宜賓某項目整體營銷方案(編輯修改稿)
2025-02-08 23:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 推出馬德里商業(yè)街；別墅洋房區(qū)高層電梯組團 凱旋城 組團一期剩余多層組團馬德里商業(yè)街組團 21453通過二期實景打造后，率先啟動啟動二期高層電梯組團，產(chǎn)品形態(tài)和價格循序漸進逐步走高；24216。地中海藍灣二期中央公園和中軸景觀通道以及馬德里商業(yè)街氛圍包裝震撼呈現(xiàn)后，通過別墅洋房區(qū)的價格標桿，將迅速提升區(qū)域的形象，帶動二期高層電梯價格跳躍式的提升，實現(xiàn)項目利潤最大化；216。但對二期景觀和別墅洋房區(qū)呈現(xiàn)效果要求比較高，否則適得其反；216。該推貨的思路比較傳統(tǒng)，根據(jù)二期產(chǎn)品線價值形態(tài)分類，從低往高循序漸進的搭配推貨，從而實現(xiàn)二期產(chǎn)品價值形態(tài)和價格逐步走高；在價格提升過程中比較平穩(wěn)，客戶價格抗性相對比較??；216。二期體量最大的高層電梯中央公園實景呈現(xiàn)來帶動的價值提升，也能實現(xiàn)項目利潤最大化“ 高端先行，以點帶面 ” “ 循序漸進，產(chǎn)品形態(tài)和價格交替上升 ”VS為此建議：基于對地中海藍灣整個項目的營銷目的理解和對市場的把握，建議二期整體采用 “ 循序漸進，產(chǎn)品形態(tài)和價格交替上升 ” 的的推盤策略，通過中央公園實景呈現(xiàn)帶動二期體量最大的高層電梯的價格快速提升，從而實現(xiàn)整個項目利潤最大化；第四部分 大二期兩種推貨方式思考25樓盤名稱 月度走勢：單位（套）地中海藍灣一期 每月平均消化量在 180套左右長江國際青年城 每月平均消化量在 140套左右成中太陽島 每月消化量在 80套左右216。地中海藍灣旺銷是項目高品質(zhì)的綠化和西班牙風情的建筑立面以及精準項目營銷推廣的關系；216。長江國際青年城白沙區(qū)域的率先亮相的樓盤，熱銷有著先天的優(yōu)勢；216。成中太陽島該區(qū)域三大樓盤中，唯一開發(fā)商自籌銷售的樓盤，其營銷水平和市場反映靈敏度相對較差，在白沙區(qū)域銷售相對較差的樓盤；216。隨著房產(chǎn)調(diào)控新政策，區(qū)域去化速度都有所降低，尤其地中海藍灣二期產(chǎn)品線升級后，產(chǎn)品去化速度和周期都有所調(diào)整；第四部分 項目營銷周期預測白沙區(qū)域典型物業(yè)銷售走勢26第四部分 項目營銷周期預測—— 本項目推售量及周期預測u地中海藍灣大二期總戶數(shù)約 2500多套，按正常推廣渠道和銷售速度為前提，則：以整體周期為 20個月推算，則每月消化量為： 130套以整體周期為 25個月推算，則每月消化量為： 104套以整體周期為 30個月推算，則每月消化量為： 86套以整體周期為 36個月推算，則每月消化量為： 72套初步結(jié)論：結(jié)合周邊項目的消化速率以及項目的實際情況（需要控制推貨速度，實現(xiàn)項目利潤最大化）來看，本案整體周期初步定為 25—30 個月，月均消化量為 86—104 套；27第四部分 項目目標客群定位白沙片區(qū)物業(yè)客群分析需求市場調(diào)研結(jié)論驗證本案目標客群定位 宜賓市供應共性層面研究 通過分析需求市場調(diào)研結(jié)論，驗證預判目標客群方向是否正確， 并為其特征梳理提供市場支撐。綜合供應及需求層面分析結(jié)果，尋找適合本案的系列分析集合，進而鎖定本項目的目標客群 ?？s小范圍，分析項目所處片區(qū)當前可類比在售物業(yè)助理客群特征，得出項目可吸引客群特征 。分析當前宜賓整體在售樓盤主流客群，得出項目所在城市客群大體特征。28目標客群定位方法—— 宜賓市供應共性層面研究u周邊縣份購房人群：目前周邊縣份置業(yè)客戶成為宜賓在售樓盤的主力目標客群，一般樓盤郊縣客戶比重大約 30%40%左右 。u城區(qū)客戶由于老城區(qū)人口密度過大，居住環(huán)境相對比較差，政府規(guī)劃老城區(qū)進行人口疏導，在老城區(qū)土地逐漸緊缺以及先天自然資源不足的狀態(tài)下，老城區(qū)客群逐漸向白沙、中壩、南岸片區(qū)轉(zhuǎn)移。這類群體在此置業(yè)的目的多為改善居住購房。29目標客群定位方法—— 白沙區(qū)域物業(yè)客群分析u三大目標客群分析：周邊郊縣客群目前主力購房人群，剛需購房受到國家新政策調(diào)控影響比較??；老城區(qū)改善型需求客群白沙區(qū)域當?shù)乜腿喝缣煸?799及 899等企業(yè)客戶以及沙坪鎮(zhèn)周邊農(nóng)民；30第四部分項目目標客群定位u根據(jù)分析區(qū)域需求市場調(diào)研結(jié)論，隨著臨港經(jīng)濟區(qū)域的啟動，產(chǎn)業(yè)人群的聚集，預計將帶來大量的中小戶型的剛需需求；同時地中海藍灣二期優(yōu)美的居住環(huán)境和區(qū)域價格洼地，將會吸引大量的高端改善型需求的客群；u項目目標客群將定位三大主力目標客群：u首次剛需置業(yè)客群 (包括周邊郊縣、白沙區(qū)域本地以及老城區(qū)的剛需購房客群 )u城區(qū)改善型需求客群；u認同區(qū)域價值的投資客群 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群高端的城區(qū)改善型客群（二期）首次置業(yè)的剛性需求客戶（凱旋城）認同區(qū)域價值的投資客戶外地客戶及其他養(yǎng)老型客戶31第四部分項目定價策略u總定價策略u地中海藍灣一期通過低開高走的整體價格策略，成功的取得了白沙區(qū)域市場領導者的地位，為實現(xiàn)二期利潤最大化的目標，建議價格高開高走，隨著價格走高，二期產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)也隨著提升，最終實現(xiàn)交替平穩(wěn)上升；二期高端別墅和多層洋房組圖二期高層電梯組團一期剩余多層組團馬德里商業(yè)街組團二期凱旋城小戶型組團圖：二期眾多產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)利潤貢獻相對市場份額二期別墅洋房區(qū)高層電梯組團其他 凱旋城中小 戶型組團地中海藍灣大二期產(chǎn)品線豐富，從產(chǎn)品線利潤貢獻和相對市場份額來看，二期高層電梯組團的價格策略將是大二期能否實現(xiàn)利潤最大化的重中之重；32第四部分項目價格定位u價格定位策略：u采用產(chǎn)品分解定價策略，即針對項目產(chǎn)品本身的差異性，同時比較市場競爭產(chǎn)品的價格，得出項目產(chǎn)品的價格，最終合成項目整體價格。u選擇競爭樓盤的原則 競爭樓盤是指與同類或同質(zhì)樓盤比較，爭取相同類型顧客購買物業(yè)所消費資金的項目；u二期多產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)，分類型定價原則u二期部分產(chǎn)品形態(tài)，總價定價，模糊單價的原則（比如：二期別墅洋房區(qū)的物業(yè)和凱旋城部分精裝物業(yè)的產(chǎn)品）33樓盤名稱 本案 比較案例樓盤價格 國際青年城 萊茵河畔 魯能鑫領寓3400元 /平米 4600元 /平米 4300元 /平米區(qū)域因素 區(qū)位 5 5 9 9周邊配套 5 5 9 8公共交通 5 5 8 8升值潛力 7 6 8 8地塊素質(zhì) 項目規(guī)模 9 6 9 9規(guī)劃設計 8 6 8 8建筑本體 建筑設計 7 6 7 7建筑品質(zhì) 8 7 8 8產(chǎn)品創(chuàng)新 7 6 6 6產(chǎn)品附加 企業(yè)品牌 6 6 8 8綜合得分 67 58 80 79修正后價格（二期高層電梯） 3790元 /平米項目價格策略—— 主要競品樓盤價格分析216。所修正的價格為目前真實市場的情況反映?？紤]該項目將會在年后推出，對于目前根據(jù)在售項目所得出的價格在時間上具有相對滯后
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