【導(dǎo)讀】不動(dòng)產(chǎn)法律制度在物權(quán)法中地位顯。建筑物區(qū)分所有權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)。褚某有面積為110平方米的三室一廳商品房一套。為，褚某購得后又出資3萬余元進(jìn)行裝修。2002年6月20日，周某看房后表示同意以。購買褚某的房產(chǎn)，并當(dāng)場(chǎng)支付了3000元的定金。次日，前來看房的楊某出價(jià)。6月25日，周某通過電話與褚某聯(lián)系，協(xié)商辦理登記等事宜時(shí)，褚某告知房產(chǎn)。周某認(rèn)為自己通過雙方協(xié)議已經(jīng)取。得該房產(chǎn)的所有權(quán)，因此執(zhí)意要求褚某將房產(chǎn)交付給自己所有。成，周某向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決訟爭(zhēng)房產(chǎn)歸自己所有。法院依職權(quán)追加楊某為訴訟第三人。被告褚某于判決生效后10日內(nèi)雙倍返還原告周某定金6000. 太吵，影響日常生活，原告找被告交涉，雙方發(fā)生矛盾。原告遂起訴要求確。偃師市法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雖然簽訂并履行了房屋買賣協(xié)議，但雙方。未到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，協(xié)議無效。本案涉及的問題是，當(dāng)事人之間簽訂并履行的

　　

【正文】 管理。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 44 業(yè)主大會(huì)的性質(zhì) ? 業(yè)主大會(huì)是不是非法人團(tuán)體呢 ?根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 、 《 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 》 的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)有自己的組織機(jī)構(gòu) :意思機(jī)構(gòu) :業(yè)主大會(huì)會(huì)議，以及執(zhí)行機(jī)構(gòu) :業(yè)主委員會(huì) 。有自己的組織規(guī)則 :管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 。也有自己的活動(dòng)場(chǎng)所 :在區(qū)分所有建筑物社區(qū)，開發(fā)商負(fù)責(zé)配備區(qū)分所有建筑物管理用房，管理用房是全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有財(cái)產(chǎn)。業(yè)主大會(huì)有可以獨(dú)立支配的經(jīng)費(fèi) :全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)業(yè)主大會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，其籌集方式包括由建筑物區(qū)分所有權(quán)人按建筑物區(qū)分所有權(quán)比例繳納，從利用區(qū)分所有建筑物共享部分獲取的收益中提取等。業(yè)主大會(huì)有自己的目標(biāo) :維護(hù)區(qū)分所有建筑物社區(qū)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。根據(jù)我國(guó)法律對(duì)業(yè)主大會(huì)的規(guī)定， 業(yè)主大會(huì)應(yīng)該定性為非法人團(tuán)體。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 45 業(yè)主委員會(huì)的含義 ? 業(yè)主委員會(huì)是受業(yè)主大會(huì)的委托，管理全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的日常管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主人數(shù)眾多，往往不能很好的行使管理權(quán)。因而，有必要通過業(yè)主委員會(huì)管理全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)。 ? 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)經(jīng)一定的程序選舉產(chǎn)生，它是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決定。業(yè)主委員會(huì)不能獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)而存在。業(yè)主委員會(huì)必須向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。 ? 業(yè)主委員會(huì)不同于居民委員會(huì)。居委會(huì)是一個(gè)自治組織，主要行使的是涉及公共管理的職權(quán)，而業(yè)主委員會(huì)是代表業(yè)主管理共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)。所以，兩者可以并存，不能互相替代。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 46 ? 第一，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，所謂執(zhí)行機(jī)構(gòu)就是指具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定并受業(yè)主大會(huì)的特別授權(quán)來從事各項(xiàng)活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)本身不能獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)而存在。業(yè)主委員會(huì)也必須由業(yè)主大會(huì)經(jīng)一定的民主程序選舉產(chǎn)生，它是業(yè)主大 ? 第二，業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)主要來自于業(yè)主 ? 第三，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，也可不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 47 業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定的效力 ? 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 ? 第一，必須要經(jīng)過嚴(yán)格的程序作出此種決定。 ? 第二，必須要在規(guī)定的權(quán)限內(nèi)作出決定。 ? 第三，決定應(yīng)當(dāng)公示。 ? 第四，決定一旦作出，對(duì)業(yè)主具有約束力。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 48 業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定的效力 ? 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟 ? 對(duì)于違章搭建等違法行為，也不能通過私下約定而取得合法性。我們理解，此種規(guī)定屬于強(qiáng)行性規(guī)定，它確定了業(yè)主依法負(fù)有的基本義務(wù)。這種規(guī)定對(duì)于維護(hù)小區(qū)居民之間的和睦，創(chuàng)建和諧社區(qū)，都具有十分重要的意義。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 49 管理規(guī)約 ? 管理規(guī)約 ， 是指由業(yè)主承諾的 、 對(duì)全體業(yè)主具有約束力的 ， 規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)使用 、 維護(hù) 、 管理物業(yè)等方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則 。 ? 在現(xiàn)代物業(yè)管理中 ， 管理規(guī)約是業(yè)主自治的 “ 憲法 ” ， 是業(yè)主自律自治的最基本手段 ， 也是物業(yè)管理法規(guī)政策的補(bǔ)充和物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證 ， 在業(yè)主自治中發(fā)揮著不可替代的作用 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 50 管理規(guī)約的法律性質(zhì) 關(guān)于管理規(guī)約的法律性質(zhì)，主要有如以下幾種：①管理規(guī)約是業(yè)主間的契約；②管理規(guī)約雖非單純的債權(quán)契約，但具有業(yè)主間契約之實(shí)質(zhì)；③管理規(guī)約是比兩當(dāng)事人間之契約發(fā)展形態(tài)更社會(huì)化的契約：④管理規(guī)約乃集團(tuán)性之協(xié)約，與一般契約有異，具有合伙之性質(zhì)；⑤管理規(guī)約類似于勞動(dòng)法上之勞動(dòng)協(xié)約；⑥管理規(guī)約乃具有規(guī)定性之規(guī)則；⑦管理規(guī)約系規(guī)范業(yè)主間相互關(guān)系而具有自治法之性格；⑧規(guī)約乃有關(guān)業(yè)主相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系之基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。 這八種見解可進(jìn)一步概括為三種：即契約說、協(xié)約說和自治規(guī)則說。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 51 管理規(guī)約的制訂 ? 管理規(guī)約的制訂主要通過兩種途徑進(jìn)行：其一 ， 通過業(yè)主集會(huì)之決議進(jìn)行；其二 ，由房屋建設(shè)單位預(yù)先訂立定型化管埋管理規(guī)約 ， 于分批出售房屋時(shí) ， 分別與單個(gè)買受人 （ 受讓人 ） 達(dá)成同意該管理規(guī)約之協(xié)議 。 ? 目前各國(guó)和地區(qū)的立法及實(shí)踐操作中 ， 管理規(guī)約一般都是由建設(shè)單位預(yù)先制訂 ， 并在購房時(shí)即與購房者簽訂協(xié)議或要求購房者對(duì)遵守該管理規(guī)約作出承諾 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 52 管理規(guī)約的制訂 ? 我國(guó)為了利用兩種方式的長(zhǎng)處 ， 采取了將兩種方式相結(jié)合的管理規(guī)約制訂方式；首先 ， 建設(shè)單位在房屋出售以前 ， 可以制訂臨時(shí)管理規(guī)約 ， 然后與購買房屋的第一位業(yè)主進(jìn)行談判 ， 達(dá)成一致意見后即予以簽訂；為了保證管理規(guī)約內(nèi)容的一致性 ， 后來的業(yè)主就不可以更改臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容 ， 而只可簽訂第一業(yè)主已經(jīng)確定的管理規(guī)約 。 在房屋交付使用后 ， 物管企業(yè)作為臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行人 ， 即可以根據(jù)管理規(guī)約的內(nèi)容對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理 。 其次 ， 在物業(yè)交付使用的情況符合國(guó)家規(guī)定的條件以后 ， 業(yè)主即可以召開業(yè)主大會(huì)通過決議的方式制訂正式的管理規(guī)約；正式管理規(guī)約生效之日 ， 臨時(shí)管理規(guī)約失效 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 53 管理規(guī)約的生效 ? （ 一 ） 建設(shè)單位制訂的管理規(guī)約生效的方式 ? 根據(jù) 《 條例 》 第 23 條的規(guī)定 ， 我國(guó)目前實(shí)行的也是部分業(yè)主承諾臨時(shí)管理規(guī)約生效的制度 。 ? 首先 ， 所有業(yè)主對(duì)管理規(guī)約的所有條款都表示一致是不現(xiàn)實(shí)的；其次 ， 業(yè)主入住物業(yè)區(qū)的時(shí)間跨度很大 ， 如果要求所有的業(yè)主全部入住后再簽訂管理規(guī)約 ， 必要會(huì)影響對(duì)物業(yè)的有效管理：第三 ， 物業(yè)交易的頻繁發(fā)生 ， 業(yè)主和使用人經(jīng)常變動(dòng) ， 空置物業(yè)亦時(shí)有存在 ， 難以保持全體業(yè)主的穩(wěn)定性 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 54 管理規(guī)約的生效 ? （ 二 ） 經(jīng)業(yè)主決議的管理規(guī)約的通過生效 ? 管理規(guī)約的通過是采取 “ — 致決 ” 還是 “ 多數(shù)決 ” ? 管理規(guī)約是全體業(yè)主關(guān)于業(yè)主自治的協(xié)約和規(guī)則 ，因此從理論上講 ， 管理規(guī)約的通過應(yīng)采取 “ 一致決 ” 的形式 。 但實(shí)際情況是 ， 各國(guó)均采取 “ 多數(shù)決 ” 的形式 ， 其原因和前述管理規(guī)約經(jīng)部分業(yè)主承諾即可生效的原因一樣 。 ? 關(guān)于管理規(guī)約的通過是采取 “ 特別多數(shù)決 ” 還是“ 普通多數(shù)決 ” 關(guān)于管理規(guī)約的通過 ， 有 “ 普通多數(shù)決 ” 和 “ 特別多數(shù)決 ” 兩種形式 。 《 物權(quán)法 》采取的是 “ 普通多數(shù)決 ” 形式 ， 即 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 55 管理規(guī)約的內(nèi)容 ? 一般而言 ， 管理規(guī)約的主要內(nèi)容可以分為四類：一是業(yè)主基礎(chǔ)法律關(guān)系的事項(xiàng) ， 二是關(guān)于業(yè)主間共同事務(wù)的事項(xiàng)；三是調(diào)節(jié)有關(guān)業(yè)主間利害關(guān)系的事項(xiàng)；四是對(duì)違反義務(wù)者予以處置的事項(xiàng) 。 ? 《 條例 》 第 17 條對(duì)管理規(guī)約的內(nèi)容做了極為原則的規(guī)定 ， “ 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用 、 維護(hù) 、 管理 ， 業(yè)主的共同利益 ， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) ， 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事頂依法作出約定 。 ” 經(jīng)理人世界 2020/6/18 56 管理規(guī)約的法律效力 ? 時(shí)間效力上 ， 對(duì)于建設(shè)單位制訂的臨時(shí)管理規(guī)約 ， 在第一個(gè)業(yè)主簽字認(rèn)可以后即發(fā)生法律效力；對(duì)于業(yè)主大會(huì)制訂的管理規(guī)約 ， 根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定生效 。 ? 空間效力上 ， 管理規(guī)約的效力及于整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域 ， 但對(duì)物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主則不發(fā)生效力 。 ? 對(duì)人的效力上 ， 管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力 ， 管理規(guī)約不但對(duì)業(yè)主有約束力 ，而且對(duì)業(yè)主之繼受人 （ 包括概括繼受人與特定繼受人 ） 也同樣有約束力 。