【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 mart的連鎖賣場(chǎng)。Marketplace at Kapolei，建面 ，第二大商業(yè)中心，業(yè)態(tài)較為純凈，以小型商鋪為主，包括少量餐館。2002Kapolei Home Deposit，第二家大型賣場(chǎng)，建面 平米，為美國(guó)大型連鎖超市品牌 Home Deposit 的賣場(chǎng)。20042006Shell Commercial Center，依托 Shell 汽油站原有的商業(yè)基礎(chǔ)擴(kuò)展為中型商業(yè)中心，建設(shè)面積 5萬平方米。40Kapolei今后四年（ 20232023）的公共建設(shè)仍將以商業(yè)與辦公物業(yè)為主，其中 2023年 Ewa第一個(gè)真正的地區(qū)性商業(yè)中心 DHHL Shopping Center將在 Kapolei東側(cè)建成商業(yè)辦公市政20232023Kapolei已規(guī)劃建設(shè)比例DHHL Shopping Center是Kapolei第一家真正的區(qū)域商業(yè)中心，建筑面積達(dá) 150萬平方米，商業(yè)中心建成后將減輕目前 Ewa居民主要依靠外出購物的現(xiàn)狀，更好實(shí)現(xiàn)第二城市的規(guī)劃。此外在商業(yè)中心北側(cè)還將建成一個(gè)沃爾瑪商業(yè)賣場(chǎng)。uEwa的商業(yè)體量預(yù)計(jì)在20年后將達(dá)到火奴魯魯當(dāng)前的水平。41隨著 Ewa地區(qū)的不斷成熟， Kapolei作為區(qū)域中心城的作用也愈加明顯，直接體現(xiàn)在商業(yè)對(duì)區(qū)域常住人口的比例不斷提升424 度假社區(qū)商業(yè)配套43Seaside小鎮(zhèn)位于美國(guó)佛羅里達(dá)州西北部，是聞名世界的海濱度假社區(qū)和第二居所u 區(qū)位：佛州西北部，臨墨西哥灣，距 W城35公里， P城 40公里；u 區(qū)外交通： 30A國(guó)道連接 W城、 P城；u 規(guī)模：占地 80英畝，350個(gè)獨(dú)立住宅， 300個(gè)公寓、旅館單位；u 資源：墨西哥灣。44Seaside是美國(guó) “ 新城主義 ” 的發(fā)源地，統(tǒng)一、復(fù)古、和諧的建筑風(fēng)格，適度的社區(qū)規(guī)模，合理的物業(yè)布局，便捷的路網(wǎng)設(shè)計(jì)建造了美麗易居的度假小鎮(zhèn)u 低密度沙灘區(qū)和高密度市鎮(zhèn)中心；u 自然沙灘景觀與傳統(tǒng)廣場(chǎng)結(jié)合；u 南北向布局，使沙灘景觀最大化；u 廣場(chǎng)、旅館、學(xué)校和特色商業(yè)集中布置在社區(qū)中心；u 放射性與方格網(wǎng)相結(jié)合，便捷地到達(dá)廣場(chǎng)、沙灘等所有社區(qū)配套與開放空間。u 網(wǎng)球場(chǎng)、泳池和公園等增值設(shè)施分散排布，價(jià)值均好。中央廣場(chǎng)劇院旅館零售學(xué)校網(wǎng)球場(chǎng)泳池水塔公園郊野公園教堂市政廳135246781234567899101045Seaside的商業(yè)中心坐落在小鎮(zhèn)的中心位置，同時(shí)也是小鎮(zhèn)的市政與活動(dòng)中心，小鎮(zhèn)內(nèi)的一切商業(yè)與公共設(shè)施全部坐落于此（餐飲）（工藝）（服飾）（服務(wù)）46小鎮(zhèn)餐飲業(yè)以餐館、酒吧為主要業(yè)態(tài)，也有滿足居民日常所需的食品小店、賣場(chǎng)等uSeaside內(nèi)的餐飲小店主要以特色的餐館、酒吧為主，供小鎮(zhèn)內(nèi)度假的人們休閑、就餐。u除餐館、酒吧外，食品店、超級(jí)市場(chǎng)等食品賣場(chǎng)為度假小鎮(zhèn)增加了社區(qū)的氛圍。u小鎮(zhèn)內(nèi)最有名的餐館要數(shù)被評(píng)為 “ 佛州最好的 20家餐館 ” 之一的Bud Alley’s ，最豐富的食品超市則是廣場(chǎng)東側(cè)的 Modica Market。47小鎮(zhèn)中心還承擔(dān)了市政與集會(huì)中心的功能，這里有大劇院、市政中心、郵局、教堂等48與一般度假區(qū)不同，小鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)販賣的大多是衣帽、服飾、家庭用具等日常用品，但比之普通社區(qū)，這些商業(yè)無疑更具特色、各具風(fēng)情49根據(jù)我們前期的工作以及案例分析，我們認(rèn)為三亞灣新城應(yīng)根據(jù)規(guī)劃特點(diǎn)，建立自身的城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地、商娛綜合體、高尚商業(yè)中心和度假社區(qū)商業(yè)配套u(yù)1商娛綜合體 城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地高尚商業(yè)中心度假社區(qū)商業(yè)配套美 麗 城 鳳 凰 鎮(zhèn) 游 艇 區(qū) 度 假 區(qū) 50利用美麗城的區(qū)域特性，通過影劇院、夜總會(huì)等娛樂設(shè)施將美麗城打造成三亞游客必至的 “ 終極娛樂狂歡購物城 ”u美麗城緊鄰機(jī)場(chǎng)路，背靠三亞灣新城，直面大海，未來將是整個(gè)大海坡地區(qū)的活力中心，是三亞灣新城親海性的重要元素。u美麗城的地理位置與定位非常適合娛樂商業(yè)綜合體的特征，一個(gè)成功的娛樂商業(yè)綜合體也將帶動(dòng)整個(gè)海坡地區(qū)尤其是三亞灣新城的發(fā)展。u考慮到海坡與機(jī)場(chǎng)和南部景點(diǎn)的距離，我們建議將美麗城打造成為三亞游客必至的 “ 終極娛樂狂歡購物城 ” ，終極含有兩個(gè)含義，一為三亞最好的娛樂狂歡購物場(chǎng)所，二為游客游覽三亞的終點(diǎn)，回程前最后的狂歡之所。娛 樂 區(qū)商業(yè)區(qū)美麗城未來分為娛樂區(qū)與商業(yè)區(qū)，娛樂區(qū)是海坡地區(qū)真正的動(dòng)感、活力中心，包括大劇院、夜總會(huì)等體驗(yàn)性、動(dòng)感的娛樂場(chǎng)所和酒店、酒吧、餐館等餐飲設(shè)施，著力打造游客在三亞最終、最重要的狂歡、娛樂場(chǎng)所，隨著周邊配套設(shè)施的成熟也可作為游客在三亞旅游度假的基地。由于背靠三亞灣新城，商業(yè)區(qū)將承擔(dān)雙重功能：娛樂商業(yè)綜合體的商業(yè)區(qū)和城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地中的高檔商業(yè)功能，物業(yè)形態(tài)初期以特色商鋪和免稅商店組成的購物中心為主，出售奢侈品、海南特產(chǎn)與特色、高檔的日用品，便捷的交通將使其成為三亞游客的最佳購物場(chǎng)所。區(qū)域逐漸成熟后可考慮建設(shè)大型賣場(chǎng)。51針對(duì)游艇區(qū)未來高端休閑度假與居住區(qū)的定位、周邊高檔的度假物業(yè)和豐富的水體、游艇景觀資源，高尚商業(yè)中心能夠更好的滿足客戶需求，最大的利用優(yōu)勢(shì)資源高尚商業(yè)中心強(qiáng)調(diào)的是頂級(jí)的休閑購物氛圍，商品奢華但不宣揚(yáng)是真正的富人購物天堂。高尚商業(yè)中心的低密度商業(yè)建筑與周圍的美麗景色融為一體，商業(yè)的優(yōu)美為度假區(qū)增添亮彩。商業(yè)中心內(nèi)是純粹的頂級(jí)業(yè)態(tài)，提供顧客高雅奢華的購物享受。52度假社區(qū)商業(yè)配套在位置上遵循原有規(guī)劃的原則，布置在相鄰社區(qū)的交界處，并盡量緊靠一線物業(yè)，加強(qiáng)一二線物業(yè)的凝聚性。商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)化的同時(shí)突出特色和度假氛圍u 根據(jù)社區(qū)規(guī)劃，我們建議在圖上三個(gè)位置設(shè)立度假社區(qū)商業(yè)配套中心：u 這些位置遠(yuǎn)離美麗城與鳳凰鎮(zhèn)，度假社區(qū)配套缺乏。u 這些位置處于相鄰社區(qū)之間，可以便捷的解決盡量多的度假居民的日常所需。u 其中兩個(gè)商業(yè)中心處于一二線的交界處，可以起到加強(qiáng)一二線聯(lián)系的作用。u 商業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)服務(wù)為主，側(cè)重餐館、酒吧和日常用品的銷售，也可包括少量住宿設(shè)施。u 商業(yè)體量上以小型店鋪為主，滿足周邊社區(qū)需求，不進(jìn)行大型賣場(chǎng)和地區(qū)級(jí)商業(yè)中心的開發(fā)。53鳳凰鎮(zhèn)規(guī)劃定位為三亞中部旅游服務(wù)基地 ，目前由于基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，尚不能在商業(yè)上輻射整個(gè)三亞灣新城，是大海坡地區(qū)未來的區(qū)域中心城u鳳凰鎮(zhèn)目前的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱，不能對(duì)整個(gè)三亞灣新城形成經(jīng)濟(jì)輻射，但對(duì)于本來就來自于村民的安置區(qū)居民來說是合適的生活配套場(chǎng)所。u隨著周邊機(jī)場(chǎng)和工業(yè)園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展、三亞灣新城的逐漸開發(fā)，鳳凰鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套必將隨之得到改善，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域輻射力。54前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟(jì)測(cè)算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強(qiáng)度分析55三亞游客總量連年持續(xù)高速增長(zhǎng)； 05年起國(guó)際游客數(shù)量的快速增加表明三亞已加快向國(guó)際化度假勝地發(fā)展19952023游客總數(shù)量、國(guó)際游客數(shù)量及國(guó)際游客比例2023年各國(guó)游客比例?三亞旅游人口數(shù)量高速增加， 05年以來增速穩(wěn)定在 %?03年受到非典影響，增加的旅游人數(shù)下降， 04年開始迅速恢復(fù)增長(zhǎng)速度?05年起國(guó)際游客總量增長(zhǎng)迅速，俄羅斯、日韓游客是主要客源占到了 1半以上?06年其他歐洲國(guó)家游客比例加大，與俄羅斯游客都為 ?旅游人口數(shù)量變化表示三亞已被越來越多的國(guó)家所認(rèn)可，加快向成熟的國(guó)際化度假勝地發(fā)展國(guó)內(nèi)游客區(qū)域組成資料來源：《三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒》 56三亞旅游市場(chǎng)正從純觀光團(tuán)體的消費(fèi)市場(chǎng)向重復(fù)購買的度假散客市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，休閑度假需求日益旺盛?黃金周長(zhǎng)假直接拉動(dòng)三亞旅游經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，促進(jìn)三亞城市的建設(shè)和發(fā)展；?度假散客比例不斷增長(zhǎng)，2023年休閑度假游客（散客）占總游客數(shù)的 47％； 2023年春節(jié)黃金周，散比例已超過70%，停留天數(shù)在 2天以上的游客占 %。?散客比例的增加意味著三亞旅游已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游轉(zhuǎn)變，度假需求日益明顯。2023年春節(jié)黃金周三亞接待散客和團(tuán)隊(duì)游客比例資料來源：《三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒》、世聯(lián)分析度假區(qū)家宅散客與旅游團(tuán)回頭率比較57十一五規(guī)劃中三亞將優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ,培育大旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)吸納能力；未來休閑度假型游客量仍將保持快速增長(zhǎng)大旅游產(chǎn)業(yè)開辟海上休閑觀光及旅游客運(yùn)航線 ,努力開通國(guó)際郵輪三亞游的海上航線 ,深度開發(fā)潛水、沖浪、帆船、海底觀光等旅游項(xiàng)目 ,豐富海上休閑運(yùn)動(dòng)旅游內(nèi)涵 ,提高海上娛樂產(chǎn)品質(zhì)量海上娛樂游艇經(jīng)濟(jì) 利用三亞海域面積廣闊、島嶼眾多的地理?xiàng)l件和資源優(yōu)勢(shì) ,積極鼓勵(lì)發(fā)展私人游艇 ,加快建設(shè)游艇碼頭 ,建立游艇俱樂部 ,引進(jìn)各類豪華游艇 ,吸引大批富裕階層和游艇愛好者前來休閑度假 ,形成游艇經(jīng)濟(jì) ,建設(shè)中國(guó)一流的 “ 游艇基地 ”高爾夫產(chǎn)業(yè) 針對(duì)國(guó)內(nèi)外高端市場(chǎng)需求 ,加快鹿回頭、南山等高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施建設(shè)。在積極培育國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上 ,充分發(fā)揮價(jià)格、氣候以及海南球場(chǎng)密集、類型多樣的整體優(yōu)勢(shì) ,大力開拓國(guó)外市場(chǎng) ,并以舉辦高水平的國(guó)際賽事推動(dòng)高爾夫旅游的發(fā)展 ,打造中國(guó)一流、世界知名的高爾夫天堂會(huì)議會(huì)展旅游 加快三亞國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心建設(shè) ,完善現(xiàn)代化通訊、監(jiān)控、同聲翻譯、圖文傳真、影音傳送等會(huì)務(wù)服務(wù)與配套設(shè)施 ,培養(yǎng)專業(yè)化人才 。利用環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,重點(diǎn)發(fā)展諸如高層論壇、研討、時(shí)尚活動(dòng)等高等級(jí)、悠閑式的會(huì)議、會(huì)展旅游文化旅游 積極挖掘三亞熱帶海洋文化、歷史文化、福壽文化、美麗文化、民族風(fēng)情文化等文化內(nèi)涵 ,開發(fā)出一批游客參與性強(qiáng)、地方文化特色突出的旅游產(chǎn)品和旅游項(xiàng)目健康休閑旅游 加強(qiáng)康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) ,大力發(fā)展中醫(yī)保健、美容美體、溫泉療養(yǎng)等產(chǎn)品 ,創(chuàng)造條件建設(shè) 1~2個(gè)規(guī)模較大的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目 ,努力把三亞建設(shè)成為國(guó)內(nèi)外知名的、富有特色的中醫(yī)保健、康復(fù)療養(yǎng)中心?三亞具有成為世界級(jí)熱帶海濱度假目的地的資源條件，但娛樂設(shè)施的缺失使其只能依賴自然資源，旅游季節(jié)性影響明顯?隨著大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的建立，三亞將能逐步消除季節(jié)性影響，并完善度假設(shè)施增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力?未來休閑度假客戶仍將保持快速增長(zhǎng)58三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依托旅游業(yè)發(fā)展，為典型的外銷型市場(chǎng)；置業(yè)客戶來源與置業(yè)目的日益多元化；國(guó)外客戶比例較少u三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)為典型的外銷型市場(chǎng)，歷年外銷比例都占 80％以上；且隨著旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，島外需求進(jìn)一步增加 ，由 04年 80%外銷增長(zhǎng)到 07年 %外銷。u三大經(jīng)濟(jì)圈客戶表現(xiàn)置業(yè)需求客戶來源從原有三大經(jīng)濟(jì)圈客戶向全國(guó)擴(kuò)張