某項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想以及營(yíng)銷策略課程(編輯修改稿)
2025-03-13 22:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 塊，然后沿南北干道往北折商品房地塊內(nèi)延伸。（見(jiàn)上圖 2） 從西開(kāi)始沿河濱向東至商品房地塊，然后直接插入商品房地塊。 （見(jiàn)上圖 3） 綠化帶除了凸出的塊狀外，其他的寬度都盡量控制 。 39 在充分考慮到綠帶的占地面積對(duì)建筑用地的影響，以及如何用最少的投入，營(yíng)造特色綠帶，使之成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一，提出三種做法： 將運(yùn)動(dòng)設(shè)施點(diǎn)綴在綠帶上，把 2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)分布在綠帶的凸處（入口處和中部），其他分布些零星的設(shè)施，沿河建 2米的河濱漫步道； 綠帶的運(yùn)動(dòng)風(fēng)情不是通過(guò)具體的運(yùn)動(dòng)設(shè)施體現(xiàn)，而是用綠化，做出運(yùn)動(dòng)的形態(tài)，如用園林藝術(shù)手法，以狗熊作為形象，通過(guò)營(yíng)造各種以植物為骨架的運(yùn)動(dòng)姿勢(shì)來(lái)展現(xiàn)運(yùn)動(dòng)風(fēng)情。 就是一條綠化帶，做出森林蔥郁的感覺(jué)。 40 河濱步道 41 特 色 小 品 42 特色小品 43 一條街：特色風(fēng)情臨水商業(yè)街 由商業(yè)中心向社區(qū)內(nèi)延伸形成商業(yè)街。在入口處的商業(yè)段向右內(nèi)側(cè)沿展，形成商業(yè)塊。在該商業(yè)塊一側(cè)頂端營(yíng)建一個(gè)水池，池中可設(shè)噴泉，沿池向社區(qū)內(nèi)引一條水道，水道把商業(yè)與居住區(qū)隔離。沿水道及外商業(yè)街一側(cè)建造商鋪，相對(duì)商鋪的通過(guò)錯(cuò)落布置，相成曲折的內(nèi)街。商鋪底層內(nèi)凹形成內(nèi)廊。通過(guò)引進(jìn)特色的小商業(yè)形成獨(dú)特的臨水商業(yè)風(fēng)情 南北向的干道 回遷房 特色商鋪 人工河 商品房 臨街商鋪 44 一塊：特色的居住圍合組團(tuán) ? 以“桂花城”項(xiàng)目為藍(lán)本 ? 借鑒內(nèi)庭式圍合體系，重點(diǎn)設(shè)計(jì)鄰里單元居住形態(tài)與線形街區(qū)布局，將社區(qū)規(guī)劃成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)庭園； ? 在獨(dú)立組團(tuán)中通過(guò)在住宅底層建造半地下車庫(kù)，形成人車分離的親和空間； ? 在規(guī)劃中，通過(guò)點(diǎn)式分布改變兵營(yíng)式布局的呆板，加上小高層和多層的錯(cuò)落分布使社區(qū)變得靈動(dòng)并形成開(kāi)闊的綠地中心； 45 ? 一個(gè)點(diǎn)：社區(qū)入口的標(biāo)志物 在社區(qū)的生態(tài)運(yùn)動(dòng)帶入口樹(shù)立一座大型具有青春時(shí)尚運(yùn)動(dòng)感的雕塑或特色小廣場(chǎng)，形成本社區(qū)獨(dú)一無(wú)二并具有強(qiáng)烈吸引力的對(duì)外形象標(biāo)志。 46 具體規(guī)劃建議 ? 產(chǎn)品配比方案 1 房型 面積（平方米） 比例 二房 9095 50% 2+1房 105110 25% 三房 120125 15% 復(fù)式 160180 10% 多層占 70%，小高層 30% 47 ? 產(chǎn)品配比方案 2 房型 面積（平方米） 比例 1+1房 8085 5% 2房 8595 43% 2+1房 1衛(wèi) 105110 20% 3房 2衛(wèi) 120125 20% 復(fù)式或 3+1房 135160 5% 疊加別墅 160180 7% 48 有關(guān)運(yùn)動(dòng)設(shè)施的成本及占地 室外網(wǎng)球場(chǎng) 一片網(wǎng)球場(chǎng)的占地 36*18=648平方米 成本： 18—25萬(wàn)元 2片網(wǎng)球場(chǎng)： 占地： 36*18*2=1296平方米 總成本： 3650萬(wàn)（含 2年的保養(yǎng)費(fèi)） 室內(nèi)羽毛球場(chǎng) 一片： 18*9=162平方米 成本： 162*250=40500元 49 關(guān)于本項(xiàng)目案名構(gòu)想 50 主推案名： 備案名： 青青小鎮(zhèn) 青 年 城 活 力 新 城 51 [營(yíng) 銷 篇 ] 52 營(yíng)銷目標(biāo) ● 以板塊價(jià)值協(xié)助提升本項(xiàng)目的地緣價(jià)值，為后期推動(dòng)奠定根基； ● 依托前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利益價(jià)值的最大化； ● 以創(chuàng)新的概念設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)一種全新的生活方式的生活主張； ● 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌價(jià)值和公司品牌價(jià)值的雙重飛躍。 53 總策略方向 先賣板塊 再賣樓盤 54 三大策略主導(dǎo) 板塊炒作 以本案所處的大板塊位置炒作，帶動(dòng)本案地緣價(jià)值的飆升 反彈琵琶 以榜樣群體先期導(dǎo)入 ， 帶動(dòng)其它目標(biāo)受眾關(guān)注 市場(chǎng)引爆 以 “ 兩人世界 ”的小面積精裝修產(chǎn)品 ， 引爆市場(chǎng) 55 板塊炒作 帶動(dòng)本案地緣價(jià)值的飆升 板塊炒作 ， 目標(biāo)關(guān)注： 三大引擎策動(dòng)市場(chǎng) : 新干線 森林體育運(yùn)動(dòng)城 生態(tài)健康的新市鎮(zhèn) 56 反彈琵琶 以榜樣群體先期導(dǎo)入 ， 帶動(dòng)其它目標(biāo)受眾關(guān)注 反彈琵琶 ， 領(lǐng)袖客戶 市區(qū) ：在市區(qū)內(nèi)選取 23名有一定影響的體育愛(ài)好者； 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ：從開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的著名企業(yè)中選取 23名干部； 大學(xué)城 ：從交通大學(xué)內(nèi)選取 23名愛(ài)好體育的教工。 方式和目的 ：通過(guò)一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，吸引他們?nèi)胱?，達(dá)到一個(gè)榜樣的傳播效果。 57 市場(chǎng)引爆 以 “ 情侶世界精裝版 ” 的小面積產(chǎn)品 ， 引爆市場(chǎng) 稀缺產(chǎn)品 ， 市場(chǎng)引爆 設(shè)計(jì)面積在 80平方米的 ， 別具風(fēng)情的 “ 情侶世界精裝板 ” ， 隆重推向市場(chǎng) ， 借以拉動(dòng)城市廣泛存在的二人世界的關(guān)注 。 58 關(guān)于本案的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷 59 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷 先造設(shè)施 后賣房子 體現(xiàn)社區(qū)概念 先造網(wǎng)球俱樂(lè)部以及場(chǎng)所（附帶乒乓球、羽毛球設(shè)施），并開(kāi)始從定向運(yùn)作逐步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化運(yùn)作。 定向組織活動(dòng)： A、大學(xué)城 B、閔行區(qū)的學(xué)校 C、企業(yè)的比賽 市場(chǎng)化運(yùn)作：發(fā)放會(huì)員卡對(duì)外服務(wù) 60 “青年運(yùn)動(dòng)風(fēng)情小鎮(zhèn)”會(huì)員卡銷售 在銷售期發(fā)放價(jià)值 1000元的會(huì)員年卡，既作為購(gòu)房訂金，同時(shí)可作為社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑的消費(fèi)。 該會(huì)員卡進(jìn)行全市性發(fā)放。 體驗(yàn)式銷售活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)：組織新干線 — 森林體育城 — 新市鎮(zhèn)一日游活動(dòng) 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷 61 關(guān)于本案的具體推動(dòng)戰(zhàn)略 62 ? 四大階段推動(dòng) ： 第一階段：蓄勢(shì)期 策略 ：
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