【正文】 同時(shí)吸引更多東南亞地區(qū)乃至世界各地的物流、客流 ,爭取形成區(qū)域性航空中轉(zhuǎn)基地和物流、客流中心 三亞 “ 十一五 ” 規(guī)劃68未來 10年三亞重要的就業(yè)人口增長量估計(jì)產(chǎn)業(yè)類型 人口增長動力 就業(yè)人數(shù)增長工業(yè)產(chǎn)業(yè) 田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū) 南山出口加工區(qū) 梅山化工工業(yè)區(qū) 其他工業(yè)區(qū)50， 000教育 海南大學(xué)三亞學(xué)院等 20， 000大旅游產(chǎn)業(yè) 高爾夫球場酒店等接待設(shè)施旅游商業(yè)娛樂業(yè)40， 000空港 三亞鳳凰機(jī)場 5， 000總計(jì) —— 11， 500069估計(jì)未來十年三亞本地常住人口有效置業(yè)總需求量為 300萬 M2測算說明：－三亞本地常住置業(yè)人口包括四部分：自然增長人口、城鎮(zhèn)化新增城鎮(zhèn)人口、新增產(chǎn)業(yè)人口、改善居住人口－大旅游產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、機(jī)場建設(shè)、教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將進(jìn)一步聚集產(chǎn)業(yè)人口，促進(jìn)常住人口的高速增長；歷史增長率為 ％，未來 10年的增長率預(yù)估為 3％－ 5％ ,最高值取 5％－估計(jì)未來 10年內(nèi)，自然增長人口和城鎮(zhèn)化新增人口中只有 5％左右可以承擔(dān)商品房；改善居住需求比例保持在 5％－產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)可能性最大，取 50％；隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)和機(jī)場建設(shè)的發(fā)展，在 2023年后有效置業(yè)新增產(chǎn)業(yè)人口數(shù)將進(jìn)一步加大2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023總?cè)丝谠鲩L率 % % 3% % 4% % 5% 5% 5% 5% 5%自然人口增長率 % % % % % % % % % % %城鎮(zhèn)化水平 % 43% 46% 49% 52% 55% 58% 61% 64% 67% 70%本地購買量占本地可能置業(yè)數(shù)21% % 22% % 23% % 24% % 25% % 26%70三亞 20232023年商品住房總需求預(yù)估為 2368萬 M2；三亞灣新城共 336萬可售建面，約占總量的 14％總量 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住房需求（萬M2）2368 97 116 138 165 197 232 274 323 380 446資料來源：世聯(lián)分析； ERA分析71受出讓土地放量限制，未來商品住宅供應(yīng)將不能滿足快速增長的需求；擁有較大土地存量的 三亞灣新城將成為主要供應(yīng)來源u 從 2023年起，銷售面積增長均超過竣工面積和開工面積增長，且增長速度仍在不斷加大，顯示出 三亞住宅需求日漸強(qiáng)烈，目前新增供給將漸不能匹配u2023年以后，三亞土地出讓面積明顯減少，用地主要來源于存量土地再出讓和閑置用地盤活，新增建設(shè)用地很少 u 2023年下半年起、三亞市委、市政府加大力度對土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)控，控制土地供應(yīng)總量按 “ 土地供給略小于需求 ”原則進(jìn)行供地u 2023年、 2023年市政府在三亞灣新城和臨春兩個(gè)項(xiàng)目上加大土地的征地拆遷工作，按計(jì)劃地推出出讓土地，使得三亞市的新增用地滿足商品房市場開發(fā)的需要u2023年上半年基本無住宅性質(zhì)土地出讓房地產(chǎn)開發(fā)與銷售歷年增長情況土地出讓情況統(tǒng)計(jì) 資料來源：《三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒》 72未來 10年三亞主要商品房供應(yīng)分析：大規(guī)模綜合住宅開發(fā)主要集中在主城區(qū)和新開發(fā)度假區(qū)區(qū)域 規(guī)模 開發(fā)時(shí)間 居住項(xiàng)目建設(shè)主城區(qū) 陽光海岸 預(yù)計(jì) 2023年全面開發(fā) 基本為高層和小高層公寓，規(guī)劃占地 330畝三亞灣新城 為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地鹿回頭半島 2023年 6月正式開工，預(yù)計(jì)在 2023年完工獨(dú)立別墅占地 1725畝；聯(lián)排別墅 360畝鳳凰島 2023年開工，計(jì)劃 2023年建設(shè)完成 產(chǎn)權(quán)式公寓，建面共 9萬平米山水國際 2023年起，開發(fā)至 2023年左右 未來供應(yīng)量 M2鳳凰水城 2023年開工 主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于 2250畝大東海 －－（ 01年起樓盤開發(fā)，目前已全部開發(fā)完畢）亞龍灣 目前處于啟動階段 二期為中高檔別墅度假區(qū)，目前有部分在售海棠灣 處于一級開發(fā)階段； 2023年進(jìn)入全面開發(fā)2023年以高檔酒店建設(shè)為主；居住用地規(guī)劃13545畝坎秧灣 －－（只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)）紅塘灣 城市發(fā)展備用地；一級開發(fā)階段 用地控制為 1800畝；高端住宅規(guī)劃亞龍灣長約 大東海長約 2公里三亞灣長 20多里海棠灣長 19公里紅塘灣長 陽光海岸坎秧灣和太陽灣73前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟(jì)測算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強(qiáng)度分析74基于復(fù)合啟動開發(fā)模式，確立了新城的整體開發(fā)計(jì)劃，預(yù)計(jì)歷時(shí) 910年時(shí)間 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023B區(qū) B1B2 B3C區(qū)C1 C2 C3 C4D區(qū)D2D3 E區(qū)E1E2E3F區(qū)美麗產(chǎn)業(yè)F1 F2F3G區(qū)Golf球場G1G2D5E4注：根據(jù)度假區(qū)配套開發(fā)一般規(guī)律，美麗城配套分期也可考慮適當(dāng)拉長時(shí)間。2023年有專任教師 180人與本項(xiàng)目距離適中，中高端人口量較大南山出口加工區(qū) 加工工業(yè)。 06年開發(fā)量達(dá)到 155萬 M2u 06年共竣工面積 71萬，銷售面積達(dá) M2，商品房銷售面積均基本和竣工面積相當(dāng)，無產(chǎn)生新的空置資料來源：《三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒》 60根據(jù)游客量與外地客戶置業(yè)量之間的關(guān)系估算未來 10年三亞商品房外銷需求量：約 2070萬 M22023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023置業(yè)游客占休閑度假游客比1％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ 2％測算假設(shè)測算說明：－ 06年三亞游客量為 ，其中國內(nèi)客戶占％，為 ；國內(nèi)休閑度假型客戶占 47％，約 － 06年三亞外銷房地產(chǎn)量為 6650套，約 60萬建面；以一戶 3人計(jì)，置業(yè)外地客戶約為 ，計(jì)算得 06年置業(yè)客戶占休閑度假游客的比例為 1％－估計(jì)未來 10年內(nèi)，置業(yè)比將從目前的 1％增長到2％，然后維持在 2％的水平（保守取成熟度假區(qū)置業(yè)比低值）－ 07年休閑度假型國內(nèi)游客增長率取保守值 13％61三亞產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析：旅游業(yè)為三亞貢獻(xiàn)率最高、拉動力最強(qiáng)的第一大產(chǎn)業(yè)；但整體經(jīng)濟(jì)水平較低，二產(chǎn)急待發(fā)展? 三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以三產(chǎn)和一產(chǎn)為主，工業(yè)化水平低? 從 2023年起旅游工業(yè)占到地區(qū)生產(chǎn)總值的 60% 以上。53鳳凰鎮(zhèn)規(guī)劃定位為三亞中部旅游服務(wù)基地 ，目前由于基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，尚不能在商業(yè)上輻射整個(gè)三亞灣新城，是大海坡地區(qū)未來的區(qū)域中心城u鳳凰鎮(zhèn)目前的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱，不能對整個(gè)三亞灣新城形成經(jīng)濟(jì)輻射，但對于本來就來自于村民的安置區(qū)居民來說是合適的生活配套場所。高尚商業(yè)中心的低密度商業(yè)建筑與周圍的美麗景色融為一體，商業(yè)的優(yōu)美為度假區(qū)增添亮彩。u小鎮(zhèn)內(nèi)最有名的餐館要數(shù)被評為 “ 佛州最好的 20家餐館 ” 之一的Bud Alley’s ，最豐富的食品超市則是廣場東側(cè)的 Modica Market。40Kapolei今后四年（ 20232023）的公共建設(shè)仍將以商業(yè)與辦公物業(yè)為主，其中 2023年 Ewa第一個(gè)真正的地區(qū)性商業(yè)中心 DHHL Shopping Center將在 Kapolei東側(cè)建成商業(yè)辦公市政20232023Kapolei已規(guī)劃建設(shè)比例DHHL Shopping Center是Kapolei第一家真正的區(qū)域商業(yè)中心，建筑面積達(dá) 150萬平方米，商業(yè)中心建成后將減輕目前 Ewa居民主要依靠外出購物的現(xiàn)狀，更好實(shí)現(xiàn)第二城市的規(guī)劃。較大的政府規(guī)模則與 Ewa第二城市中心的定位一致。p 高尚商業(yè)中心的物業(yè)形態(tài)保持純凈的高端定位，顧客的中高檔需求需通過其他區(qū)域的配套解決。海灘上亦有由當(dāng)?shù)厝碎_設(shè)的餐廳。uLaguna Resort不單在東南亞聲譽(yù)甚隆，在歐洲和美洲亦享有很高評價(jià)。普吉島憑借優(yōu)質(zhì)海灘資源，發(fā)展成亞洲最著名的旅游地之一。uNusa Dua度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)分布在各酒店和中心商業(yè)區(qū)： Bali Collection (Nusa Dua Galleria)，業(yè)態(tài)包括餐館、綜合商場、精品店和藝術(shù)品商店等。212 高尚商業(yè)中心22Nusa Dua: 天堂島上的明珠u巴厘島位于印度洋赤道南方 ,爪哇島東部，LOMBOK 島西面，澳大利亞西北方向。每家精致而獨(dú)具特色的商店構(gòu)成了整條街的生動和特別17水岸商業(yè)廣場平面圖商業(yè)廣場業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)專賣店 珠寶 24 10服飾 鞋23 8飯店 特色餐飲服務(wù)19 8禮品店 藝術(shù)館 7 9餐廳展廳精品店 精品店餐廳酒吧 /俱樂部停車場18威尼斯水城商業(yè)區(qū)的人行線路u兩條觀光路線：u① 購物區(qū)有便捷的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，如果游人由商業(yè)廣場與車庫相連的入口進(jìn)入，首先來到的是 food court，右轉(zhuǎn)沿河道一直前行將到達(dá)圣馬可廣場，穿過廣場來到河道的對岸，最后來到大廳，這時(shí)可以選擇回到車庫，并沿路逛剛才落下的商店，或者乘電梯下行到賭場；u② 如果游客從拉斯維加斯大道來到水城，將首先來到沿水岸的商店，毗鄰 Madame Tussauds 蠟像館，而右邊就是圣馬可廣場，穿行廣場左向就再次開始了水城休閑購物之旅。FABCFED5新城原控規(guī)總開發(fā)量預(yù)計(jì)在 182萬 M2左右，若 14年開發(fā)完畢，年平均開發(fā)量為 13萬 M2。開闊美麗而令人印象深刻的、迎合高層次消費(fèi)者的商業(yè)中心，凝聚著歐洲明珠威尼斯的璀璨藝術(shù)和文化。p商業(yè)的主要客戶是前來娛樂的游客，定位高端，商品精美、奢華。uNusa Dua是南巴厘三個(gè)最重要的旅游度假區(qū)，其他兩個(gè)度假區(qū) Kuta與 Sanur均是著名的度假娛樂型度假區(qū)，位于Kuta附近的 Tanah Lot 還是巴厘島的主要觀光區(qū)Kuta Sanur23Nusa Dua度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)分布在各酒店和中心商業(yè)區(qū)：Bali Collection (Nusa Dua Galleria)，業(yè)態(tài)包括餐館、綜合商場、精品店和藝術(shù)品商店等。uBualu村的商業(yè)不但起到度假區(qū)的配套補(bǔ)充作用，而且已經(jīng)形成了自己的特色，吸引游客流連忘返，甚至專程趕來。安達(dá)曼海安達(dá)曼海普吉島巴東海灘蘇林海灘奈函海灘班陶灣泰國普吉島28Laguna Resort是相當(dāng)成功的高檔綜