【正文】 60元/天擁有標(biāo)準(zhǔn)客房和豪華套房150間無錫梁溪飯店★★★320元/天擁有各類客房170余間無錫桃源山莊(建行無錫療養(yǎng)院)★★★280元/天山莊擁有各類客房88套，可同時容納200人入住無錫太湖能園度假村★★★250元/天度假村擁有各類套房80套無錫物產(chǎn)大酒店★★★258元/天酒店擁有設(shè)施齊全的標(biāo)準(zhǔn)客房208間無錫美麗都大酒店★★★250元/天酒店擁有客房229間無錫君悅大酒店★★★260元/天酒店共有12層，擁有豪華套房、商務(wù)房、標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、殘疾房等116間無錫天瑞大酒店★★★238元/天酒店現(xiàn)有客房165間無錫漁鄉(xiāng)樓大酒店★★★210元/天酒店內(nèi)設(shè)中高檔客房120間/套無錫欣旺大酒店★★★250元/天酒店有豪華套房，套房，標(biāo)準(zhǔn)房90間無錫紫京飯店★★★250元/天飯店擁有標(biāo)準(zhǔn)客房168間，豪華套房9套，總統(tǒng)套房3以上各大酒店的房價(jià)為實(shí)價(jià)非門市價(jià)216。216。216。216。216。216。A、無錫市五星級酒店房價(jià)：178。178。B、無錫市四星級酒店房價(jià)：178。目前無錫市四星級酒店的房價(jià)在300—640元/天之間（其中包括四星級標(biāo)準(zhǔn)的度假山莊），其主力房價(jià)在400—500元/天之間。 目前無錫四星級酒店的市場供應(yīng)量較大，各大酒店之間的競爭也較為激烈。 由上圖可知目前無錫市三星級酒店比歷年有所減少，其價(jià)格也相對比較接近，價(jià)格范圍在210—320元/天之間，其主力價(jià)格在250元左右。 目前無錫三星級酒店市場的競爭也比較激烈，各酒店也相繼出臺了一系列的優(yōu)惠活動來吸引客源。 從上圖可以得知目前無錫市三星級酒店市場的客源還是以旅游團(tuán)隊(duì)為主，散客相對較少。 從三星級酒店的客源層次來看，目前該市場的客源主要還是以境內(nèi)的客源為主，客源層次相對不高，而且固定客源較少。 隨著無錫的旅游市場和經(jīng)濟(jì)市場的進(jìn)一步發(fā)展，三星級酒店今后將會主要以接待境內(nèi)的旅游團(tuán)隊(duì)和中小企業(yè)的商務(wù)客戶為主。 從上圖可以得知目前無錫市四星級酒店市場的客源主要以旅游團(tuán)隊(duì)和商務(wù)客源為主，散客相對較少。 從四星級酒店的客源層次來看，目前該市場的客源主要以境外、境內(nèi)的高檔旅游團(tuán)隊(duì)和中大型企業(yè)的商務(wù)客源為主，該市場的客源相對穩(wěn)定，客源層次相對較高，有一定的社會層次。 所著酒店行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計(jì)今后四星級酒店的客源將會以中高檔的境內(nèi)外旅游團(tuán)隊(duì)和定向的商務(wù)客為主，散客則較為穩(wěn)定。 從上圖可以得知目前無錫市五星級酒店市場的客源主要以商務(wù)客為主，其比例已超過了團(tuán)隊(duì)的份額。 星級酒店的客源層次來看，目前該市場主要以境外和境內(nèi)的高級人士為主，有一定數(shù)量的固定零散型客戶，其旅游團(tuán)隊(duì)的整體水準(zhǔn)也比較高。216。從目前無錫酒店市場的分析我們認(rèn)為可把客源分為旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)客源和零散型客源這三種。 平湖城新城的規(guī)劃建設(shè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來新機(jī)遇216。 大力開發(fā)唐平湖風(fēng)景區(qū)，今后區(qū)域的旅游客源將逐步增多從賓館市場的發(fā)展來看216。 區(qū)域內(nèi)僅有一塊酒店用地規(guī)劃；216。從本項(xiàng)目的特征來看216。 本項(xiàng)目毗鄰唐平湖，為星級酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境216。 從規(guī)劃來說，本項(xiàng)目將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項(xiàng)目建造四星級酒店相應(yīng)的支撐。 四星級酒店就提升本案的形象而言將發(fā)揮較大作用。 地理位置164。 人口狀況164。 交通狀況164。 毗鄰***鎮(zhèn)公共汽車站，多輛公交車經(jīng)過x、無錫火車站。 商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套狀況164。 鎮(zhèn)區(qū)有***中心小學(xué)和***初中，基本滿足鎮(zhèn)區(qū)的教育需求164。 以上配套設(shè)施距離本案基本都在15分鐘車程之內(nèi)167。 區(qū)域尚在改造，周邊景觀目前尚不如人意164。二、項(xiàng)目SWOT分析167。 緊鄰***前洲新行政中心，位于平湖城核心區(qū)域；164。 項(xiàng)目規(guī)模較大，包括了酒店、商業(yè)、別墅以及住宅等多種產(chǎn)品，能自稱體系，且面向的客戶群較廣；164。 劣勢164。 周邊配套目前尚需依賴鎮(zhèn)區(qū)，缺乏居住和商業(yè)氛圍；167。 平湖城的規(guī)劃給區(qū)域發(fā)展帶來機(jī)會，從而帶動了房地產(chǎn)需求；167。 區(qū)域規(guī)劃有大量高檔住宅用地，將使得本地塊后市面臨較激烈的競爭；164。 瀕臨唐平湖，景觀佳，最佳緊鄰道路，遠(yuǎn)離湖景，位置一般較好2．2物業(yè)選擇根據(jù)市場供應(yīng)及需求分析：A、 住宅部分l 住宅市場尤其是中高端市場存在相當(dāng)?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。建議以聯(lián)排為主，可適當(dāng)考慮疊加或洋房等類別墅類產(chǎn)品輔助，使得產(chǎn)品更加豐富。l 酒店對于項(xiàng)目檔次的提升有不可或缺的作用建議本項(xiàng)目中可設(shè)置一幢酒店式辦公樓（18F），設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。雙塔隔湖相對，將成地標(biāo)性建筑。2．3項(xiàng)目布局思路思路一：本地塊呈帶狀，需強(qiáng)調(diào)地塊中心區(qū)的功能設(shè)計(jì)，以凝聚人氣強(qiáng)化社區(qū)感； 思路二：住宅以組團(tuán)形式布局，參考住宅用地等級合理調(diào)配各檔次物業(yè)類型比例；思路三：高檔住宅區(qū)應(yīng)自成區(qū)域，備有獨(dú)立交通系統(tǒng)思路四：公建配套設(shè)施分級配置，社區(qū)級配套集中布置于地塊中心區(qū)位置；思路五：組團(tuán)級配套以星狀分布于各開發(fā)周期分區(qū)地塊的交通節(jié)點(diǎn)處。 物業(yè)類型分類占住宅用地容積率建筑面積公寓高層15%洋房或疊加別墅30%別墅聯(lián)排別墅40%商業(yè)沿街商業(yè)5%酒店辦公10%總計(jì):100%B、物業(yè)分布建議花園洋房或疊加別墅組團(tuán)級商業(yè)社區(qū)級商業(yè)聯(lián)排別墅高層公寓酒店式辦公星級酒店總體定位3．1定位考慮因素 A、無錫市住宅發(fā)展呈規(guī)?；瘧B(tài)勢，市場同期供應(yīng)量大，競爭劇烈； B、本項(xiàng)目開發(fā)上市量大，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，消費(fèi)力有待提升與引導(dǎo)； C、本項(xiàng)目規(guī)模大、周期長，需考慮其可持續(xù)發(fā)展性，以增強(qiáng)市場應(yīng)變能力。l 整合資源，拓寬客源 整合稀缺資源，將景觀價(jià)值最大化，擴(kuò)大區(qū)域影響，吸引周邊區(qū)域跨地區(qū)消費(fèi)。l 品牌企業(yè)，產(chǎn)品保證 品牌實(shí)力企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，獨(dú)立開發(fā)，使整個社區(qū)風(fēng)格和諧、形象完整。3．4項(xiàng)目總體定位： 核心區(qū)，享受型，湖濱典范住宅社區(qū)3．5項(xiàng)目總體定位詮釋： 核心本項(xiàng)目緊鄰***—前洲新行政中心。享受型本項(xiàng)目的整體規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)注重產(chǎn)品品質(zhì)、講究生活品位。與現(xiàn)有住宅產(chǎn)品形態(tài)形成差異 住宅、商業(yè)及其他物業(yè)的客戶定位通過對周邊實(shí)際購買客戶的調(diào)查分析,可以初步判斷購房客戶基本具備如下特征：252。252。252。252。252。252。由于有多次購房經(jīng)驗(yàn)，所以在購買新的房產(chǎn)時很挑剔。隨著區(qū)域的認(rèn)知度及價(jià)值的提升，社區(qū)的規(guī)模及市場感召力越來越大，目標(biāo)客戶會成多元化發(fā)展。對于這個群體的人來說，讓他們覺得自己是與眾不同的，是有品性的“種族”，是讓別人羨慕的，他們要求生活是舒適的、健康的、安靜的、方便的、時尚的、快樂的、人文味道濃郁的。本案的定位符合他們的需求。地中海風(fēng)格的作品與其他西歐建筑風(fēng)格相比，其風(fēng)格較為獨(dú)特，其中傳教風(fēng)格常有多弧形的墻面，立柱支撐的門廊上也有弧線裝。 高層 洋房B、外立面:164。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。 注重室內(nèi)外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果。 采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。 色彩應(yīng)追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運(yùn)用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。 玄關(guān)的設(shè)計(jì)，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。 ，客廳具備較高級家庭影院的功能。 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。 大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。 廚房帶服務(wù)型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺設(shè)有電源，上下水。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入，豪華、親切。 景觀設(shè)計(jì)以綠化景觀為主，硬地景觀為輔；164。 景觀使用性與鑒賞性相結(jié)合；164。 生物多樣性的適度兼顧（陸生植物、水生植物與水生動物）；164。沿環(huán)狀水系建立一個文化景觀長廊。 立體綠化體系：地面綠化、藤架、窗臺和陽臺綠化、屋頂綠化。定位：主題景觀型、家庭度假型164。 建筑風(fēng)格——“后現(xiàn)代美式風(fēng)格”市場上流行的美式別墅外立面大部分借鑒了歐美別墅初期產(chǎn)品的樣式，并加入了一些復(fù)雜的歐式裝飾，屬新古典主義落后品種。建議在外立面風(fēng)格上以后現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，保留部分美式風(fēng)韻，使外立面更簡約，整體感更強(qiáng)，迎合新一代客戶的審美需求。 為保持每幢別墅的私密性，增加視野進(jìn)深感，別墅之間錯開布局。 面積與層數(shù)：單套總面積應(yīng)控制在280平方米以內(nèi)最佳，地上以三層為宜。 注重面寬適應(yīng)無錫的氣候特點(diǎn)和客戶消費(fèi)心態(tài)，拉大面寬以迎納陽光、景觀。164。164。164。 臥室數(shù)量： 34個 (其中:2個套房)164。 交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯164。另外提供商務(wù)服務(wù)?；蚱刚堉飿I(yè)管理公司，并具有對別墅物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，在前期就應(yīng)介入。 智能化建議類別功 能最低標(biāo)準(zhǔn)普及標(biāo)準(zhǔn)較高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理及安防小區(qū)管理中心***小區(qū)公共安全防范閉路電視監(jiān)控**電子巡更系統(tǒng)**防災(zāi)及應(yīng)急聯(lián)動**小區(qū)停車場管理系統(tǒng)**三表計(jì)量（IC卡或遠(yuǎn)傳）***小區(qū)機(jī)電設(shè)備監(jiān)控給排水、變配電集中監(jiān)控**電梯、供暖監(jiān)控*區(qū)域照明自動控制**小區(qū)電子廣告牌**信息通訊服務(wù)與管理小區(qū)信息服務(wù)平臺**小區(qū)綜合信息管理**綜合通信網(wǎng)絡(luò)*住宅智能化家庭保安報(bào)警***防火、防煤氣泄漏報(bào)警***緊急求助報(bào)警***家庭電器自動化控制音頻***視頻***數(shù)據(jù)**家庭通信總線接口*1) 建筑指標(biāo)：酒店及辦公的總建筑面積在5萬平方米左右。3) 酒店設(shè)計(jì)為五星級標(biāo)準(zhǔn)的四星級酒店，主要客戶對象是會議、展覽、旅游、生意等；4) 另一座設(shè)計(jì)為符合酒店管理標(biāo)準(zhǔn)的Service Office，由同一酒店管理公司管理。8) 辦公單套面積建議100平方米左右，可組合購買。共34年開發(fā)完畢。依據(jù)三：首期開發(fā)策略A、著重景觀及配套建設(shè)，樹立樣板形象，探測市場反應(yīng)B、景觀：營造綠地與水系相融的生態(tài)居住環(huán)境，呼應(yīng)本項(xiàng)目湖景特征C、配套：為體現(xiàn)成熟社區(qū)生活氛圍，在地塊中心區(qū)先行建設(shè)聚集式社區(qū)級配套，并與住宅同期交付投入運(yùn)營12B2A3住宅部分：第一期：濱河別墅同時啟動，以別墅快速回籠資金,提升小區(qū)品質(zhì)， 第二期：商業(yè)街北側(cè)洋房上市第三期：商業(yè)街南側(cè)洋房推出第四期：推出最后一部分高層部分221商業(yè)部分：第一批：社區(qū)級商業(yè)和組團(tuán)級商業(yè)率先入市，通過聚集式社區(qū)級配套烘托成熟社區(qū)。國六條以及加息對市場的影響減弱，全年商品住宅成交量304萬㎡，增幅10%。 商貸利率的節(jié)節(jié)調(diào)高使的上調(diào)空間逐漸減小，而考慮銀行具體執(zhí)行下浮利率時“普惠”的做法。 政策預(yù)測07年預(yù)計(jì)仍是一個調(diào)控年，調(diào)控目標(biāo)是控制房價(jià)的過快增長。影響：預(yù)計(jì)07年底開始逐步影響市場供應(yīng)，90㎡以下小戶型的供應(yīng)將大大增加，產(chǎn)品中可考慮減少小戶型供應(yīng)以避免競爭。影響：政策將抑制市場對大面積戶型的需求，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮規(guī)避相關(guān)面積指標(biāo)。影響：小開發(fā)商將更難取得貸款，市場洗牌加快，資源將進(jìn)一步向大公司整合。影響：純投資性購房者將會有所減少，商品住宅市場容量也將有一定