【正文】 在滿足工業(yè)土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)，建議項目早日落成。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是中國城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，也是新隆實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟中心的重要載體之一。四、項目的建設(shè)將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。三、新隆國際裝飾建材城將引進一批年營業(yè)額較大品牌建材商家，為新隆縣民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲服務(wù)；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對宜賓建材工業(yè)產(chǎn)品進出口，參予區(qū)域競爭，提供條件。強化宜賓市建材/五金/家居/物流等專業(yè)市場綜合效力，改善和提高新隆縣建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。四、財務(wù)評價結(jié)論和建議若項目全部用來出售，項目銷售毛利率=（銷售收入銷售成本）/銷售收入=36%；可見本項目具有投資回報率高，風(fēng)險較小，項目開發(fā)周期短等優(yōu)點，適宜投資。 項目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財務(wù)費及營銷廣告費用。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準(zhǔn)。本次取2011～2012年為計算周期。（4）工資等費用按140萬每年估算總成本費用估算成本項目2011年2011年2012年合計管理費用124 124160284銷售費用160 160220380財務(wù)費用80 80100180工資費用等140140140280合計 1124 （表內(nèi)金額單位為萬元）二、稅率及利潤計算稅金的測算表項 目投資期合計2010年2011年2012年營業(yè)稅0340050008400 （表內(nèi)金額單位為萬元）三、不確定性分析在項目的實施和銷售過程中可能影響項目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。（2）營業(yè)費用本項目營業(yè)費用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及日常所發(fā)生的各項費用按銷售收入的2％計算。三、項目總投資項目總投資：（人民幣）工程費合計約2億元工程配套和他費用共計：四、資金籌措本項目根據(jù)投資計劃安排，所有自己皆為企業(yè)自籌。具體實施進度見下表：2011年7月項目立項、落實資金2011年7月8月項目評估、論證工程：2011年7月—8月項目報建、征用土地2011年7月—2012年2月土建工程2012年2月工程竣工驗收2012年3月試營業(yè)如果開工時間后延，工程進度按照開工時間順延。堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務(wù)品牌。 為適應(yīng)專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項目試運營前完成。本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。一、新隆國際裝飾建材城的管理系統(tǒng)為保證交易倉儲中心正常運轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實行一班制，一般服務(wù)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。B 庫房內(nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風(fēng)裝置。品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。六、消 防根據(jù)國家《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災(zāi)危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。進水管道為Ф200300，遠期規(guī)劃供水能力約1000m3／日。五、給排水設(shè)施給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》進行設(shè)計。計算機系統(tǒng)接地單獨設(shè)置：接地采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。本工程用電電源在項目區(qū)范圍按供電部門按照國家規(guī)定建設(shè)變電系統(tǒng)。項目內(nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。 倉儲需求信息與供給信息；客戶關(guān)系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理統(tǒng)計分析為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫時間、數(shù)量查詢；貨物庫存數(shù)量查詢；貨物配送完成情況查詢。 供需信息共享216。 產(chǎn)品信息共享216。 區(qū)域建材家居信息共享216。同時，通過與公路、鐵路、機場以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。 西部大型品牌建材/家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求；216。 外地進駐宜賓的品牌建材商家需求；216。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能在商業(yè)化模式下的成都大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。（2）綜合信息化服務(wù)功能項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。 四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計、交易倉儲中心系統(tǒng)功能設(shè)計（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對進入四川銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。二、建設(shè)原則；；；、先進性與可操作性原則。項目建設(shè)周期為：68個月，形成建筑面積810萬平方米。擬建的中國國際建材產(chǎn)業(yè)園項目處于成都建材/五金/物流帶區(qū)域，處于新隆對外核心物流圈。總?cè)丝?0萬左右，平均海拔650米。二、基礎(chǔ)條件新隆縣位于四川盆地南緣，金沙江下游北岸，岷江從東北部新發(fā)鄉(xiāng)穿過，東界宜賓，西連雷波、馬邊，北接沐川，南與云南省綏江縣隔江向望。項目的區(qū)位優(yōu)勢體現(xiàn)在配套宜賓專業(yè)市場，輻射周邊各省市的公路運輸優(yōu)勢條件；宜賓各高速出入口；各縱橫鐵路運輸大動脈的特點，為中國西部建材城輻射泛宜賓地區(qū)及全省，逐步向成渝經(jīng)濟圈及西部地區(qū)，提供了建材物流的平臺。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、鐵路物流三者結(jié)點的特點，考慮到信息化作為企業(yè)結(jié)算、信息服務(wù)的重要匯集中心的要求。在西三角經(jīng)濟體的發(fā)展過程的建材行業(yè)的前途不可估量。在西三角城市一體化的過程中，城市建設(shè)和發(fā)展過程中。這個經(jīng)濟體自然而然成為西南地區(qū)和西北地區(qū)密切合作的橋梁和紐帶。重慶城市群、成都城市群、以西安為中心的關(guān)中城市群、西蘭銀城市群相聯(lián)合、大西南與大西北集中發(fā)展，西三角經(jīng)濟圈有利于帶動西部大開發(fā)的進一步深化。關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)獲批，成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃正在編制中，西三角經(jīng)濟圈將西部較具潛力和實力的三大城市整合起來，突破秦嶺屏障，使成渝經(jīng)濟帶和關(guān)中經(jīng)濟帶貫通，有望打造中國經(jīng)濟第四極。目前經(jīng)濟圈經(jīng)濟總量近2萬多億元，約占西部經(jīng)濟總量的40%。 據(jù)中國經(jīng)濟時報報道，西三角經(jīng)濟圈全稱是西部川陜渝隴金三角，包括以重慶為中心的成渝城市群、以西安為中心的關(guān)中城市群、以蘭州為中心的西蘭銀（西寧、蘭州、銀川等）城市群。發(fā)改委西部開發(fā)司表示，國家擬進一步深入推進西部大開發(fā)。 基于以上調(diào)查數(shù)據(jù)，基本反應(yīng)出目前農(nóng)村居民的住、建房情況，經(jīng)過反復(fù)論證，中國建筑材料流通協(xié)會設(shè)計提出了科學(xué)合理、簡便、易執(zhí)行的“建材下鄉(xiāng)”實施建議方案，上報工信部聯(lián)合各有關(guān)部門進一步審議。 在此次調(diào)查中共調(diào)查農(nóng)戶6372戶，其中2010年擬新建房屋的農(nóng)戶有580戶，擬新建房屋農(nóng)戶比率約為9%。 在調(diào)查中，2/3的建材商品是從建材市場（賣場）購買，1/3的建材商品從經(jīng)銷商或工廠購買，而大部份經(jīng)銷商的經(jīng)營地點也是集中在建材市場（賣場）內(nèi)。北方及經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，一般都是二層（含二層）以下建筑，二層以上的建筑，目前大多采取框架結(jié)構(gòu)，二層以下建筑大多仍是磚混結(jié)構(gòu)。建材下鄉(xiāng)帶來的西部商機也不可估量。這說明本次調(diào)查的調(diào)查點處于我國農(nóng)村中等收入水平，基本可代表我國農(nóng)村居民的大多數(shù)。 為了提出實際可行的建議方案，使建材下鄉(xiāng)政策與農(nóng)村的實際情況相符，中國建筑材料流通協(xié)會按照工信部原材料工業(yè)司的指示，近期對我國的相關(guān)省市發(fā)放了建材下鄉(xiāng)調(diào)查表，并專門組織專家和工作人員到典型市場和自然村進行了實地調(diào)查。二、西部建材/家居專業(yè)市場需求預(yù)測在工信部有關(guān)部門的指導(dǎo)下，中國建筑材料流通協(xié)會自2009年初提出“建材下鄉(xiāng)”建議以來，組織專家進行了多次研討，并在2009年中國建材商大會上設(shè)專門議題，就“建材下鄉(xiāng)”進行熱議，會上得到了眾多建材生產(chǎn)、流通、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的積級響應(yīng)，并提出了很多有價值的好建議。發(fā)達國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質(zhì)越強、服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，又要增強軟實力。④ 增強素質(zhì)、做強做大就流通企業(yè)的競爭力而言，其關(guān)鍵就是綜合素質(zhì)的較量，要盡快增強和提升“賣場素質(zhì)”。還是瞄準(zhǔn)以身份、“面子”、成就等作為“消費閥啟點”的反彈性消費一族，定位在VIP賣場。其戰(zhàn)略設(shè)計的著眼點應(yīng)首先將區(qū)域消費指數(shù)及結(jié)構(gòu)進行細分：是以價格為“消費閥啟點（消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾?？梢哉f，當(dāng)前我國家居建材流通領(lǐng)域已呈現(xiàn)出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。② 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應(yīng)該是，經(jīng)營商品—經(jīng)營商戶—經(jīng)營管理—經(jīng)營誠信—經(jīng)營服務(wù)—經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核心，其本質(zhì)就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現(xiàn)其消費利益的最大化。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的家居建材市場集群。使得我國許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。隨著當(dāng)前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱：20082011年，國內(nèi)室內(nèi)裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。國家將繼續(xù)實施宏觀調(diào)控，以達到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的目標(biāo)。未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產(chǎn)品需要進口。過于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場競爭導(dǎo)致總體產(chǎn)能過剩。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多，加快推進淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。近兩年我國對部分建材產(chǎn)品出口退稅調(diào)整幅度較大，企業(yè)還需有一個消化吸收的過程，但從長遠來看，調(diào)整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升質(zhì)量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。水泥新型干法工藝比例可望達到56%，浮法玻璃比例達到85%。預(yù)計建材工業(yè)增加值增長速度22%；，增長8%；平板玻璃產(chǎn)量6億重量箱，增長15%。已在四川有部分投資