【正文】 術(shù)及能力修理，需到上海、南京、蘇州、無錫等地。同樣的土地用于建設(shè)市場和開發(fā)房地產(chǎn)相比。 可行性建議： 設(shè)想開發(fā)的天長汽車城從單個(gè)市場來說，它是一個(gè)特大型的市場綜合體，然而從產(chǎn)業(yè)型的專業(yè)特色市場來說， 它是一個(gè)綜合性的汽車產(chǎn)業(yè)及物流分散中心。并同意產(chǎn)權(quán)到位，免交配套費(fèi)； e) 同意汽摩配件交 易、五金機(jī)電及相關(guān)商業(yè)生活配套商戶獲得最優(yōu)惠的稅收政策和給予一定的政策激勵(lì)； f) 明確項(xiàng)目開業(yè)后入駐經(jīng)營戶的相關(guān)政策： ① 各種房型產(chǎn)權(quán)到位（按國家政策規(guī)定）； ② 試營業(yè)第一年，在此期間暫緩征收或不征各項(xiàng)稅費(fèi)和管理費(fèi)； ③ 外來經(jīng)營戶戶口，子女入托、入學(xué)享受當(dāng)?shù)鼐用裢却觯? ④ 為經(jīng)營戶辦理各類證照，實(shí)施一條龍服務(wù)，簡化手續(xù)； ⑤ 對市場及經(jīng)營戶的檢查實(shí)行聯(lián)合執(zhí)法，不得隨意以專項(xiàng)整治為名義，進(jìn)行突襲檢查，對未盡的具體事項(xiàng)需協(xié)調(diào)、磋商，待方案原則認(rèn)可后再詳細(xì)明確； ⑥ 以上各類問題需要政府認(rèn)可，請求政府以文件 形式或政府“紀(jì)要”形式成文，作為項(xiàng)目操作的依據(jù)。 三是配套優(yōu)勢。 第三章 建設(shè)內(nèi)容 與建設(shè)規(guī)模 一、 工程概況 天長汽車城總投資約 10 億元人民幣。 2) 時(shí)代感 —— 充分發(fā)揮該地塊在天長市良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時(shí)代特征，造就高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理的二十一世紀(jì)汽車后市場。除上海以外，公司有選擇性地進(jìn)入蘇浙多個(gè)大中城市和內(nèi)蒙古等新興的戰(zhàn)略性省份， 近幾年來進(jìn)出口貿(mào)易更是持續(xù)增長， 分散投資風(fēng)險(xiǎn)，也使公司業(yè)績保持穩(wěn)定增長。 如今，做為公司總部，上 海浦之威投資（集團(tuán)）有限公司已是上海汽車配件流通行業(yè)協(xié)會理事長單位、上海汽車行業(yè)協(xié)會副理事長單位、全國汽配市場聯(lián)合會副理事長單位、物資流通行業(yè)協(xié)會副理事長單位，以及上海市嘉定區(qū)市場協(xié)會會長單位。 二、 功能定位 集汽車整車銷售、汽車零部件銷售、二手車交易、汽配用品銷售、車用五金機(jī)電銷售及生活、商業(yè)配套為一體的現(xiàn)代化汽車城。推行優(yōu)惠的招商政策，并給予入駐商家大力度的扶持，以興隆城市、繁榮市場為最終目的，將汽車城做大做好： 免租 1 年，給予補(bǔ)助； 大型廠家或者商家入駐可免費(fèi)裝修； 對于入駐的大客戶，將給予更優(yōu)厚的待遇：客戶不用出一分錢，我們可出錢買其樣品擺店銷售，一年后若無生意，只要包裝完好，原價(jià)退還； 承諾可引進(jìn) 100 多家小企業(yè)， 1 年做一百萬生意，做不到，可買單。 同時(shí)， 二手車 市場也持續(xù)升溫。 5) 效益測評： 本項(xiàng)目的開發(fā)，除開發(fā)商獲取經(jīng)濟(jì)利益和品牌效益外，更主要是能為天長市及所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。而以浙江義烏為例，由于各類市場云集，現(xiàn)已成為全國最大的小商品集散地，城市面貌日新月異。 4) 研究安徽和天長市政府近二年的政府工作報(bào)告，可以明顯的意識到，省、市二級政府對于發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（ 第三產(chǎn)業(yè)），尤其是物流業(yè)和商貿(mào)業(yè)具有十分具體清晰的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和規(guī)劃。 為 呼應(yīng)合蕪滁馬汽車工業(yè)走廊建設(shè)，以長豐揚(yáng)子汽車、滁州揚(yáng)子客車、江淮揚(yáng)天等企業(yè)為龍頭，對現(xiàn)有整車和改裝車企業(yè)進(jìn)行分工整合。天長是長三角重要的產(chǎn)業(yè)配套基地，也是國家最新批復(fù)的“皖江經(jīng)濟(jì)帶”安徽省 14 個(gè)縣、市中一個(gè)重要組成，其發(fā)展?jié)摿薮蟆? 三、項(xiàng)目綜 述 本項(xiàng)目位于天長市，一期占地近 100畝，分為整車銷售、汽車 4S 店、二手車交易市場、汽車件批發(fā)和零售交易區(qū)、汽車維修區(qū)、汽車裝飾用品區(qū)、輪胎市場、汽車拆舊市場和沿街配套商業(yè)區(qū)等功能。占地面積為 200 畝，建筑面積為 24 萬平方米，預(yù)計(jì)總投入約 8 至 10億。 數(shù)據(jù)顯示，去年末，全省民用汽車擁有量 萬輛，比上年增長 %,其中私人汽車 萬輛，增長 %。新產(chǎn)生的經(jīng)營戶 主要有二類，一是分點(diǎn)經(jīng)營所派生出來的新經(jīng)營戶（即開設(shè)分店），二是原汽摩配從業(yè)人員自行創(chuàng)業(yè)成為新業(yè)主。土地的價(jià)格大同小異，而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會效益卻截然不同。它不僅要壟斷服務(wù)天長及所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并包括周邊縣市的整車及后市場服務(wù)體系。 7) 宣傳推廣的關(guān)鍵點(diǎn)： A. 宣傳要整體策劃，分前期渲染，重點(diǎn)推進(jìn)，全面鋪開，持續(xù)跟進(jìn)； B. 爭取讓內(nèi)容寫進(jìn)政府規(guī)劃，然后放大政府對規(guī)劃項(xiàng)目的表述，通過媒體的炒作，讓更多人認(rèn)可項(xiàng)目的地段和功能； C. 宣傳過程中，以“軟新聞”的炒作，配合硬廣告的投入。 以綜合辦證服務(wù)大廳、機(jī)動(dòng)車檢測場、公安交警駕駛員考試場、駕校等配套設(shè)施的齊全和完備為核心，匯集 整車（汽車、摩托車、農(nóng)用車）銷售；二手車交易市場；汽摩配件、車用五金、車用機(jī)電銷售；汽車維修、美容裝飾等后市場服務(wù)；車輛檢測、駕駛培訓(xùn)、車友俱樂部、汽摩配行業(yè)協(xié)會、電子商務(wù)、倉儲物流、資金結(jié)算中介、金融服務(wù)等等。一期建設(shè)用地 100 畝，投資不低于 2 億元，是一座中型的區(qū)域汽摩配現(xiàn)代服務(wù)集群。 3) 個(gè)性化 —— 建筑平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的現(xiàn)代氣息，均融合富有個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體更有魅力。 據(jù) 2020 年不完全統(tǒng)計(jì)， 上海廣原置業(yè)有限公司 在全國建造了 41 個(gè)市場，建筑面積為400 多萬平方米，項(xiàng)目建設(shè)共花銷了 400 個(gè)億。旗下的“東方”品牌已從無名品牌提升到知名品牌，正逐步從上海向全國延伸。 第四章 工程技術(shù)方案 一、 設(shè)計(jì)依據(jù) 中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《工業(yè)廠房設(shè)計(jì)規(guī)范》、《董事會委托設(shè)計(jì)任務(wù)書》和地塊紅線圖及建筑退讓標(biāo)準(zhǔn) 。 五是 招商優(yōu)勢。 天長每月汽車上牌量 400輛，上牌數(shù)量占該省 50%以上；每年汽車購置稅 5000萬，也就是說，天長市每年汽車銷售額達(dá) 5個(gè)億，其中還不包括到南京等周邊城市上牌的數(shù)量 。既要講究外觀（門面和外墻），氣勢和現(xiàn)代感，也 要考慮建筑造價(jià)、實(shí)用性和經(jīng)營戶的承受能力，做到大氣美觀而不奢華，規(guī)模氣魄而不浪費(fèi)。以占地 30 畝的上海閔行黎安汽摩配城為例， 200 多家商戶企業(yè)年?duì)I業(yè)額近 3 億元，稅收管理費(fèi)數(shù)千萬元，去年九星批發(fā)城更以 30 多億元的財(cái)政收入傲視群雄。 3) 項(xiàng)目所在區(qū)域是天長市規(guī)劃的汽車工業(yè)園及專業(yè)市場集聚點(diǎn)，加上距市中心較近，一定程度上加濃了商業(yè)氛圍，顯示了商業(yè)發(fā)展的底蘊(yùn)，有利于新項(xiàng)目的認(rèn)同和進(jìn)入。根據(jù)國家新近出臺的《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃》，重點(diǎn)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)支持企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)改造和新能源汽車及零部件研發(fā)。天長地處華東腹地，南臨長江，北枕淮河，東臨高郵湖，西傍京 滬鐵路， 205國道 — 寧連高速公路以及寧淮高速公路縱貫境內(nèi)，市區(qū)距揚(yáng)州 51 公里，南京 75 公里，到上海也僅 3個(gè)小時(shí)左右路程；水路經(jīng)高郵湖直達(dá)沿江、沿海各大港口。 項(xiàng)目名稱： 安徽天長汽車城 項(xiàng)目承辦單位 ： 上海廣原置業(yè)有限公司 項(xiàng)目擬建 地點(diǎn) ： 安徽天長市 顧問團(tuán)隊(duì)： 全國汽車配件市場聯(lián)合 會、全國工商聯(lián)汽車摩托車配件用品業(yè)商會、上海汽車配件流通行業(yè)協(xié)會 項(xiàng)目策劃： 全國工商聯(lián)汽摩配商會下屬團(tuán)隊(duì)部分成員 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 德國 建筑師事務(wù)所、上海凌樹建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司、上海眾誼建筑設(shè)計(jì)有限公司 二、 研究工作 依據(jù) 及策劃 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍： 前期項(xiàng)目組調(diào)研報(bào)告，規(guī)劃設(shè)計(jì)組初步方案設(shè)計(jì)，策劃部初步方案及分析報(bào)告，董事會項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目策劃： 由全國汽摩配高級職業(yè)經(jīng)理人楊慶海負(fù)責(zé)的項(xiàng)目組和霍義光會長、樓崇副理事長、水叢方秘書長、肖春華理事以及各專業(yè)職業(yè)經(jīng)理人組成的策劃團(tuán)隊(duì)。 其中一期投資不低于 2 億元人民幣。民用轎車擁有量 萬輛，增長 %，其中私人轎車 萬輛，增長 %。近幾年外來落戶經(jīng)營者不多。當(dāng)用于房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)，它充其量只不過是可以帶來一次性收益的商品，建造的靚麗，尚可飽飽眼福。這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)該從理念到形式都突破傳統(tǒng)批發(fā)市場的格局，使之成為整個(gè)汽摩配專業(yè)的展示廳、信息港和總體經(jīng)濟(jì)。關(guān)鍵是策劃的亮點(diǎn)、光彩點(diǎn)去制造新聞，以最少的投入取得最佳的效果。 同時(shí)提供新舊車置換、上牌辦證、交易過戶、金融信貸、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、倉儲物流、試乘試駕、辦公商住等系列人性化服務(wù) ， 為商戶充分解決后顧之憂。規(guī)劃采?。浩?4S 店、汽車部件銷售、汽車美容裝飾、輪胎市場、二手車交易市場、汽車維修服務(wù)、拆舊市場及沿街商業(yè)配套服務(wù)。 4) 可操作性 —— 規(guī)劃強(qiáng)調(diào)開發(fā)建設(shè)的可操作性，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性和靈活性，規(guī)劃設(shè)計(jì)使單體建筑相互聯(lián)系，融為一體，又相對獨(dú)立，以利于規(guī)劃實(shí)施。 二、 公司定位 打造 4 大特色城市建設(shè)項(xiàng)目，覆蓋國內(nèi)二、三線城市，利用 所擁有的豐富 資源， 將項(xiàng)目建設(shè)成為各城市的 標(biāo)志性建 設(shè)項(xiàng)目 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： （見總平面圖） 七、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：（略） 八、景觀設(shè)計(jì)：（略） 第五章 公用工程（略） 一、結(jié)排水 二、電氣工程 三、燃?xì)夤こ? 四、通風(fēng)與空調(diào) 五、智能化控制管理系統(tǒng) 第六章 節(jié)能、節(jié)水（略） 一、能耗指標(biāo)分析 二、節(jié)能措施 三、節(jié)水措施 四、能源管理 第七章 環(huán)境保護(hù)（略）（見環(huán)境評估報(bào)告） 一、建設(shè)場地環(huán)境現(xiàn)狀 二、編制依據(jù) 三、施工期對環(huán)境的影響及其治理 四、運(yùn)營期對環(huán)境的影響及其治理 五、環(huán)境評估 第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防（略） 一、安全措施 二、衛(wèi)生措施 三、消防措施 第九章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人員配置（略） 一、建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 二、運(yùn)營期組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 第十章 項(xiàng)目開發(fā)管理和實(shí)施進(jìn)度（略） 一、基本要求 二、項(xiàng)目開發(fā)管理 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第十一章 招投標(biāo)方案（略） 一、設(shè)計(jì)、勘探、建筑施工各項(xiàng)招標(biāo) 第十二章 投資估算與資金籌措（略） 一、投資估算 二、資金籌措方案 三、資金使用計(jì)劃 第十三章 財(cái)務(wù)分析 (略 ) 一、財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 二、 主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 三、投資開發(fā)成本和費(fèi)用的估算 四 、利潤和稅金 五、盈虧能力分析 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別和分析 二、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 第十五章 公司概況 一、 公司簡介 上海浦之威投資（集團(tuán)）有限公司和上海廣原置業(yè)有限公司成立于一九九七年，在短短的 10 年里，公司迅速發(fā)展成為以組織貿(mào)易，資產(chǎn)經(jīng)營，資本運(yùn)作為三條主線，建立起商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)園區(qū)開發(fā)，汽配連鎖經(jīng)營，市場經(jīng)營管理等產(chǎn)業(yè)群體，在全國同行業(yè)中享有良好的信譽(yù)和較高知名度的企業(yè)集團(tuán)。 三、 二期工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 將建設(shè)二手車交易市場、汽配用品銷售區(qū)、汽車維修一條街、 車用維修設(shè)備展示銷售區(qū)、車用五金機(jī)電銷售區(qū)和部分生活配套等。 由浦之威投資（集團(tuán)）和上海廣原置業(yè)有限公司共同開發(fā)操盤，并由集團(tuán)公司