【正文】 合旅游度假區(qū)，以高級(jí)度假式酒店為發(fā)展重點(diǎn)，在東南亞、歐美地區(qū)享有盛譽(yù)uLaguna Resort位于班陶灣，占地約 ，地勢(shì)平坦，西面向海，三面群山環(huán)繞，形成天然的綠化隔離帶。連鎖商店在海灘上（ Laguna 旅游度假區(qū)旁），亦有數(shù)十家由當(dāng)?shù)厝碎_(kāi)設(shè)的較低檔商店和餐廳。u度假區(qū)外的商業(yè)方便了游客的度假生活，也為游客提供了體驗(yàn)當(dāng)?shù)亓?xí)俗的途徑，一定程度上增加了度假區(qū)的吸引力。u目前 Ewa地區(qū)的就業(yè)機(jī)會(huì)主要來(lái)源于工業(yè)園、主城區(qū)、度假區(qū)和各個(gè)社區(qū)四個(gè)部分，分別占總就業(yè)機(jī)會(huì)的四分之一左右。Marketplace at Kapolei，建面 ，第二大商業(yè)中心，業(yè)態(tài)較為純凈，以小型商鋪為主，包括少量餐館。u 網(wǎng)球場(chǎng)、泳池和公園等增值設(shè)施分散排布，價(jià)值均好。由于背靠三亞灣新城，商業(yè)區(qū)將承擔(dān)雙重功能：娛樂(lè)商業(yè)綜合體的商業(yè)區(qū)和城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地中的高檔商業(yè)功能，物業(yè)形態(tài)初期以特色商鋪和免稅商店組成的購(gòu)物中心為主，出售奢侈品、海南特產(chǎn)與特色、高檔的日用品，便捷的交通將使其成為三亞游客的最佳購(gòu)物場(chǎng)所。u 其中兩個(gè)商業(yè)中心處于一二線的交界處，可以起到加強(qiáng)一二線聯(lián)系的作用。在積極培育國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上 ,充分發(fā)揮價(jià)格、氣候以及海南球場(chǎng)密集、類(lèi)型多樣的整體優(yōu)勢(shì) ,大力開(kāi)拓國(guó)外市場(chǎng) ,并以舉辦高水平的國(guó)際賽事推動(dòng)高爾夫旅游的發(fā)展 ,打造中國(guó)一流、世界知名的高爾夫天堂會(huì)議會(huì)展旅游 加快三亞國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心建設(shè) ,完善現(xiàn)代化通訊、監(jiān)控、同聲翻譯、圖文傳真、影音傳送等會(huì)務(wù)服務(wù)與配套設(shè)施 ,培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化人才 。到 2023年，三亞的城市化率從 37%達(dá)到 75%，外國(guó)籍人口的比例達(dá)到 20%，高科技產(chǎn)業(yè)對(duì)于 GDP的貢獻(xiàn)超過(guò) 50%。在此基礎(chǔ)上 ,推動(dòng)三亞航空信息、航油供應(yīng)和航材保障業(yè)的發(fā)展—— 《三亞市十一五規(guī)劃》67由空港帶來(lái)直接就業(yè)人口規(guī)律總結(jié)，鳳凰機(jī)場(chǎng)在未來(lái) 10年內(nèi)可帶來(lái)直接就業(yè)人口 5000左右? 空港的發(fā)展和地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)息息相關(guān)。77我們依據(jù)市場(chǎng)特征，充分考慮三亞灣新城大規(guī)?？焖匍_(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售都做出了較為詳盡、可行的安排前三年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模與銷(xiāo)售速度預(yù)估7820232023年分季度開(kāi)發(fā)強(qiáng)度建議2023年 2023年 2023年 2023年第一季度 總體 低層物業(yè) 0 4電梯物業(yè) 第二季度 總體 低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 第三季度 總體 0 0低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 0 0 0第四季度 總體 低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 全年 總計(jì) 7920232023年推售地塊示意圖2023N19萬(wàn)低層物業(yè)2023N32023N23萬(wàn)低層物業(yè)2023N16萬(wàn)低層物業(yè)2023N18萬(wàn)電梯物業(yè)2023N22023N33萬(wàn)別墅物業(yè)2023N35萬(wàn)電梯物業(yè)20230N1低密度物業(yè)2023N110萬(wàn)電梯物業(yè)2023N22023N34萬(wàn)別墅物業(yè)6萬(wàn)電梯物業(yè)N1春節(jié)階段N2五一階段N3十一階段8020232023年推售計(jì)劃表2023 2023 2023全市銷(xiāo)售量預(yù)測(cè) 108 131 157推售總量 春節(jié) 別墅和低層 小高層 五一 別墅和低層 　 　 小高層 十一 別墅和低層 3 4小高層 681經(jīng)濟(jì)測(cè)算82項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提計(jì)算說(shuō)明：地價(jià)款假設(shè)為每畝 70萬(wàn)元；?高爾夫球場(chǎng)用地假設(shè)以租賃的形式取得，不計(jì)算取地費(fèi)用；?不考慮墊資情況，并且假設(shè)不存在明顯的；?項(xiàng)目折現(xiàn)率 10％；?管理費(fèi)用按建安成本 5%計(jì)提；?不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安成本 5%計(jì)提；?根據(jù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的原則，低層住宅從開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)間隔 56個(gè)月，小高層間隔 1012個(gè)月?一期于 2023年第四季度開(kāi)始施工；?住宅售價(jià)按每年 10％遞增；?按每一期 100％的銷(xiāo)售率估算；?計(jì)算期截至銷(xiāo)售物業(yè)結(jié)束為止；項(xiàng) 目 建安成本 啟動(dòng)價(jià)格（元）獨(dú)棟別墅 2100 13000聯(lián)排別墅 1700 10000小高層 1700 6500多層 1500 5000商鋪 700 10000經(jīng)濟(jì)指標(biāo)假設(shè)：項(xiàng)目 造價(jià)成本預(yù)估（萬(wàn)元）一期 秀場(chǎng) +酒店 30， 000SM一期 4， 000二期 五星級(jí)酒店 25， 000會(huì)展 +選美 1， 5000三期 旅游酒店 1， 7000SM二期 1， 3000電影院 6000美麗城配套成本概算資料來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù) 83項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)在 336萬(wàn) M2左右， 10年開(kāi)發(fā)完畢，年平均開(kāi)發(fā)量為 33萬(wàn)平方米左右84測(cè)算結(jié)果動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)關(guān)鍵性指標(biāo)投資回報(bào)率 ％財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 357210萬(wàn)元預(yù)售項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） (1) 銷(xiāo)售收入 　 3616208(2) 開(kāi)發(fā)成本 　 1518965(3) 銷(xiāo)售費(fèi)用 　 72324(4) 銷(xiāo)售稅金及附加 　 184427(6) 土地增值稅 　 543250(7) 利潤(rùn)總額 (1)(2)(3)(4)(5)(6) 1297242(8) 所得稅 (6)33% 428090(9) 凈利潤(rùn) (6)(7) 86915285由于項(xiàng)目收益率較高，產(chǎn)生了較大的土地增值稅負(fù)擔(dān)，項(xiàng)目期間共產(chǎn)生 項(xiàng)目歷年增值稅與利潤(rùn)預(yù)估表86項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間共實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流量 107億元，項(xiàng)目啟動(dòng)需要 12億的啟動(dòng)資金，之后資金缺口一直保持在 ，項(xiàng)目在 2023年之后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流前三年現(xiàn)金流量預(yù)估圖87項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間共實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流量 107億元，項(xiàng)目啟動(dòng)需要 12億的啟動(dòng)資金，之后資金缺口一直保持在 ，項(xiàng)目在 2023年之后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流20232023年項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)估圖88Thanks!89。提高機(jī)場(chǎng)管理水平和航班銜接能力 ,增強(qiáng)中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)功能 。利用環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,重點(diǎn)發(fā)展諸如高層論壇、研討、時(shí)尚活動(dòng)等高等級(jí)、悠閑式的會(huì)議、會(huì)展旅游健康休閑產(chǎn)業(yè) 加強(qiáng)康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) ,大力發(fā)展中醫(yī)保健、美容美體、溫泉療養(yǎng)等產(chǎn)品 ,創(chuàng)造條件建設(shè) 1~2個(gè)規(guī)模較大的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目 ,把三亞建設(shè)成為富有特色的中醫(yī)保健、康復(fù)療養(yǎng)中心旅游產(chǎn)業(yè)人口引入? 游艇產(chǎn)業(yè)中高端管理人員? 高爾夫中高端管理人員? 會(huì)議會(huì)展產(chǎn)業(yè)中高端管理人員? 健康休閑產(chǎn)業(yè)中高端管理人員11111222 2223 33333334463產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)作為三亞積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的途徑，可帶動(dòng)三亞高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口的增加，并提升本地居民收入水平鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)鳳凰鎮(zhèn)形成三亞中部旅游服務(wù)基地 ；旅游及旅游服務(wù)業(yè)成為天涯鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)；崖城鎮(zhèn)成為南山工業(yè)區(qū)、南山風(fēng)景名勝區(qū)的后勤服務(wù)基地 田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)方公里三亞同濟(jì)科技園項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，建成后每年將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 1億元以上，吸引 1000名以上的高科技人才萬(wàn)全藥學(xué)院（三亞）及新藥研發(fā)中心開(kāi)始招生，項(xiàng)目總投資 6億元人民幣 天津雷聲海軍無(wú)線電修理廠項(xiàng)目、哈哈產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、（ 3G）產(chǎn)品生產(chǎn)基地項(xiàng)目 …建成集生物制藥、旅游產(chǎn)品、電子信息和食品加工于一體的綜合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，項(xiàng)目年總產(chǎn)值在 50億元以上荔枝溝工業(yè)區(qū)方公里進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)已達(dá) 24家，其中投資 1000萬(wàn)元以上的企業(yè)逾 10家＿＿ ＿＿ 建成水產(chǎn)品、食品及旅游休閑方便食品、新型建材及旅游工藝品加工基地，項(xiàng)目的年總產(chǎn)值在 15億元以上 南山港口工業(yè)區(qū)12平方公里完成工業(yè)區(qū)的地形測(cè)量工作，三亞創(chuàng)意新城項(xiàng)目簽署投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作框架協(xié)議書(shū)，項(xiàng)目總投資超過(guò) 100億元＿＿ 創(chuàng)意新城項(xiàng)目將進(jìn)行全面引進(jìn)與建設(shè)、部分項(xiàng)目產(chǎn)生效益 建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、港口物流工業(yè)等新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為支撐的國(guó)際化、創(chuàng)新型城鎮(zhèn)文化教育產(chǎn)業(yè)方公里海南大學(xué)三亞學(xué)院 獲教育部批準(zhǔn)成立；共 3000畝＿＿ 將落筆洞區(qū)域建成高等教育基地、科研基地 三亞學(xué)院完成 10 億元人民幣的總投資，可容納在校學(xué)生 2 萬(wàn)人左右2023 2023 2023 2023 2023時(shí)間在不破壞生態(tài)資源和影響旅游業(yè)發(fā)展的前提下，發(fā)展符合本地資源優(yōu)勢(shì)的教育、無(wú)污染的高科技工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。?散客比例的增加意味著三亞旅游已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游轉(zhuǎn)變，度假需求日益明顯。商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)化的同時(shí)突出特色和度假氛圍u 根據(jù)社區(qū)規(guī)劃，我們建議在圖上三個(gè)位置設(shè)立度假社區(qū)商業(yè)配套中心：u 這些位置遠(yuǎn)離美麗城與鳳凰鎮(zhèn)，度假社區(qū)配套缺乏。u考慮到海坡與機(jī)場(chǎng)和南部景點(diǎn)的距離，我們建議將美麗城打造成為三亞游客必至的 “ 終極娛樂(lè)狂歡購(gòu)物城 ” ，終極含有兩個(gè)含義，一為三亞最好的娛樂(lè)狂歡購(gòu)物場(chǎng)所，二為游客游覽三亞的終點(diǎn)，回程前最后的狂歡之所。41隨著 Ewa地區(qū)的不斷成熟， Kapolei作為區(qū)域中心城的作用也愈加明顯，直接體現(xiàn)在商業(yè)對(duì)區(qū)域常住人口的比例不斷提升424 度假社區(qū)商業(yè)配套43Seaside小鎮(zhèn)位于美國(guó)佛羅里達(dá)州西北部，是聞名世界的海濱度假社區(qū)和第二居所u 區(qū)位：佛州西北部，臨墨西哥灣，距 W城35公里， P城 40公里；u 區(qū)外交通： 30A國(guó)道連接 W城、 P城；u 規(guī)模：占地 80英畝，350個(gè)獨(dú)立住宅， 300個(gè)公寓、旅館單位；u 資源：墨西哥灣。39Kapolei的商業(yè)業(yè)態(tài)最初以小型購(gòu)物中心為主，之后逐漸出現(xiàn) KMart,Homedepot等大中型賣(mài)場(chǎng)Kapolei Park Square，第一個(gè)小型商業(yè)中心，建筑面積 10000余平米，以一家中餐館和幾家診所為主。343 城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地35Ewa作為規(guī)劃中歐胡島乃至整個(gè)夏威夷的第二城市中心，近年來(lái)常住人口與產(chǎn)業(yè)人口都大幅增長(zhǎng)，城市化、社區(qū)化程度逐漸增強(qiáng)，這種趨勢(shì)在未來(lái)還將進(jìn)一步加強(qiáng)u根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 1990年至 2023年， ewa地區(qū)的常住人口增長(zhǎng)了一倍以上，同期夏威夷州的人口增長(zhǎng)幅度為 %。u與度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)相比，度假區(qū)外的商業(yè)檔次要低端很多，主要依靠?jī)r(jià)格與地區(qū)特色吸引客戶，露天市場(chǎng)、大排檔等形式較為常見(jiàn)。主要銷(xiāo)售手工精品、香薰、美容用品、服裝、皮革制品、地毯、珠寶和旅游用品。u普吉島屬于熱帶氣候，氣溫常年維持在 20℃至 33 ℃ 之間。s CityStudio Tas服飾 Brand’s OffPaul SmithTravel Accessories男裝 Blue Groo