某地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷戰(zhàn)略(編輯修改稿)
2025-07-27 05:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，由于現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控政策和金融政策的影響，在項(xiàng)目前期，目標(biāo)客戶購(gòu)買寫字樓的可能性較小，現(xiàn)階段此類物業(yè)的銷售暫不考慮。 恒富中心（寫字公寓）目標(biāo)客戶寫字公寓銷售面積在70㎡～100㎡左右，從其物業(yè)形態(tài)分析，其購(gòu)買成本較小，適合綜合實(shí)力較弱的企業(yè)和專為大型知名企業(yè)提供服務(wù)的中小型企業(yè)。且由于銀行對(duì)此類物業(yè)按揭貸款的限制，已不太適合于投資客戶的大量介入。為此，寫字公寓主要購(gòu)買目標(biāo)客戶群體發(fā)生了變化，調(diào)整為中小型企業(yè)和私營(yíng)公司，自有資金雄厚、購(gòu)買物業(yè)用于自用的個(gè)人以及部分投資型客戶。 發(fā)展中心（服務(wù)公寓）目標(biāo)客戶服務(wù)公寓銷售面積在40㎡～70㎡左右，購(gòu)買成本相對(duì)較少，物業(yè)未來(lái)升值空間較大，投資回報(bào)可觀，非常適合初次創(chuàng)業(yè)的中小型公司和物業(yè)投資，消費(fèi)市場(chǎng)關(guān)注較高。此類物業(yè)購(gòu)買目標(biāo)客戶群體分布較廣，中小型企業(yè)、私營(yíng)公司、個(gè)人都是其購(gòu)買群體。 商場(chǎng)目標(biāo)客戶隨著航洋國(guó)際城寫字樓、公寓成功銷售，大型知名、著名國(guó)內(nèi)和國(guó)外企業(yè)進(jìn)駐，依附于這些企業(yè)的中小型企業(yè)、公司和投資者跟進(jìn)，超五星級(jí)國(guó)際著名萬(wàn)豪酒店正式運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目形成良好的商務(wù)格局和濃郁的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍。屆時(shí)，項(xiàng)目商場(chǎng)將成為各行業(yè)經(jīng)銷商、服務(wù)商和個(gè)人投資者服務(wù)本項(xiàng)目業(yè)主、配套本區(qū)域的商業(yè)平臺(tái)，必將形成市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的銷售熱點(diǎn)。但受目前國(guó)家政策和市場(chǎng)變化因素影響，現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)的銷售暫時(shí)不予以考慮4 目前銷售存在的障礙 宏觀政策的變化進(jìn)入2004年，由于第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，使得相關(guān)行業(yè)出現(xiàn)投資過(guò)熱局面，造成了相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的增加，嚴(yán)重影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。為確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步的發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)明顯過(guò)熱行業(yè)的宏觀調(diào)控，避免行業(yè)投資的盲目性，降低相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行成本，國(guó)家于近期頻頻出臺(tái)相關(guān)政策和措施，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度。如緊縮銀根，停止或減緩對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的銀行貸款；提高貸款企業(yè)的自有資金比例和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；停止購(gòu)買別墅、寫字樓、商鋪的銀行按揭貸款；提高個(gè)人購(gòu)房銀行按揭貸款門檻，對(duì)個(gè)人購(gòu)買多套物業(yè)銀行按揭貸款進(jìn)行限制等相關(guān)政策。在結(jié)構(gòu)調(diào)整的宏觀緊縮背景下，將對(duì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間產(chǎn)生相當(dāng)?shù)膲毫?。針?duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)發(fā)展商的自有建設(shè)資金提出了更高的要求，同時(shí)也對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售前景帶來(lái)壓力。 行業(yè)投資環(huán)境的改變國(guó)家宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，使高度依賴銀行貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨嚴(yán)峻的局面，從而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大融資渠道，調(diào)整物業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于國(guó)家的宏觀調(diào)控，將使地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)原本熱銷的投資型物業(yè)面臨市場(chǎng)壓力；寫字樓、商鋪、別墅市場(chǎng)銷售受阻，存量上升；高端物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間受到限制，市場(chǎng)購(gòu)買力有所下降，市場(chǎng)銷售價(jià)格顯現(xiàn)回落趨勢(shì)，這些都將促使行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)投資環(huán)境的改變，將對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展產(chǎn)生影響。 市場(chǎng)預(yù)期的降低宏觀調(diào)控的出臺(tái)以及行業(yè)投資環(huán)境的改變，直接打壓了地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)熱情，使得市場(chǎng)購(gòu)買力下降，勢(shì)必影響消費(fèi)需求，將使項(xiàng)目銷售面臨壓力，項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期值降
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