【正文】 周期10萬平米以下的項(xiàng)目開發(fā)，不含前期基建和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間別墅和低層物業(yè) 67個(gè)月電梯物業(yè)（小高層） 1012個(gè)月項(xiàng)目每年銷售開盤節(jié)點(diǎn)和銷售量開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn) 百分比農(nóng)歷春節(jié)期間 52%五一長假期間 18%十一長假期間 30%注：百分比指開盤時(shí)間到下一次開盤日前所銷售物業(yè)占全年推售物業(yè)的百分比。比如許多客戶要求空港物流面向社會(huì)提供 “ 一站式 ” 的綜合物流服務(wù)，以發(fā)揮 “ 跑道效應(yīng) ” ?！?《三亞市十一五規(guī)劃》64產(chǎn)業(yè)園未來有效置業(yè)群體分析：荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū) 、田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 、海南大學(xué)三亞學(xué)院 較為重要三亞灣新城梅山化學(xué)工業(yè)園南山出口加工園荔枝溝技工貿(mào)園田獨(dú)高新科技產(chǎn)業(yè)園六道漁港南山貨運(yùn)港 鳳凰機(jī)場6KM15KM30KM45KM車行距離（ KM）產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu) 目前建設(shè)情況 周邊住區(qū)供應(yīng) 置業(yè)有效性分析荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū) 規(guī)劃人口 6萬，加工工業(yè)。利用環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢 ,重點(diǎn)發(fā)展諸如高層論壇、研討、時(shí)尚活動(dòng)等高等級(jí)、悠閑式的會(huì)議、會(huì)展旅游文化旅游 積極挖掘三亞熱帶海洋文化、歷史文化、福壽文化、美麗文化、民族風(fēng)情文化等文化內(nèi)涵 ,開發(fā)出一批游客參與性強(qiáng)、地方文化特色突出的旅游產(chǎn)品和旅游項(xiàng)目健康休閑旅游 加強(qiáng)康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) ,大力發(fā)展中醫(yī)保健、美容美體、溫泉療養(yǎng)等產(chǎn)品 ,創(chuàng)造條件建設(shè) 1~2個(gè)規(guī)模較大的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目 ,努力把三亞建設(shè)成為國內(nèi)外知名的、富有特色的中醫(yī)保健、康復(fù)療養(yǎng)中心?三亞具有成為世界級(jí)熱帶海濱度假目的地的資源條件，但娛樂設(shè)施的缺失使其只能依賴自然資源，旅游季節(jié)性影響明顯?隨著大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的建立，三亞將能逐步消除季節(jié)性影響，并完善度假設(shè)施增強(qiáng)競爭力?未來休閑度假客戶仍將保持快速增長58三亞房地產(chǎn)市場主要依托旅游業(yè)發(fā)展，為典型的外銷型市場；置業(yè)客戶來源與置業(yè)目的日益多元化；國外客戶比例較少u三亞房地產(chǎn)市場為典型的外銷型市場，歷年外銷比例都占 80％以上；且隨著旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，島外需求進(jìn)一步增加 ，由 04年 80%外銷增長到 07年 %外銷。u 商業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)服務(wù)為主，側(cè)重餐館、酒吧和日常用品的銷售，也可包括少量住宿設(shè)施。區(qū)域逐漸成熟后可考慮建設(shè)大型賣場。中央廣場劇院旅館零售學(xué)校網(wǎng)球場泳池水塔公園郊野公園教堂市政廳135246781234567899101045Seaside的商業(yè)中心坐落在小鎮(zhèn)的中心位置，同時(shí)也是小鎮(zhèn)的市政與活動(dòng)中心，小鎮(zhèn)內(nèi)的一切商業(yè)與公共設(shè)施全部坐落于此（餐飲）（工藝）（服飾）（服務(wù)）46小鎮(zhèn)餐飲業(yè)以餐館、酒吧為主要業(yè)態(tài)，也有滿足居民日常所需的食品小店、賣場等uSeaside內(nèi)的餐飲小店主要以特色的餐館、酒吧為主，供小鎮(zhèn)內(nèi)度假的人們休閑、就餐。2002Kapolei Home Deposit，第二家大型賣場，建面 平米，為美國大型連鎖超市品牌 Home Deposit 的賣場。36Ewa作為規(guī)劃中歐胡島乃至整個(gè)夏威夷的第二城市中心，近年來常住人口與產(chǎn)業(yè)人口都大幅增長，城市化、社區(qū)化程度逐漸增強(qiáng)，這種趨勢在未來還將進(jìn)一步加強(qiáng)u相比與人口的快速增長， Ewa地區(qū)的就業(yè)機(jī)會(huì)增長速度更加迅猛，就業(yè)人口中本地就業(yè)的比例持續(xù)增加，預(yù)計(jì)到2025年這一比例將達(dá)到80%以上。32根據(jù)案例分析以及世聯(lián)的長期研究，國際上以休閑與居住度假為主的度假區(qū)其商業(yè)面積一般占總占地面積的 5%左右住宅用地酒店用地商業(yè)用地旅游設(shè)施公共空間uAmelia Island uKapalua uLaguna uNusa Dua世界一流度假區(qū)用地功能比例（ %）度假居住為主4094272032366323休閑度假為主33高尚商業(yè)中心特點(diǎn)p 高尚商業(yè)中心一般位于頂級(jí)休閑度假區(qū)內(nèi)，輻射范圍限于度假區(qū)內(nèi)的顧客。這些商店主要是銷售紀(jì)念品，提供泰式按摩等服務(wù)。u度假區(qū)主體是 5家高級(jí)度假式酒店、高爾夫球場、別墅、分時(shí)度假住宅、商業(yè)街、大型人工湖系統(tǒng)。27泰國普吉島發(fā)展成亞洲最著名的旅游地之一，被譽(yù)為 “ 熱帶天堂 ” 、 “ 泰國的珍珠 ”u普吉島位于泰國南部，南北長 48公里，東西寬 21公里，占地 543平方公里，是泰國第一大海島。uNusa Dua度假區(qū)商業(yè)配套完備，游客基本可以實(shí)現(xiàn)不出度假區(qū)解決全部問題。p商業(yè)本身成為綜合體的重要吸引力，構(gòu)建獨(dú)特的購物旅游文化，激發(fā)、滿足顧客奢侈消費(fèi)的需求。觀光途中更有古根漢美術(shù)館 , Madame Tusaud’s 蠟像館 和 Canyon Ranch 水療館等待光臨。魯 能三 亞 灣新城 項(xiàng) 目整體 規(guī) 劃 調(diào) 整補(bǔ) 充 匯報(bào)工作區(qū)間7/30 8/01 8/03 8/05 8/07 8/09 8/11 8/13 8/15 8/17報(bào)告結(jié)構(gòu)規(guī)劃梳理區(qū)域定位分析整體規(guī)劃修正規(guī)劃布局建議經(jīng)濟(jì)測算初步案例研究新城整體規(guī)劃調(diào)整項(xiàng)目工作時(shí)間安排如下：8/29商業(yè)的進(jìn)一步研究開發(fā)強(qiáng)度分析進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)測算2前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟(jì)測算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強(qiáng)度分析3基于對(duì)三亞整體市場情況和區(qū)域發(fā)展趨勢的分析，我們對(duì) HOK和同濟(jì)規(guī)劃提出了調(diào)整方向堅(jiān)持的調(diào)整的l作為居住度假新城和第二城市中心開發(fā)l整體開發(fā)以度假需求為主，后期兼顧常住和養(yǎng)老需求l分散度假配套設(shè)施多點(diǎn)輻射l高爾夫和游艇等資源再造l較高品質(zhì)的開發(fā)l加強(qiáng)與海披其他片區(qū)的協(xié)調(diào)和功能互補(bǔ)l更開放性的社區(qū)l弱化各片區(qū)的客戶層級(jí)差別，強(qiáng)調(diào)每一組團(tuán)的多元化l順應(yīng)三亞旅游和地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，適當(dāng)提升開發(fā)強(qiáng)度同濟(jì)同濟(jì)同濟(jì)HOK同濟(jì)HOK同濟(jì)4經(jīng)過整體規(guī)劃調(diào)整，三亞灣新城將被分為 6大區(qū)域，具體規(guī)劃如下 :游艇港灣社區(qū)? 土地使用－中低密度住宅為主，游艇碼頭附近開發(fā)度假酒店和部分高層公寓? 娛樂設(shè)施－游艇俱樂部、酒店－主題餐飲、特色商街－臨海濱海生態(tài)公園 高爾夫綠地社區(qū)? 土地使用－高爾夫球場、分時(shí)度假、低密度住宅?娛樂設(shè)施－高爾夫球場、酒店美麗城度假社區(qū)? 土地使用－中密度住宅、中高密度住宅?娛樂設(shè)施－美麗產(chǎn)業(yè)常住和養(yǎng)老社區(qū)? 土地使用－中高密度住宅?娛樂設(shè)施－地區(qū)級(jí)商業(yè)街?配套設(shè)施－教育設(shè)施安置區(qū)? 土地使用 中高密度住宅，不會(huì)中密度?配套設(shè)施－教育設(shè)施E D C B A娛樂區(qū)： 開發(fā)項(xiàng)目包括水上運(yùn)動(dòng)園、影院、體育、酒店等項(xiàng)目，除作為社區(qū)娛樂配套外，吸引所有到三亞的游客，成為旅游度假吸引點(diǎn)。16水城商業(yè)環(huán)境的營造u優(yōu)美而愜意的景致u天花板的油畫、泛舟的河道、開闊的視野營造了完美的購物環(huán)境，以清澈的河道為向?qū)Ю@水而行；u當(dāng)游客暢游在精美的墻面與街燈下，穿梭于店鋪之間，幾乎可以聽見鳥兒在鳴唱，若干條通道匯聚于圣馬可廣場，徘徊在開闊的廣場上，水城的攤主們?cè)谛⊥栖嚴(yán)锾峁└魇降牟ＡУ裣?、精致的首飾盒、和其他鐫有水城logo的紀(jì)念品別致的店鋪u一個(gè)絕佳的休閑之旅，即便游客只想瀏覽商店的櫥窗也無人打擾，店主殷勤而又禮貌的與客人保持距離u在 Ripa de Monti 可以觀賞到各種珍貴而奇特的水棲生命，而在 Il Prato，則可以找到讓人愛不釋手的面具、牽線木偶、華美的相架。p商業(yè)同時(shí)作為娛樂設(shè)施的配套存在，滿足游客 “ 吃穿住行 ” 的需求。u度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套與度假區(qū)的整體風(fēng)格一致，定位高端市場，當(dāng)然也意味著高昂的價(jià)格。u自從普吉島與泰國內(nèi)陸交通開放后，觀光旅游業(yè)于 1970年興起。u市場定位是一個(gè)大型的高檔綜合旅游度假區(qū)，以高級(jí)度假式酒店為發(fā)展重點(diǎn)。海邊商店在五間酒店內(nèi)共提供了超過 30家的餐廳和酒吧。p 高尚商業(yè)中心的商業(yè)形態(tài)應(yīng)與高端度假的定位相符，保持提升度假區(qū)高檔奢華的總體形象。u目前 Ewa地區(qū)最大的兩個(gè)單一雇主為州和市政府，其次為夏威夷銀行與主題樂園，最大的工業(yè)雇主雇傭人數(shù)僅為231人，說明 Ewa目前的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)依然處于起步狀態(tài)，企業(yè)規(guī)模較小，較多的外地度假人口帶來了金融業(yè)與娛樂業(yè)的發(fā)達(dá)。20042006Shell Commercial Center，依托 Shell 汽油站原有的商業(yè)基礎(chǔ)擴(kuò)展為中型商業(yè)中心，建設(shè)面積 5萬平方米。u除餐館、酒吧外，食品店、超級(jí)市場等食品賣場為度假小鎮(zhèn)增加了社區(qū)的氛圍。51針對(duì)游艇區(qū)未來高端休閑度假與居住區(qū)的定位、周邊高檔的度假物業(yè)和豐富的水體、游艇景觀資源，高尚商業(yè)中心能夠更好的滿足客戶需求，最大的利用優(yōu)勢資源高尚商業(yè)中心強(qiáng)調(diào)的是頂級(jí)的休閑購物氛圍，商品奢華但不宣揚(yáng)是真正的富人購物天堂。u 商業(yè)體量上以小型店鋪為主，滿足周邊社區(qū)需求，不進(jìn)行大型賣場和地區(qū)級(jí)商業(yè)中心的開發(fā)。u三大經(jīng)濟(jì)圈客戶表現(xiàn)置業(yè)需求客戶來源從原有三大經(jīng)濟(jì)圈客戶向全國擴(kuò)張 － 99年開始，北京＋東北及上海＋江浙人士開始在三亞置業(yè)，占當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 60%以上份額 － 2023年始，成都＋重慶等向海南遷移， 2023年三亞部分樓盤成都重慶客戶占 10%以上u客戶置業(yè)目的由投資向養(yǎng)老度假型需求轉(zhuǎn)變2023年三亞商品房銷售比例資料來源：《三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒》 59受旅游業(yè)快速發(fā)展的帶動(dòng)，三亞房地產(chǎn)投資及銷售 呈持續(xù)穩(wěn)定上升態(tài)勢； 06年總銷售量 M20006年三亞固定投資（億元）0006年三亞全市房價(jià)走勢商品房開發(fā)與銷售統(tǒng)計(jì)（萬平米）u 三亞房地產(chǎn)投資自 2023年以來快速增長，歷年其占固定投資的比例增長均在 35％以上； 04年起增長趨緩；投資比例穩(wěn)定保持在 40％左右u 從 2023年起，三亞商品房開工面積、竣工面積和銷售面積均有較大增加； 03年完成 123萬平方米停緩建工程導(dǎo)致 04年開發(fā)量激增； 05－ 06年保持平穩(wěn)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較為低端進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)已達(dá) 24家，其中投資 1000萬元以上的企業(yè)逾 10家開發(fā)區(qū)內(nèi)有住區(qū)規(guī)劃 市區(qū)住房供應(yīng)與本項(xiàng)目距離最近，開發(fā)最早，但中高端人口較少田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 19 中高端產(chǎn)業(yè)人口比例較高三亞同濟(jì)科技園項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，建成后每年將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 1億元以上，吸引 1000名以上的高科技人才有住區(qū)規(guī)劃 與本項(xiàng)目距離適中，中高端人口量較大海南大學(xué)三亞學(xué)院教師群體，中高端置業(yè)群體一期用地 800畝，二期用地 450畝，目前在校學(xué)生 4500人，規(guī)劃 2023年 2萬人左右 。因