【正文】 第六節(jié) 青島市酒店供需市場(chǎng)分析 一、青島市星級(jí)酒店供應(yīng)狀況
。 義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。 隨著青島市經(jīng)濟(jì)和城市知名度的提高，外來旅游和商務(wù)活動(dòng)的更加頻繁密集，酒店業(yè)多元發(fā)展的要求強(qiáng)烈，酒店式公寓作為經(jīng)濟(jì)性酒店的一種，具有廣闊的發(fā)展空間。項(xiàng)目較少，市場(chǎng)缺位點(diǎn)較多。項(xiàng)目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，公寓銷售均價(jià)為 18000 元。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為60100 平米，已售罄。 2020 年 11 月 18 日正式開盤。 TOP 頤和國際 青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目。規(guī)模 2 萬平米，共計(jì) 200 套 ， 戶型面積在 52112 平米之間。客群以個(gè)人投資和中小公司商用為主。 統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。戶型從 31370平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。 二 、青島酒店式公寓概念項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商 三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10號(hào) 50120 準(zhǔn)四星 新世界地產(chǎn) 瑞納康都 海門路 8號(hào) 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn) 海納尊邸 海門路 8號(hào) 59210 精裝修 百通房地產(chǎn) TOP 頤和國際 香港中路 10 號(hào) 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn) 千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè) 廣業(yè)錦江 （由錦江集團(tuán)管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè) 三 、個(gè)案分析 瑞納康都 項(xiàng)目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。 作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級(jí)管理人員對(duì)配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這 種租賃需求在一定程度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。 在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 時(shí)代廣場(chǎng) 外立面主材為玻璃和金屬、 內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 商務(wù)中心、多功能廳 民航大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、游泳池 海悅廣場(chǎng) 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)議室 海信大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 美容美發(fā)、商務(wù)中心 世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 商務(wù)中心、會(huì)所。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。 華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風(fēng)格設(shè)計(jì)。 豐合廣場(chǎng) 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動(dòng)化 會(huì)所、超市、餐廳 青島國際金融中心 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r(jià)格分析 名稱 價(jià)格（元 /平方米 /天）（凈價(jià)） 光大國際金融中心 5 豐合廣場(chǎng) 青島國際金融中心 5 華仁國際大廈 4 太平洋中心 世界貿(mào)易中心 3 中港大廈 3 世紀(jì)大廈 新世界 數(shù)碼廣場(chǎng) 5 環(huán)海大廈 3 東方航空大廈 海信大廈 4 青啤大廈 綺麗大廈 民航大廈 時(shí)代廣場(chǎng) 3 從上述分析中可以看出各個(gè)寫字樓的租賃均價(jià)基本上在 3 元以上、 （ 凈價(jià)，不包含物管費(fèi)在內(nèi) ） 絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。 三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治? 名稱 出租率 光大國際金融中心 90% 豐合廣場(chǎng) 85% 青島國際金融中心 95% 華仁國際大廈 90% 太平洋中心 98% 世界貿(mào)易中心 96% 中港大廈 100% 世紀(jì)大廈 98% 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 100% 環(huán)海大廈 98% 東方航空大廈 85% 海信大廈 100% 青啤大廈 100% 海悅廣場(chǎng) 95% 綺麗大廈 100% 民航大廈 100% 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 金庫、員工餐廳。 華仁國際大廈 建筑、消防、保安、辦公、通訊自動(dòng)化，提供酒店式物管。 豐和廣場(chǎng) 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動(dòng)化。 區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析 名稱 裝修 配套 青島國際金融中心 外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干 掛 ， 內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價(jià)格分析 名稱 均價(jià)（元 /平方米） 青島國際金融中心 15880 豐和廣場(chǎng) 15000 華仁國際大廈 15000 光大國際金融中心 13000 TOP CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。近期上市的總李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析 名稱 銷售率 青島國際金融中心 98% 豐和廣場(chǎng) 85% 華仁國際大廈 85% 光大國際金融中心 90% TOP 區(qū)域裝修配套對(duì)比分析 CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場(chǎng)，部分寫字樓內(nèi)還配有會(huì)議中心、咖啡廳、娛樂場(chǎng)所及商場(chǎng)等設(shè)施。青島市的大型公司、外資企業(yè) 的需求多集中于此處，因此租售價(jià)較高。 區(qū)域租售價(jià)格對(duì)比分析 核心 CBD 區(qū)域平均售價(jià) 1300025000 元 /平方米，平均凈租價(jià) 5李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 區(qū)域供應(yīng)量分析 2020 年，市南區(qū)已建成可使用寫字樓 97 座，總建筑面積為 303萬平方米，建筑面積比 2020 年增長 7%，已經(jīng)入駐企業(yè) 5000 余家。 一、寫字樓市場(chǎng)區(qū)域?qū)Ρ确治? 目前，青島市寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對(duì)于青島市， 2020 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個(gè)城市未來的發(fā)展前景。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。頤和 國際 由 31層酒店式商務(wù)公寓及 40層五星級(jí)寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156米為青島第二高度建筑。 包括 90 棟高層 及別墅 。 起價(jià) 14000 元 /平方米，均價(jià) 20200 元 /平方米 位于澳門路、奧運(yùn)賽 場(chǎng)東側(cè) 東海路 9號(hào) 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷售均價(jià) 30000元 /平方米。 項(xiàng)目名稱 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價(jià)格 地址 海信 與普通別墅相比， CBD 的空中別墅還具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢(shì)，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺。 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)。 （ 4）市場(chǎng)對(duì)海景豪宅存在巨大的消化力。 （ 3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。 （ 1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢(shì)。對(duì) 2020 年奧運(yùn)會(huì)商情及人氣的預(yù)期及青島市對(duì)外開放步伐的加快是青島豪宅誕生的前提條件。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島 國際等，都屬于此。如今青島豪華樓盤每平方米售價(jià)已超過 3 萬元，絲毫也不比北京、上海的房價(jià)低。燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。 的新貴將這個(gè)區(qū)域的居住價(jià)值發(fā)揮到了極致，如：恒基這時(shí)的高檔住宅價(jià)格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅 向高檔公寓過渡。 2020 年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。上世紀(jì)90 年代初就以每平方米過萬元的單價(jià)傲視島城群房。 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 0 0 5 年 2 10 月份商品房住宅市場(chǎng)吸納量 累計(jì)竣工面積 累計(jì) 銷售面積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的%，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。全年市場(chǎng)房價(jià)總趨勢(shì)上揚(yáng)，但增幅減緩。 在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基 本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場(chǎng)旺盛的購買力。 ⑥拆遷成本不斷加大。 ④住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ②土地拍賣價(jià)格大幅度上揚(yáng)。 供需矛盾仍是房價(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲幅中炒作因素比例不高，房價(jià)泡沫不明顯。 ③高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。 ②普通住宅價(jià)格繼續(xù)竄高， 2020 年較上年上升 %。 雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2020 年房屋銷售價(jià)格較上年依然呈上升態(tài)勢(shì)，較 2020 年的漲幅高 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個(gè)大中城市首位，其中 2020 年四季度較上年同期上升%，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計(jì)，青島市的商品房價(jià)格漲幅達(dá) %，高于全國平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。 應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相對(duì)縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場(chǎng)。 2020 年，雖然國家宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價(jià)依舊走高。他們的到來為青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤品質(zhì)的提升帶來了先進(jìn)的理念，必將使青島樓盤項(xiàng)目各 方面的指標(biāo)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)更上一層樓。 銷售 2020 年 1— 5 月份，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。 2020 年前 6 個(gè)月，青島市房屋銷售面積 萬平方米，其中：期房銷售面積 ，占青島市房屋銷售面積比重為 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占 %。按投資用途劃分，前 6個(gè)月完成住宅投資 ，比去年同期增長 50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。預(yù)計(jì)在未來5 年里，集中建成一批智能化 程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇，同時(shí)對(duì)現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實(shí)施升級(jí)工程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募?lì)政策為輔助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點(diǎn)突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點(diǎn)突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務(wù)，確保樓宇企業(yè)稅收及時(shí)、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點(diǎn)引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采 購公司、財(cái)務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1 萬家，總部型企業(yè)達(dá)到 500 家。 增長 %。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為 985 萬平方米，增長 %，其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 %，市內(nèi)四區(qū)僅增長 %。五市完成投資 億元，增長 %，增幅低于全市增幅 個(gè)百分點(diǎn)。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。 經(jīng)濟(jì)背景 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，完成投資 億元，同比增長 %，比上年回落 15 個(gè)百分點(diǎn)，比 2020年一季度、二季度、三季度，分別降低 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)。 投資類產(chǎn)品獲得市場(chǎng)青睞，高價(jià)位的豪宅相對(duì)壓力較大。在建筑設(shè) 計(jì)、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。 附：香港中路 CBD 板塊概況 市北區(qū)二級(jí)地段房價(jià)在 ７５ 00８ 500元 市南區(qū)沿海一線一級(jí)地段房價(jià)在１５ 0005０ 000元 4000６ 000元 四方區(qū)三級(jí)地段房價(jià)在 ６ 0007000元 嶗山區(qū)沿海一線一級(jí)地段房價(jià)在１ 60005０ 000元 項(xiàng)目特征：