yīng)介入。164。 智能化建議類別功 能最低標(biāo)準(zhǔn)普及標(biāo)準(zhǔn)較高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理及安防小區(qū)管理中心***小區(qū)公共安全防范閉路電視監(jiān)控**電子巡更系統(tǒng)**防災(zāi)及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)**小區(qū)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)**三表計(jì)量(IC卡或遠(yuǎn)傳)***小區(qū)機(jī)電設(shè)備監(jiān)控給排水、變配電集中監(jiān)控**電梯、供暖監(jiān)控*區(qū)域照明自動(dòng)控制**小區(qū)電子廣告牌**信息通訊服務(wù)與管理小區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)**小區(qū)綜合信息管理**綜合通信網(wǎng)絡(luò)*住宅智能化家庭保安報(bào)警***防火、防煤氣泄漏報(bào)警***緊急求助報(bào)警***家庭電器自動(dòng)化控制音頻***視頻***數(shù)據(jù)**家庭通信總線接口*1) 建筑指標(biāo):酒店及辦公的總建筑面積在5萬(wàn)平方米左右。2) 建議建造兩座位置和結(jié)構(gòu)均相對(duì)獨(dú)立但外觀設(shè)計(jì)相同的建筑單體,高層的視覺形象將更有沖擊力。3) 酒店設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的四星級(jí)酒店,主要客戶對(duì)象是會(huì)議、展覽、旅游、生意等;4) 另一座設(shè)計(jì)為符合酒店管理標(biāo)準(zhǔn)的Service Office,由同一酒店管理公司管理。5) 賓館標(biāo)間總數(shù)350間左右,其中設(shè)置一定數(shù)量的豪華套房及單間,適合不同的需求;6) 酒店面積及功能分布面積相關(guān)分布面積(平方米)備注一、前廳面積400大堂200服務(wù)總臺(tái)50商務(wù)中心100門廳50二、配套娛樂休閑設(shè)施1200桑拿中心1000健身房200三、餐廳1100中餐廳600宴會(huì)廳200包廂300四、客房12000賓館五、會(huì)議綜合設(shè)施1000專業(yè)會(huì)議廳(大、中、?。?00多功能廳200六、公共設(shè)施2200停車場(chǎng)(地下一層兼人防) 地下停車面積1200公共衛(wèi)生間、客體、貨梯 地上停車面積1000七、附屬樓1100職工食堂100職工浴室100洗衣房100辦公室700更衣室100八、設(shè)備房1000鍋爐房400發(fā)電機(jī)房100空調(diào)冷凍機(jī)房200水泵房、污水處理設(shè)施等300合 計(jì)200007) 外觀設(shè)計(jì)以現(xiàn)代、時(shí)尚為主流,突破目前***酒店以多層為主流的現(xiàn)狀,設(shè)置成高層,作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑。8) 辦公單套面積建議100平方米左右,可組合購(gòu)買。住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的租售價(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r,建議: 高層住宅:40004500元/平方米 洋房或疊加別墅:55006000元/平方米 聯(lián)排別墅:1000012000元/平方米二、 開發(fā)模型討論項(xiàng)目開發(fā)順序及分期進(jìn)度建議:根據(jù)總體規(guī)模及建設(shè)周期,建議本項(xiàng)目分四期開發(fā),每期開發(fā)量為58萬(wàn)平方米。共34年開發(fā)完畢。:依據(jù)一:市政管網(wǎng)鋪設(shè)情況及現(xiàn)場(chǎng)施工干擾最小化;依據(jù)二:由地塊分區(qū)之經(jīng)濟(jì)價(jià)值為取向標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)三:首期開發(fā)策略A、著重景觀及配套建設(shè),樹立樣板形象,探測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)B、景觀:營(yíng)造綠地與水系相融的生態(tài)居住環(huán)境,呼應(yīng)本項(xiàng)目湖景特征C、配套:為體現(xiàn)成熟社區(qū)生活氛圍,在地塊中心區(qū)先行建設(shè)聚集式社區(qū)級(jí)配套,并與住宅同期交付投入運(yùn)營(yíng)12B2A3住宅部分:第一期:濱河別墅同時(shí)啟動(dòng),以別墅快速回籠資金,提升小區(qū)品質(zhì), 第二期:商業(yè)街北側(cè)洋房上市第三期:商業(yè)街南側(cè)洋房推出第四期:推出最后一部分高層部分221商業(yè)部分:第一批:社區(qū)級(jí)商業(yè)和組團(tuán)級(jí)商業(yè)率先入市,通過聚集式社區(qū)級(jí)配套烘托成熟社區(qū)。第二批:濱河區(qū)商業(yè)和酒店辦公一起推出三、 項(xiàng)目產(chǎn)品一期租售價(jià)格建議建議別墅入市均價(jià)10000元/平方米 第五部分:投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目基本投資數(shù)據(jù)整理二、項(xiàng)目投資成本測(cè)算三、項(xiàng)目租售進(jìn)度及資金回收測(cè)算四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算五、投資敏感性分析六、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制建議 第六部分:風(fēng)險(xiǎn)分析一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析二、政治、政策風(fēng)險(xiǎn)分析政策回顧%營(yíng)業(yè)稅細(xì)則實(shí)施后,市場(chǎng)月成交量急劇萎縮,全年商品住宅成交量276萬(wàn)㎡,%,較上一年度減少34個(gè)百分點(diǎn)(%)。國(guó)六條以及加息對(duì)市場(chǎng)的影響減弱,全年商品住宅成交量304萬(wàn)㎡,增幅10%。受宏觀政策的影響,無(wú)錫商品住宅均價(jià)從05年2季到06年3季增幅極小,06年3季、4季市場(chǎng)均價(jià)開始恢復(fù)增長(zhǎng)。 商貸利率的節(jié)節(jié)調(diào)高使的上調(diào)空間逐漸減小,而考慮銀行具體執(zhí)行下浮利率時(shí)“普惠”的做法。預(yù)計(jì)下階段的利率手段將會(huì)是確保有效執(zhí)行“級(jí)差”下浮利率。 政策預(yù)測(cè)07年預(yù)計(jì)仍是一個(gè)調(diào)控年,調(diào)控目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)政策手段:將開始執(zhí)行國(guó)六條“90,70”細(xì)則,嚴(yán)格控制中低價(jià)位、中小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例。影響:預(yù)計(jì)07年底開始逐步影響市場(chǎng)供應(yīng),90㎡以下小戶型的供應(yīng)將大大增加,產(chǎn)品中可考慮減少小戶型供應(yīng)以避免競(jìng)爭(zhēng)。 將可能開征非普通商品住宅的物業(yè)持有稅。影響:政策將抑制市場(chǎng)對(duì)大面積戶型的需求,戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮規(guī)避相關(guān)面積指標(biāo)。 央行可能會(huì)進(jìn)一步提高準(zhǔn)備金率和發(fā)行短期票據(jù)以降低商業(yè)銀行流動(dòng)貨幣量,從而控制銀行對(duì)土地開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款。影響:小開發(fā)商將更難取得貸款,市場(chǎng)洗牌加快,資源將進(jìn)一步向大公司整合。 對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款進(jìn)行更嚴(yán)格的審核,通過對(duì)不同購(gòu)房者實(shí)行不同貸款利率來(lái)控制炒房行為。影響:純投資性購(gòu)房者將會(huì)有所減少,商品住宅市場(chǎng)容量也將有一定減少。三、總結(jié)與建議 附件一:項(xiàng)目整體現(xiàn)金流量表 附件二:項(xiàng)目分期財(cái)務(wù)分析現(xiàn)金流量表
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