【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目位于南京市棲霞區(qū)，東臨城市規(guī)劃道路經(jīng)五路，西、南兩面為規(guī)劃城市道路，北側(cè)為農(nóng)居用地。為邁皋橋原棲霞養(yǎng)。西接長江，中傍玄武湖，東連紫金山，幕府山、聚寶山等如珠玉般散落其間，這就是城北令人艷羨的自然環(huán)境。府山風(fēng)景區(qū)整治步伐的加快，人們對老城北的印象正逐漸改觀，城北正成為和諧人居的新區(qū)域。本項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則四邊形，內(nèi)部地勢呈東高西低的緩坡。尤其是地鐵一號線的開通，為城北居民的居住、生活帶來。交站點(diǎn)，方便市民出行。此外，未來在南京車站北面還將建設(shè)大型客運(yùn)樞紐中心，在外交通中，將通過和燕路、中央北路接上緯?？扇菁{居民12萬人左右。目前已經(jīng)初步形成城北東片、城北西片、城北中片的樓市格局。城北板塊全年新增供應(yīng)量達(dá)萬平方米。城北西片由于臨近市區(qū)，原有交通發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍較好，人居環(huán)境較佳，致使樓盤銷售均價(jià)較高。

　　

【正文】 ，該部分城北中高層收入人群成為本案主要目標(biāo)市場之一； ? 重要客群 A 為本案大戶型以及躍復(fù)式產(chǎn)品的主要消費(fèi)對象； ? 重要客群 B為本 案 95100㎡二房單位的主要消費(fèi)對象，他們多為首次置業(yè)者； ? 目標(biāo)客群購買力層次比例基本符合本案戶型面積配比。 主力客群：以中央門為中心 1km區(qū)域； 邁皋橋曉莊方向區(qū)域； 幕府西路方向區(qū)域； 重要客群：黑龍江路、許府巷區(qū)域； 外地（外來人口）區(qū)域； 新港工業(yè)區(qū)（工作人員）； 特別關(guān)注：南京線路器材廠、南京汽輪廠、 南京有線電廠、南自、南瑞、 734廠、南京一建一公司、金橋 /玉橋市場、南京商廈、鐵路系統(tǒng)、城北教育系統(tǒng)及醫(yī)療系統(tǒng)等的工作人群。 比例： 主力 85%、重要 15% 定位依據(jù)： ? 城北中央門、麥皋橋區(qū)域是人口密集的老居住區(qū)域，他們多數(shù)仍未換房，也愿意在原來區(qū)域購買新房，成為本案客群最大的來源區(qū)； ? 黑龍江路、許府巷有大量拆遷（地鐵，南汽地塊等），他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力，附近少有商品房供應(yīng)，本案成為他們的首要考慮項(xiàng)目之一，形成重要客群來源區(qū)； ? 外地人口指在中央門一帶（金橋、玉橋）的生意人與駐寧工作商務(wù)人； ? 據(jù)了解新港工業(yè)區(qū)工作人員在本案地區(qū)購房有較大的可能 性。 1） 本案主力客群收入較高且相對穩(wěn)定，往往受過良好的教育，有著較好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，有著較豐厚的積蓄，但仍然屬于“成長中發(fā)展型”買家，為當(dāng)?shù)叵鄬Ω辉５摹奥殬I(yè)化較高收入一族”，他們購房目的為改善居住環(huán)境，開始注重住宅質(zhì)量、科技先進(jìn)性以及景觀，向往社區(qū)具有一定的文化氛圍。 2） 他們中許多為二次置業(yè)、首次換房者，對原居住區(qū)有戀土情結(jié)，需要居住功能的完善與提升。也有部分為首次置業(yè)者，注重生活便利問題、子女上學(xué)問題，同時(shí)也關(guān)注居住功能的完善。 3） 本案客群多為滿巢家庭，帶有未工作子女，家庭結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定，生活規(guī)律性較強(qiáng)，尤其注重生活的安全問題，購房意向多為增加居住功能（如二房換三房等），投資性意識不強(qiáng)。 4） 本案無論首次換房者還是首次置業(yè)者，他們普遍缺乏購房經(jīng)驗(yàn)，對購房政策、法規(guī)以及住宅市場了解不深，因而更加注重開發(fā)商的實(shí)力與誠信度，真實(shí)、直觀的東西對他們會(huì)有較大的煽動(dòng)作用。 5） 居住功能、環(huán)境、開發(fā)商誠信度是他們最為關(guān)心的，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文化氛圍是他們所向往的。 六）價(jià)格建議 產(chǎn)品定價(jià)思路 本案價(jià)格的確定采用以下基本思路： 市場比較法推算單價(jià)（均價(jià)） ① 估價(jià)思路： 市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的 項(xiàng)目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 ② 樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建住宅，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對象。 ③ 修正思路 一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素 4個(gè)方面。但 在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)間為發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標(biāo)進(jìn)行了修正。 產(chǎn)品價(jià)格定位 綜合考慮各方面因素，我們選擇三個(gè)強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)依據(jù)，它們分別是墨香山莊、雯錦雅苑和北苑之星。 表： 價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 墨香山莊 雯錦雅苑 北苑之星 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 15% 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% 將各比較對象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目寫字樓的參考定價(jià)： 以項(xiàng)目 A（墨香山莊）為參考： 5400 = 5454 以項(xiàng)目 B（雯錦雅苑）為參考： 5100 = 5406 以項(xiàng)目 C（北苑之星）為參考： 4850 = 5213 本案價(jià)格推算： 本案價(jià)格 =以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A權(quán)重 +…… +以項(xiàng)目 C為參考的定價(jià) C權(quán)重 =2454+1892+1042=5388 元 /平方米 注：權(quán)重 =各比較對象的比較系數(shù) /三個(gè)比較對象的比較系數(shù)之和 表：權(quán)重的確定如下表所示： 項(xiàng)目編號 與目標(biāo)對象相關(guān)性 項(xiàng)目 權(quán)重 墨香山莊 較 強(qiáng) 45% 雯錦雅苑 強(qiáng) 35% 北苑之星 一般 20％ 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目銷售價(jià)格水平應(yīng)該在 5388 元 /平方米左右，這是一個(gè)通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 我司建議本案住宅銷售均價(jià)為 5450 元 /平方米。 另外由于商鋪部分周邊沒有相同物業(yè)相比較，因此根據(jù)相關(guān)價(jià)格推出兩層商鋪連賣銷售均價(jià)為 7000 元 /平方米。 小結(jié)： 基于項(xiàng)目所在區(qū)域的市場分析，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特征，本司對項(xiàng)目價(jià)格作出以下建議：普通公寓銷售均價(jià)： 5450 元 /平方米；商業(yè)二層商業(yè)價(jià)格 7000 元 /平方米。 以上價(jià)格是基于項(xiàng)目目 前規(guī)劃與設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上的。我們相信通過 我司 對本項(xiàng)目地脈的深度挖掘以及對產(chǎn)品的專業(yè)建議，憑借著 我司積累的成功 的操作經(jīng)驗(yàn)，能夠使本項(xiàng)目的銷售價(jià)格在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的提升。