【正文】 位 ； 每新增 100萬個旅客，可以提供場內(nèi)1000個工作崗位 ； 每小時新增一個航班，將增加 750個工作崗位；每新增一個國際直達(dá)航班，可為當(dāng)?shù)卦黾?1500多個就業(yè)機會? －－南京祿口機場有限公司總經(jīng)理余成安? 20232023年累計增加游客近 290萬人，可增加 3100左右就業(yè)人口?考慮未來可能的新增國際航班，預(yù)估產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)人口為 5000人左右?　充分利用海南三、四、五航權(quán)開放機遇 ,增加直飛國內(nèi)超大城市、區(qū)域性中心城市和東南亞、歐美各國主要城市的航線及航班落地中轉(zhuǎn) ,大幅提高三亞旅游的可進入性 ,為三亞擴大國內(nèi)市場、進軍國際市場奠定基礎(chǔ)。同時吸引更多東南亞地區(qū)乃至世界各地的物流、客流 ,爭取形成區(qū)域性航空中轉(zhuǎn)基地和物流、客流中心 三亞 “ 十一五 ” 規(guī)劃68未來 10年三亞重要的就業(yè)人口增長量估計產(chǎn)業(yè)類型 人口增長動力 就業(yè)人數(shù)增長工業(yè)產(chǎn)業(yè) 田獨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū) 南山出口加工區(qū) 梅山化工工業(yè)區(qū) 其他工業(yè)區(qū)50， 000教育 海南大學(xué)三亞學(xué)院等 20， 000大旅游產(chǎn)業(yè) 高爾夫球場酒店等接待設(shè)施旅游商業(yè)娛樂業(yè)40， 000空港 三亞鳳凰機場 5， 000總計 —— 11， 500069估計未來十年三亞本地常住人口有效置業(yè)總需求量為 300萬 M2測算說明：－三亞本地常住置業(yè)人口包括四部分：自然增長人口、城鎮(zhèn)化新增城鎮(zhèn)人口、新增產(chǎn)業(yè)人口、改善居住人口－大旅游產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、機場建設(shè)、教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將進一步聚集產(chǎn)業(yè)人口，促進常住人口的高速增長；歷史增長率為 ％，未來 10年的增長率預(yù)估為 3％－ 5％ ,最高值取 5％－估計未來 10年內(nèi)，自然增長人口和城鎮(zhèn)化新增人口中只有 5％左右可以承擔(dān)商品房；改善居住需求比例保持在 5％－產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)可能性最大，取 50％；隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)和機場建設(shè)的發(fā)展，在 2023年后有效置業(yè)新增產(chǎn)業(yè)人口數(shù)將進一步加大2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023總?cè)丝谠鲩L率 % % 3% % 4% % 5% 5% 5% 5% 5%自然人口增長率 % % % % % % % % % % %城鎮(zhèn)化水平 % 43% 46% 49% 52% 55% 58% 61% 64% 67% 70%本地購買量占本地可能置業(yè)數(shù)21% % 22% % 23% % 24% % 25% % 26%70三亞 20232023年商品住房總需求預(yù)估為 2368萬 M2；三亞灣新城共 336萬可售建面，約占總量的 14％總量 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住房需求（萬M2）2368 97 116 138 165 197 232 274 323 380 446資料來源：世聯(lián)分析； ERA分析71受出讓土地放量限制，未來商品住宅供應(yīng)將不能滿足快速增長的需求；擁有較大土地存量的 三亞灣新城將成為主要供應(yīng)來源u 從 2023年起，銷售面積增長均超過竣工面積和開工面積增長，且增長速度仍在不斷加大，顯示出 三亞住宅需求日漸強烈，目前新增供給將漸不能匹配u2023年以后，三亞土地出讓面積明顯減少，用地主要來源于存量土地再出讓和閑置用地盤活，新增建設(shè)用地很少 u 2023年下半年起、三亞市委、市政府加大力度對土地供應(yīng)進行調(diào)控，控制土地供應(yīng)總量按 “ 土地供給略小于需求 ”原則進行供地u 2023年、 2023年市政府在三亞灣新城和臨春兩個項目上加大土地的征地拆遷工作，按計劃地推出出讓土地，使得三亞市的新增用地滿足商品房市場開發(fā)的需要u2023年上半年基本無住宅性質(zhì)土地出讓房地產(chǎn)開發(fā)與銷售歷年增長情況土地出讓情況統(tǒng)計 資料來源：《三亞市統(tǒng)計年鑒》 72未來 10年三亞主要商品房供應(yīng)分析：大規(guī)模綜合住宅開發(fā)主要集中在主城區(qū)和新開發(fā)度假區(qū)區(qū)域 規(guī)模 開發(fā)時間 居住項目建設(shè)主城區(qū) 陽光海岸 預(yù)計 2023年全面開發(fā) 基本為高層和小高層公寓，規(guī)劃占地 330畝三亞灣新城 為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地鹿回頭半島 2023年 6月正式開工，預(yù)計在 2023年完工獨立別墅占地 1725畝；聯(lián)排別墅 360畝鳳凰島 2023年開工，計劃 2023年建設(shè)完成 產(chǎn)權(quán)式公寓，建面共 9萬平米山水國際 2023年起，開發(fā)至 2023年左右 未來供應(yīng)量 M2鳳凰水城 2023年開工 主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于 2250畝大東海 －－（ 01年起樓盤開發(fā)，目前已全部開發(fā)完畢）亞龍灣 目前處于啟動階段 二期為中高檔別墅度假區(qū)，目前有部分在售海棠灣 處于一級開發(fā)階段； 2023年進入全面開發(fā)2023年以高檔酒店建設(shè)為主；居住用地規(guī)劃13545畝坎秧灣 －－（只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)）紅塘灣 城市發(fā)展備用地；一級開發(fā)階段 用地控制為 1800畝；高端住宅規(guī)劃亞龍灣長約 大東海長約 2公里三亞灣長 20多里海棠灣長 19公里紅塘灣長 陽光海岸坎秧灣和太陽灣73前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟測算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強度分析74基于復(fù)合啟動開發(fā)模式，確立了新城的整體開發(fā)計劃，預(yù)計歷時 910年時間 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023B區(qū) B1B2 B3C區(qū)C1 C2 C3 C4D區(qū)D2D3 E區(qū)E1E2E3F區(qū)美麗產(chǎn)業(yè)F1 F2F3G區(qū)Golf球場G1G2D5E4注：根據(jù)度假區(qū)配套開發(fā)一般規(guī)律，美麗城配套分期也可考慮適當(dāng)拉長時間。D475前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟測算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強度分析76開發(fā)前期測算假設(shè)u根據(jù)三亞目前房地產(chǎn)市場情況，我們預(yù)計新城開發(fā)每年開盤三次，其中農(nóng)歷新年期間開發(fā)量最大。開發(fā)銷售周期：項目開工到封頂開盤時間產(chǎn)品類型 開發(fā)銷售周期10萬平米以下的項目開發(fā)，不含前期基建和規(guī)劃設(shè)計時間別墅和低層物業(yè) 67個月電梯物業(yè)（小高層） 1012個月項目每年銷售開盤節(jié)點和銷售量開盤時間節(jié)點 百分比農(nóng)歷春節(jié)期間 52%五一長假期間 18%十一長假期間 30%注：百分比指開盤時間到下一次開盤日前所銷售物業(yè)占全年推售物業(yè)的百分比。77我們依據(jù)市場特征，充分考慮三亞灣新城大規(guī)?？焖匍_發(fā)的特點，對項目開發(fā)與銷售都做出了較為詳盡、可行的安排前三年項目開發(fā)規(guī)模與銷售速度預(yù)估7820232023年分季度開發(fā)強度建議2023年 2023年 2023年 2023年第一季度 總體 低層物業(yè) 0 4電梯物業(yè) 第二季度 總體 低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 第三季度 總體 0 0低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 0 0 0第四季度 總體 低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 全年 總計 7920232023年推售地塊示意圖2023N19萬低層物業(yè)2023N32023N23萬低層物業(yè)2023N16萬低層物業(yè)2023N18萬電梯物業(yè)2023N22023N33萬別墅物業(yè)2023N35萬電梯物業(yè)20230N1低密度物業(yè)2023N110萬電梯物業(yè)2023N22023N34萬別墅物業(yè)6萬電梯物業(yè)N1春節(jié)階段N2五一階段N3十一階段8020232023年推售計劃表2023 2023 2023全市銷售量預(yù)測 108 131 157推售總量 春節(jié) 別墅和低層 小高層 五一 別墅和低層 　 　 小高層 十一 別墅和低層 3 4小高層 681經(jīng)濟測算82項目動態(tài)經(jīng)濟測算前提計算說明：地價款假設(shè)為每畝 70萬元；?高爾夫球場用地假設(shè)以租賃的形式取得，不計算取地費用；?不考慮墊資情況，并且假設(shè)不存在明顯的；?項目折現(xiàn)率 10％；?管理費用按建安成本 5%計提；?不可預(yù)見費按建安成本 5%計提；?根據(jù)滾動開發(fā)的原則，低層住宅從開工到開盤間隔 56個月，小高層間隔 1012個月?一期于 2023年第四季度開始施工；?住宅售價按每年 10％遞增；?按每一期 100％的銷售率估算；?計算期截至銷售物業(yè)結(jié)束為止；項 目 建安成本 啟動價格（元）獨棟別墅 2100 13000聯(lián)排別墅 1700 10000小高層 1700 6500多層 1500 5000商鋪 700 10000經(jīng)濟指標(biāo)假設(shè)：項目 造價成本預(yù)估（萬元）一期 秀場 +酒店 30， 000SM一期 4， 000二期 五星級酒店 25， 000會展 +選美 1， 5000三期 旅游酒店 1， 7000SM二期 1， 3000電影院 6000美麗城配套成本概算資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫 83項目總開發(fā)量預(yù)計在 336萬 M2左右， 10年開發(fā)完畢，年平均開發(fā)量為 33萬平方米左右84測算結(jié)果動態(tài)投資回收期 動態(tài)關(guān)鍵性指標(biāo)投資回報率 ％財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 357210萬元預(yù)售項目利潤估算表序號 項 目 計算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入 　 3616208(2) 開發(fā)成本 　 1518965(3) 銷售費用 　 72324(4) 銷售稅金及附加 　 184427(6) 土地增值稅 　 543250(7) 利潤總額 (1)(2)(3)(4)(5)(6) 1297242(8) 所得稅 (6)33% 428090(9) 凈利潤 (6)(7) 86915285由于項目收益率較高，產(chǎn)生了較大的土地增值稅負(fù)擔(dān)，項目期間共產(chǎn)生 項目歷年增值稅與利潤預(yù)估表86項目開發(fā)期間共實現(xiàn)累計現(xiàn)金流量 107億元，項目啟動需要 12億的啟動資金，之后資金缺口一直保持在 ，項目在 2023年之后實現(xiàn)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流前三年現(xiàn)金流量預(yù)估圖87項目開發(fā)期間共實現(xiàn)累計現(xiàn)金流量 107億元，項目啟動需要 12億的啟動資金，之后資金缺口一直保持在 ，項目在 2023年之后實現(xiàn)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流20232023年項目現(xiàn)金流量預(yù)估圖88Thanks!89