【正文】 因此項(xiàng)目不管是經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益，都是可行。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來(lái)新發(fā)展機(jī)遇； 目前咸寧市因經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場(chǎng)需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多個(gè)，但這些市場(chǎng)規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡(jiǎn)陋、交通不便、貨品單一 ，缺乏整體的輻射力和強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就急待進(jìn)一步的整合和提升 ,為本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷(xiāo)售提供了強(qiáng)有力的保障和機(jī)會(huì)。則項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值可作如下計(jì)算： 項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值 =+++++= 結(jié)論 :經(jīng)計(jì)算 ,本項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)值達(dá) ,即項(xiàng)目成功率達(dá)到 %,具有較高的成功率 ,相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較 小 ,可以投資開(kāi) 43 發(fā)本項(xiàng)目。本階段風(fēng)險(xiǎn)較大，其系數(shù)可假定為 。這一階段不確定因素比較多，主要包括以下幾個(gè)方面：①市場(chǎng)需求；②營(yíng)銷(xiāo)策略和手段；③銷(xiāo)售價(jià)格；④產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；⑤產(chǎn)品質(zhì)量；⑥房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)；⑦售后服務(wù)等，而且各個(gè)方面是隨著時(shí)間的推移在不斷的變化的。此階段的風(fēng)險(xiǎn)較小，其系數(shù)可假定為 。 第二階段為房屋建筑階段，主要的不確定因素是建設(shè)成本和工期。 第一階段包括獲取用于開(kāi)發(fā)的土地和得到相應(yīng)部門(mén)的認(rèn)可，這一階段以辦齊各類(lèi)證件及政府批文為準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮土地成本問(wèn)題。基于這兩方面的因素，本項(xiàng)目所提供的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就是為了滿(mǎn)足上述群體的需求，考慮到市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)還有其它因素，本方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)假定為 。 三、市場(chǎng)方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于兩個(gè)主要因素：①人 們的需求結(jié)構(gòu)變化、需求數(shù)量變化；②產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給數(shù)量的變化。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性可簡(jiǎn)單分為三個(gè)階段：起步期（或復(fù)蘇期） 2— 3年 —— 高漲期 3— 7年 —— 衰退期 3— 5 年，一個(gè)周期的時(shí)間大約為 8— 15 年（以上數(shù)據(jù)依據(jù)自 1978年改革開(kāi)放以來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律分析得出）。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)過(guò)程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)： 0為最大風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為 0； 1為最小風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為 100%）。 資金籌措 項(xiàng)目一期資本金及自籌資金： 10000 萬(wàn)元（含土地購(gòu)置費(fèi) 1860萬(wàn)元） 40 其中：資本金 1000萬(wàn)，股東追加投資 4000 萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期銷(xiāo)售再投入 5000 萬(wàn)元。 昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表 昊天大市場(chǎng)三期 經(jīng)濟(jì)分析表 38 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 單 價(jià) 面 積 總 價(jià) （元 /M2） （ M2） （萬(wàn)元） 1 綜合地價(jià) 50000 1272 土地購(gòu)置費(fèi) 50000 773 土地平整費(fèi) 100 50000 5000 2 前期工程費(fèi) 50000 789 市政配套費(fèi) 65 50000 325 用 地規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi) 50000 3 工程規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi) 50000 6 設(shè)計(jì)費(fèi) (含園林 ) 25 50000 125 地質(zhì)勘查費(fèi) 3000/棟 12 人防異地建設(shè)費(fèi) 20 50000 10 消防配套費(fèi) 40 50000 20 招標(biāo)報(bào)建費(fèi) 2 50000 10 檔案綜合服務(wù)費(fèi) 15000/棟 12 18 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 180 50000 90 小區(qū)道路 100 50000 5000 水電報(bào)裝室外排水排污建筑照明 80 50000 400 4 建安工程 1100 50000 5500 樁基工程 50000 571 39 5 開(kāi)發(fā)成本 50000 8537 6 廣告費(fèi) 36 50000 180 廣告策劃發(fā)布費(fèi) 30 50000 150 其他 6 50000 30 7 管理費(fèi) 43 50000 1272 8 銷(xiāo)售收入 3500 50000 16525 9 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1259 營(yíng)業(yè)稅及附加 土地增值稅 350 10 利潤(rùn)總額 5277 11 所得稅 1319 12 純利潤(rùn) 3958 項(xiàng)目三期建設(shè)開(kāi)發(fā)成本：利潤(rùn)總額為： 5277 萬(wàn)元， 所得稅 為1319 萬(wàn)元，純利潤(rùn)為 3958萬(wàn)元。現(xiàn)在估計(jì)三期商鋪銷(xiāo)售收入： 三期商鋪總面積為： 二期商鋪總面積 50000 ㎡，銷(xiāo)售單價(jià)為 3500 元 /㎡，假定三期銷(xiāo)售率達(dá)到 95%，三期銷(xiāo)售收入為： 16525萬(wàn)。 一、 昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售及成本評(píng)價(jià) 一、銷(xiāo)售收入： 昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，總開(kāi)發(fā)面積 22 萬(wàn)平方米，一期限商業(yè)鋪面 萬(wàn)平方米，共有商鋪 1070 間。 35 第 八 章昊天大市場(chǎng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 前期土地購(gòu)置費(fèi)用為人民幣 3094 萬(wàn)元。 （ 3）市場(chǎng)道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。 項(xiàng)目采取的節(jié)能措施有： （ 1）為提高電網(wǎng)的功率因素，應(yīng)在低壓電容器柜進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，使用權(quán)功率因數(shù)提高，而達(dá)到提高用電率。管理公司成立保安隊(duì)，計(jì)劃配備 20 人，同時(shí)與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，人身安全和財(cái)產(chǎn)、商品的安全。市場(chǎng)物業(yè)管理公司將負(fù)責(zé)定期進(jìn)行市場(chǎng)清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。 項(xiàng)目單位指派管理部專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)檢查督促市場(chǎng)的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關(guān)消防器材的配置工作。在建筑物進(jìn)線(xiàn)處設(shè)計(jì)重復(fù)接地裝置，其接地電阻要求不大于 4歐姆。 （ 3）在市場(chǎng)物業(yè)管理過(guò)程中，建立和完善環(huán)境保護(hù)具體措施安排專(zhuān)職人員組織實(shí)施。 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1）根據(jù)市場(chǎng)各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排 33 布置廢物箱，收集廢棄物，按時(shí)運(yùn)往垃圾站，同時(shí)安排保潔人員對(duì)市場(chǎng)地面道路進(jìn)行定時(shí)清掃；商鋪門(mén)前由客商負(fù)責(zé)清掃，并實(shí)行垃圾袋裝以 保持整個(gè)市場(chǎng)的整潔，制造良好的交易環(huán)境。 一期招商銷(xiāo)售較為成功，為二三期銷(xiāo)售招商奠定基礎(chǔ)。 巨大的市場(chǎng)需求空間為小區(qū)的建成提供了市場(chǎng)可能。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷(xiāo)商參觀考察外地市場(chǎng)，溝通下游各級(jí)批發(fā)和零售市場(chǎng)，召開(kāi)各種形式的商貿(mào)洽談會(huì)。在交易、結(jié)算、交割等各項(xiàng)服務(wù)中體現(xiàn)“公平、公開(kāi)、公正”的原則，為入市廠(chǎng)商提供良好的交易環(huán)境。 在市場(chǎng)建成后，充分發(fā)揮市場(chǎng)信息處理和電子商務(wù)功能，為客戶(hù)及時(shí)提供商品交易的供需量、價(jià)格及各地市場(chǎng)交易和發(fā)展趨勢(shì)等信息。宣傳昊天大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展目標(biāo)，樹(shù)立昊天大市場(chǎng)將成為鄂東南特大型商貿(mào)流通批發(fā)基地的形象。 （ 2）招商策略 在市場(chǎng)建成之前，計(jì)劃加大宣傳力度，通過(guò)手冊(cè)宣傳及電視 31 臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的面對(duì)面交流溝通等方式，讓建材商品品類(lèi)的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷(xiāo)商和經(jīng)營(yíng)戶(hù)預(yù)知市場(chǎng)建設(shè)信息和招商信息。 2020年 10月，三期完工投入使用。 2020年 12月，二期商鋪銷(xiāo)售正式啟動(dòng) 210 年 12 月 8日 三期工程場(chǎng)地開(kāi)始平整 2020年 3月，二期招商工作正式啟動(dòng)。 2020年 10月，進(jìn)行勘探，清理現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)場(chǎng)地 30 “三通一平”工作。 湖北昊天投資有限公司良好的企業(yè)形象、管理機(jī)制和運(yùn)營(yíng)模式是本項(xiàng)目成功的無(wú)形資產(chǎn)。 隨著人流的增加，將為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的價(jià)值提升。 隨著咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模擴(kuò)大，工業(yè)企業(yè)引進(jìn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，現(xiàn)有的范圍已限制了其發(fā)展，擴(kuò)張?jiān)谒y免。”“帶動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)管理水平提高，塑造現(xiàn)代文明城鎮(zhèn)形象”的決策為昊天鳳凰提供了無(wú)限商機(jī)。 （ 3）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，推動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)和復(fù)蘇，為昊天鳳凰的建設(shè)提供了展示的舞臺(tái)。武漢城市圈近期目標(biāo)是， 2020年建設(shè)成為我國(guó)內(nèi)陸地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 之一。 促進(jìn)了為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 ,也為工業(yè)園內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)提供了大量?jī)?yōu)良客戶(hù)。著力推進(jìn)“四個(gè)一批”企業(yè)的培育，力爭(zhēng)新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 100 家以上，新增 1— 2家企業(yè)進(jìn)入全省“三個(gè)三工程”。集中力量抓好一批重大項(xiàng)目建設(shè)。 按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化”的思路，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)。 機(jī)遇 （ 1）政府對(duì)大中型企業(yè)積極扶持引進(jìn)政策。 （ 3）規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地 250 畝，規(guī)劃發(fā)展綜合性商業(yè)，建材家居批發(fā)城 。 （ 2）規(guī)劃潛力優(yōu)勢(shì)：咸寧的快速發(fā)展宏觀上為本項(xiàng)目提供了發(fā)展的空間。 五 、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)遇 昊天大市場(chǎng)周邊環(huán)境特點(diǎn)可以看出： 優(yōu)勢(shì)： （ 1）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，交通便利，為聚人氣，增添居住及商業(yè)氛圍創(chuàng)造了極好的條件。即將產(chǎn)權(quán)以時(shí)間為單位分割成若干份出售的新型營(yíng)銷(xiāo)方式，這樣既打破了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格昂貴的局限，又保留了不動(dòng)產(chǎn)有效增值的經(jīng)營(yíng)權(quán)屬，同時(shí)又是長(zhǎng)期穩(wěn)定稅源的保證，這種模式十分適合高收入人們的要求。 然后在鞏固已有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上快速提高市場(chǎng)占有率，并且逐步 向周邊市場(chǎng)進(jìn)攻；建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)勝劣汰兩級(jí)分化日益明顯，市場(chǎng)呈現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)格局；多業(yè)態(tài)互動(dòng)與互補(bǔ)共融發(fā)展；在做大基礎(chǔ)上做強(qiáng)，在規(guī)?；A(chǔ)上做規(guī)范，向著有序健康的方向發(fā)展。二是全面提升商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)品位，培育經(jīng)營(yíng)特色，利用良性的市場(chǎng)氛圍，將其改造成專(zhuān)業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專(zhuān)營(yíng)店、批發(fā)店、專(zhuān)賣(mài)店、名牌廠(chǎng)家經(jīng)銷(xiāo)店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。 26 根據(jù)上述論述的消費(fèi)群體的特征得出市場(chǎng)建設(shè)要點(diǎn)是： 首先建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的基本特征是整個(gè)市場(chǎng)是由經(jīng)營(yíng)燈具、櫥具、衛(wèi)浴、家具、地板、瓷磚、涂料、五金等各類(lèi)獨(dú)立的店構(gòu)成，是店、市的集合；商品結(jié)構(gòu)以中檔為主、低檔為輔、兼有高檔。 簡(jiǎn)言之，本項(xiàng)目占盡天時(shí)、地利、人和，充分利用這些優(yōu)勢(shì)條件開(kāi)發(fā)區(qū)別與其他項(xiàng)目的精品項(xiàng)目，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存、發(fā)展。 政府的決策、優(yōu)惠政策能否配套落實(shí)，能否起到筑巢引鳳的效果，能否完成征地，重新編修，對(duì)周邊是否有吸引力，對(duì)項(xiàng) 25 目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)也至關(guān)重要。如本項(xiàng)目所處的地理位置是否與城市發(fā)展方向一致，所處地段的商業(yè)成熟度、商鋪的布局、設(shè)計(jì)是否合理，面積大小、層次、規(guī)模等，都影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 24 （ 1）整頓規(guī)范關(guān)閉零散市場(chǎng)，建立現(xiàn)代規(guī)范專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng) （ 2）承擔(dān)周邊直至鄂東南消費(fèi)市場(chǎng)； （ 3）承擔(dān)輻射周邊縣市區(qū)的新型現(xiàn)代商貿(mào)流通基地。 2020年開(kāi)發(fā)區(qū)工作目標(biāo)：開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等開(kāi)發(fā)性投入 1億元，開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)固定資產(chǎn)投資 5億元，開(kāi)發(fā)區(qū)新增面積 1平方公里，總體開(kāi)發(fā)面積達(dá)到 3平方公里，開(kāi)發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目） 8家，開(kāi)發(fā)區(qū)新引進(jìn)投資額在 3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目 58個(gè)（億元以上項(xiàng)目 1至 2個(gè)），開(kāi)發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 10億元，開(kāi)發(fā)區(qū)全年稅收收入達(dá)到 2020萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達(dá)到 1500萬(wàn)美元。 在進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)的同時(shí)，咸安區(qū)委、區(qū)政府還以?xún)?yōu)惠的 23 政策、優(yōu)良的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引外來(lái)項(xiàng)目落戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座 35KV 變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長(zhǎng)江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿(mǎn)足了企業(yè)入園投資需求。按照建設(shè)新型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)計(jì)要求，開(kāi)發(fā)區(qū)以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)和大項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)取向，力求將開(kāi)發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市