【正文】 妝品品牌連鎖店、手機(jī)連鎖品牌店等， 以精品化的櫥窗設(shè)計(jì)吸引縣內(nèi)青年人群。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 86 精品時(shí)尚屋 以時(shí)尚人群為主力消費(fèi)群的特色精品屋， 包括：精品手表、精品禮品店、時(shí)尚箱包、精品西餅屋等。 87 以成年婦女、孕婦消費(fèi)群為主題的專賣店： 如中老年服飾專賣店、女性美容美體屋、孕婦用品屋、內(nèi)衣用品、成人保健品專賣店等。 精品女士屋 88 精品家飾屋 由當(dāng)?shù)丶绎?、家具、家裝用品工作坊發(fā)展形成的精品家飾店； 如床上用品屋、窗簾家飾店、燈飾用品店、家用電器屋、餐具用品等。 89 精品少兒屋 以少年、兒童用品為主題的主題專賣店： 如少兒閱覽屋、教材專賣店、學(xué)習(xí)用品店、兒童玩具店、嬰兒用品店等。 90 精品運(yùn)動(dòng)屋 以運(yùn)動(dòng)題材為主題的系列運(yùn)動(dòng)精品店； 如旅游用品店、運(yùn)動(dòng)鞋專賣店、運(yùn)動(dòng)器材店等。 91 時(shí)尚休閑樓 引入當(dāng)?shù)仄放苹拿廊菝腊l(fā)店、足浴休閑店、網(wǎng)吧、婚紗攝影城、茶樓等，連動(dòng)品牌餐飲、品牌服飾形成本項(xiàng)目特色化的品牌街區(qū)。 92 百貨五金店 以生活日常易耗品主的五金用品專賣店： 如鎖具系列、衛(wèi)浴五金、裝飾門系列、家用簡(jiǎn)易工具類、數(shù)碼用品店等。 93 煙草專賣店、藥品專賣店、銀行電信服務(wù)服務(wù)店、手機(jī)家電維修中心、銀行電信服務(wù)中心等。 其它百貨專賣店、服務(wù)中心 伍、營(yíng)銷策略 94 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營(yíng)銷現(xiàn)況 營(yíng)銷主題 價(jià)格定位 推盤策略 推廣方式 當(dāng)前工作要點(diǎn) 95 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營(yíng)銷現(xiàn)況 【競(jìng)爭(zhēng)案例推廣訴求分析】 項(xiàng) 目 主力推廣語 其他推廣點(diǎn) 產(chǎn)品亮點(diǎn) 推廣部分 光麟 新天地 －－商業(yè)部分 鑄就鉆石碼頭 典藏財(cái)富金脈 引領(lǐng)商業(yè)未來 ? 比地段：盡享繁華帶來的百世流金； ? 比實(shí)力：財(cái)富只青睞有眼光和立即行動(dòng)的人； ? 比價(jià)值：一鋪養(yǎng)三代，即買即賺； ? 比前景：政府重點(diǎn)工程，魯西新興商業(yè)典范，引領(lǐng)商業(yè)未來，塑造巨野未來城市名片。 ? 全新模式，當(dāng)紅不讓，接軌都市，改變消費(fèi)格局。 ? 200米廣場(chǎng)鉑金店； ? 480米沿街時(shí)尚旺鋪； ? 9000m2大型購物中心； ? 12023m2露天廣場(chǎng)。 新華苑 －－步行街部分 騰龍房地產(chǎn) 情系千萬家 ? 經(jīng)商寶地 ? 打造百年基業(yè)，成就一個(gè)財(cái)富擴(kuò)張與資產(chǎn)升級(jí)的財(cái)智平臺(tái) / 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案推廣突出點(diǎn)：“政府支持”、“人民路繁華地段”。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營(yíng)銷忽略點(diǎn)：地段增值力，物業(yè)增值力。 96 DM表現(xiàn) 【新華商城】 97 【新華商城】 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 橫幅、條幅，但沒做圍墻。 售樓處沙盤。 房型圖模型。 售樓處。 做了戶外看板， 但沒做圍墻。 98 DM表現(xiàn) 〖光麟 新天地〗 99 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷 〖光麟 新天地〗 項(xiàng)目現(xiàn)況情況 沿人民路一側(cè)的戶外看板，但沒做圍墻。 100 【本案營(yíng)銷訴求解析】 〖地段增值價(jià)值〗 〖成本投資價(jià)值〗 低總價(jià)，小投入、低風(fēng)險(xiǎn) 人流、車流、物流、 現(xiàn)金流的匯集地。 〖品牌收益價(jià)值〗 通過品牌化經(jīng)營(yíng)模式，為消費(fèi)群提供體驗(yàn)式購物環(huán)境， 保證常期高效吸引目標(biāo)消費(fèi)群， 更能保證商鋪投資回報(bào)價(jià)值。 〖消費(fèi)力價(jià)值〗 即時(shí)可得的 必備的 價(jià)值體系 差別與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 價(jià)值體系 人有我亦有 人無我卻有 101 營(yíng)銷主題 30萬 起 ,搶占永豐塔對(duì)面 中心 旺鋪！ 主推營(yíng)銷語 〖成本投資價(jià)值〗 〖地段增值價(jià)值〗 利用永豐塔人盡皆知的具體方位，明確項(xiàng)目市中心地段價(jià)值。 以小面積、低總價(jià)吸引眼球，預(yù)示為高回報(bào)帶來機(jī)遇。 〖收益價(jià)值〗 所謂的“旺”：是城市發(fā)展價(jià)值、政府支持力價(jià)值、消費(fèi)力價(jià)值、品牌價(jià)值的綜合表現(xiàn)，需通過現(xiàn)場(chǎng)直面營(yíng)銷才能詳盡闡明。 其他推廣語： 30萬輕松成為 市中心旺鋪房東！ 讓您財(cái)富爆發(fā)的市中心旺鋪！ 102 〖地段增值價(jià)值〗 城市區(qū)位示意圖 城區(qū)發(fā)祥中心： 永豐塔、永豐湖 城市商圈中心： 一級(jí)商業(yè)街：人民路商業(yè)街； 二級(jí)商業(yè)街：青年路商業(yè)街： 成熟的小商品城：麟州商城。 傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)集市： 金太陽商貿(mào)城 市中心“情景 緩步 體驗(yàn) 回轉(zhuǎn)” 商業(yè)中心 傳統(tǒng)器配類、建材類專業(yè)市場(chǎng) 規(guī)劃中的 居住聚集區(qū) 交通主干道 市民居住 聚集區(qū) 一級(jí)商業(yè)街、交通主干道 市民居住聚集區(qū) 二級(jí)商業(yè)街、交通主干道 城市金貿(mào)中心： 人大政協(xié)、財(cái)政局、工會(huì)、法院等。 103 巨野公路交通示意圖 是交通匯集地，更是財(cái)流匯集地。 ? 巨野縣位于濟(jì)菏高速、日東高速的交界處，地理交通位置顯赫，發(fā)展趨勢(shì)明顯。 ? 由濟(jì)菏高速，貫通山東省內(nèi)菏澤市與省會(huì)濟(jì)南及其它沿海主要城市青島、煙臺(tái)、威海等地區(qū)； ? 由日東高速，連通省外各主要周邊省市，更是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)進(jìn)入山東省的路上交通必徑之路，發(fā)展?jié)摿o限。 〖城市發(fā)展附加值〗 104 游離消費(fèi)群： 10萬左右人次 /年商務(wù)、旅游客群 消費(fèi)客群示意圖 巨野 16個(gè)鎮(zhèn) 的常住人口 巨野城區(qū)內(nèi) 永豐塔、蚩尤墓、 秦王洞景區(qū)游客 巨野經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū) 其他縣鎮(zhèn)麒麟臺(tái)、 荊樹堂、齊魯會(huì)盟臺(tái) 景點(diǎn)游客 巨野 城區(qū) 核心消費(fèi)群： 2225萬城區(qū)和開發(fā)區(qū)居民 主力消費(fèi)群： 90萬縣內(nèi) 15個(gè)鎮(zhèn)居民 〖消費(fèi)力價(jià)值〗 105 〒推理一：市場(chǎng)比較定價(jià)法〓 市場(chǎng)比較法 －－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象（即項(xiàng)目）的價(jià)值。這種方法是利用已被市場(chǎng)驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)成交價(jià)格來求取項(xiàng)目?jī)r(jià)格的方法，它是一種最直接、最具說服力的定價(jià)方法，其結(jié)果是最容易被人們理解。 市場(chǎng)比較定價(jià)法 關(guān)鍵 是：找到適用的 可比房地產(chǎn)項(xiàng)目 及其 可比成交價(jià)格 。 項(xiàng)目名稱 商鋪屬性 商鋪屬性比較 新華商城 ? 項(xiàng)目沿新華路、人民路； ? 在售商鋪屬住宅底鋪 內(nèi)街形式的商城 。 內(nèi)街底鋪 可比性強(qiáng) 光麟新天地 ? 項(xiàng)目沿新華路、人民路； ? 主力在售商鋪屬住宅底鋪 沿街商鋪 。 可比性弱 本 案 ? 商業(yè)街兩端于人民路、青年路； ? 主力商鋪屬住宅 內(nèi)街底鋪 。 市場(chǎng)在售商業(yè)項(xiàng)目可比性分析 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 106 【沿街商鋪－－光麟 新天地】 商鋪價(jià)格及成交情況參考數(shù)據(jù) 新 華 路 人 民 路 廣場(chǎng)及 兩大商廈 Ⅱ段 Ⅰ 段 Ⅱ 段 商鋪 分段 分段商鋪屬性 價(jià)格及成交情況 成交價(jià)格 可比情況 Ⅰ 段 ? 沿新華路三層商鋪、局部四層； ? 單套面積： 90m2/套 ? 07年底開盤 ? 市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均 3380元 /m2 ? 成交價(jià)格：平均 3300元 /m2 ? 成交情況：售罄，且多數(shù) 2套、 2套以上成交為主。 無可比性 Ⅱ 段 ? 近人民路，內(nèi)街式底鋪 ? 單磁面積： 90m2/套 ? 07年底開盤 ? 市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均 4000元 /m2 ? 成交價(jià)格：平均 4000元 /m2 ? 成交情況：僅剩一套。 可比性不強(qiáng)，僅對(duì)本案的近人民路部分可比。 Ⅲ 段 ? 07年底開盤 ? 市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均 2900元 /m2 ? 成交價(jià)格：平均 2900元 /m2 ? 成交情況：僅剩一套。 門面開設(shè)方向 項(xiàng)目沒有可比性，項(xiàng)目雖有不錯(cuò)的成交情況，但成交價(jià)格沒有可比性。 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 107 【住宅內(nèi)街底鋪－－新華商城】 商鋪價(jià)格及成交情況參考數(shù)據(jù) 人 民 路 商鋪 分段 分段商鋪屬性 價(jià)格及成交情況 成交價(jià)格 可比情況 Ⅰ 段 ? 近人民路、沿新華路； ? 住宅內(nèi)街式底鋪，雙面開門； ? 單套面積： 170200m2/套。 ? 07年 8月份開盤 ? 主力報(bào)價(jià)： 31003300元 /m2 ? 成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價(jià)（即近人民路）無成交。 低迷的成交量，使得該項(xiàng)目無法與本案進(jìn)行比較。 Ⅱ 段 ? 住宅內(nèi)街式底鋪，雙面開門； ? 單套面積： 170200m2/套。 ? 07年 8月份開盤 ? 平均報(bào)價(jià)： 2850元 /m2 ? 成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價(jià)（即近人民路）無成交。 Ⅲ 段 由于 Ⅰ 段、 Ⅱ 段銷售情況欠佳，故該段未上市，市場(chǎng)報(bào)價(jià)估計(jì)為 2800元 /m2。 新 華 路 門面開設(shè)方向 Ⅲ 段 Ⅰ 段 Ⅱ 段 Ⅲ 段 鋪面成交區(qū)域 小區(qū)內(nèi)街 小 區(qū) 內(nèi) 街 小 區(qū) 內(nèi) 街 項(xiàng)目具有可比性， 但低迷的成交情況，使得成交價(jià)格沒有可比性。 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 108 〒推理二：收益還原法〓 收益還原法 －－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象（即項(xiàng)目）的價(jià)值。這種方法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，故特別適用于收取租金的商業(yè)物業(yè)。 收益定價(jià)法 關(guān)鍵 是：找到適用的 預(yù)計(jì)的平均年租金 及其 回報(bào)年利率 。 收益還原法理論公式： 房產(chǎn)估價(jià)＝預(yù)計(jì)平均年租金回報(bào)年期 或 預(yù)計(jì)平均年租金 房產(chǎn)估價(jià)＝ 回報(bào)年利率 回報(bào)年利率－－按一般市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪年平均回報(bào)率計(jì)，為 8%（含所得稅）。 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 109 【各路段沿街商鋪的單位價(jià)值】 路 段 人民路 永豐路 前進(jìn)路 新華路 青年路 古城路 招商街 全市平均 目前單位租金（元 /m2 天） 以簡(jiǎn)單數(shù)學(xué)平均值計(jì)算 目前單位租金（元 /m2 年，365天計(jì)） 市場(chǎng)平均 商鋪回報(bào)率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 鋪位價(jià)值 （元 /m2） 對(duì)本案 初步分類說明 端頭鋪位影響 參考價(jià)值不大 端頭鋪位影響 有部分參考價(jià)值 平均參考價(jià)值 注：本表格按單位租金價(jià)格由高至低排列。 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 110 【各路段權(quán)重比值定價(jià)】 根據(jù)上以初步分類，我們對(duì)以上路段進(jìn)行分類說明，以確定各路段商鋪價(jià)值對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)的影響（即權(quán)重說明）： 路 段 人民路 青年路 永豐 路 前進(jìn) 路 新華 路 古城路 招商街 全市 平均 鋪位價(jià)值 （元 /m2） 3604 3011 2920 道路屬性 屬城市東西走向 的交通主干道 屬城市南北走向交通主干道 屬城市特色商業(yè)街 / 對(duì)本案 的影響 僅對(duì)項(xiàng)目端口鋪位產(chǎn)品影響，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)街不產(chǎn)生影響。 由于本案不屬于交通主干道，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的參考價(jià)值不大。 位于集市邊，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生部分參考價(jià)值。 從全市范圍考量 權(quán)重 （ 100%） 考慮到主入口在人民路，取10% 5% 0% 25% 25% 35% 僅重部分 價(jià)值量 0 權(quán)重定價(jià) /m2 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 111 〒項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位〓 根據(jù)以上價(jià)格定位，本項(xiàng)目平均價(jià)格為： /m2 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況并結(jié)合市場(chǎng)預(yù)計(jì)，力求實(shí)現(xiàn)保底均價(jià)為： 2800元 /m2 價(jià)格定位 （僅商業(yè)部分） 112 銷售策略 針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并考慮到項(xiàng)目自身各方面優(yōu)勢(shì)，如城市交通要道“永豐路貫通項(xiàng)目南北”、“項(xiàng)目緊鄰成熟商業(yè)項(xiàng)目－－麟州商城”、“入口為城市傳統(tǒng)商圈中心－－人民路”等因素，建議銷售策略總體思路為： 〒策略思路〓 以認(rèn)知銷售主力產(chǎn)品－－『?jiǎn)我恍?、成批量』小商品旺鋪為銷售主線， 強(qiáng)化項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的 “強(qiáng)勁的增值潛力、可實(shí)現(xiàn)的人脈群、稀缺的項(xiàng)目主題”， 集中對(duì)向巨野縣及周邊縣的『小商品經(jīng)營(yíng)商、商業(yè)物業(yè)投資商』， 實(shí)行集中化、強(qiáng)效力、全面性的銷售策略， 最終實(shí)現(xiàn)『一炮而紅、持久營(yíng)銷、快速回籠資金』的銷售成果。 113 銷售策略 〒銷售模式〓 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)的銷售模式主要是兩方面，但最終以集中回籠資金為本項(xiàng)目的最佳銷售目的。 產(chǎn)權(quán)式出售旺鋪， 回籠旺鋪的 銷售總金額。 注：以單位旺鋪計(jì)。 在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)兩種策略方案： Ⅰ 、針對(duì)『自營(yíng)買家』 （購買后商鋪?zhàn)誀I(yíng)） Ⅱ 、針對(duì)『投資買家』 （欲在購買后將商鋪出租于經(jīng)營(yíng)者，收取租金收益） 114 銷售策略 〒銷售模式〓 Ⅰ 、針對(duì)『自營(yíng)買家』 （購買后商鋪?zhàn)誀I(yíng)） 購買時(shí) ① 根據(jù)自營(yíng)的“業(yè)態(tài)趨向、品牌實(shí)力”選擇旺鋪位置 /價(jià)位； ② 結(jié)合成熟的“麟州商城”現(xiàn)狀（業(yè)態(tài)現(xiàn)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)），規(guī)劃自營(yíng)旺鋪的發(fā)展。 ① 根據(jù)旺鋪位置，實(shí)施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修；