【正文】 因此在工程實施過程中，要加。發(fā)展商除了密切注意市場動態(tài)，選擇合適的市場策略，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水平，以抓住機(jī)會減少風(fēng)險，達(dá)到項目的盈利目標(biāo)。3. 本報告的測算是在多方考察本項目所處地段房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上確定其銷售價格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年西安的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認(rèn)為，有必要對報告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議：1. 由于市場調(diào)研深度有限，本項目各種費用估算及效益評價均是初步的。但是，開發(fā)方案并不一定是最理想的，如果條件允許，還應(yīng)修訂規(guī)劃設(shè)計和項目開發(fā)經(jīng)營方案，力爭提高項目的經(jīng)濟(jì)效益。從盈虧平衡分析中得知，本項目盈虧平衡點的開發(fā)產(chǎn)品投資、售房均價、土地費用、售房面積，風(fēng)險程度均較低。同時從項目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示可知，其具有高于行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的內(nèi)部收益率。十三 結(jié)論與建議（一） 評估結(jié)論通過上述對該項目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，曲江今日家園項目的社會效益與市場前景是很好的。為達(dá)到上述的目標(biāo)，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。擬開發(fā)地塊毗鄰城市干道，受到一定的空氣和噪音污染，現(xiàn)在本生活小區(qū)的建設(shè)，將種植大面積的綠化來改善各種污染情況，同時在建設(shè)過程中，大量的運用環(huán)保建材，推動本地段環(huán)保工作的開展。因此說，本項目的開發(fā)將會對社會產(chǎn)生巨大的社會效益。另一方面，本項目的建成，將對社會的經(jīng)濟(jì)做出極大的貢獻(xiàn)，具體表現(xiàn)在：① ，這將使當(dāng)?shù)氐娜司幼∶娣e提高一個檔次，使當(dāng)?shù)氐木用竦木幼∷降玫教岣?；? 本項目的建設(shè)，將會為社會提供成百上千個就業(yè)的崗位，所以，這個項目將為緩和社會失業(yè)率作出巨大貢獻(xiàn)；③ ，所以本項目為政府提供了較大的財政收入；④ 本項目的建成，為當(dāng)?shù)匦纬梢粋€配套完善的成熟居住區(qū)域做出了貢獻(xiàn)，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿松钤O(shè)施，而且促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的發(fā)展，加速了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。3. 自然資源的影響：本項目地塊是在西影路邊，不靠山、不靠水，所以，整個項目不用動土，也不用砍樹，而是大面積種樹，返歸自然。本小區(qū)的建造，正是應(yīng)這種需要，改善環(huán)境，給人一個更好的居住空間。另一方面，本項目所處地段，沒有重要的河流和山，所以，根本不會對本地的山水資源造成影響，相反，由于小區(qū)大量的綠化等設(shè)施的建設(shè)，將會使該地區(qū)的環(huán)境得到更好的改善和保護(hù)。切不可以價低者得，因為這樣有可能影響住宅的建筑質(zhì)量。其中已經(jīng)包含了對受損群眾的補償費，這里不再考慮。而其他方面的風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險會較大，這方面在項目的風(fēng)險分析中會詳細(xì)論述到。在投得該地塊的地價款中已經(jīng)包含完成征地拆遷和補償?shù)膬?nèi)容。本項目的建成，將吸引到大批的高學(xué)歷人士前來購房，這將有助于整個地段文化層次的提升，同時還會將現(xiàn)代智能化的住宅和建筑特色帶了進(jìn)來，有利于該地區(qū)城市面貌的提升，以配合西安城市建設(shè)的發(fā)展。本項目位于工廠搬遷地帶，所處地段也是西安房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展的重要地段，在這里進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將會使該地區(qū)改變落后的局面，使這里基礎(chǔ)配套設(shè)施得到補充，同時，本項目的興建，將使本地段的環(huán)境得到改善，地區(qū)面貌將變得更美。西安經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民的生活水平也大幅度提高。西安作為西北地區(qū)的中心，積極扶持國家政策，近幾年來，西安的住宅建設(shè)發(fā)展迅速，不僅提高了社會效益，而且提高了經(jīng)濟(jì)效益。（三） 金融財務(wù)風(fēng)險分析從資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：（1） 一次性付款方式；（2） 分期付款方式；（3） 七成銀行按揭方式；（4） 建筑分期付款+銀行按揭；（5） 特惠免息分期付款；（6） 全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。在施工管理中，控制各項開發(fā)成本建設(shè)費用，降低投資成本。（二） 經(jīng)營管理風(fēng)險分析1. 本項目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。但隨著國家采取措施擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前西安市住宅房價每平方米售價為2500～3000元之間（中檔商品房），一套建筑面積80平方米的住房平均售價達(dá)20萬元～24萬元之間，～，銷售有一定風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售價格和銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。P（萬元）A1B1A1B2A1B3A1B4A2B1A2B2A2B3A2B4A3B1A3B2A3B3A3B4A4B1A4B2A4B3A4B4E(NPV) （八） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表328。風(fēng)險的變化范圍及概率分布見表326，各風(fēng)險因素的影響程度見表327。若內(nèi)部收益率取為15%。詳見表325。詳見表324及圖1。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方向變動5%，%%，；；預(yù)售款回籠進(jìn)度和基準(zhǔn)收益率對收益的影響相對不敏感。資金平衡分析詳見附表7，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表8。由附表7可以看出，在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的，本項目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。本項目清償能力較強(qiáng)。詳見附表5和附表6。表323 土地增值稅計算表序號項目金額（萬元）備注1扣除項目金額+++開發(fā)成本詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”開發(fā)費用銷售費用+管理費用+財務(wù)費用銷售稅金及附加加扣20%20%2銷售收入3增值額（21）4增值率%5增值稅率30%6增值稅項目全投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%。詳見表323。表320 銷售收入預(yù)測項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入第一批25%中高層348020%小高層344010%停車場3547000第二批60%中高層355060%小高層348070%多層290060%停車場2124700065%商鋪10407300第三批15%中高層366720%小高層352030%多高層306730%停車場1062700035%商鋪5607317表321 銷售收入分批按比例預(yù)測項目分期進(jìn)度計劃批數(shù)比例面積1234合計125%中高層20%小高層10%停車場354260%中高層60%小高層70%多層60%停車場212465%商鋪1040315%中高層20%小高層30%多高層30%停車場106235%商鋪560合計九 經(jīng)濟(jì)效益分析（一） 稅費率 本報告采用的各項稅費率見表322。 表319 銷售計劃表（%）項目合計123中高層100256015小高層100206020多層10007030停車場100106033商鋪10006535所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。（貸款利率：%）表318 貸款還本付息結(jié)算表序號項目名稱合計12341借款還本付息年初借款累計040002000本年借款60006000本年應(yīng)付利息年底還本付息年末借款累計4000200002借款還本付息的資金來源投資回收注：1 %. 2 當(dāng)年利息=（年初借款本金累計+當(dāng)年借款/2）年利率八 項目銷售收入預(yù)測（一） 住宅銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；小高層住宅按每平方米3480元；中高層住宅按每平方米3550元；商鋪按每平方米7306元；地上停車場按每個車位210000元，按118個車位銷售計。詳見附表2。表317 “曲江今日家園”項目估算表序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本分期計劃進(jìn)度12341土地費用2前期工程費3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程82455公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)間接費7財務(wù)費用8管理費用9銷售費用10開發(fā)期稅費11其他費用12不可預(yù)見費合計（二）資金籌措1. 資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。表315 成本費用估算表序號項目成本費用（萬元）1 開發(fā)成本 土地費用土地出讓金拆遷補償費城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 前期工程費 項目前期規(guī)劃設(shè)計費可研費水文地質(zhì)勘測三通一平 建筑安裝工程費8245建筑工程費設(shè)備采購費安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費供水供電供氣排污綠化道路路燈環(huán)衛(wèi)與市政設(shè)施接口費公共配套設(shè)施建設(shè)費文化活動中心68球類場地42幼兒園64公廁停車場變電站24煤氣調(diào)壓站垃圾壓縮站6開發(fā)期稅費固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M供電補貼用電權(quán)費綠化建設(shè)費電話初裝費分散建設(shè)市政公共建設(shè)費不可預(yù)見費2開發(fā)費用開發(fā)間接費用工資福利費折舊費修理費辦公費水電費勞動保護(hù)費周轉(zhuǎn)房攤銷其他費用管理費用管理工人工資職工福利費辦公費差旅費折舊費修理費工會經(jīng)費職工教育經(jīng)費勞動待業(yè)保險費董事會費咨詢費審計費訴訟費排污費綠化費房地產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅技術(shù)轉(zhuǎn)讓費技術(shù)開發(fā)費無形資產(chǎn)攤銷開辦費攤銷業(yè)務(wù)招待費壞賬損壞存貨盤虧損毀報廢損失 銷售費用銷售人員工資、獎金、福利費銷售機(jī)構(gòu)折舊費物料損耗廣告費代銷手續(xù)費銷售服務(wù)費預(yù)售許可證申領(lǐng)費 財務(wù)費用借款和債券的利息金融機(jī)構(gòu)手續(xù)代理費其他費用臨時用地費臨時建設(shè)費工程造價咨詢費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費3. 總成本費用匯總及分?jǐn)?，見?16表316 投資成本費用估算匯總表序號成本項目總額（萬元）得房成本 （元/平方米）多層小高層中高層商鋪車位1開發(fā)車成本土地費用前期工程費建安工程費82451032120113151500110