【正文】 HomewareThe Red Canvas兒童用品Body Soul Bambini眼鏡店 Optik Melawai珠寶飾品Maya Accessories箱包 Bag39。uNusa Dua度假區(qū)商業(yè)配套完備，游客基本可以實現(xiàn)不出度假區(qū)解決全部問題。u印尼最具盛名的度假勝地，以典型的海濱自然風光和獨特的風土人情而聞名。p商業(yè)本身成為綜合體的重要吸引力，構(gòu)建獨特的購物旅游文化，激發(fā)、滿足顧客奢侈消費的需求。整個地區(qū)是拉斯維加斯大道上首屈一指的購物和餐飲聚點；u3. 異國情調(diào)的主題景觀主題酒店是酒店產(chǎn)業(yè)進入成熟階段后市場日益細化的趨勢。觀光途中更有古根漢美術(shù)館 , Madame Tusaud’s 蠟像館 和 Canyon Ranch 水療館等待光臨。若 10年開發(fā)完畢，數(shù)字為 33萬。魯 能三 亞 灣新城 項 目整體 規(guī) 劃 調(diào) 整補 充 匯報工作區(qū)間7/30 8/01 8/03 8/05 8/07 8/09 8/11 8/13 8/15 8/17報告結(jié)構(gòu)規(guī)劃梳理區(qū)域定位分析整體規(guī)劃修正規(guī)劃布局建議經(jīng)濟測算初步案例研究新城整體規(guī)劃調(diào)整項目工作時間安排如下：8/29商業(yè)的進一步研究開發(fā)強度分析進一步的經(jīng)濟測算2前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟測算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強度分析3基于對三亞整體市場情況和區(qū)域發(fā)展趨勢的分析，我們對 HOK和同濟規(guī)劃提出了調(diào)整方向堅持的調(diào)整的l作為居住度假新城和第二城市中心開發(fā)l整體開發(fā)以度假需求為主，后期兼顧常住和養(yǎng)老需求l分散度假配套設(shè)施多點輻射l高爾夫和游艇等資源再造l較高品質(zhì)的開發(fā)l加強與海披其他片區(qū)的協(xié)調(diào)和功能互補l更開放性的社區(qū)l弱化各片區(qū)的客戶層級差別，強調(diào)每一組團的多元化l順應(yīng)三亞旅游和地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，適當提升開發(fā)強度同濟同濟同濟HOK同濟HOK同濟4經(jīng)過整體規(guī)劃調(diào)整，三亞灣新城將被分為 6大區(qū)域，具體規(guī)劃如下 :游艇港灣社區(qū)? 土地使用－中低密度住宅為主，游艇碼頭附近開發(fā)度假酒店和部分高層公寓? 娛樂設(shè)施－游艇俱樂部、酒店－主題餐飲、特色商街－臨海濱海生態(tài)公園 高爾夫綠地社區(qū)? 土地使用－高爾夫球場、分時度假、低密度住宅?娛樂設(shè)施－高爾夫球場、酒店美麗城度假社區(qū)? 土地使用－中密度住宅、中高密度住宅?娛樂設(shè)施－美麗產(chǎn)業(yè)常住和養(yǎng)老社區(qū)? 土地使用－中高密度住宅?娛樂設(shè)施－地區(qū)級商業(yè)街?配套設(shè)施－教育設(shè)施安置區(qū)? 土地使用 中高密度住宅，不會中密度?配套設(shè)施－教育設(shè)施E D C B A娛樂區(qū)： 開發(fā)項目包括水上運動園、影院、體育、酒店等項目，除作為社區(qū)娛樂配套外，吸引所有到三亞的游客，成為旅游度假吸引點。整體規(guī)劃調(diào)整后，項目住宅物業(yè)總建設(shè)量為 336萬平米，需要根據(jù)未來市場狀況對開發(fā)強度和開發(fā)節(jié)奏進行評估單位：萬平米資料來源：世聯(lián)分析6前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟測算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強度分析7我們在世界范圍內(nèi)參考了 10余個相關(guān)案例后，篩選出最符合項目情況的典型案例參 考案例 典型案例Kaanupali, 美國夏威夷Ewa, 美國夏威夷Nusa Dua,印尼巴厘島Kuta,印尼巴厘島Sanur,印尼巴厘島Cancun,墨西哥Amelia Island,美國佛州Seaside, 美國佛州Grasse, 法國Homestead，美國Sharm el Sheikh，埃及Noosa，澳大利亞Ewa, HawaiiLas Vegas BlvdBali Collection ，Nusa Dua Seaside8度假區(qū)商業(yè)根據(jù)功能定位、輻射范圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成的不同可以分為城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地、商娛綜合體、高尚商業(yè)中心和度假社區(qū)商業(yè)配套城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地 商娛綜合體高尚商業(yè)中心 度假社區(qū)商業(yè)配套91 商娛綜合體10Las Vegas Las Vegas Blvd. 魅力之都 —— 拉斯維加斯u預(yù)計到 2023年 ,到拉斯維加斯的游客人數(shù)可達到4200萬 ,房間總數(shù)超過 15萬；u每位游客在購物和餐飲上的消費超過＄ 300；u對游客進行統(tǒng)計 ,9%來自世界各地 ,32%來自南加洲 ,在拉斯維加斯主辦的貿(mào)易展覽洽談會是全美國最多 ,會展場館面積達 900萬平方英尺；u拉斯維加斯是全美國發(fā)展最快的城市 ,平均每月有7500人加入到 150萬逐漸富裕起來的人口中 ,其中65%的人口每月在旅游景點的餐廳用餐一次；u購物、餐飲和娛樂業(yè)已經(jīng)超過博彩成為拉斯維加斯主要的收入來源。16水城商業(yè)環(huán)境的營造u優(yōu)美而愜意的景致u天花板的油畫、泛舟的河道、開闊的視野營造了完美的購物環(huán)境，以清澈的河道為向?qū)Ю@水而行；u當游客暢游在精美的墻面與街燈下，穿梭于店鋪之間，幾乎可以聽見鳥兒在鳴唱，若干條通道匯聚于圣馬可廣場，徘徊在開闊的廣場上，水城的攤主們在小推車里提供各式的玻璃雕像、精致的首飾盒、和其他鐫有水城logo的紀念品別致的店鋪u一個絕佳的休閑之旅，即便游客只想瀏覽商店的櫥窗也無人打擾，店主殷勤而又禮貌的與客人保持距離u在 Ripa de Monti 可以觀賞到各種珍貴而奇特的水棲生命，而在 Il Prato，則可以找到讓人愛不釋手的面具、牽線木偶、華美的相架。 Veian以濃厚的文化氛圍，獨特的建筑風格和新奇的裝飾藝術(shù)征服了每個初次到來的游客；制造魅力點，將服務(wù)項目融入主題，以個性化的服務(wù)取代刻板化的服務(wù)，讓游客獲得體驗帶來的歡樂與精神滿足。p商業(yè)同時作為娛樂設(shè)施的配套存在，滿足游客 “ 吃穿住行 ” 的需求。人稱： Island of the God 或是 “ 天堂島 ” 。u度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套與度假區(qū)的整體風格一致，定位高端市場，當然也意味著高昂的價格。s CityStudio Tas服飾 Brand’s OffPaul SmithTravel Accessories男裝 Blue GrooveExtreme ToysJust JeansPoloQuiksilver品類 店名 品類 店名女裝 Body Soul 貨幣兌換Karang Mas Valuta Money ChangerLemon Chic 餐館 Baskin RobbinsPolo Coco BistroSurfer Girl Frangipani Bali International FusionUluwatu Hanabi Japanese Restaurant房地產(chǎn) Karma Realty Laguna Garden Bar Restaurant超市 Coco Supermarket Meme Restaurant25在 Nusa Dua酒店主要為客人提供高檔的餐飲與娛樂配套，使客人不出酒店一樣可以享受到各種舒適的度假服務(wù)12 34567 8類別序號名 稱餐飲泳池酒吧CempakaCendanaRatnaSoka娛樂Bali Tropic SPA娛樂中心棋牌中心12345678Bali Tropic酒店配套分布26與度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)相比，度假區(qū)外 Bualu村的商業(yè)更具地方特色，檔次較低但層次豐富，品類更加多樣化，主要以餐館、露天市場和百貨商店為主uBualu村的商業(yè)區(qū)主要分布在與 Nusa Dua交界的三個區(qū)域，雖然檔次沒有度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)高端，但品類比較豐富且特色性較強。u自從普吉島與泰國內(nèi)陸交通開放后，觀光旅游業(yè)于 1970年興起。u普吉島屬于熱帶氣候，氣溫常年維持在 20℃至 33 ℃ 之間。u市場定位是一個大型的高檔綜合旅游度假區(qū)，以高級度假式酒店為發(fā)展重點。主要銷售手工精品、香薰、美容用品、服裝、皮革制品、地毯、珠寶和旅游用品。海邊商店在五間酒店內(nèi)共提供了超過 30家的餐廳和酒吧。u與度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)相比，度假區(qū)外的商業(yè)檔次要低端很多，主要依靠價格與地區(qū)特色吸引客戶，露天市場、大排檔等形式較為常見。p 高尚商業(yè)中心的商業(yè)形態(tài)應(yīng)與高端度假的定位相符，保持提升度假區(qū)高檔奢華的總體形象。343 城市 /區(qū)域商業(yè)集聚地35Ewa作為規(guī)劃中歐胡島乃至整個夏威夷的第二城市中心，近年來常住人口與產(chǎn)業(yè)人口都大幅增長，城市化、社區(qū)化程度逐漸增強，這種趨勢在未來還將進一步加強u根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 1990年至 2023年， ewa地區(qū)的常住人口增長了一倍以上，同期夏威夷州的人口增長幅度為 %。u目前 Ewa地區(qū)最大的兩個單一雇主為州和市政府，其次為夏威夷銀行與主題樂園，最大的工業(yè)雇主雇傭人數(shù)僅為231人，說明 Ewa目前的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟依然處于起步狀態(tài)，企業(yè)規(guī)模較小，較多的外地度假人口帶來了金融業(yè)與娛樂業(yè)的發(fā)達。39Kapolei的商業(yè)業(yè)態(tài)最初以小型購物中心為主，之后逐漸出現(xiàn) KMart,Homedepot等大中型賣場Kapolei Park Square，第一個小型商業(yè)中心，建筑面積 10000余平米，以一家中餐館和幾家診所為主。20042006Shell Commercial Center，依托 Shell 汽油站原有的商業(yè)基礎(chǔ)擴展為中型商業(yè)中心，建設(shè)面積 5萬平方米。41隨著 Ewa地區(qū)的不斷成熟， Kapolei作為區(qū)域中心城的作用也愈加明顯，直接體現(xiàn)在商業(yè)對區(qū)域常住人口的比例不斷提升424 度假社區(qū)商業(yè)配套43Seaside小鎮(zhèn)位于美國佛羅里達州西北部，是聞名世界的海濱度假社區(qū)和第二居所u 區(qū)位：佛州西北部，臨墨西哥灣，距 W城35公里， P城 40公里；u 區(qū)外交通： 30A國道連接 W城、 P城；u 規(guī)模：占地 80英畝，350個獨立住宅， 300個公寓、旅館單位；u 資源：墨西哥灣。u除餐館、酒吧外，食品店、超級市場等食品賣場為度假小鎮(zhèn)增加了社區(qū)的氛圍。u考慮到海坡與機場和南部景點的距離，我們建議將美麗城打造成為三亞游客必至的 “ 終極娛樂狂歡購物城 ” ，終極含有兩個含義，一為三亞最好的娛樂狂歡購物場所，二為游客游覽三亞的終點，回程前最后的狂歡之所。51針對游艇區(qū)未來高端休閑度假與居住區(qū)的定位、周邊高檔的度假物業(yè)和豐富的