【文章內容簡介】 mart的連鎖賣場。Marketplace at Kapolei，建面 ，第二大商業(yè)中心，業(yè)態(tài)較為純凈，以小型商鋪為主，包括少量餐館。2002Kapolei Home Deposit，第二家大型賣場，建面 平米，為美國大型連鎖超市品牌 Home Deposit 的賣場。20042006Shell Commercial Center，依托 Shell 汽油站原有的商業(yè)基礎擴展為中型商業(yè)中心，建設面積 5萬平方米。40Kapolei今后四年（ 20232023）的公共建設仍將以商業(yè)與辦公物業(yè)為主，其中 2023年 Ewa第一個真正的地區(qū)性商業(yè)中心 DHHL Shopping Center將在 Kapolei東側建成商業(yè)辦公市政20232023Kapolei已規(guī)劃建設比例DHHL Shopping Center是Kapolei第一家真正的區(qū)域商業(yè)中心，建筑面積達 150萬平方米，商業(yè)中心建成后將減輕目前 Ewa居民主要依靠外出購物的現(xiàn)狀，更好實現(xiàn)第二城市的規(guī)劃。此外在商業(yè)中心北側還將建成一個沃爾瑪商業(yè)賣場。uEwa的商業(yè)體量預計在20年后將達到火奴魯魯當前的水平。41隨著 Ewa地區(qū)的不斷成熟， Kapolei作為區(qū)域中心城的作用也愈加明顯，直接體現(xiàn)在商業(yè)對區(qū)域常住人口的比例不斷提升424 度假社區(qū)商業(yè)配套43Seaside小鎮(zhèn)位于美國佛羅里達州西北部，是聞名世界的海濱度假社區(qū)和第二居所u 區(qū)位：佛州西北部，臨墨西哥灣，距 W城35公里， P城 40公里；u 區(qū)外交通： 30A國道連接 W城、 P城；u 規(guī)模：占地 80英畝，350個獨立住宅， 300個公寓、旅館單位；u 資源：墨西哥灣。44Seaside是美國 “ 新城主義 ” 的發(fā)源地，統(tǒng)一、復古、和諧的建筑風格，適度的社區(qū)規(guī)模，合理的物業(yè)布局，便捷的路網(wǎng)設計建造了美麗易居的度假小鎮(zhèn)u 低密度沙灘區(qū)和高密度市鎮(zhèn)中心；u 自然沙灘景觀與傳統(tǒng)廣場結合；u 南北向布局，使沙灘景觀最大化；u 廣場、旅館、學校和特色商業(yè)集中布置在社區(qū)中心；u 放射性與方格網(wǎng)相結合，便捷地到達廣場、沙灘等所有社區(qū)配套與開放空間。u 網(wǎng)球場、泳池和公園等增值設施分散排布，價值均好。中央廣場劇院旅館零售學校網(wǎng)球場泳池水塔公園郊野公園教堂市政廳135246781234567899101045Seaside的商業(yè)中心坐落在小鎮(zhèn)的中心位置，同時也是小鎮(zhèn)的市政與活動中心，小鎮(zhèn)內的一切商業(yè)與公共設施全部坐落于此（餐飲）（工藝）（服飾）（服務）46小鎮(zhèn)餐飲業(yè)以餐館、酒吧為主要業(yè)態(tài)，也有滿足居民日常所需的食品小店、賣場等uSeaside內的餐飲小店主要以特色的餐館、酒吧為主，供小鎮(zhèn)內度假的人們休閑、就餐。u除餐館、酒吧外，食品店、超級市場等食品賣場為度假小鎮(zhèn)增加了社區(qū)的氛圍。u小鎮(zhèn)內最有名的餐館要數(shù)被評為 “ 佛州最好的 20家餐館 ” 之一的Bud Alley’s ，最豐富的食品超市則是廣場東側的 Modica Market。47小鎮(zhèn)中心還承擔了市政與集會中心的功能，這里有大劇院、市政中心、郵局、教堂等48與一般度假區(qū)不同，小鎮(zhèn)內的商業(yè)販賣的大多是衣帽、服飾、家庭用具等日常用品，但比之普通社區(qū)，這些商業(yè)無疑更具特色、各具風情49根據(jù)我們前期的工作以及案例分析，我們認為三亞灣新城應根據(jù)規(guī)劃特點，建立自身的城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地、商娛綜合體、高尚商業(yè)中心和度假社區(qū)商業(yè)配套u1商娛綜合體 城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地高尚商業(yè)中心度假社區(qū)商業(yè)配套美 麗 城 鳳 凰 鎮(zhèn) 游 艇 區(qū) 度 假 區(qū) 50利用美麗城的區(qū)域特性，通過影劇院、夜總會等娛樂設施將美麗城打造成三亞游客必至的 “ 終極娛樂狂歡購物城 ”u美麗城緊鄰機場路，背靠三亞灣新城，直面大海，未來將是整個大海坡地區(qū)的活力中心，是三亞灣新城親海性的重要元素。u美麗城的地理位置與定位非常適合娛樂商業(yè)綜合體的特征，一個成功的娛樂商業(yè)綜合體也將帶動整個海坡地區(qū)尤其是三亞灣新城的發(fā)展。u考慮到海坡與機場和南部景點的距離，我們建議將美麗城打造成為三亞游客必至的 “ 終極娛樂狂歡購物城 ” ，終極含有兩個含義，一為三亞最好的娛樂狂歡購物場所，二為游客游覽三亞的終點，回程前最后的狂歡之所。娛 樂 區(qū)商業(yè)區(qū)美麗城未來分為娛樂區(qū)與商業(yè)區(qū)，娛樂區(qū)是海坡地區(qū)真正的動感、活力中心，包括大劇院、夜總會等體驗性、動感的娛樂場所和酒店、酒吧、餐館等餐飲設施，著力打造游客在三亞最終、最重要的狂歡、娛樂場所，隨著周邊配套設施的成熟也可作為游客在三亞旅游度假的基地。由于背靠三亞灣新城，商業(yè)區(qū)將承擔雙重功能：娛樂商業(yè)綜合體的商業(yè)區(qū)和城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地中的高檔商業(yè)功能，物業(yè)形態(tài)初期以特色商鋪和免稅商店組成的購物中心為主，出售奢侈品、海南特產與特色、高檔的日用品，便捷的交通將使其成為三亞游客的最佳購物場所。區(qū)域逐漸成熟后可考慮建設大型賣場。51針對游艇區(qū)未來高端休閑度假與居住區(qū)的定位、周邊高檔的度假物業(yè)和豐富的水體、游艇景觀資源，高尚商業(yè)中心能夠更好的滿足客戶需求，最大的利用優(yōu)勢資源高尚商業(yè)中心強調的是頂級的休閑購物氛圍，商品奢華但不宣揚是真正的富人購物天堂。高尚商業(yè)中心的低密度商業(yè)建筑與周圍的美麗景色融為一體，商業(yè)的優(yōu)美為度假區(qū)增添亮彩。商業(yè)中心內是純粹的頂級業(yè)態(tài)，提供顧客高雅奢華的購物享受。52度假社區(qū)商業(yè)配套在位置上遵循原有規(guī)劃的原則，布置在相鄰社區(qū)的交界處，并盡量緊靠一線物業(yè)，加強一二線物業(yè)的凝聚性。商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)化的同時突出特色和度假氛圍u 根據(jù)社區(qū)規(guī)劃，我們建議在圖上三個位置設立度假社區(qū)商業(yè)配套中心：u 這些位置遠離美麗城與鳳凰鎮(zhèn)，度假社區(qū)配套缺乏。u 這些位置處于相鄰社區(qū)之間，可以便捷的解決盡量多的度假居民的日常所需。u 其中兩個商業(yè)中心處于一二線的交界處，可以起到加強一二線聯(lián)系的作用。u 商業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)服務為主，側重餐館、酒吧和日常用品的銷售，也可包括少量住宿設施。u 商業(yè)體量上以小型店鋪為主，滿足周邊社區(qū)需求，不進行大型賣場和地區(qū)級商業(yè)中心的開發(fā)。53鳳凰鎮(zhèn)規(guī)劃定位為三亞中部旅游服務基地 ，目前由于基礎設施與產業(yè)基礎較為薄弱，尚不能在商業(yè)上輻射整個三亞灣新城，是大海坡地區(qū)未來的區(qū)域中心城u鳳凰鎮(zhèn)目前的經(jīng)濟與產業(yè)基礎比較薄弱，不能對整個三亞灣新城形成經(jīng)濟輻射，但對于本來就來自于村民的安置區(qū)居民來說是合適的生活配套場所。u隨著周邊機場和工業(yè)園區(qū)的進一步發(fā)展、三亞灣新城的逐漸開發(fā)，鳳凰鎮(zhèn)的基礎設施和商業(yè)配套必將隨之得到改善，最終實現(xiàn)區(qū)域輻射力。54前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟測算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強度分析55三亞游客總量連年持續(xù)高速增長； 05年起國際游客數(shù)量的快速增加表明三亞已加快向國際化度假勝地發(fā)展19952023游客總數(shù)量、國際游客數(shù)量及國際游客比例2023年各國游客比例?三亞旅游人口數(shù)量高速增加， 05年以來增速穩(wěn)定在 %?03年受到非典影響，增加的旅游人數(shù)下降， 04年開始迅速恢復增長速度?05年起國際游客總量增長迅速，俄羅斯、日韓游客是主要客源占到了 1半以上?06年其他歐洲國家游客比例加大，與俄羅斯游客都為 ?旅游人口數(shù)量變化表示三亞已被越來越多的國家所認可，加快向成熟的國際化度假勝地發(fā)展國內游客區(qū)域組成資料來源：《三亞市統(tǒng)計年鑒》 56三亞旅游市場正從純觀光團體的消費市場向重復購買的度假散客市場轉變，休閑度假需求日益旺盛?黃金周長假直接拉動三亞旅游經(jīng)濟的增長，促進三亞城市的建設和發(fā)展；?度假散客比例不斷增長，2023年休閑度假游客（散客）占總游客數(shù)的 47％； 2023年春節(jié)黃金周，散比例已超過70%，停留天數(shù)在 2天以上的游客占 %。?散客比例的增加意味著三亞旅游已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游轉變，度假需求日益明顯。2023年春節(jié)黃金周三亞接待散客和團隊游客比例資料來源：《三亞市統(tǒng)計年鑒》、世聯(lián)分析度假區(qū)家宅散客與旅游團回頭率比較57十一五規(guī)劃中三亞將優(yōu)化旅游產品結構 ,培育大旅游產業(yè)鏈，增強競爭力和市場吸納能力；未來休閑度假型游客量仍將保持快速增長大旅游產業(yè)開辟海上休閑觀光及旅游客運航線 ,努力開通國際郵輪三亞游的海上航線 ,深度開發(fā)潛水、沖浪、帆船、海底觀光等旅游項目 ,豐富海上休閑運動旅游內涵 ,提高海上娛樂產品質量海上娛樂游艇經(jīng)濟 利用三亞海域面積廣闊、島嶼眾多的地理條件和資源優(yōu)勢 ,積極鼓勵發(fā)展私人游艇 ,加快建設游艇碼頭 ,建立游艇俱樂部 ,引進各類豪華游艇 ,吸引大批富裕階層和游艇愛好者前來休閑度假 ,形成游艇經(jīng)濟 ,建設中國一流的 “ 游艇基地 ”高爾夫產業(yè) 針對國內外高端市場需求 ,加快鹿回頭、南山等高爾夫球場及配套設施建設。在積極培育國內市場的基礎上 ,充分發(fā)揮價格、氣候以及海南球場密集、類型多樣的整體優(yōu)勢 ,大力開拓國外市場 ,并以舉辦高水平的國際賽事推動高爾夫旅游的發(fā)展 ,打造中國一流、世界知名的高爾夫天堂會議會展旅游 加快三亞國際會議會展中心建設 ,完善現(xiàn)代化通訊、監(jiān)控、同聲翻譯、圖文傳真、影音傳送等會務服務與配套設施 ,培養(yǎng)專業(yè)化人才 。利用環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢 ,重點發(fā)展諸如高層論壇、研討、時尚活動等高等級、悠閑式的會議、會展旅游文化旅游 積極挖掘三亞熱帶海洋文化、歷史文化、福壽文化、美麗文化、民族風情文化等文化內涵 ,開發(fā)出一批游客參與性強、地方文化特色突出的旅游產品和旅游項目健康休閑旅游 加強康復醫(yī)療項目的規(guī)劃和建設 ,大力發(fā)展中醫(yī)保健、美容美體、溫泉療養(yǎng)等產品 ,創(chuàng)造條件建設 1~2個規(guī)模較大的康復醫(yī)療項目 ,努力把三亞建設成為國內外知名的、富有特色的中醫(yī)保健、康復療養(yǎng)中心?三亞具有成為世界級熱帶海濱度假目的地的資源條件，但娛樂設施的缺失使其只能依賴自然資源，旅游季節(jié)性影響明顯?隨著大旅游產業(yè)鏈的建立，三亞將能逐步消除季節(jié)性影響，并完善度假設施增強競爭力?未來休閑度假客戶仍將保持快速增長58三亞房地產市場主要依托旅游業(yè)發(fā)展，為典型的外銷型市場；置業(yè)客戶來源與置業(yè)目的日益多元化；國外客戶比例較少u三亞房地產市場為典型的外銷型市場，歷年外銷比例都占 80％以上；且隨著旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，島外需求進一步增加 ，由 04年 80%外銷增長到 07年 %外銷。u三大經(jīng)濟圈客戶表現(xiàn)置業(yè)需求客戶來源從原有三大經(jīng)濟圈客戶向全國擴張