【導(dǎo)讀】昊天大市場三期可行性分析報(bào)告。湖北昊天投資有限公司

　　

【正文】 活污水須經(jīng)化糞池沉淀后方可排入污水管網(wǎng)，排污管網(wǎng)實(shí)行雨污分流制，全部雨水、污水分別排入城市排污管網(wǎng)。 （ 3）在市場物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護(hù)具體措施安排專職人員組織實(shí)施。 安全衛(wèi)生 防雷接地 為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進(jìn)線處裝設(shè)閥型避雷器一組，變壓器中性點(diǎn)采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設(shè)接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于 4 歐姆。在建筑物進(jìn)線處設(shè)計(jì)重復(fù)接地裝置，其接地電阻要求不大于 4歐姆。 消防 本項(xiàng)目消防給水詳見工程技術(shù)方案章節(jié)。 項(xiàng)目單位指派管理部專職人員負(fù)責(zé)檢查督促市場的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關(guān)消防器材的配置工作。 34 衛(wèi)生和治安管理 市場管理委員會(huì)將會(huì)同衛(wèi)生防疫部門，加強(qiáng)對(duì)市場內(nèi)飲食攤點(diǎn)衛(wèi)生情況的管理，保證市場內(nèi)交易人群的身體健康。市場物業(yè)管理公司將負(fù)責(zé)定期進(jìn)行市場清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。以保證市場有一個(gè)良好的衛(wèi)生環(huán)境。管理公司成立保安隊(duì)，計(jì)劃配備 20 人，同時(shí)與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財(cái)產(chǎn)、商品的安全。 節(jié)能 本項(xiàng)目主要能耗為：水、電。 項(xiàng)目采取的節(jié)能措施有： （ 1）為提高電網(wǎng)的功率因素，應(yīng)在低壓電容器柜進(jìn)行無功補(bǔ)償，使用權(quán)功率因數(shù)提高，而達(dá)到提高用電率。 （ 2）電力變壓器選擇電力變壓器運(yùn)行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運(yùn)行效益。 （ 3）市場道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。 項(xiàng)目用電、用水設(shè)施均配置計(jì)量儀表，以便節(jié)能、管理和考核。 35 第 八 章昊天大市場的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 前期土地購置費(fèi)用為人民幣 3094 萬元。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中將其視為啟動(dòng) 250 畝土地開發(fā)之地價(jià)成本，并界定該地價(jià)在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中不計(jì)利息，是最終的地價(jià)成本。 一、 昊天大市場項(xiàng)目銷售及成本評(píng)價(jià) 一、銷售收入： 昊天大市場項(xiàng)目分三期開發(fā)，總開發(fā)面積 22 萬平方米，一期限商業(yè)鋪面 萬平方米，共有商鋪 1070 間。二三期今年 10年完工投入使用?，F(xiàn)在估計(jì)三期商鋪銷售收入： 三期商鋪總面積為： 二期商鋪總面積 50000 ㎡，銷售單價(jià)為 3500 元 /㎡，假定三期銷售率達(dá)到 95%，三期銷售收入為： 16525萬。 二、昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo) 36 昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析表 昊天大市場 經(jīng)濟(jì)分析表 序號(hào) 項(xiàng)目內(nèi)容 單 價(jià) 面 積 總 價(jià) （元 /M2） （ M2） （萬元） 1 綜合地價(jià) 220200 5601 土地購置費(fèi) 220200 3401 土地平整費(fèi) 100 220200 22020 2 前期工程費(fèi) 220200 347 市政配套費(fèi) 65 220200 1430 用地規(guī)劃咨詢費(fèi) 220200 11 工程規(guī)劃咨詢費(fèi) 220200 26 設(shè)計(jì)費(fèi) (含園林 ) 25 220200 550 地質(zhì)勘查費(fèi) 3000/棟 50 15 人防異地建設(shè)費(fèi) 20 220200 440 消防配套費(fèi) 40 220200 880 招標(biāo)報(bào)建費(fèi) 2 220200 44 檔案綜合服務(wù)費(fèi) 15000/棟 50 225 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 180 220200 3960 小區(qū)道路 100 220200 22020 37 水電報(bào)裝室外排水排污建筑照明 80 220200 1760 4 建安工程 1100 220200 2420 樁基工程 220200 2514 5 開發(fā)成本 220200 37563 6 廣告費(fèi) 36 220200 792 廣告策劃發(fā)布費(fèi) 30 220200 660 其他 6 220200 132 7 管理費(fèi) 43 220200 946 8 銷售收入 3500 220200 73190 9 經(jīng)營稅金及附加 5464 營業(yè)稅及附加 土地增值稅 10 利潤總額 28429 11 所得稅 7107 12 純利潤 21322 建設(shè)開發(fā)成本： 39301 萬元 ,利潤總額為： 28429 萬元， 所得稅 為 7107萬元，純利潤為 21322萬元。 昊天大市場三期經(jīng)濟(jì)分析表 昊天大市場三期 經(jīng)濟(jì)分析表 38 序號(hào) 項(xiàng)目內(nèi)容 單 價(jià) 面 積 總 價(jià) （元 /M2） （ M2） （萬元） 1 綜合地價(jià) 50000 1272 土地購置費(fèi) 50000 773 土地平整費(fèi) 100 50000 5000 2 前期工程費(fèi) 50000 789 市政配套費(fèi) 65 50000 325 用 地規(guī)劃咨詢費(fèi) 50000 3 工程規(guī)劃咨詢費(fèi) 50000 6 設(shè)計(jì)費(fèi) (含園林 ) 25 50000 125 地質(zhì)勘查費(fèi) 3000/棟 12 人防異地建設(shè)費(fèi) 20 50000 10 消防配套費(fèi) 40 50000 20 招標(biāo)報(bào)建費(fèi) 2 50000 10 檔案綜合服務(wù)費(fèi) 15000/棟 12 18 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 180 50000 90 小區(qū)道路 100 50000 5000 水電報(bào)裝室外排水排污建筑照明 80 50000 400 4 建安工程 1100 50000 5500 樁基工程 50000 571 39 5 開發(fā)成本 50000 8537 6 廣告費(fèi) 36 50000 180 廣告策劃發(fā)布費(fèi) 30 50000 150 其他 6 50000 30 7 管理費(fèi) 43 50000 1272 8 銷售收入 3500 50000 16525 9 經(jīng)營稅金及附加 1259 營業(yè)稅及附加 土地增值稅 350 10 利潤總額 5277 11 所得稅 1319 12 純利潤 3958 項(xiàng)目三期建設(shè)開發(fā)成本：利潤總額為： 5277 萬元， 所得稅 為1319 萬元，純利潤為 3958萬元。 項(xiàng)目三期開發(fā)銷售收入 16525萬元，可上繳稅金 1319 萬元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤 3958 萬元，解決一部分當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)問題，搞活咸寧在建材市場，是一項(xiàng)有利于國家、有利于人民、有利于企業(yè)的精品項(xiàng)目。 資金籌措 項(xiàng)目一期資本金及自籌資金： 10000 萬元（含土地購置費(fèi) 1860萬元） 40 其中：資本金 1000萬，股東追加投資 4000 萬元，項(xiàng)目建設(shè)期銷售再投入 5000 萬元。 第 九 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 運(yùn)用科學(xué)的定性和定量分析方法，具體方法運(yùn)用決策樹對(duì)本項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素假定為一定的比值，再進(jìn)行分析計(jì)算出本項(xiàng)目的成功系數(shù)值。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場、開發(fā)過程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)： 0為最大風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為 0； 1為最小風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為 100%）。 一、社會(huì)、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前國內(nèi)及咸寧市的社會(huì)、政治、文化背景，可簡單地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且具有持續(xù)性，政府服務(wù)意識(shí)在逐步增強(qiáng)，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀，該方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可假定為 。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性可簡單分為三個(gè)階段：起步期（或復(fù)蘇期） 2— 3年 —— 高漲期 3— 7年 —— 衰退期 3— 5 年，一個(gè)周期的時(shí)間大約為 8— 15 年（以上數(shù)據(jù)依據(jù)自 1978年改革開放以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律分析得出）。 從國家統(tǒng)計(jì)局反映的近三年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，目前我 41 國經(jīng)濟(jì)正好處于穩(wěn)步發(fā)展階段，可以歸結(jié)到高漲期，該方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可定為 。 三、市場方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) 市場方面的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于兩個(gè)主要因素：①人 們的需求結(jié)構(gòu)變化、需求數(shù)量變化；②產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給數(shù)量的變化。從本報(bào)告前文對(duì)市場的調(diào)查與分析得知，高消費(fèi)階層人群對(duì)高檔住宅的裝修需求正與日俱增，而從咸寧市、尤其是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場來看，目前咸寧建材市場規(guī)模小、格調(diào)品位偏低，無法滿足不斷增長的市場需求。基于這兩方面的因素，本項(xiàng)目所提供的專業(yè)市場就是為了滿足上述群體的需求，考慮到市場方面的風(fēng)險(xiǎn)還有其它因素，本方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)假定為 。 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素 為了便于分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)，暫且把全過程分為三個(gè)階段：①獲取土地②建 造房屋③銷售房屋。 第一階段包括獲取用于開發(fā)的土地和得到相應(yīng)部門的認(rèn)可，這一階段以辦齊各類證件及政府批文為準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮土地成本問題。本項(xiàng)目所需土地已基本獲取，各類手續(xù)正在辦理之中，土地成本不高，在預(yù)期的范圍之內(nèi)，可以說，本階段基本上無風(fēng)險(xiǎn)，而且近幾年的土地價(jià)值在不斷攀升。 第二階段為房屋建筑階段，主要的不確定因素是建設(shè)成本和工期。為了降低本階段的風(fēng)險(xiǎn)，有兩種方法采用：一是將整個(gè)項(xiàng) 42 目分階段建設(shè)，這樣一次性投資大大降低，同時(shí)在建設(shè)過程中可以根據(jù)市場的需求及時(shí)調(diào)整方案；二是在與建筑承包商簽訂工程合同時(shí)，盡可能 地將合同價(jià)款和工期一次包死，將工程建設(shè)中的部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至承包商。此階段的風(fēng)險(xiǎn)較小，其系數(shù)可假定為 。 第三階段是商鋪銷售階段。這一階段不確定因素比較多，主要包括以下幾個(gè)方面：①市場需求；②營銷策略和手段；③銷售價(jià)格；④產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；⑤產(chǎn)品質(zhì)量；⑥房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)；⑦售后服務(wù)等，而且各個(gè)方面是隨著時(shí)間的推移在不斷的變化的。有些方面如市場需求、銷售價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等本報(bào)告前文中已經(jīng)述及，其它方面仍需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)過程中更詳盡地分析，不僅要開發(fā)出一流的建材商鋪，而且要做好招商運(yùn)營工作，另外，大的風(fēng)險(xiǎn)常伴隨著 較大的潛在利益。本階段風(fēng)險(xiǎn)較大，其系數(shù)可假定為 。 五、用決策樹計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值 假定四個(gè)方面因素的權(quán)值分別為：政治因素 ，經(jīng)濟(jì)因素 .2，市場因素 ,項(xiàng)目開發(fā)過程因素 ，其中項(xiàng)目開發(fā)過程中三個(gè)階段的權(quán)值分別為：獲取土地 ，建造房屋 ，銷售房產(chǎn) 。則項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值可作如下計(jì)算： 項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值 =+++++= 結(jié)論 :經(jīng)計(jì)算 ,本項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)值達(dá) ,即項(xiàng)目成功率達(dá)到 %,具有較高的成功率 ,相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較 小 ,可以投資開 43 發(fā)本項(xiàng)目。 第十章 可行性研究成果 昊天大市場地處南大門咸寧， 是武漢 1+8 城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機(jī)遇； 目前咸寧市因經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個(gè)，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡陋、交通不便、貨品單一 ，缺乏整體的輻射力和強(qiáng)大的核心競爭力，就急待進(jìn)一步的整合和提升 ,為本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售提供了強(qiáng)有力的保障和機(jī)會(huì)。昊天大市場順應(yīng)天時(shí)地利人和，它建成，必將成為輻射咸寧地區(qū)建材家居批發(fā)中心，為市民提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此項(xiàng)目不管是經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益，都是可行。