【導讀】不動產(chǎn)法律制度在物權法中地位顯。建筑物區(qū)分所有權、不動產(chǎn)相鄰關。褚某有面積為110平方米的三室一廳商品房一套。為，褚某購得后又出資3萬余元進行裝修。2002年6月20日，周某看房后表示同意以。購買褚某的房產(chǎn)，并當場支付了3000元的定金。次日，前來看房的楊某出價。6月25日，周某通過電話與褚某聯(lián)系，協(xié)商辦理登記等事宜時，褚某告知房產(chǎn)。周某認為自己通過雙方協(xié)議已經(jīng)取。得該房產(chǎn)的所有權，因此執(zhí)意要求褚某將房產(chǎn)交付給自己所有。成，周某向法院提起訴訟，請求法院判決訟爭房產(chǎn)歸自己所有。法院依職權追加楊某為訴訟第三人。被告褚某于判決生效后10日內雙倍返還原告周某定金6000. 太吵，影響日常生活，原告找被告交涉，雙方發(fā)生矛盾。原告遂起訴要求確。偃師市法院經(jīng)審理認為，原、被告雖然簽訂并履行了房屋買賣協(xié)議，但雙方。未到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移登記手續(xù)，協(xié)議無效。本案涉及的問題是，當事人之間簽訂并履行的

　　

【正文】 管理。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 44 業(yè)主大會的性質 ? 業(yè)主大會是不是非法人團體呢 ?根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 、 《 業(yè)主大會規(guī)程 》 的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權人組織業(yè)主大會。業(yè)主大會有自己的組織機構 :意思機構 :業(yè)主大會會議，以及執(zhí)行機構 :業(yè)主委員會 。有自己的組織規(guī)則 :管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則 。也有自己的活動場所 :在區(qū)分所有建筑物社區(qū)，開發(fā)商負責配備區(qū)分所有建筑物管理用房，管理用房是全體建筑物區(qū)分所有權人的共有財產(chǎn)。業(yè)主大會有可以獨立支配的經(jīng)費 :全體建筑物區(qū)分所有權人承擔業(yè)主大會的工作經(jīng)費，其籌集方式包括由建筑物區(qū)分所有權人按建筑物區(qū)分所有權比例繳納，從利用區(qū)分所有建筑物共享部分獲取的收益中提取等。業(yè)主大會有自己的目標 :維護區(qū)分所有建筑物社區(qū)全體建筑物區(qū)分所有權人的合法權益。根據(jù)我國法律對業(yè)主大會的規(guī)定， 業(yè)主大會應該定性為非法人團體。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 45 業(yè)主委員會的含義 ? 業(yè)主委員會是受業(yè)主大會的委托，管理全體業(yè)主的共有財產(chǎn)和共同事務的日常管理機構。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。小區(qū)內的業(yè)主人數(shù)眾多，往往不能很好的行使管理權。因而，有必要通過業(yè)主委員會管理全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同事務。 ? 業(yè)主委員會由業(yè)主大會經(jīng)一定的程序選舉產(chǎn)生，它是業(yè)主大會的常設機構。在業(yè)主大會閉會期間，根據(jù)業(yè)主大會的授權具體執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定。業(yè)主委員會不能獨立于業(yè)主大會而存在。業(yè)主委員會必須向業(yè)主大會負責，并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。 ? 業(yè)主委員會不同于居民委員會。居委會是一個自治組織，主要行使的是涉及公共管理的職權，而業(yè)主委員會是代表業(yè)主管理共同財產(chǎn)和共同事務。所以，兩者可以并存，不能互相替代。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 46 ? 第一，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，所謂執(zhí)行機構就是指具體執(zhí)行業(yè)主大會的決定并受業(yè)主大會的特別授權來從事各項活動，業(yè)主委員會本身不能獨立于業(yè)主大會而存在。業(yè)主委員會也必須由業(yè)主大會經(jīng)一定的民主程序選舉產(chǎn)生，它是業(yè)主大 ? 第二，業(yè)主委員會的職權主要來自于業(yè)主 ? 第三，業(yè)主可以設立業(yè)主委員會，也可不設立業(yè)主委員會。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 47 業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定的效力 ? 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 ? 第一，必須要經(jīng)過嚴格的程序作出此種決定。 ? 第二，必須要在規(guī)定的權限內作出決定。 ? 第三，決定應當公示。 ? 第四，決定一旦作出，對業(yè)主具有約束力。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 48 業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定的效力 ? 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟 ? 對于違章搭建等違法行為，也不能通過私下約定而取得合法性。我們理解，此種規(guī)定屬于強行性規(guī)定，它確定了業(yè)主依法負有的基本義務。這種規(guī)定對于維護小區(qū)居民之間的和睦，創(chuàng)建和諧社區(qū)，都具有十分重要的意義。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 49 管理規(guī)約 ? 管理規(guī)約 ， 是指由業(yè)主承諾的 、 對全體業(yè)主具有約束力的 ， 規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)內使用 、 維護 、 管理物業(yè)等方面權利和義務的行為守則 。 ? 在現(xiàn)代物業(yè)管理中 ， 管理規(guī)約是業(yè)主自治的 “ 憲法 ” ， 是業(yè)主自律自治的最基本手段 ， 也是物業(yè)管理法規(guī)政策的補充和物業(yè)管理順利進行的重要保證 ， 在業(yè)主自治中發(fā)揮著不可替代的作用 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 50 管理規(guī)約的法律性質 關于管理規(guī)約的法律性質，主要有如以下幾種：①管理規(guī)約是業(yè)主間的契約；②管理規(guī)約雖非單純的債權契約，但具有業(yè)主間契約之實質；③管理規(guī)約是比兩當事人間之契約發(fā)展形態(tài)更社會化的契約：④管理規(guī)約乃集團性之協(xié)約，與一般契約有異，具有合伙之性質；⑤管理規(guī)約類似于勞動法上之勞動協(xié)約；⑥管理規(guī)約乃具有規(guī)定性之規(guī)則；⑦管理規(guī)約系規(guī)范業(yè)主間相互關系而具有自治法之性格；⑧規(guī)約乃有關業(yè)主相互間權利義務關系之基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。 這八種見解可進一步概括為三種：即契約說、協(xié)約說和自治規(guī)則說。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 51 管理規(guī)約的制訂 ? 管理規(guī)約的制訂主要通過兩種途徑進行：其一 ， 通過業(yè)主集會之決議進行；其二 ，由房屋建設單位預先訂立定型化管埋管理規(guī)約 ， 于分批出售房屋時 ， 分別與單個買受人 （ 受讓人 ） 達成同意該管理規(guī)約之協(xié)議 。 ? 目前各國和地區(qū)的立法及實踐操作中 ， 管理規(guī)約一般都是由建設單位預先制訂 ， 并在購房時即與購房者簽訂協(xié)議或要求購房者對遵守該管理規(guī)約作出承諾 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 52 管理規(guī)約的制訂 ? 我國為了利用兩種方式的長處 ， 采取了將兩種方式相結合的管理規(guī)約制訂方式；首先 ， 建設單位在房屋出售以前 ， 可以制訂臨時管理規(guī)約 ， 然后與購買房屋的第一位業(yè)主進行談判 ， 達成一致意見后即予以簽訂；為了保證管理規(guī)約內容的一致性 ， 后來的業(yè)主就不可以更改臨時管理規(guī)約的內容 ， 而只可簽訂第一業(yè)主已經(jīng)確定的管理規(guī)約 。 在房屋交付使用后 ， 物管企業(yè)作為臨時管理規(guī)約的執(zhí)行人 ， 即可以根據(jù)管理規(guī)約的內容對物業(yè)進行管理 。 其次 ， 在物業(yè)交付使用的情況符合國家規(guī)定的條件以后 ， 業(yè)主即可以召開業(yè)主大會通過決議的方式制訂正式的管理規(guī)約；正式管理規(guī)約生效之日 ， 臨時管理規(guī)約失效 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 53 管理規(guī)約的生效 ? （ 一 ） 建設單位制訂的管理規(guī)約生效的方式 ? 根據(jù) 《 條例 》 第 23 條的規(guī)定 ， 我國目前實行的也是部分業(yè)主承諾臨時管理規(guī)約生效的制度 。 ? 首先 ， 所有業(yè)主對管理規(guī)約的所有條款都表示一致是不現(xiàn)實的；其次 ， 業(yè)主入住物業(yè)區(qū)的時間跨度很大 ， 如果要求所有的業(yè)主全部入住后再簽訂管理規(guī)約 ， 必要會影響對物業(yè)的有效管理：第三 ， 物業(yè)交易的頻繁發(fā)生 ， 業(yè)主和使用人經(jīng)常變動 ， 空置物業(yè)亦時有存在 ， 難以保持全體業(yè)主的穩(wěn)定性 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 54 管理規(guī)約的生效 ? （ 二 ） 經(jīng)業(yè)主決議的管理規(guī)約的通過生效 ? 管理規(guī)約的通過是采取 “ — 致決 ” 還是 “ 多數(shù)決 ” ? 管理規(guī)約是全體業(yè)主關于業(yè)主自治的協(xié)約和規(guī)則 ，因此從理論上講 ， 管理規(guī)約的通過應采取 “ 一致決 ” 的形式 。 但實際情況是 ， 各國均采取 “ 多數(shù)決 ” 的形式 ， 其原因和前述管理規(guī)約經(jīng)部分業(yè)主承諾即可生效的原因一樣 。 ? 關于管理規(guī)約的通過是采取 “ 特別多數(shù)決 ” 還是“ 普通多數(shù)決 ” 關于管理規(guī)約的通過 ， 有 “ 普通多數(shù)決 ” 和 “ 特別多數(shù)決 ” 兩種形式 。 《 物權法 》采取的是 “ 普通多數(shù)決 ” 形式 ， 即 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 55 管理規(guī)約的內容 ? 一般而言 ， 管理規(guī)約的主要內容可以分為四類：一是業(yè)主基礎法律關系的事項 ， 二是關于業(yè)主間共同事務的事項；三是調節(jié)有關業(yè)主間利害關系的事項；四是對違反義務者予以處置的事項 。 ? 《 條例 》 第 17 條對管理規(guī)約的內容做了極為原則的規(guī)定 ， “ 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用 、 維護 、 管理 ， 業(yè)主的共同利益 ， 業(yè)主應當履行的義務 ， 違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事頂依法作出約定 。 ” 經(jīng)理人世界 2020/6/18 56 管理規(guī)約的法律效力 ? 時間效力上 ， 對于建設單位制訂的臨時管理規(guī)約 ， 在第一個業(yè)主簽字認可以后即發(fā)生法律效力；對于業(yè)主大會制訂的管理規(guī)約 ， 根據(jù)業(yè)主大會的決定生效 。 ? 空間效力上 ， 管理規(guī)約的效力及于整個物業(yè)管理區(qū)域 ， 但對物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主則不發(fā)生效力 。 ? 對人的效力上 ， 管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力 ， 管理規(guī)約不但對業(yè)主有約束力 ，而且對業(yè)主之繼受人 （ 包括概括繼受人與特定繼受人 ） 也同樣有約束力 。