【正文】 魯 能三 亞 灣新城 項(xiàng) 目整體 規(guī) 劃 調(diào) 整補(bǔ) 充 匯報(bào)工作區(qū)間7/30 8/01 8/03 8/05 8/07 8/09 8/11 8/13 8/15 8/17報(bào)告結(jié)構(gòu)規(guī)劃梳理區(qū)域定位分析整體規(guī)劃修正規(guī)劃布局建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步案例研究新城整體規(guī)劃調(diào)整項(xiàng)目工作時(shí)間安排如下：8/29商業(yè)的進(jìn)一步研究開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分析進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)測(cè)算2前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開(kāi)發(fā)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)次序經(jīng)濟(jì)測(cè)算和前期開(kāi)發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分析3基于對(duì)三亞整體市場(chǎng)情況和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的分析，我們對(duì) HOK和同濟(jì)規(guī)劃提出了調(diào)整方向堅(jiān)持的調(diào)整的l作為居住度假新城和第二城市中心開(kāi)發(fā)l整體開(kāi)發(fā)以度假需求為主，后期兼顧常住和養(yǎng)老需求l分散度假配套設(shè)施多點(diǎn)輻射l高爾夫和游艇等資源再造l較高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)l加強(qiáng)與海披其他片區(qū)的協(xié)調(diào)和功能互補(bǔ)l更開(kāi)放性的社區(qū)l弱化各片區(qū)的客戶層級(jí)差別，強(qiáng)調(diào)每一組團(tuán)的多元化l順應(yīng)三亞旅游和地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，適當(dāng)提升開(kāi)發(fā)強(qiáng)度同濟(jì)同濟(jì)同濟(jì)HOK同濟(jì)HOK同濟(jì)4經(jīng)過(guò)整體規(guī)劃調(diào)整，三亞灣新城將被分為 6大區(qū)域，具體規(guī)劃如下 :游艇港灣社區(qū)? 土地使用－中低密度住宅為主，游艇碼頭附近開(kāi)發(fā)度假酒店和部分高層公寓? 娛樂(lè)設(shè)施－游艇俱樂(lè)部、酒店－主題餐飲、特色商街－臨海濱海生態(tài)公園 高爾夫綠地社區(qū)? 土地使用－高爾夫球場(chǎng)、分時(shí)度假、低密度住宅?娛樂(lè)設(shè)施－高爾夫球場(chǎng)、酒店美麗城度假社區(qū)? 土地使用－中密度住宅、中高密度住宅?娛樂(lè)設(shè)施－美麗產(chǎn)業(yè)常住和養(yǎng)老社區(qū)? 土地使用－中高密度住宅?娛樂(lè)設(shè)施－地區(qū)級(jí)商業(yè)街?配套設(shè)施－教育設(shè)施安置區(qū)? 土地使用 中高密度住宅，不會(huì)中密度?配套設(shè)施－教育設(shè)施E D C B A娛樂(lè)區(qū)： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括水上運(yùn)動(dòng)園、影院、體育、酒店等項(xiàng)目，除作為社區(qū)娛樂(lè)配套外，吸引所有到三亞的游客，成為旅游度假吸引點(diǎn)。FABCFED5新城原控規(guī)總開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)在 182萬(wàn) M2左右，若 14年開(kāi)發(fā)完畢，年平均開(kāi)發(fā)量為 13萬(wàn) M2。調(diào)整后的總開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)在 330萬(wàn) M2左右，若 14年開(kāi)發(fā)完畢，年平均開(kāi)發(fā)量為 23萬(wàn) M2。若 10年開(kāi)發(fā)完畢，數(shù)字為 33萬(wàn)。整體規(guī)劃調(diào)整后，項(xiàng)目住宅物業(yè)總建設(shè)量為 336萬(wàn)平米，需要根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)狀況對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行評(píng)估單位：萬(wàn)平米資料來(lái)源：世聯(lián)分析6前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開(kāi)發(fā)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)次序經(jīng)濟(jì)測(cè)算和前期開(kāi)發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分析7我們?cè)谑澜绶秶鷥?nèi)參考了 10余個(gè)相關(guān)案例后，篩選出最符合項(xiàng)目情況的典型案例參 考案例 典型案例Kaanupali, 美國(guó)夏威夷Ewa, 美國(guó)夏威夷Nusa Dua,印尼巴厘島Kuta,印尼巴厘島Sanur,印尼巴厘島Cancun,墨西哥Amelia Island,美國(guó)佛州Seaside, 美國(guó)佛州Grasse, 法國(guó)Homestead，美國(guó)Sharm el Sheikh，埃及Noosa，澳大利亞Ewa, HawaiiLas Vegas BlvdBali Collection ，Nusa Dua Seaside8度假區(qū)商業(yè)根據(jù)功能定位、輻射范圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成的不同可以分為城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地、商娛綜合體、高尚商業(yè)中心和度假社區(qū)商業(yè)配套城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地 商娛綜合體高尚商業(yè)中心 度假社區(qū)商業(yè)配套91 商娛綜合體10Las Vegas Las Vegas Blvd. 魅力之都 —— 拉斯維加斯u預(yù)計(jì)到 2023年 ,到拉斯維加斯的游客人數(shù)可達(dá)到4200萬(wàn) ,房間總數(shù)超過(guò) 15萬(wàn)；u每位游客在購(gòu)物和餐飲上的消費(fèi)超過(guò)＄ 300；u對(duì)游客進(jìn)行統(tǒng)計(jì) ,9%來(lái)自世界各地 ,32%來(lái)自南加洲 ,在拉斯維加斯主辦的貿(mào)易展覽洽談會(huì)是全美國(guó)最多 ,會(huì)展場(chǎng)館面積達(dá) 900萬(wàn)平方英尺；u拉斯維加斯是全美國(guó)發(fā)展最快的城市 ,平均每月有7500人加入到 150萬(wàn)逐漸富裕起來(lái)的人口中 ,其中65%的人口每月在旅游景點(diǎn)的餐廳用餐一次；u購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)業(yè)已經(jīng)超過(guò)博彩成為拉斯維加斯主要的收入來(lái)源。許多零售商都借此機(jī)會(huì)加入到這種潮流中；11Veian Hotel—— 威尼斯度假酒店LAS VEGAS STRIP 拉斯維加斯大道與沿路的著名酒店u總面積超過(guò) 400萬(wàn)平方英尺（ 37萬(wàn)平米）具有都市風(fēng)情的地標(biāo)性建筑，房間數(shù) 4049，其中主塔 3036間，標(biāo)準(zhǔn)間約 65平米， 63層大廈共有 2023間高級(jí)公寓， 1000間酒店房間，威尼斯水城 1013間；u威尼斯酒店坐落于拉斯維加斯核心，拉斯維加斯大道上的全套房酒店，總投資 15億美元；小圖拉大后可正常顯示12威尼斯度假酒店的五大看點(diǎn)Madame Tussauds Interactive Wax Attraction蠟像館Guggenheim Hermitage Museum古根漢美術(shù)館Gondola Ride at the Veian鳳尾船水岸商業(yè)街賭場(chǎng)蠟像館藝術(shù)展館Casino讓人忘記現(xiàn)實(shí)世界的賭場(chǎng) Grand Canal Shops 魔幻天空、水岸商業(yè)與鳳尾船13水城的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施u120230平方英尺（ 平米）的賭場(chǎng)；u50000平方英尺（ 平米）的 SPA健身中心；u超過(guò) 70000 平方英尺（）的豪華娛樂(lè)場(chǎng)所；u超過(guò) 15萬(wàn)平方英尺（ 萬(wàn)平米）的大型綜合多功能會(huì)展中心；u超過(guò) 30萬(wàn)平方英尺（ 萬(wàn)平米）的頂級(jí)品牌購(gòu)物中心 ,高級(jí)餐廳及其他引人入勝的娛樂(lè)設(shè)施；u1800個(gè)座位的世界一流劇院；u鳥(niǎo)瞰拉斯維加斯大道全景的海灘俱樂(lè)部；The Blue Man Group Theatre戲院 Tao Nightclubs“道 ”夜總會(huì) The Pool at The Veian 泳池Canyon Ranch SpaClub at the VeianSPA館 14酒店娛樂(lè)休閑配套位置分布 西樓配套四層 劇院 大宴會(huì)廳三層 會(huì)議及會(huì)展中心二層 酒店大堂 商店一層 賭場(chǎng)東樓配套五層 健身俱樂(lè)部四層 夜總會(huì)三層 餐廳二層 商店一層 商店拉斯維加斯大道15盛大的水岸商業(yè)廣場(chǎng)u商業(yè)廣場(chǎng)的指標(biāo)數(shù)據(jù)u大水岸商業(yè)廣場(chǎng)建面 500000平方英尺（ ），商家數(shù)量逾 83家；u有鳳尾船上哼唱民謠的船夫相伴的威尼斯運(yùn)河風(fēng)情街景長(zhǎng)約 025英里（ ）；u16家口味鮮美的餐飲店散布在水城的水岸邊、美食廣場(chǎng)和賭場(chǎng)等各處；u漫步威尼斯水城，悠然的壁畫(huà)，河道和鳳尾船，各式豐盛的美食和意大利口味的小飯館，以及來(lái)自世界各地的巡回演出，處處描繪著威尼斯的風(fēng)土人情。開(kāi)闊美麗而令人印象深刻的、迎合高層次消費(fèi)者的商業(yè)中心，凝聚著歐洲明珠威尼斯的璀璨藝術(shù)和文化。觀光途中更有古根漢美術(shù)館 , Madame Tusaud’s 蠟像館 和 Canyon Ranch 水療館等待光臨。16水城商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造u優(yōu)美而愜意的景致u天花板的油畫(huà)、泛舟的河道、開(kāi)闊的視野營(yíng)造了完美的購(gòu)物環(huán)境，以清澈的河道為向?qū)Ю@水而行；u當(dāng)游客暢游在精美的墻面與街燈下，穿梭于店鋪之間，幾乎可以聽(tīng)見(jiàn)鳥(niǎo)兒在鳴唱，若干條通道匯聚于圣馬可廣場(chǎng)，徘徊在開(kāi)闊的廣場(chǎng)上，水城的攤主們?cè)谛⊥栖嚴(yán)锾峁└魇降牟ＡУ裣?、精致的首飾盒、和其他鐫有水城logo的紀(jì)念品別致的店鋪u一個(gè)絕佳的休閑之旅，即便游客只想瀏覽商店的櫥窗也無(wú)人打擾，店主殷勤而又禮貌的與客人保持距離u在 Ripa de Monti 可以觀賞到各種珍貴而奇特的水棲生命，而在 Il Prato，則可以找到讓人愛(ài)不釋手的面具、牽線木偶、華美的相架。每家精致而獨(dú)具特色的商店構(gòu)成了整條街的生動(dòng)和特別17水岸商業(yè)廣場(chǎng)平面圖商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)專賣店 珠寶 24 10服飾 鞋23 8飯店 特色餐飲服務(wù)19 8禮品店 藝術(shù)館 7 9餐廳展廳精品店 精品店餐廳酒吧 /俱樂(lè)部停車場(chǎng)18威尼斯水城商業(yè)區(qū)的人行線路u兩條觀光路線：u① 購(gòu)物區(qū)有便捷的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，如果游人由商業(yè)廣場(chǎng)與車庫(kù)相連的入口進(jìn)入，首先來(lái)到的是 food court，右轉(zhuǎn)沿河道一直前行將到達(dá)圣馬可廣場(chǎng)，穿過(guò)廣場(chǎng)來(lái)到河道的對(duì)岸，最后來(lái)到大廳，這時(shí)可以選擇回到車庫(kù)，并沿路逛剛才落下的商店，或者乘電梯下行到賭場(chǎng)；u② 如果游客從拉斯維加斯大道來(lái)到水城，將首先來(lái)到沿水岸的商店，毗鄰 Madame Tussauds 蠟像館，而右邊就是圣馬可廣場(chǎng)，穿行廣場(chǎng)左向就再次開(kāi)始了水城休閑購(gòu)物之旅。Foodcourt圣 .馬可廣場(chǎng) 車庫(kù)大廳19威尼斯水城商業(yè)成功運(yùn)作的市場(chǎng)機(jī)會(huì)解析舉世聞名的龐大賭城，象強(qiáng)力的磁鐵般，每天吸引著來(lái)自地球各個(gè)角落數(shù)以萬(wàn)計(jì)的賭客和旅游者，關(guān)于拉斯維加斯的廣告宣傳遍及中國(guó)、日本、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、意大利、韓國(guó)、奧大利亞和世界各地； 許多世界頂尖零售和餐飲品牌都集中在以威尼斯酒店為中心的三個(gè)街區(qū)內(nèi)。整個(gè)地區(qū)是拉斯維加斯大道上首屈一指的購(gòu)物和餐飲聚點(diǎn)；u3. 異國(guó)情調(diào)的主題景觀主題酒店是酒店產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟階段后市場(chǎng)日益細(xì)化的趨勢(shì)。 Veian以濃厚的文化氛圍，獨(dú)特的建筑風(fēng)格和新奇的裝飾藝術(shù)征服了每個(gè)初次到來(lái)的游客；制造魅力點(diǎn)，將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代刻板化的服務(wù)，讓游客獲得體驗(yàn)帶來(lái)的歡樂(lè)與精神滿足。此外，一流商家的引進(jìn)也是不可或缺的；外部條件 再造資源20商娛綜合體特點(diǎn)p商娛綜合體的商業(yè)依存自身的娛樂(lè)設(shè)施而存在，輻射范圍一般局限于所屬娛樂(lè)區(qū)內(nèi)，與周圍設(shè)施、氛圍融為一體。p商業(yè)的主要客戶是前來(lái)娛樂(lè)的游客，定位高端，商品精美、奢華。p商業(yè)本身成為綜合體的重要吸引力，構(gòu)建獨(dú)特的購(gòu)物旅游文化，激發(fā)、滿足顧客奢侈消費(fèi)的需求。p商業(yè)同時(shí)作為娛樂(lè)設(shè)施的配套存在，滿足游客 “ 吃穿住行 ” 的需求。212 高尚商業(yè)中心22Nusa Dua: 天堂島上的明珠u巴厘島位于印度洋赤道南方 ,爪哇島東部，LOMBOK 島西面，澳大利亞西北方向。人口有三百萬(wàn)， 95%的居民是巴厘族人，通常是印度教徒。u印尼最具盛名的度假勝地，以典型的海濱自然風(fēng)光和獨(dú)特的風(fēng)土人情而聞名。人稱： Island of the God 或是 “ 天堂島 ” 。u Nusa Dua位于巴厘島東南端，距首府Denpas