【正文】 密 級(jí)：AA [此報(bào)告只對(duì) 天澤創(chuàng)世紀(jì) 單位提供]文檔編號(hào)：Jl/fxbg001 修改記錄編號(hào)：001 第 1 冊(cè)/共1 冊(cè)“天 澤 創(chuàng) 世 紀(jì)”前期策 劃 案總頁數(shù)83正文79附錄0生效日期：2007年9月23日編制：審核：批準(zhǔn)：合肥天賜房地產(chǎn)營銷代理公司二零零七年九月二十三日目 錄第一章 市場分析 5 一、宏觀環(huán)境因素分析 5: 6 7 二、蚌埠市房地產(chǎn)市場分析 9 9 9 14 14 15 三、蚌埠市市民消費(fèi)行為分析 17 17 18 四、客戶群分析 19 19 20第二章 項(xiàng)目分析 23 一、地理位置 23 二、項(xiàng)目規(guī)模 25 三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 26 四、項(xiàng)目的資源整合 26 26 27 28 五、項(xiàng)目SWOT分析 2項(xiàng)目優(yōu)勢分析 2項(xiàng)目劣勢分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目威脅分析 31第三章 蚌埠重點(diǎn)在售樓盤分析 33 一、概述： 33 二、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查分析： 33寶龍城市廣場 33阿爾卡迪亞 35紫荊名流 37財(cái)富廣場 38 三、重點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)比較 39 四、重點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格及銷售情況比較分析 40第四章、項(xiàng)目定位 43 一、項(xiàng)目市場定位 43 市場定位理念 43 43 二、項(xiàng)目形象定位 44 44 44 項(xiàng)目案名建議 45第五章 整體規(guī)劃建議 49 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 4公園的概念 4建立具有蚌埠特色的公園旅游文化地產(chǎn) 50 二、建筑風(fēng)格建議 50、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)具體建議 51 三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議 57 57 58 58 58 四、設(shè)施配套建議 59 59 59 60 五、物業(yè)管理建議 605．1物業(yè)管理提前介入的工作 60 六．住宅其他規(guī)劃建議 616．1人流引導(dǎo) 616．2交通組織 616．3輔助性服務(wù)設(shè)施 61 七、回遷住宅部分規(guī)劃建議 62 62第六章 總體營銷推廣方案 63 一、總體推廣戰(zhàn)略思路 63 二、項(xiàng)目形象定位 67項(xiàng)目定位 67客戶定位 68 三、高層推廣思路——實(shí)景營銷，情景營銷 6售樓處 6設(shè)置泛景觀樣板房及人性化的看樓服務(wù) 69 70 四、整合推廣策略 7高層推廣階段與主題安排 7主賣點(diǎn)訴求 7項(xiàng)目包裝手法 7廣告主賣點(diǎn)訴求 7媒體宣傳策略 7主題活動(dòng)策略 80、單位推售策略 8價(jià)格策略 8促銷措施策略 8宣傳推廣策略 82結(jié) 語 87第一章 市場分析一、宏觀環(huán)境因素分析蚌埠市位于北緯33176。01′至32176。49′，東經(jīng)117176。31′至117176。11′，北部與固鎮(zhèn)縣、五河縣交界，東部與鳳陽縣毗鄰，南部與鳳陽縣接壤，西部與懷遠(yuǎn)縣相連。據(jù)2004年末統(tǒng)計(jì)結(jié)果，蚌埠市一市三縣總面積5952平方公里。東端至五河縣浮山峽山口，西端到懷遠(yuǎn)縣萬福鎮(zhèn)關(guān)圩村顏李莊，東西長135 公里；北端至固鎮(zhèn)縣大韓家西北的沱河中心線，南端到懷遠(yuǎn)縣常墳鎮(zhèn)新橋村新莊。， 其中，， 建成區(qū)面積70平方公里。‰，‰,‰,‰。，其中市轄區(qū) 。,。分年齡段看，%；，%；，%；,%?？?cè)丝谥?。從性別來看，%,，%。:，%。其中，%；，%，%；，%。::。按戶籍人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)10231元,%。其中，；，；。從業(yè)人員中，%。其中，%。2006年東海大道改造完成。建成龍子湖橋頭公園一期，啟動(dòng)了錐子山景區(qū)建設(shè)。全年完成興華街、國慶街北段、華大街等43條三、四類道路整修和改造；改建前進(jìn)二里等55條街巷路燈，并新建路燈210套。火車站廣場改造工程竣工，10月1日對(duì)外開放。完成南山公園開放式建設(shè)，6月1日對(duì)外免費(fèi)開放。加大城市綠化美化面積，增加城市綠地2000畝。城市污水管網(wǎng)建設(shè)進(jìn)展迅速。天澤創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目位于安徽省蚌埠市蚌山區(qū)，緊鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)。屬于城市中部，是蚌埠核心區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)概況：蚌山區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心，也是蚌埠市改革開放和對(duì)外交流的“窗口”。改革開放特別是黨的十六大以來，全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)入全面振興和快速發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，城市建設(shè)和管理提高到了一個(gè)新水平，改革開放取得豐碩成果，政治和社會(huì)形式保持穩(wěn)定，社區(qū)建設(shè)躍上了一個(gè)新臺(tái)階，民主法制和精神文明建設(shè)成效顯著，全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)出現(xiàn)了新的局面。2005年，%；財(cái)政總收入12485萬元，%；作為老的工業(yè)城區(qū)，工業(yè)完成總產(chǎn)值63000萬元；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)水平2005年為9000元/人，全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速發(fā)展的良好勢頭。全區(qū)上下解放思想，與時(shí)俱進(jìn)，搶抓機(jī)遇，奮力趕超，2005年，蚌山區(qū)成功引進(jìn)了各類招商項(xiàng)目110多個(gè)，其中1000萬元以上的項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，全年實(shí)際引進(jìn)市外資金30468萬元，境外資金520萬美元。交通狀況：蚌山區(qū)作為蚌埠市核心區(qū)域，蚌埠火車站和長途汽車站坐落在本轄區(qū)，合徐、蚌寧高速公路經(jīng)轄區(qū)周邊而過。轄區(qū)內(nèi)有華東地區(qū)最大的鐵海聯(lián)運(yùn)的集裝箱貨運(yùn)站，可直接辦理貨物的出口運(yùn)輸，汽運(yùn)貨柜當(dāng)天可抵達(dá)北京、上海、天津、南京、連云港、濟(jì)南、西安、武漢、南昌等城市；轄區(qū)距千里淮河第一大港——蚌埠港僅6公里，可借助港口通達(dá)海外。隨著轄區(qū)內(nèi)京滬高速鐵路車站（沿途五大站點(diǎn)之一）的動(dòng)工建設(shè)，京滬線電氣化改造工程的開展，蚌埠市將進(jìn)一步融入長三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。隨著4C級(jí)蚌埠新機(jī)場等一系列基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投入使用，龍子湖區(qū)乃至蚌埠市的交通優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。產(chǎn)業(yè)布局：蚌山區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、現(xiàn)代商貿(mào)和新興服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展文化教育和旅游娛樂業(yè)，有選擇地發(fā)展倉儲(chǔ)運(yùn)輸業(yè)和加工業(yè)，帶動(dòng)全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)已初步形成中心商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)三大功能區(qū)。二、蚌埠市房地產(chǎn)市場分析蚌埠市的房地產(chǎn)業(yè)自2000年正式起步以來，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年底在蚌埠市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約達(dá)100家，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近100多個(gè)。 近年來蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，淮河文化廣場、會(huì)展中心、大劇院、科技圖書館、休閑中心一批政府項(xiàng)目相繼落成，有效的帶動(dòng)了蚌山區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展，幾年來該區(qū)域發(fā)展了近35個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是蚌埠房地產(chǎn)的主力軍。項(xiàng)目名稱開發(fā)公司項(xiàng)目地址土地面積建設(shè)規(guī)模時(shí)代廣場蚌埠基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南山路、西首北側(cè)70241平方米陽光水岸蚌埠市長隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司公棧路、升平街路50200平方米南北米亞花園蚌埠南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工農(nóng)路459號(hào)5285111萬平方米中心花園蚌埠市耀元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司勝利中路21號(hào)19138平方米65000平方米阿爾卡迪亞藍(lán)天城榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司蚌紅旗四路與航苑路交匯處102261平方米蚌埠光彩大市場蚌埠光彩投資有限責(zé)任公司朝陽路以東、東海大道以南613畝金山花園蚌埠萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蚌埠市涂山路北側(cè)航華路西側(cè)沁雅凱旋城蚌埠市康恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工農(nóng)路以東、紅旗四路以南、航振路以西、紅旗五路以北約17萬平方米阿爾卡迪亞陽光苑榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司蚌涂山東路2222號(hào)84608平方米紫荊名流花苑益興實(shí)業(yè)（蚌埠）置業(yè)有限公司蚌埠市涂山路與興業(yè)街交叉口17萬平方米華夏第一街區(qū)安徽銘基金諾置業(yè)有限公司新城區(qū)商務(wù)中心待定四季陽光花園蚌埠市汕潮房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工農(nóng)路1區(qū)27980平方米華美嘉園蚌埠燈芯絨集團(tuán)九通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蚌埠市蚌山區(qū)勝利中路200號(hào)56000平方米15幢康城沁雅花園浙江康恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蚌埠分公司工農(nóng)路沁雅花園158080平方米新新家苑蚌埠新區(qū)發(fā)展股份有限公司老機(jī)場D41地塊118791平方米沁雅佳苑浙江康恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蚌埠分公司紅旗二路1號(hào)沁雅佳苑新世紀(jì)廣場安徽天洋房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司淮河路青年街7069平方米85865平方米書香門邸蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工農(nóng)路東側(cè)、體育路南側(cè)工農(nóng)路5號(hào)區(qū)蚌埠市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工農(nóng)路5號(hào)區(qū)69300平方米100000平方米蚌埠寶龍城市廣場蚌埠寶龍置業(yè)有限公司淮河文化廣場南處紫荊名流南苑益興實(shí)業(yè)（蚌埠）置業(yè)有限公司蚌埠市涂山路與興業(yè)街交匯處92843平方米162000平方米財(cái)富廣場漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司體育路與延安路交匯處48020平方米清大德人生物科技研發(fā)中心安徽清大德人生物科技研發(fā)有限公司東海大道與工農(nóng)路交匯處64101平方米金山花園北區(qū)蚌埠萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司航華路與紅旗三路交匯處53304平方米紫荊名流商鋪益興實(shí)業(yè)（蚌埠）置業(yè)有限公司蚌埠市涂山路與興業(yè)街交匯處17萬平方米2007年國家發(fā)改委等部門發(fā)布的五月份全國城市房價(jià)中，安徽蚌埠首次進(jìn)入了人們的視線，%排在了全國第五位，而這個(gè)城市的綜合實(shí)力去年還只排在全國第182名。當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)顯示，在成交均價(jià)最高的新城區(qū)，商品房成交均價(jià)在每平米2800元左右，單價(jià)最貴的甚至超過了每平米4000元。2007年8月17日蚌埠商品房銷售情況區(qū)域類型成交均價(jià)蚌山區(qū)住宅：商業(yè)：龍子湖區(qū)商業(yè)：商業(yè)：禹會(huì)區(qū)住宅：商業(yè)：元/平米淮上區(qū)住宅：元/平米商業(yè)：隨著蚌埠房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，投資勢頭的興旺，舊城改造勢如破竹，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機(jī)便應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)也拉動(dòng)了商品房的銷售勢頭，使蚌埠房地產(chǎn)商品房一經(jīng)推出即搶購一空的局面。禹會(huì)區(qū)：禹會(huì)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，這與該區(qū)域的環(huán)境有直接關(guān)系，西區(qū)屬于蚌埠的工業(yè)區(qū)，轄區(qū)內(nèi)有眾多工廠、企業(yè)，每天有大量污染排出，空氣污染嚴(yán)重。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展緩慢的主要原因。蚌山區(qū)：蚌山區(qū)，近幾年發(fā)展迅速，淮河文化廣場、會(huì)展中心、大劇院、科技圖書館、休閑中心、龍子湖大橋、污水截流、消防站、大學(xué)園區(qū)、市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)新校、新城實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一批城市公共建設(shè)重點(diǎn)工程已經(jīng)竣工交付使用，龍子湖及周邊環(huán)境治理、東海大道環(huán)境整治等重點(diǎn)工程建設(shè)正在快速推進(jìn)；老機(jī)場地區(qū)和龍子湖地區(qū)的城市道路框架基本建成，區(qū)內(nèi)綠化、供電、供水、排水、燃?xì)狻㈦娪嵉扰涮自O(shè)施逐步完善；沁雅花園、龍湖香都、新新家苑、阿爾卡迪亞、金山花園等一批中高檔住宅小區(qū)已初步展現(xiàn)風(fēng)采；華夏第一街區(qū)、家樂福超市、寶龍城市廣場、財(cái)富廣場等一批重大商業(yè)項(xiàng)目正在抓緊建設(shè)，是蚌埠房地產(chǎn)主力軍。龍子湖區(qū)：龍子湖區(qū)是全市旅游、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是蚌埠市改革開放和對(duì)外交流的“東窗口”。近年來全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)入全面振興和快速發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，城市建設(shè)和管理提升到了一個(gè)新水平，相應(yīng)建成的小區(qū)有光明大廈、龍湖春天、東方明珠城市花園、世紀(jì)家園等。但沿湖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少，據(jù)了解沿湖近兩年沒有新樓盤問世。三、蚌埠市市民消費(fèi)行為分析以下數(shù)據(jù)來自市場調(diào)查問卷被訪者家庭月收入：根據(jù)市場調(diào)研，被訪者多數(shù)都是蚌埠市工薪階層，大部分月平均收入都在10002000元之間。被訪者對(duì)單價(jià)的接受程度： 從上表中可以看出，在所調(diào)研的264位被訪者中，針對(duì)大板樓生活圈以內(nèi)的地理位置及面積，%，%、%，%四、客戶群分析被訪者對(duì)本項(xiàng)目接受率在所有訪問的消費(fèi)者中，%的客戶能夠接受在大板樓生活圈以內(nèi)的項(xiàng)目，%的客戶還是不會(huì)去購買大板樓生活圈邊上的房子，主要的原因是因?yàn)殡x市區(qū)較為不方便，而且周邊的配套不夠完善。消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)在被調(diào)查的264個(gè)有效樣本中，年齡在3035歲之間的消費(fèi)者最多，%，%，%；而最有消費(fèi)能力的也集中在3035歲之間。被訪者購房時(shí)重點(diǎn)考慮因素被訪者購房時(shí)重點(diǎn)考慮因素提及次數(shù)提及率排名交通條件154%1綠化145%2保安144%3地段61%4配套45%5從表中可以了解，對(duì)于交通、空氣綠化及保安是最多被提及的，也是目前購房者在購房時(shí)考慮最多的因素；其次是周邊人文、購物等生活配套及地段也是較為關(guān)注的重點(diǎn)。被訪者對(duì)戶型的選擇%的客戶選擇三室的戶型結(jié)構(gòu)，%的客戶選擇二室的戶型；所以可以看出，大多數(shù)的客戶還是偏向三室一廳或兩廳的房型。根據(jù)市場調(diào)查我們得出以下結(jié)論：購買人群分布特點(diǎn)：目前最迫切購房兩個(gè)層面第一、年齡在2135歲學(xué)歷較高，家庭結(jié)構(gòu)為兩口或三口之家的一般職員。第二、3550歲四口之家，孩子長大，原有房子面積較小，需改善居住條件的中層職員及個(gè)體戶。此兩類人群是項(xiàng)目的主要客戶群。心理層面：購房者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購房的最主要因素依次排序?yàn)閮r(jià)格、交通、環(huán)境、保安、建筑質(zhì)量，