【正文】 金億實(shí)業(yè)公司與上海漢旭置業(yè)有限公司共同出資，在蚌埠設(shè)立中外合資企業(yè)漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。這跟本區(qū)域發(fā)展有關(guān)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，多層社區(qū)以基本飽和，后期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目將屬于小高層與高層，這符合城市發(fā)展規(guī)律?？v觀住宅的發(fā)展，從最初零星散落的居住形態(tài)，到講究圍合的封閉社區(qū)，到倡導(dǎo)鄰里關(guān)系的人文社區(qū)，再到提倡人與外部空間互動(dòng)的BLOCK街區(qū)，種種形態(tài)都展示著每個(gè)階段的地產(chǎn)文化與社會(huì)人文的演變。⑶龍湖項(xiàng)目體現(xiàn)了城市功能的完善配套和提供現(xiàn)代城市生活方式的能力，本項(xiàng)目借山水的天然優(yōu)勢(shì)來(lái)表述“在這里，生活從此與眾不同”的住宅新概念。賽納河畔【命名詮釋】：塞納河是法蘭西共和國(guó)首都巴黎的母親河，此命名主要突出社區(qū)建筑景觀風(fēng)格的特點(diǎn)，同時(shí)本案緊鄰風(fēng)景秀麗的龍湖，因此取名塞納河畔?！窘M團(tuán)命名備選】：嘎納座南錫座第戎座 【景觀命名備選】：a、湖心島；c、百勝潭；d、凡爾賽會(huì)所；　n、萊茵飛瀑； 第五章 整體規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路本項(xiàng)目的整體定位是以“公園旅游文化地產(chǎn)”為主題，打造未來(lái)的居住模式：公園地產(chǎn)文化概念將成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃的主線。湖東曹山又名雙龍山，相傳曹操曾在此屯兵。二、建筑風(fēng)格建議 以歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，提升小高層及高層建筑高貴氣質(zhì)，體驗(yàn)高瞻遠(yuǎn)矚胸懷，將時(shí)尚歐式簡(jiǎn)約環(huán)藝與歐式現(xiàn)代建筑相融合，形成與區(qū)域建筑的差異化，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，彰顯品質(zhì)生活的領(lǐng)地?？蛻羧憾ㄎ唬喊霾菏蟹康禺a(chǎn)以中高層次客戶群為主，包含各行各業(yè)中層以上的領(lǐng)導(dǎo)，因住房面積或居住區(qū)域產(chǎn)生購(gòu)買需要的客戶；周邊郊縣的私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員，因自身工作生活或子女學(xué)習(xí)生活產(chǎn)生購(gòu)買需要的客戶?！?入戶處設(shè)玄關(guān)及衣帽柜?！羧霊籼帒?yīng)設(shè)玄關(guān)及衣帽柜。景觀綠化系統(tǒng)建議一期產(chǎn)品景觀用自然風(fēng)格，做到建筑與自然景觀的結(jié)合，同時(shí)提高環(huán)境的細(xì)致要求，提升項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)也做到銜接性差異化。除了可增強(qiáng)居住的動(dòng)感和生機(jī)外，還可創(chuàng)造一個(gè)更悠閑、舒適的居住環(huán)境。⑵實(shí)用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無(wú)謂的浪費(fèi)。6．3輔助性服務(wù)設(shè)施⑴休閑區(qū)休閑區(qū)設(shè)置的目的是緩解業(yè)主一天上班工作的勞累感，回到社區(qū)有一種放松感，并延長(zhǎng)其在社區(qū)的逗留時(shí)間，增加鄰里的互相交流意愿，以做到和諧社區(qū)的人文典范，一般設(shè)在中庭旁寬闊的通道。在銷售持續(xù)階段，提出“文化住宅”計(jì)劃，制造新的新聞炒作熱點(diǎn)，迅速擴(kuò)大住宅的銷售。天澤?創(chuàng)世紀(jì)提倡的是生活的舒態(tài)與寫(xiě)意，早上您可以到龍湖岸邊健身跑跑步，或者去曹山爬爬山；傍晚時(shí)分，您可以陽(yáng)臺(tái)上與心愛(ài)之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日之美，生活是多么的休閑與愜意。原因：項(xiàng)目?jī)?yōu)美的外環(huán)境——山水景觀，不可替代的自然資源（龍湖風(fēng)景、曹山美景）。建議位置設(shè)在會(huì)所大堂，現(xiàn)場(chǎng)配置專業(yè)服務(wù)人員（如酒保、會(huì)所服務(wù)人員等），利用高雅的裝修、舒適的格調(diào)與以客戶為尊、全員為您（五星級(jí)服務(wù)）的服務(wù)方式打動(dòng)客戶。 為加強(qiáng)準(zhǔn)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度，每個(gè)看完高層的客戶不管是否購(gòu)買我們都將贈(zèng)送一份天澤?創(chuàng)世紀(jì)的紀(jì)念品，利用他們?cè)傧蛏鐣?huì)宣揚(yáng)與提高天澤?創(chuàng)世紀(jì)的文化概念，給我們帶來(lái)更多的客戶。（4）盡顯品牌實(shí)力和誠(chéng)信的“先有公園后建房”、“先見(jiàn)服務(wù)后見(jiàn)房”，打消業(yè)主對(duì)高層住宅的疑惑和不放心，為本項(xiàng)目塑造與眾不同的全新賣點(diǎn)。主廣告語(yǔ)——發(fā)現(xiàn)、感受、享受天澤?創(chuàng)世紀(jì)副廣告語(yǔ)——天澤?創(chuàng)世紀(jì)至尊生活珠城天澤?創(chuàng)世紀(jì)，創(chuàng)蚌埠首個(gè)公園宮寓；珠城天澤?創(chuàng)世紀(jì)，首選龍湖岸邊安個(gè)家；家園綠色而易居； 在生態(tài)陽(yáng)臺(tái)上擁抱生態(tài)山水； 珠城天澤?創(chuàng)世紀(jì) 家景甲天下； 我的家，也是我的公園； 觀山觀水觀天下； 窗外，是風(fēng)景更是成就； 一個(gè)看得見(jiàn)風(fēng)景的房間； 智者，自會(huì)高瞻遠(yuǎn)矚； 價(jià)值，在于發(fā)現(xiàn)； 盡現(xiàn)高品質(zhì)生活； 居住品質(zhì)的空中革命； 高人自有高見(jiàn)，高人就要住高的地方； 君臨天下，獨(dú)享壯麗湖景；、媒體宣傳策略：針對(duì)蚌埠市目前媒體及客戶瀏覽狀況分析得知，本地?zé)o一家或兩家媒體成為主流媒體，消費(fèi)者對(duì)媒體關(guān)注程度較低。（2）電視媒體蚌埠市電視臺(tái)：以廣告片形式不斷宣傳品牌、環(huán)境、物業(yè)、工程，結(jié)合推廣節(jié)奏預(yù)熱。、單位推售策略由于高層項(xiàng)目規(guī)模大，套數(shù)多，市場(chǎng)容量有限，所以在推售時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮分批銷售的價(jià)格差推動(dòng)、景觀推動(dòng)和羊群效應(yīng)三大優(yōu)勢(shì)。（2）豐富多樣的宣傳資料，讓目標(biāo)客戶掌握更多銷售信息客戶掌握項(xiàng)目資料和銷售信息越多，則越容易做出購(gòu)買決策，為了讓目標(biāo)客戶了解更多資料，還需要制作精美的銷售說(shuō)明書(shū)，樓書(shū)、宣傳單張、在銷售過(guò)程中，還要根據(jù)住宅銷售進(jìn)度和銷售策略調(diào)整，不定期更新宣傳資料，保證將項(xiàng)目最新、最詳盡的銷售信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶。銷售人員的培訓(xùn)要制度化、規(guī)范化、靈活化，重點(diǎn)是幫助銷售人員確立正確的職業(yè)態(tài)度，通過(guò)培訓(xùn)熟悉銷售流程，教導(dǎo)銷售人員怎樣解決現(xiàn)場(chǎng)的疑難問(wèn)題，培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，提高銷售人員的銷售技巧和業(yè)務(wù)熟練程度，評(píng)估銷售人員的工作表現(xiàn)和培訓(xùn)效果。我司深信憑籍豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和無(wú)比的工作熱誠(chéng)，在項(xiàng)目的推廣銷售工作中必定會(huì)全力以赴，做到最好，以達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。（6）銷售人員培訓(xùn)在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中，雖然銷售人員做了大量工作，其實(shí)最有效的工作并不是接待了多少個(gè)客戶，銷售人員實(shí)際上只是在客戶猶豫不決的時(shí)才起到?jīng)Q定性作用，通過(guò)有效的溝通促成與客戶的成交。、宣傳推廣策略（1）加大廣告投放力度，集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)現(xiàn)在是信息時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是高層項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)更趨殘酷，如果廣告投放達(dá)不到一定量，則無(wú)法使受眾迅速、有效地接受到項(xiàng)目信息，高層物業(yè)的廣告戰(zhàn)已在所難免，根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和銷售時(shí)機(jī)，集中火力在每一個(gè)銷售階段加大廣告投放力度，使項(xiàng)目在當(dāng)期市場(chǎng)上形成聲勢(shì)浩大的宣傳效果，強(qiáng)勢(shì)塑造項(xiàng)目形象，制造購(gòu)買熱點(diǎn)和銷售高潮。（2）文娛活動(dòng)，會(huì)所開(kāi)放日、小高層樣板園林開(kāi)放，大客戶聯(lián)誼活動(dòng)，龍湖兩日游活動(dòng)?；春映靠阂曰顒?dòng)宣傳、報(bào)道、綜合開(kāi)盤(pán)預(yù)熱為主。、廣告主賣點(diǎn)訴求：在宣傳推廣上，我們將規(guī)避高層以下劣勢(shì)：a)高層建筑成本高，樓價(jià)高；由于高層有電梯，電梯等候間，需分?jǐn)偟墓妹娣e多，實(shí)用率低； 高層整體建筑面積小，活動(dòng)面積??；高層使用電梯，分?jǐn)傎M(fèi)用及物業(yè)管理費(fèi)高；高層供水、消防、防雷的缺陷；容易形成風(fēng)口、遮陽(yáng)；宣揚(yáng)高層以下優(yōu)勢(shì)：位于小區(qū)最佳位置，觀山觀水觀城；采用剪力墻設(shè)計(jì)，抗震、抗風(fēng)、抗壓能力強(qiáng)；房型十分合理，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，滿足個(gè)性化裝修需要，實(shí)用性強(qiáng)；居住環(huán)境好，蚊蟲(chóng)少，視野開(kāi)闊；所以，在推廣本項(xiàng)目時(shí)我們將依次推廣以下重點(diǎn)：自然環(huán)境之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)自然的 b)生態(tài)的 c)和諧的 e)罕有的 f)舒適的 g)優(yōu)雅的；居住（品質(zhì)）之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)創(chuàng)新的 b)環(huán)保的 c)人文的 d)互動(dòng)性 f)藝術(shù)的；生活休閑之尊――天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)健康的 b)休閑的 c)唯美的 e)繽紛的 f)時(shí)尚的 g)完全的h)高尚的 I)高貴的 j)享受的 (4)社區(qū)文化之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)和睦的 b)超前的 c)世界的 e)豐富的 f)深厚的；（5）社區(qū)服務(wù)之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)貼心的 b) 放心的 c)省心的 c)誠(chéng)心的 d)一站式的(6) 交通之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)便捷的 b)快速的；(7) 住宅科技之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)高效的 b)實(shí)用的 c)多功能的 d)方便的 e)經(jīng)濟(jì)的 f)安全的（8）社區(qū)多樣之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a) 可安居的 b)可觀景的 c)可商務(wù)的 d)可娛樂(lè)的 e)可發(fā)展的f) 可增值的重點(diǎn)表現(xiàn)項(xiàng)目的成就、優(yōu)越、享受、尊貴、繽紛、時(shí)尚與文化感。并將景觀引入室內(nèi)，組團(tuán)式的布局恰好構(gòu)成互相支持、互相促進(jìn)的完美居住經(jīng)典。藝術(shù)化的朋友式銷售方式（反方向銷售）銷售時(shí)，我們不急于正面介紹物業(yè)的情況，而重在和他們溝通對(duì)休閑生活的看法與體會(huì)，首先我們會(huì)帶客戶參觀我們的會(huì)所，分享我們對(duì)各藝術(shù)品、對(duì)周邊環(huán)境的體會(huì)，待客戶認(rèn)可后我們?cè)傧蛩麄兺平榻B我們的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，從認(rèn)可高層的生活模式、藝術(shù)氛圍再達(dá)致認(rèn)可我們的高層、購(gòu)買高層。所以本項(xiàng)目在推廣高層時(shí)，應(yīng)盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象，建議項(xiàng)目營(yíng)銷推廣采用實(shí)景營(yíng)銷、情景營(yíng)銷的手法，在整個(gè)高層社區(qū)環(huán)境布置完成后再對(duì)外開(kāi)售或項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)通過(guò)銷售物料將項(xiàng)目入住后的情景再現(xiàn)在市場(chǎng)面前，讓客戶提前直接的了解本項(xiàng)目?？蛻舳ㄎ灰?045歲私營(yíng)業(yè)主、高層管理人員（社會(huì)精英人士）為主，3035歲一般白領(lǐng)階層為輔。2）生態(tài)的、和諧的（環(huán)境）生命在于回歸自然，天澤?創(chuàng)世紀(jì)注重社區(qū)內(nèi)、外園林的營(yíng)造，尊重自然，在保留社區(qū)原有景觀的基礎(chǔ)上，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環(huán)保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力體現(xiàn)自然生態(tài)之美，景觀與建筑的交融式設(shè)計(jì)，互融互生，為住戶創(chuàng)造景致天然的居住環(huán)境，亦為珠城增添一道美麗的風(fēng)景線；3）繽紛的（設(shè)施）社會(huì)越往前發(fā)展，人的需求也就越有個(gè)性化，每個(gè)人每個(gè)時(shí)段都會(huì)有不同的需求，天澤?創(chuàng)世紀(jì)充分尊重客戶的需要，在社區(qū)設(shè)置各類配套設(shè)施，包括尊貴會(huì)所、商業(yè)街等，配套設(shè)施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂(lè)趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求，純粹的休閑居所，真正的公園旅游文化地產(chǎn)。在項(xiàng)目前期，利用政府部門(mén)對(duì)項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃前景公布進(jìn)行炒作，提升項(xiàng)目區(qū)域形象，迅速成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，此期間開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象鋪墊宣傳。6．2交通組織（1）平面交通組織：以社區(qū)主干景觀大道為主要人流區(qū)域，花徑?jīng)鐾榇稳肆鞣值?，以達(dá)到真正的人在叢中走，人在畫(huà)中游的藝術(shù)境界。項(xiàng)目高檔住宅硬件配套載客電梯、停車場(chǎng)、空調(diào)機(jī)位、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子一卡通系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等軟件配套物業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等：配套設(shè)施并不是越多越好，過(guò)多配套只會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升、營(yíng)銷成本上升，導(dǎo)致售價(jià)上升、價(jià)格上升；配套不足顯然不足以支持住宅的銷售。將人的情緒融入每個(gè)季節(jié)來(lái)臨的無(wú)限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購(gòu)房沖動(dòng)，充分將浪漫的主題發(fā)揮出來(lái)，使之與休閑、文化地產(chǎn)相結(jié)合，使消費(fèi)者能充分感受到本項(xiàng)目獨(dú)有的生活樂(lè)趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定的客戶群體。寬面廚房和雙排布局設(shè)計(jì) D：儲(chǔ)藏間建議：建議一期做半地下儲(chǔ)藏間。◆頂層閣樓、中空挑高◆雙陽(yáng)臺(tái)(含生活陽(yáng)臺(tái)）?！?雙陽(yáng)臺(tái)(含工作陽(yáng)臺(tái)）。二、相關(guān)前提保障項(xiàng)目整盤(pán)開(kāi)發(fā)、推廣、銷售成功助推天澤地產(chǎn)企業(yè)品牌形成和壯大三、項(xiàng)目定位：產(chǎn)品定位水苑大宅，景致生活從目前蚌埠市購(gòu)房需求關(guān)注的角度逐漸從關(guān)注宣傳價(jià)格和開(kāi)發(fā)地段到現(xiàn)房實(shí)景這些實(shí)處，眼見(jiàn)為實(shí)，結(jié)合現(xiàn)在蚌埠市在銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶分析得到以下結(jié)論：客戶群體范圍雖然在逐漸擴(kuò)大，購(gòu)房的需求也在不僅限于單一的居住層次，但是他們都在產(chǎn)品需求上具有一致的比例分配，在蚌埠市這個(gè)市場(chǎng)內(nèi)部沒(méi)有明顯的差異性需求群體區(qū)域，80——120平米的兩室和小三室多層、小高層住宅是大眾熱捧產(chǎn)品，對(duì)居住環(huán)境的需求也列在必要需求之內(nèi)。按照蚌埠市目前的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人們對(duì)生活質(zhì)量水平的提高，在蚌埠市新城區(qū)已經(jīng)形成一批具有建筑風(fēng)格的地產(chǎn)項(xiàng)目。風(fēng)景區(qū)以自然山水為依托，兼有人文景觀，是具有綜合游憩功能的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。 　l、凱旋門(mén)；m、圣母觀月；　h、嘎納之音；雷恩座馬賽座巴黎行行色色的建筑、美不勝收的公園森林、雍容華貴的大街、琳瑯滿目的雕塑無(wú)一不彰顯神奇的魅力?！久忈尅浚簞?chuàng)是指開(kāi)創(chuàng)之意，是第一的標(biāo)志，一個(gè)世紀(jì)是一百年，意味著百年建筑品質(zhì)，百年公園生活。真正是依山傍水而居。： 蚌埠市首席公園旅游文化地產(chǎn)將本項(xiàng)目規(guī)劃成集公園、旅游、文化、時(shí)尚、園林等功能于一身的現(xiàn)代化大型和諧人居社區(qū)，并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)量的建材和現(xiàn)代的物業(yè)管理模式，定將使本項(xiàng)目成為大板樓生活圈甚至蚌埠市的標(biāo)志性建筑。四、重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷售情況比較分析2007年蚌埠市多層商品住宅銷售均價(jià)為3500元/平方米，小高層銷售均價(jià)為3800元/平方米，高層銷售均價(jià)為4200元/平米。作為未來(lái)城市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對(duì)生活的享受，對(duì)成功自我的展現(xiàn)。多元色彩外立面，流暢簡(jiǎn)潔的外型納入更多、更美、更好的光線。 大型連鎖家電數(shù)碼廣場(chǎng) —國(guó)際國(guó)內(nèi)大型連鎖生活超市 —第三章 蚌埠重點(diǎn)在售樓盤(pán)分析一、概述：近期蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，據(jù)統(tǒng)計(jì)，蚌埠房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)長(zhǎng)期位居全國(guó)前列。（三）市場(chǎng)空間大蚌埠市正處在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，人們的收入水平也快速提高，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)空間比較大，對(duì)于一些外來(lái)年輕居住者，中小戶型最符合市場(chǎng)需求，所以，這類戶型在蚌埠市場(chǎng)上仍有較大的空間。（五）品牌形象好，具有良好的市場(chǎng)美譽(yù)度 蚌埠天澤置業(yè)有限有限公司在蚌埠成功開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)樹(shù)立了良好的市場(chǎng)美譽(yù)度。近幾年，景區(qū)建設(shè)跨步發(fā)展，已獨(dú)具特色。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查我們得出以下結(jié)論：購(gòu)買人群分布特點(diǎn)：目前最迫切購(gòu)房?jī)蓚€(gè)層面第一、年齡在2135歲學(xué)歷較高，家庭結(jié)構(gòu)為兩口或三口之家的一般職員。龍子湖區(qū)：龍子湖區(qū)是全市旅游、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是蚌埠市改革開(kāi)放和對(duì)外交流的“東窗口”。陽(yáng)光苑榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司蚌涂山東路2222號(hào)84608平方米紫荊名流花苑益興實(shí)業(yè)（蚌埠）置業(yè)有限公司蚌埠市涂山路與興業(yè)街交叉口17萬(wàn)平方米華夏第一街區(qū)安徽銘基金諾置業(yè)有限公司新城區(qū)商務(wù)中心待定四季