【正文】 鄰里單元居住形態(tài)與線形街區(qū)布局，將社區(qū)規(guī)劃成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)庭園； ? 在獨(dú)立組團(tuán)中通過在住宅底層建造半地下車庫，形成人車分離的親和空間； ? 在規(guī)劃中，通過點(diǎn)式分布改變兵營式布局的呆板，加上小高層和多層的錯(cuò)落分布使社區(qū)變得靈動(dòng)并形成開闊的綠地中心； 45 ? 一個(gè)點(diǎn)：社區(qū)入口的標(biāo)志物 在社區(qū)的生態(tài)運(yùn)動(dòng)帶入口樹立一座大型具有青春時(shí)尚運(yùn)動(dòng)感的雕塑或特色小廣場(chǎng)，形成本社區(qū)獨(dú)一無二并具有強(qiáng)烈吸引力的對(duì)外形象標(biāo)志。在入口處的商業(yè)段向右內(nèi)側(cè)沿展，形成商業(yè)塊。 （見上圖 3） 綠化帶除了凸出的塊狀外，其他的寬度都盡量控制 。 小鎮(zhèn)的風(fēng)情是迷人的：吧里 ， 咖啡濃濃 ， 香氣怡人； 岸邊 ， 細(xì)水飄飄 ， 蜿蜒流轉(zhuǎn)；街道 ， 形態(tài)交錯(cuò) ， 風(fēng)情萬種 。 ? 在戰(zhàn)略地位上 ， 具有城市次副中心的獨(dú)立地位 。 主要體現(xiàn)： 承認(rèn)區(qū)域距離 ， 但不承認(rèn)生活距離 城市小鎮(zhèn)個(gè)性更加明顯 ， 小鎮(zhèn)貼近生活 ， 城市貼近工作 ?鎮(zhèn)高于城 。 城市化進(jìn)程推動(dòng)城市的發(fā)展 ，但也為城市帶來的相應(yīng)的負(fù)面效應(yīng) ， 交通的擁擠 、 空氣的污染 、 人口的高度集中 ， 甚至停車的問題 ， 都日漸成為人們逐漸逃離城市中心的理由 ， 而向?qū)儆诔鞘袇^(qū)域的小鎮(zhèn)生活過度 。 以別具風(fēng)情的個(gè)性生活魅力 、 鮮明的品牌特征 、 獨(dú)特的生活主張 、 前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃 ， 創(chuàng)造真正屬于城市青年族群的新型小鎮(zhèn)風(fēng)情生活 。 4500畝將最終形成一個(gè)全新的有別其他區(qū)域的居住板塊。 針對(duì)目標(biāo)客戶群，在整體的戰(zhàn)略中，我們分為 [短線戰(zhàn)略和長線戰(zhàn)略 ] 短線戰(zhàn)略： 以基礎(chǔ)市場(chǎng)為啟動(dòng)市場(chǎng)，以聚集一定的人氣效應(yīng)和資本的原始積累。 目標(biāo)市場(chǎng) 之 基礎(chǔ)市場(chǎng) 14 ? 來源：閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)員工 ? 特征：素質(zhì)好，收入較高且穩(wěn)定； 投資意識(shí)強(qiáng)，生活追求時(shí)尚； 年齡在 2535歲，對(duì)于住宅的品質(zhì)有較高要求； 目前主要居住在市區(qū)，通過每日的班車上下班； 在工作地附近性價(jià)比高的樓盤將吸引他們。 ? 4500畝中的其他地塊有可能在本項(xiàng)目的開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)動(dòng)遷房 ，將對(duì)本項(xiàng)目價(jià)格提升產(chǎn)生抑制 ， 并分流客源 。 項(xiàng)目研判 [SWOT] 7 O（ 機(jī)會(huì) ） ? 輕軌莘閔線的通車將極大的改善地塊的交通狀況 ， 給項(xiàng)目帶來大量區(qū)域外的消費(fèi)者 ， 吸引青年人越多 ， 對(duì)本項(xiàng)目的銷售越有利 。 ? 地塊所臨的銀春路為斷頭路 ， 減少了對(duì)外的交往 。1 馬橋項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想 以及營銷策略 2 研究課題 我們是誰？ [結(jié)合板塊發(fā)展態(tài)勢(shì)，給予本案充分的認(rèn)識(shí)和研究 ] 我們賣給誰？ [鎖定本案目標(biāo)客戶群，進(jìn)行準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)劃分和生活形態(tài)描述 ] 我們?cè)鯓尤プ觯? [從戰(zhàn)略和市場(chǎng)的高度，賦予本案獨(dú)特的個(gè)性生活氣質(zhì) ] 我們?nèi)绾瓮苿?dòng)？ [以組合式攻擊體系，確保市場(chǎng)和品牌的雙贏 ] 3 [市 場(chǎng) 篇 ] 4 項(xiàng) 目 研 判 5 項(xiàng)目研判 [SWOT] S（ 優(yōu)勢(shì) ） ? 客源市場(chǎng)豐富 ， 為本項(xiàng)目的順利開發(fā)奠定基礎(chǔ)； ? 本項(xiàng)目所在的大板塊將形成城的建設(shè)態(tài)勢(shì) ， 而本案的規(guī)模則成為鎮(zhèn)的開發(fā) ， 具有較大的號(hào)召力； ? 靠近閔行老鎮(zhèn) ， 以閔行老鎮(zhèn)為中心已經(jīng)形成了比較成熟的生活配套設(shè)施 ， 極大的提高了地塊的整體形象； ? 距離即將通車的輕軌莘閔線華寧路站只有 ， 未來的交通很方便 ， 到達(dá)徐家匯商業(yè)中心也就是 30分鐘的路程； ? 地塊的整體狀況比較平整 ， 東面緊鄰一條天然河道 ， 比較適合開發(fā)住宅小區(qū) 。 ? 項(xiàng)目中部分回遷房的建設(shè) ， 將對(duì)商品房的銷售有一定影響 。 ? 作為森林體育城的 4500畝配套用地之一 ， 體育城的規(guī)劃建設(shè)將成為本項(xiàng)目開發(fā)的重要依托；周邊正在建設(shè)的以交通大學(xué)為依托的紫竹科學(xué)園區(qū)將帶來大批高收入人群的聚集 ， 對(duì)于區(qū)域地段價(jià)值有很大的提升作用 ， 這樣對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)也是一個(gè)利好條件 。 ? 從今年開始 ， 市政府將在內(nèi)外環(huán)之間和外環(huán)線以外每年推出 300萬方的中低價(jià)房 ， 如果這一政策開始實(shí)施 ， 這 300萬方的住宅以其地段以及價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)必將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的威脅 。 目標(biāo)市場(chǎng) 之 開拓市場(chǎng) 15 ? 來源 ：市區(qū)客源 ? 特征 ： 出生于 70年代 ，對(duì)地域概念不強(qiáng)但注重交通便捷和生活配套完善和生活品質(zhì)，同時(shí)關(guān)注時(shí)尚的市區(qū)年輕人為主； 以改善居住條 件、換房、拆遷等帶來的需要并受軌道交通輻射影響的市區(qū)居民為附； 這部分人可以接受的價(jià)格在 5000元以下，但市區(qū)內(nèi)已經(jīng)難覓這樣價(jià)位的樓盤，迫使他們購房沿軌道交通向外延伸。 長線戰(zhàn)略： 依托基礎(chǔ)市場(chǎng)，我們將 [成長市場(chǎng)和開拓市場(chǎng) ]為本案重點(diǎn) 總結(jié) 20 [產(chǎn) 品 篇 ] 21 本項(xiàng)目地塊屬于森林體育城配套用地 4500畝之中的一塊。 本案區(qū)域概況 22 戰(zhàn)略主題思想 戰(zhàn)略高度制勝：新的城市功能區(qū)（副中心） 賦予 4500畝全新的概念， 以板塊帶動(dòng)和創(chuàng)新規(guī)劃提升本樓盤 落實(shí)一期戰(zhàn)略規(guī)劃：社區(qū)營造構(gòu)想和營銷推動(dòng) 把握戰(zhàn)略重點(diǎn)： 概念設(shè)計(jì)、產(chǎn)品重心 進(jìn)入時(shí)機(jī)、開發(fā)節(jié)奏 市場(chǎng)拐點(diǎn)、營銷節(jié)奏 23 [ 戰(zhàn) 略 構(gòu) 想 一 ] 24 旗忠森林體育生活居住社區(qū) 4500畝板塊戰(zhàn)略概念 25 本案戰(zhàn)略定位 城市人。 26 本案推廣口號(hào) 運(yùn)動(dòng)無所不在 . 生活處處精彩 27 關(guān)于運(yùn)動(dòng)風(fēng)情 .小鎮(zhèn)生活的概念推導(dǎo)演繹