【正文】 區(qū)內有華東地區(qū)最大的鐵海聯(lián)運的集裝箱貨運站，可直接辦理貨物的出口運輸，汽運貨柜當天可抵達北京、上海、天津、南京、連云港、濟南、西安、武漢、南昌等城市。（二）生活配套齊全周邊的生活配套齊全，周遍有幼兒園、小學、中專、大學、醫(yī)院、大型超市、環(huán)境保護局、蚌埠廣播電臺等配套設施。作為國家3A級旅游景區(qū)和省級風景名勝區(qū)，龍子湖風景區(qū)青山碧水相連，湖岸曲折多變，水面縱深開闊，絕壁怪巖裸露，既有風景怡人的自然風光，又有韻味無窮的人文景觀；既有城市交通干道環(huán)繞，又以現(xiàn)代化的城市為依托，景區(qū)內有省、市級文物保護單位以及古銀杏（唐代）、石屋（唐代）、棲巖寺遺址（明代）、玲瓏塔遺址（東漢）等古跡或遺址。 全年竣工驗收新建小區(qū)實施物業(yè)管理12個，沁雅花園二期、四季陽光花園、阿爾卡迪亞A2塊二期、華夏第一街區(qū)一期、益興名流花園、晨光花園、金山花園一期項目竣工，為蚌埠的房地產(chǎn)行業(yè)打下堅實的基礎。心理層面：購房者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購房的最主要因素依次排序為價格、交通、環(huán)境、保安、建筑質量，說明目前蚌埠市小區(qū)住房的問題點主要集中在交通、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理上，我們應從這些地方提升項目形象，制造品質賣點。被訪者對戶型的選擇%的客戶選擇三室的戶型結構，%的客戶選擇二室的戶型；所以可以看出，大多數(shù)的客戶還是偏向三室一廳或兩廳的房型。三、蚌埠市市民消費行為分析以下數(shù)據(jù)來自市場調查問卷被訪者家庭月收入：根據(jù)市場調研，被訪者多數(shù)都是蚌埠市工薪階層，大部分月平均收入都在10002000元之間。蚌山區(qū)：蚌山區(qū)，近幾年發(fā)展迅速，淮河文化廣場、會展中心、大劇院、科技圖書館、休閑中心、龍子湖大橋、污水截流、消防站、大學園區(qū)、市第二實驗小學新校、新城實驗學校等一批城市公共建設重點工程已經(jīng)竣工交付使用，龍子湖及周邊環(huán)境治理、東海大道環(huán)境整治等重點工程建設正在快速推進；老機場地區(qū)和龍子湖地區(qū)的城市道路框架基本建成，區(qū)內綠化、供電、供水、排水、燃氣、電訊等配套設施逐步完善；沁雅花園、龍湖香都、新新家苑、阿爾卡迪亞、金山花園等一批中高檔住宅小區(qū)已初步展現(xiàn)風采；華夏第一街區(qū)、家樂福超市、寶龍城市廣場、財富廣場等一批重大商業(yè)項目正在抓緊建設，是蚌埠房地產(chǎn)主力軍。當?shù)亟y(tǒng)計顯示，在成交均價最高的新城區(qū)，商品房成交均價在每平米2800元左右，單價最貴的甚至超過了每平米4000元。凱旋城蚌埠市康恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工農路以東、紅旗四路以南、航振路以西、紅旗五路以北約17萬平方米阿爾卡迪亞 近年來蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，淮河文化廣場、會展中心、大劇院、科技圖書館、休閑中心一批政府項目相繼落成，有效的帶動了蚌山區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展，幾年來該區(qū)域發(fā)展了近35個房地產(chǎn)項目，是蚌埠房地產(chǎn)的主力軍。隨著轄區(qū)內京滬高速鐵路車站（沿途五大站點之一）的動工建設，京滬線電氣化改造工程的開展，蚌埠市將進一步融入長三角一小時經(jīng)濟圈。全區(qū)上下解放思想，與時俱進，搶抓機遇，奮力趕超，2005年，蚌山區(qū)成功引進了各類招商項目110多個，其中1000萬元以上的項目達11個，全年實際引進市外資金30468萬元，境外資金520萬美元。 經(jīng)濟概況：城市污水管網(wǎng)建設進展迅速。全年完成興華街、國慶街北段、華大街等43條三、四類道路整修和改造；改建前進二里等55條街巷路燈，并新建路燈210套。從業(yè)人員中，%。按戶籍人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達10231元,%。從性別來看，%,，%。其中市轄區(qū) 。據(jù)2004年末統(tǒng)計結果，蚌埠市一市三縣總面積5952平方公里。01′至32176。密 級：AA [此報告只對 天澤49′，東經(jīng)117176。東端至五河縣浮山峽山口，西端到懷遠縣萬福鎮(zhèn)關圩村顏李莊，東西長135 公里；北端至固鎮(zhèn)縣大韓家西北的沱河中心線，南端到懷遠縣常墳鎮(zhèn)新橋村新莊。,。:，%。其中，%。火車站廣場改造工程竣工，10月1日對外開放。天澤蚌山區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化和信息中心，也是蚌埠市改革開放和對外交流的“窗口”。交通狀況：隨著4C級蚌埠新機場等一系列基礎設施的建設和投入使用，龍子湖區(qū)乃至蚌埠市的交通優(yōu)勢將進一步凸顯。項目名稱開發(fā)公司項目地址土地面積建設規(guī)模時代廣場蚌埠基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南山路、西首北側70241平方米陽光水岸蚌埠市長隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司公棧路、升平街路50200平方米南北陽光苑榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司蚌涂山東路2222號84608平方米紫荊名流花苑益興實業(yè)（蚌埠）置業(yè)有限公司蚌埠市涂山路與興業(yè)街交叉口17萬平方米華夏第一街區(qū)安徽銘基金諾置業(yè)有限公司新城區(qū)商務中心待定四季陽光花園蚌埠市汕潮房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司工農路1區(qū)27980平方米華美嘉園蚌埠燈芯絨集團九通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蚌埠市蚌山區(qū)勝利中路200號56000平方米15幢康城2007年8月17日蚌埠商品房銷售情況區(qū)域類型成交均價蚌山區(qū)住宅：商業(yè)：龍子湖區(qū)商業(yè)：商業(yè)：禹會區(qū)住宅：商業(yè)：元/平米淮上區(qū)住宅：元/平米商業(yè)：隨著蚌埠房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，投資勢頭的興旺，舊城改造勢如破竹，拆遷周轉房、安置房的商機便應運而生，同時也拉動了商品房的銷售勢頭，使蚌埠房地產(chǎn)商品房一經(jīng)推出即搶購一空的局面。龍子湖區(qū)：龍子湖區(qū)是全市旅游、經(jīng)濟、文化中心，也是蚌埠市改革開放和對外交流的“東窗口”。被訪者對單價的接受程度： 從上表中可以看出，在所調研的264位被訪者中，針對大板樓生活圈以內的地理位置及面積，%，%、%，%四、客戶群分析被訪者對本項目接受率在所有訪問的消費者中，%的客戶能夠接受在大板樓生活圈以內的項目，%的客戶還是不會去購買大板樓生活圈邊上的房子，主要的原因是因為離市區(qū)較為不方便，而且周邊的配套不夠完善。根據(jù)市場調查我們得出以下結論：購買人群分布特點：目前最迫切購房兩個層面第一、年齡在2135歲學歷較高，家庭結構為兩口或三口之家的一般職員。第二章 項目分析一、地理位置天澤創(chuàng)世紀本項目位于蚌埠市蚌山區(qū)緊鄰龍子湖風景區(qū)，勝利路與永業(yè)路交匯處，交通便利，有108路，207路公交直接到達，距離美麗的龍子湖風景區(qū)步行只需五分鐘，區(qū)域內配套齊全，有大型超市，學校，醫(yī)院等。該區(qū)域是蚌山區(qū)與龍子湖區(qū)交匯處，近年來依托龍子湖發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)也隨之升溫，在該區(qū)域發(fā)展成功的樓盤有：湖景花園。近幾年，景區(qū)建設跨步發(fā)展，已獨具特色。（三）（五）品牌形象好，具有良好的市場美譽度 蚌埠天澤置業(yè)有限有限公司在蚌埠成功開發(fā)過多個房地產(chǎn)項目，已經(jīng)樹立了良好的市場美譽度。（三）回遷戶對項目影響因為回遷戶生活水平較低，與商品房客戶容易產(chǎn)生矛盾，對項目銷售有一定負面影響。（三）市場空間大蚌埠市正處在經(jīng)濟高速增長時期，人們的收入水平也快速提高，整個房產(chǎn)市場空間比較大，對于一些外來年輕居住者，中小戶型最符合市場需求，所以，這類戶型在蚌埠市場上仍有較大的空間。由于近年來城市南區(qū)發(fā)展較為迅速，新建了不少房地產(chǎn)項目，這對我們有一定的威脅。第三章 蚌埠重點在售樓盤分析一、概述：近期蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，據(jù)統(tǒng)計，蚌埠房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)長期位居全國前列。同時還配套建設有地下式長達700米的地下商業(yè)街和“威尼斯”水景步行街和休閑廣場，國內首創(chuàng)的高標準30層空中別墅近可俯瞰淮河文化廣場的人世繁華，遠可眺望龍子湖的萬頃碧波和蚌埠市城市全景。 —國際國內大型連鎖生活超市 — 大型連鎖家電數(shù)碼廣場 總建筑面積7200平米大型連鎖餐飲店 A設計集團、馬丹拿公司、新加坡創(chuàng)意國際有限公司進行建筑規(guī)劃、會所、景觀的設計，為阿爾卡迪亞打上了國際化烙印。多元色彩外立面，流暢簡潔的外型納入更多、更美、更好的光線。紫荊名流花苑，由香港益興實業(yè)有限公司投資開發(fā)、益興實業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司建設，總建筑面積為33萬平米，建筑密度為25%，綠地率為35%，分二期開發(fā)，至2008年底全面建成。作為未來城市標志性建筑，讓擁有者充分感受到對生活的享受，對成功自我的展現(xiàn)。三、重點項目統(tǒng)計比較項目概況表：項目名稱開發(fā)商總建面積建筑形式綠化率寶龍城市廣場蚌埠寶龍置業(yè)有限公司49萬平米空中別墅、Shopping mall、高層35%阿爾卡迪亞榮盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司50萬平米高層60%紫荊名流益興實業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司33萬平米多層、小高層高層40%財富廣場漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司18萬平米高層45%周邊幾個重點項目調查可以很明顯的看出，該區(qū)域住宅普遍以為高層為主，多層為輔，少量小高層、SOLO公寓空中別墅等。四、重點項目價格及銷售情況比較分析2007年蚌埠市多層商品住宅銷售均價為3500元/平方米，小高層銷售均價為3800元/平方米，高層銷售均價為4200元/平米。第四章、項目定位一、項目市場定位 市場定位理念根據(jù)對蚌埠市房地產(chǎn)市場及本項目的優(yōu)劣勢所進行的分析，結合蚌埠市大板樓住宅生活圈的居住特性，可以看出，目前大板樓住宅生活圈中主要以老式多層住宅為主，缺乏小高層、高層的住宅物業(yè)類型。： 蚌埠市首席公園旅游文化地產(chǎn)將本項目規(guī)劃成集公園、旅游、文化、時尚、園林等功能于一身的現(xiàn)代化大型和諧人居社區(qū)，并賦予其鮮明的特色和個性，引進高質量的建材和現(xiàn)代的物業(yè)管理模式，定將使本項目成為大板樓生活圈甚至蚌埠市的標志性建筑。在具有龍湖自然山水景觀，同時擁有完善配套功能和超高性價比的居住價值，那就是位于煙波浩淼的蚌埠市龍湖岸邊的置業(yè)項目——公園旅游文化地產(chǎn)。真正是依山傍水而居。在龍湖岸邊的房子，不僅僅是有公園的房子，她還是會呼吸的房子，會省錢的房子，會省心的房子?！久忈尅浚簞?chuàng)是指開創(chuàng)之意，是第一的標志，一個世紀是一百年，意味著百年建筑品質，百年公園生活。塞納河畔命名既體現(xiàn)建筑的沉穩(wěn)不失輕盈，讀起來朗朗上口，易于記憶。巴黎行行色色的建筑、美不勝收的公園森林、雍容華貴的大街、琳瑯滿目的雕塑無一不彰顯神奇的魅力。尼斯座馬賽座梅斯座雷恩座e、愛麗舍商業(yè)街；　h、嘎納之音；I、法蘭西大觀園；j、天賜涼園； 　l、凱旋門；m、圣母觀月； 　o、風臨左岸。 隨著人民生活水平和文化素質的提高，購買住宅不僅僅為滿足居住生活的需要，而是將住宅定位為集景觀、休閑、旅游、文化、品質為一體的一種精神享受過程，于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的住宅物業(yè)項目——天澤風景區(qū)以自然山水為依托，兼有人文景觀，是具有綜合游憩功能的省級風景名勝區(qū)。該風景區(qū)水色俱佳，水面面積353公頃。按照蚌埠市目前的經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人們對生活質量水平的提高，在蚌埠市新城區(qū)已經(jīng)形成一批具有建筑風格的地產(chǎn)項目。將項目整體形象打造成改變蚌埠市房地產(chǎn)格局的標桿。二、相關前提保障項目整盤開發(fā)、推廣、銷售成功助推天澤地產(chǎn)企業(yè)品牌形成和壯大三、項目定位：產(chǎn)品定位水苑大宅，景致生活從目前蚌埠市購房需求關注的角度逐漸從關注宣傳價格和開發(fā)地段到現(xiàn)房實景這些實處，眼見為實，結合現(xiàn)在蚌埠市在銷售的房地產(chǎn)項目的客戶分析得到以下結論：客戶群體范圍雖然在逐漸擴大，購房的需求也在不僅限于單一的居住層次，但是他們都在產(chǎn)品需求上具有一致的比例分配，在蚌埠市這個市場內部沒有明顯的差異性需求群體區(qū)域，80——120平米的兩室和小三室多層、小高層住宅是大眾熱捧產(chǎn)品，對居住環(huán)境的需求也列在必要需求之內。四、產(chǎn)品細節(jié)建議：規(guī)劃設計原則——以本區(qū)域性的市場需求為基礎水苑大宅，景致生活，采取“穩(wěn)中求新”的策略。◆ 雙陽臺(含工作陽臺）。◆ ?！繇攲娱w樓、中空挑高◆雙陽臺(含生活陽臺）?！?。寬面廚房和雙排布局設計 D：儲藏間建議：建議一期做半地下儲藏間。 植被選種：以灌木為主；結合名貴的喬木樹種如廣玉蘭、桂花、香樟樹等；地面48—52％種植天鵝絨草坪。將人的情緒融入每個季節(jié)來臨的無限歡欣當中，激發(fā)其購房沖動，充分將浪漫的主題發(fā)揮出來，使之與休閑、文化地產(chǎn)相結合，使消費者能充分感受到本項目獨有的生活樂趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定的客戶群體。既可成為社區(qū)可變的活動特色，又可增強社區(qū)的居住氣氛和檔次，使業(yè)主更加樂而忘返（如合肥的元一時代花園，合肥的國建香榭水都）。項目高檔住宅硬件配套載客電梯、停車場、空調機位、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子一卡通系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等軟件配套物業(yè)管理、配送中心、租賃服務中心等：配套設施并不是越多越好，過多配套只會造成開發(fā)成本上升、營銷成本上升，導致售價上升、價格上升；配套不足顯然不足以支持住宅的銷售。⑴增設電子一卡通系統(tǒng)電子一卡通系統(tǒng)是未來住宅的重要形式之一，將電子一卡通系統(tǒng)的建設作為住宅配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于住宅的銷售。6．2交通組織（1）平面交通組織：以社區(qū)主干景觀大道為主要人流區(qū)域，花徑?jīng)鐾榇稳肆鞣值?，以達到真正的人在叢中走，人在畫中游的藝術境界。況且基本上都是還原面積，在建筑設施的具體要求上沒有太多苛求的地方。在項目前期，利用政府部門對項目周邊市政規(guī)劃前景公布進行炒作，提升項目區(qū)域形象，迅速成為市場焦點，此期間開始對項目進行形象鋪墊宣傳。天澤2）生態(tài)的、和諧的（環(huán)境）