時(shí)尚島項(xiàng)目整體推進(jìn)計(jì)劃-資料下載頁(yè)
2025-03-08 10:12本頁(yè)面
【正文】 京交通臺(tái)等 互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)： ? 值得利用的媒體， CBO大部分人群接觸最為頻繁的媒體 ? 媒體選擇：新浪網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng) 方案二 一、方案說(shuō)明 是以居住為主，并配有主題商業(yè)（ Outlets)和商務(wù)的新型時(shí)尚住宅中心。 亮點(diǎn)在于借助懷柔優(yōu)美的自然環(huán)境為都市人打造低密度的新型居住 /辦公場(chǎng)所，方案重點(diǎn)在于突出產(chǎn)品差異化、時(shí)尚化。 Outlets M2 酒店 /會(huì)議 /會(huì)展等 M2 住宅區(qū) 2530萬(wàn) M2 時(shí)尚商業(yè)、商務(wù)區(qū) 時(shí)尚住宅區(qū) 二、方案賣(mài)點(diǎn)及指標(biāo)說(shuō)明 ? Outlets:（住宅與商業(yè)互為配套，相互提升價(jià)值） ? 灑店、會(huì)議、會(huì)展： ? 住宅： 2530萬(wàn)平方米 ? 住宅的賣(mài)點(diǎn)在于依托懷柔的景觀資源和旅游資源、人文環(huán)境。另外解決了交通的屏障，回歸自然也就是成為時(shí)代的需求。 ? 本區(qū)域住宅的定位可以是普通的中高檔住宅、中端別墅類(lèi)產(chǎn)品、新型景觀工作室等。 三、 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： ?天鴻熟悉的住宅開(kāi)發(fā)體系，整體風(fēng)險(xiǎn)小 ?城市內(nèi)住宅用地的減少，使住宅郊區(qū)化成為趨勢(shì) 挑戰(zhàn)： ?給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手留下可發(fā)展的空間 ?消費(fèi)者對(duì)郊區(qū)型商業(yè)的認(rèn)可 劣勢(shì)： ?商業(yè)規(guī)模小，招商存在一定困難 ?企業(yè)融資缺少吸引力 ?對(duì)懷柔政府缺少吸引力 機(jī)會(huì)： ?為后期土地取得埋下伏筆 四、項(xiàng)目定位及主力業(yè)態(tài)目標(biāo)群體分析 ? 現(xiàn)代時(shí)尚住宅中心 （生態(tài)住宅 +時(shí)尚事業(yè) +現(xiàn)代辦公） ? 商業(yè)目標(biāo)群體定位： 參考方案一 ? 住宅目標(biāo)客戶(hù)群： 主要吸引的是都市喧囂生活中渴望在自然環(huán)境中放松的現(xiàn)代人，是提輕人周末 /度假的第二居所、藝術(shù)人士的靈感誕生之所 /小型的時(shí)尚研發(fā)中心、老年人退休后的生活樂(lè)園。吸引的是具有一定購(gòu)買(mǎi)力的大多數(shù)白領(lǐng)階層和衣食無(wú)憂(yōu)的退休人士。 ? 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 按項(xiàng)目輻射半徑的市場(chǎng)細(xì)分 ? 主要市場(chǎng)： 中央商務(wù)區(qū)、燕莎、第三使館區(qū)、亞運(yùn)村； ? 次要市場(chǎng)： 東直門(mén)、賽特商圈、老使館區(qū)、建國(guó)門(mén)、和平里； 懷柔住宅市場(chǎng)分析 ?城市發(fā)展 ?新北京規(guī)劃提出了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局。新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)，根據(jù)新規(guī)劃，發(fā)展新城 11個(gè)，以疏解中心城區(qū)的壓力。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門(mén)頭溝。 ?懷柔、海淀山后地區(qū)和輕軌沿線(xiàn)將成為新的熱點(diǎn)區(qū)域。 ?繼西山、溫榆河流域北京的第三地帶。 ?懷柔住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 ?區(qū)域內(nèi)兩級(jí)分化，高級(jí)別墅市場(chǎng)和普通住宅產(chǎn)品（以樓板為主），價(jià)格差異大，其中別墅多依山傍水，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。 ?區(qū)域內(nèi)的頂級(jí)別墅有天籟、湖光山舍，銷(xiāo)售情況良好。 ?本區(qū)域內(nèi)存在中高端產(chǎn)品的市場(chǎng)空間。 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積（ M2 ） 銷(xiāo)售金額（） 銷(xiāo)售均價(jià) 住宅類(lèi)型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 裝修情況 容租率 龍山新新小鎮(zhèn) 56% 293 最高 350萬(wàn) 4150 獨(dú)棟 +聯(lián)排 二期盤(pán)（ 40%） 毛坯 天籟（紅螺湖別墅）） 70% － 418萬(wàn) 980萬(wàn) /套 － 獨(dú)棟 初裝修 山水墅 － － 起價(jià) 4700 6300 獨(dú)棟 +雙拼 +聯(lián)排 毛坯 湖光山舍 98% 185560 260－ 568萬(wàn) /套 6500－7200 獨(dú)棟 +雙拼 毛坯 棲美園二期 － － 起價(jià) 2288 2688 普通板 毛坯 － 漪澗鑫筑 90% － 3280 普通高板 毛坯 － 麗湖馨居 90% － 起價(jià) 3100 3500 板小高層 房 初裝修 時(shí)尚島住宅定位 ? 由于本地塊附近已經(jīng)有龍山新新小鎮(zhèn)的成功開(kāi)發(fā)，一期已售完，開(kāi)盤(pán)價(jià)為 4200，均價(jià)5500，最高價(jià) 7000。產(chǎn)品形式為獨(dú)棟和聯(lián)排別墅。本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)為： ? 出東直門(mén) 45公里，上京密高速， 35分鐘直達(dá)懷柔新新小鎮(zhèn)。 ? 吹拂幕田峪長(zhǎng)城山風(fēng)，淋浴雁棲湖秀水感受紅螺寺悠遠(yuǎn)，在山水造化中，盡享天然。 ? 揮灑 1215畝大自然空間，構(gòu)筑小鎮(zhèn)風(fēng)情。 ? 坐擁 ，在新新小鎮(zhèn)，滌盡凡塵和浮華。 ? 懷柔區(qū)高端和低端產(chǎn)品并存，中高端市場(chǎng)存在空白，所以建議本項(xiàng)目定位為中高端住宅，參考價(jià)格為 4500左右。 五、市場(chǎng)調(diào)研及推廣 商業(yè)研究： 與方案 1類(lèi)似。 住宅研究： ? 宏觀經(jīng)濟(jì)信息：政策法規(guī)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特長(zhǎng)、區(qū)域市場(chǎng)分析等； ? 產(chǎn)品研究：在售樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)、未來(lái)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)等； ? 消費(fèi)者研究： 1) 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查：如客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意向、影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。 2) 購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查：不同客戶(hù)的不同購(gòu)買(mǎi)行為。購(gòu)買(mǎi)模式、影響購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心理因素分析。 3) 前瞻性研究：未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)消費(fèi)者的變化情況例如人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們活動(dòng)范圍的變化。 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 廣告 調(diào)性 階段 主題 北京時(shí)尚住宅中心 時(shí)尚島（時(shí)尚中心） 住宅 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 廣告 調(diào)性 階段 主題 北京郊區(qū)低密度新型休閑、旅游商務(wù)區(qū) 時(shí)尚島 住宅 Outlets 酒店、會(huì)議 會(huì)展
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