【正文】 合旅游度假區(qū)，以高級度假式酒店為發(fā)展重點，在東南亞、歐美地區(qū)享有盛譽uLaguna Resort位于班陶灣，占地約 ，地勢平坦，西面向海，三面群山環(huán)繞，形成天然的綠化隔離帶。連鎖商店在海灘上（ Laguna 旅游度假區(qū)旁），亦有數(shù)十家由當?shù)厝碎_設的較低檔商店和餐廳。u度假區(qū)外的商業(yè)方便了游客的度假生活，也為游客提供了體驗當?shù)亓曀椎耐緩?，一定程度上增加了度假區(qū)的吸引力。u目前 Ewa地區(qū)的就業(yè)機會主要來源于工業(yè)園、主城區(qū)、度假區(qū)和各個社區(qū)四個部分，分別占總就業(yè)機會的四分之一左右。Marketplace at Kapolei，建面 ，第二大商業(yè)中心，業(yè)態(tài)較為純凈，以小型商鋪為主，包括少量餐館。u 網(wǎng)球場、泳池和公園等增值設施分散排布，價值均好。由于背靠三亞灣新城，商業(yè)區(qū)將承擔雙重功能：娛樂商業(yè)綜合體的商業(yè)區(qū)和城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地中的高檔商業(yè)功能，物業(yè)形態(tài)初期以特色商鋪和免稅商店組成的購物中心為主，出售奢侈品、海南特產(chǎn)與特色、高檔的日用品，便捷的交通將使其成為三亞游客的最佳購物場所。u 其中兩個商業(yè)中心處于一二線的交界處，可以起到加強一二線聯(lián)系的作用。在積極培育國內(nèi)市場的基礎上 ,充分發(fā)揮價格、氣候以及海南球場密集、類型多樣的整體優(yōu)勢 ,大力開拓國外市場 ,并以舉辦高水平的國際賽事推動高爾夫旅游的發(fā)展 ,打造中國一流、世界知名的高爾夫天堂會議會展旅游 加快三亞國際會議會展中心建設 ,完善現(xiàn)代化通訊、監(jiān)控、同聲翻譯、圖文傳真、影音傳送等會務服務與配套設施 ,培養(yǎng)專業(yè)化人才 。到 2023年，三亞的城市化率從 37%達到 75%，外國籍人口的比例達到 20%，高科技產(chǎn)業(yè)對于 GDP的貢獻超過 50%。在此基礎上 ,推動三亞航空信息、航油供應和航材保障業(yè)的發(fā)展—— 《三亞市十一五規(guī)劃》67由空港帶來直接就業(yè)人口規(guī)律總結，鳳凰機場在未來 10年內(nèi)可帶來直接就業(yè)人口 5000左右? 空港的發(fā)展和地方經(jīng)濟的增長息息相關。77我們依據(jù)市場特征，充分考慮三亞灣新城大規(guī)模快速開發(fā)的特點，對項目開發(fā)與銷售都做出了較為詳盡、可行的安排前三年項目開發(fā)規(guī)模與銷售速度預估7820232023年分季度開發(fā)強度建議2023年 2023年 2023年 2023年第一季度 總體 低層物業(yè) 0 4電梯物業(yè) 第二季度 總體 低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 第三季度 總體 0 0低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 0 0 0第四季度 總體 低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 全年 總計 7920232023年推售地塊示意圖2023N19萬低層物業(yè)2023N32023N23萬低層物業(yè)2023N16萬低層物業(yè)2023N18萬電梯物業(yè)2023N22023N33萬別墅物業(yè)2023N35萬電梯物業(yè)20230N1低密度物業(yè)2023N110萬電梯物業(yè)2023N22023N34萬別墅物業(yè)6萬電梯物業(yè)N1春節(jié)階段N2五一階段N3十一階段8020232023年推售計劃表2023 2023 2023全市銷售量預測 108 131 157推售總量 春節(jié) 別墅和低層 小高層 五一 別墅和低層 　 　 小高層 十一 別墅和低層 3 4小高層 681經(jīng)濟測算82項目動態(tài)經(jīng)濟測算前提計算說明：地價款假設為每畝 70萬元；?高爾夫球場用地假設以租賃的形式取得，不計算取地費用；?不考慮墊資情況，并且假設不存在明顯的；?項目折現(xiàn)率 10％；?管理費用按建安成本 5%計提；?不可預見費按建安成本 5%計提；?根據(jù)滾動開發(fā)的原則，低層住宅從開工到開盤間隔 56個月，小高層間隔 1012個月?一期于 2023年第四季度開始施工；?住宅售價按每年 10％遞增；?按每一期 100％的銷售率估算；?計算期截至銷售物業(yè)結束為止；項 目 建安成本 啟動價格（元）獨棟別墅 2100 13000聯(lián)排別墅 1700 10000小高層 1700 6500多層 1500 5000商鋪 700 10000經(jīng)濟指標假設：項目 造價成本預估（萬元）一期 秀場 +酒店 30， 000SM一期 4， 000二期 五星級酒店 25， 000會展 +選美 1， 5000三期 旅游酒店 1， 7000SM二期 1， 3000電影院 6000美麗城配套成本概算資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫 83項目總開發(fā)量預計在 336萬 M2左右， 10年開發(fā)完畢，年平均開發(fā)量為 33萬平方米左右84測算結果動態(tài)投資回收期 動態(tài)關鍵性指標投資回報率 ％財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 357210萬元預售項目利潤估算表序號 項 目 計算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入 　 3616208(2) 開發(fā)成本 　 1518965(3) 銷售費用 　 72324(4) 銷售稅金及附加 　 184427(6) 土地增值稅 　 543250(7) 利潤總額 (1)(2)(3)(4)(5)(6) 1297242(8) 所得稅 (6)33% 428090(9) 凈利潤 (6)(7) 86915285由于項目收益率較高，產(chǎn)生了較大的土地增值稅負擔，項目期間共產(chǎn)生 項目歷年增值稅與利潤預估表86項目開發(fā)期間共實現(xiàn)累計現(xiàn)金流量 107億元，項目啟動需要 12億的啟動資金，之后資金缺口一直保持在 ，項目在 2023年之后實現(xiàn)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流前三年現(xiàn)金流量預估圖87項目開發(fā)期間共實現(xiàn)累計現(xiàn)金流量 107億元，項目啟動需要 12億的啟動資金，之后資金缺口一直保持在 ，項目在 2023年之后實現(xiàn)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流20232023年項目現(xiàn)金流量預估圖88Thanks!89。提高機場管理水平和航班銜接能力 ,增強中轉業(yè)務服務功能 。利用環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢 ,重點發(fā)展諸如高層論壇、研討、時尚活動等高等級、悠閑式的會議、會展旅游健康休閑產(chǎn)業(yè) 加強康復醫(yī)療項目的規(guī)劃和建設 ,大力發(fā)展中醫(yī)保健、美容美體、溫泉療養(yǎng)等產(chǎn)品 ,創(chuàng)造條件建設 1~2個規(guī)模較大的康復醫(yī)療項目 ,把三亞建設成為富有特色的中醫(yī)保健、康復療養(yǎng)中心旅游產(chǎn)業(yè)人口引入? 游艇產(chǎn)業(yè)中高端管理人員? 高爾夫中高端管理人員? 會議會展產(chǎn)業(yè)中高端管理人員? 健康休閑產(chǎn)業(yè)中高端管理人員11111222 2223 33333334463產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設作為三亞積極推動經(jīng)濟發(fā)展的途徑，可帶動三亞高素質產(chǎn)業(yè)人口的增加，并提升本地居民收入水平鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟鳳凰鎮(zhèn)形成三亞中部旅游服務基地 ；旅游及旅游服務業(yè)成為天涯鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)；崖城鎮(zhèn)成為南山工業(yè)區(qū)、南山風景名勝區(qū)的后勤服務基地 田獨高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)方公里三亞同濟科技園項目已經(jīng)動工建設，建成后每年將實現(xiàn)產(chǎn)值 1億元以上，吸引 1000名以上的高科技人才萬全藥學院（三亞）及新藥研發(fā)中心開始招生，項目總投資 6億元人民幣 天津雷聲海軍無線電修理廠項目、哈哈產(chǎn)業(yè)園項目、（ 3G）產(chǎn)品生產(chǎn)基地項目 …建成集生物制藥、旅游產(chǎn)品、電子信息和食品加工于一體的綜合性高新技術產(chǎn)業(yè)基地，項目年總產(chǎn)值在 50億元以上荔枝溝工業(yè)區(qū)方公里進入園區(qū)的企業(yè)已達 24家，其中投資 1000萬元以上的企業(yè)逾 10家＿＿ ＿＿ 建成水產(chǎn)品、食品及旅游休閑方便食品、新型建材及旅游工藝品加工基地，項目的年總產(chǎn)值在 15億元以上 南山港口工業(yè)區(qū)12平方公里完成工業(yè)區(qū)的地形測量工作，三亞創(chuàng)意新城項目簽署投資開發(fā)項目合作框架協(xié)議書，項目總投資超過 100億元＿＿ 創(chuàng)意新城項目將進行全面引進與建設、部分項目產(chǎn)生效益 建成以高新技術產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、港口物流工業(yè)等新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化、創(chuàng)新型城鎮(zhèn)文化教育產(chǎn)業(yè)方公里海南大學三亞學院 獲教育部批準成立；共 3000畝＿＿ 將落筆洞區(qū)域建成高等教育基地、科研基地 三亞學院完成 10 億元人民幣的總投資，可容納在校學生 2 萬人左右2023 2023 2023 2023 2023時間在不破壞生態(tài)資源和影響旅游業(yè)發(fā)展的前提下，發(fā)展符合本地資源優(yōu)勢的教育、無污染的高科技工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。?散客比例的增加意味著三亞旅游已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游轉變，度假需求日益明顯。商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)化的同時突出特色和度假氛圍u 根據(jù)社區(qū)規(guī)劃，我們建議在圖上三個位置設立度假社區(qū)商業(yè)配套中心：u 這些位置遠離美麗城與鳳凰鎮(zhèn)，度假社區(qū)配套缺乏。u考慮到海坡與機場和南部景點的距離，我們建議將美麗城打造成為三亞游客必至的 “ 終極娛樂狂歡購物城 ” ，終極含有兩個含義，一為三亞最好的娛樂狂歡購物場所，二為游客游覽三亞的終點，回程前最后的狂歡之所。41隨著 Ewa地區(qū)的不斷成熟， Kapolei作為區(qū)域中心城的作用也愈加明顯，直接體現(xiàn)在商業(yè)對區(qū)域常住人口的比例不斷提升424 度假社區(qū)商業(yè)配套43Seaside小鎮(zhèn)位于美國佛羅里達州西北部，是聞名世界的海濱度假社區(qū)和第二居所u 區(qū)位：佛州西北部，臨墨西哥灣，距 W城35公里， P城 40公里；u 區(qū)外交通： 30A國道連接 W城、 P城；u 規(guī)模：占地 80英畝，350個獨立住宅， 300個公寓、旅館單位；u 資源：墨西哥灣。39Kapolei的商業(yè)業(yè)態(tài)最初以小型購物中心為主，之后逐漸出現(xiàn) KMart,Homedepot等大中型賣場Kapolei Park Square，第一個小型商業(yè)中心，建筑面積 10000余平米，以一家中餐館和幾家診所為主。343 城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地35Ewa作為規(guī)劃中歐胡島乃至整個夏威夷的第二城市中心，近年來常住人口與產(chǎn)業(yè)人口都大幅增長，城市化、社區(qū)化程度逐漸增強，這種趨勢在未來還將進一步加強u根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 1990年至 2023年， ewa地區(qū)的常住人口增長了一倍以上，同期夏威夷州的人口增長幅度為 %。u與度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)相比，度假區(qū)外的商業(yè)檔次要低端很多，主要依靠價格與地區(qū)特色吸引客戶，露天市場、大排檔等形式較為常見。主要銷售手工精品、香薰、美容用品、服裝、皮革制品、地毯、珠寶和旅游用品。u普吉島屬于熱帶氣候，氣溫常年維持在 20℃至 33 ℃ 之間。s CityStudio Tas服飾 Brand’s OffPaul SmithTravel Accessories男裝 Blue Groo