【正文】 鄰里單元居住形態(tài)與線形街區(qū)布局，將社區(qū)規(guī)劃成多個相對獨立的組團庭園； ? 在獨立組團中通過在住宅底層建造半地下車庫，形成人車分離的親和空間； ? 在規(guī)劃中，通過點式分布改變兵營式布局的呆板，加上小高層和多層的錯落分布使社區(qū)變得靈動并形成開闊的綠地中心； 45 ? 一個點：社區(qū)入口的標志物 在社區(qū)的生態(tài)運動帶入口樹立一座大型具有青春時尚運動感的雕塑或特色小廣場，形成本社區(qū)獨一無二并具有強烈吸引力的對外形象標志。在入口處的商業(yè)段向右內(nèi)側(cè)沿展，形成商業(yè)塊。 （見上圖 3） 綠化帶除了凸出的塊狀外，其他的寬度都盡量控制 。 小鎮(zhèn)的風情是迷人的：吧里 ， 咖啡濃濃 ， 香氣怡人； 岸邊 ， 細水飄飄 ， 蜿蜒流轉(zhuǎn)；街道 ， 形態(tài)交錯 ， 風情萬種 。 ? 在戰(zhàn)略地位上 ， 具有城市次副中心的獨立地位 。 主要體現(xiàn)： 承認區(qū)域距離 ， 但不承認生活距離 城市小鎮(zhèn)個性更加明顯 ， 小鎮(zhèn)貼近生活 ， 城市貼近工作 ?鎮(zhèn)高于城 。 城市化進程推動城市的發(fā)展 ，但也為城市帶來的相應的負面效應 ， 交通的擁擠 、 空氣的污染 、 人口的高度集中 ， 甚至停車的問題 ， 都日漸成為人們逐漸逃離城市中心的理由 ， 而向?qū)儆诔鞘袇^(qū)域的小鎮(zhèn)生活過度 。 以別具風情的個性生活魅力 、 鮮明的品牌特征 、 獨特的生活主張 、 前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃 ， 創(chuàng)造真正屬于城市青年族群的新型小鎮(zhèn)風情生活 。 4500畝將最終形成一個全新的有別其他區(qū)域的居住板塊。 針對目標客戶群，在整體的戰(zhàn)略中，我們分為 [短線戰(zhàn)略和長線戰(zhàn)略 ] 短線戰(zhàn)略： 以基礎(chǔ)市場為啟動市場，以聚集一定的人氣效應和資本的原始積累。 目標市場 之 基礎(chǔ)市場 14 ? 來源：閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)員工 ? 特征：素質(zhì)好，收入較高且穩(wěn)定； 投資意識強，生活追求時尚； 年齡在 2535歲，對于住宅的品質(zhì)有較高要求； 目前主要居住在市區(qū)，通過每日的班車上下班； 在工作地附近性價比高的樓盤將吸引他們。 ? 4500畝中的其他地塊有可能在本項目的開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)動遷房 ，將對本項目價格提升產(chǎn)生抑制 ， 并分流客源 。 項目研判 [SWOT] 7 O（ 機會 ） ? 輕軌莘閔線的通車將極大的改善地塊的交通狀況 ， 給項目帶來大量區(qū)域外的消費者 ， 吸引青年人越多 ， 對本項目的銷售越有利 。 ? 地塊所臨的銀春路為斷頭路 ， 減少了對外的交往 。1 馬橋項目整體開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想 以及營銷策略 2 研究課題 我們是誰？ [結(jié)合板塊發(fā)展態(tài)勢，給予本案充分的認識和研究 ] 我們賣給誰？ [鎖定本案目標客戶群，進行準確的目標市場劃分和生活形態(tài)描述 ] 我們怎樣去做？ [從戰(zhàn)略和市場的高度，賦予本案獨特的個性生活氣質(zhì) ] 我們?nèi)绾瓮苿樱? [以組合式攻擊體系，確保市場和品牌的雙贏 ] 3 [市 場 篇 ] 4 項 目 研 判 5 項目研判 [SWOT] S（ 優(yōu)勢 ） ? 客源市場豐富 ， 為本項目的順利開發(fā)奠定基礎(chǔ)； ? 本項目所在的大板塊將形成城的建設(shè)態(tài)勢 ， 而本案的規(guī)模則成為鎮(zhèn)的開發(fā) ， 具有較大的號召力； ? 靠近閔行老鎮(zhèn) ， 以閔行老鎮(zhèn)為中心已經(jīng)形成了比較成熟的生活配套設(shè)施 ， 極大的提高了地塊的整體形象； ? 距離即將通車的輕軌莘閔線華寧路站只有 ， 未來的交通很方便 ， 到達徐家匯商業(yè)中心也就是 30分鐘的路程； ? 地塊的整體狀況比較平整 ， 東面緊鄰一條天然河道 ， 比較適合開發(fā)住宅小區(qū) 。 ? 項目中部分回遷房的建設(shè) ， 將對商品房的銷售有一定影響 。 ? 作為森林體育城的 4500畝配套用地之一 ， 體育城的規(guī)劃建設(shè)將成為本項目開發(fā)的重要依托；周邊正在建設(shè)的以交通大學為依托的紫竹科學園區(qū)將帶來大批高收入人群的聚集 ， 對于區(qū)域地段價值有很大的提升作用 ， 這樣對于本項目的開發(fā)也是一個利好條件 。 ? 從今年開始 ， 市政府將在內(nèi)外環(huán)之間和外環(huán)線以外每年推出 300萬方的中低價房 ， 如果這一政策開始實施 ， 這 300萬方的住宅以其地段以及價格上的優(yōu)勢必將對本項目產(chǎn)生巨大的威脅 。 目標市場 之 開拓市場 15 ? 來源 ：市區(qū)客源 ? 特征 ： 出生于 70年代 ，對地域概念不強但注重交通便捷和生活配套完善和生活品質(zhì)，同時關(guān)注時尚的市區(qū)年輕人為主； 以改善居住條 件、換房、拆遷等帶來的需要并受軌道交通輻射影響的市區(qū)居民為附； 這部分人可以接受的價格在 5000元以下，但市區(qū)內(nèi)已經(jīng)難覓這樣價位的樓盤，迫使他們購房沿軌道交通向外延伸。 長線戰(zhàn)略： 依托基礎(chǔ)市場，我們將 [成長市場和開拓市場 ]為本案重點 總結(jié) 20 [產(chǎn) 品 篇 ] 21 本項目地塊屬于森林體育城配套用地 4500畝之中的一塊。 本案區(qū)域概況 22 戰(zhàn)略主題思想 戰(zhàn)略高度制勝：新的城市功能區(qū)（副中心） 賦予 4500畝全新的概念， 以板塊帶動和創(chuàng)新規(guī)劃提升本樓盤 落實一期戰(zhàn)略規(guī)劃：社區(qū)營造構(gòu)想和營銷推動 把握戰(zhàn)略重點： 概念設(shè)計、產(chǎn)品重心 進入時機、開發(fā)節(jié)奏 市場拐點、營銷節(jié)奏 23 [ 戰(zhàn) 略 構(gòu) 想 一 ] 24 旗忠森林體育生活居住社區(qū) 4500畝板塊戰(zhàn)略概念 25 本案戰(zhàn)略定位 城市人。 26 本案推廣口號 運動無所不在 . 生活處處精彩 27 關(guān)于運動風情 .小鎮(zhèn)生活的概念推導演繹