【正文】 ” 經(jīng)理人世界 2020/6/18 56 管理規(guī)約的法律效力 ? 時(shí)間效力上 ， 對(duì)于建設(shè)單位制訂的臨時(shí)管理規(guī)約 ， 在第一個(gè)業(yè)主簽字認(rèn)可以后即發(fā)生法律效力；對(duì)于業(yè)主大會(huì)制訂的管理規(guī)約 ， 根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定生效 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 53 管理規(guī)約的生效 ? （ 一 ） 建設(shè)單位制訂的管理規(guī)約生效的方式 ? 根據(jù) 《 條例 》 第 23 條的規(guī)定 ， 我國(guó)目前實(shí)行的也是部分業(yè)主承諾臨時(shí)管理規(guī)約生效的制度 。 ? 在現(xiàn)代物業(yè)管理中 ， 管理規(guī)約是業(yè)主自治的 “ 憲法 ” ， 是業(yè)主自律自治的最基本手段 ， 也是物業(yè)管理法規(guī)政策的補(bǔ)充和物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證 ， 在業(yè)主自治中發(fā)揮著不可替代的作用 。 ? 第三，決定應(yīng)當(dāng)公示。居委會(huì)是一個(gè)自治組織，主要行使的是涉及公共管理的職權(quán)，而業(yè)主委員會(huì)是代表業(yè)主管理共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 44 業(yè)主大會(huì)的性質(zhì) ? 業(yè)主大會(huì)是不是非法人團(tuán)體呢 ?根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 、 《 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 》 的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織業(yè)主大會(huì)。我國(guó)立法上確認(rèn)非法人團(tuán)體可以以自己的名義訂立合同，可以享有實(shí)體權(quán)利，具有訴訟主體地位。 ? （ 三 ） 業(yè)主大會(huì)具有代表性 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主 。 ? 6月 25日，周某通過(guò)電話與褚某聯(lián)系，協(xié)商辦理登記等事宜時(shí)，褚某告知房產(chǎn)已經(jīng)另行轉(zhuǎn)讓，表示要返還定金 3000元?！标惐@樣說(shuō)。他說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)內(nèi)業(yè)主的自治組織，是“自發(fā)的公益性團(tuán)體”，顯然不具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。佳順物業(yè)以此為由起訴業(yè)主委員會(huì)和新物業(yè)，并索賠 。 ? 一審判決后，小區(qū)管委會(huì)不服，提起上訴。 2020年 4月，管委會(huì)向區(qū)國(guó)土房管局報(bào)送上述換屆選舉的有關(guān)材料，其中管委會(huì) 2020年 3月形成的書面決議上有手寫的“陳某某”、“某某有限公司”等文字，管委會(huì)稱這些文字均是產(chǎn)權(quán)人代表的簽名，表明產(chǎn)權(quán)人代表同意管委會(huì)的決議。 ? 對(duì)于上述事項(xiàng)的表決程序，我國(guó) 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，第五項(xiàng)與第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 ? （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 ? 所謂管理規(guī)約，是指業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序通過(guò)的、對(duì)業(yè)主具有拘束力的，關(guān)于共同事務(wù)和共有財(cái)產(chǎn)的管理問(wèn)題的具體規(guī)則。 區(qū)分所有人以外的其他人使用 經(jīng)理人世界 2020/6/18 34 建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán) (一 )建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán) ， 指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造 、 權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù) 。為了使商店的招牌醒目，許新將寫有商店字號(hào)的霓虹燈招牌掛在了二樓與三樓間。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 31 ? 案例 ? 許新與王謙分劃購(gòu)買了某市解放東路第六號(hào)商品樓的單元房，兩家為上下樓鄰居。 否則 ， 開發(fā)商就沒(méi)有足夠的動(dòng)力來(lái)解決建筑車庫(kù) ， 其結(jié)果是車庫(kù)非常緊張 ， 停車越來(lái)越難 ， 損害最大的還是業(yè)主 。 ? 第三種是開發(fā)商所有說(shuō) ， 認(rèn)為車庫(kù)應(yīng)由開發(fā)商所有 。車庫(kù)一般分為地面車庫(kù)和地下車庫(kù)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，屋頂平臺(tái)應(yīng)屬頂樓住戶所有權(quán)的范圍，已不構(gòu)成共用部分，應(yīng)屬頂樓住戶所有；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，屋頂平臺(tái)作為建筑物的一個(gè)必要部分，只能由區(qū)分所有人共有。 第三 ， 盡管相較于一般按份共有 ， 共有人的處分權(quán)受到限制 ， 其他共有人也不具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ， 但這是由共有權(quán)本身的從屬性決定的 ， 只不過(guò)是專有權(quán)對(duì)共有權(quán)的限制而已 ， 并不能由此得出共同共有的結(jié)論 。 ， 以梅仲協(xié)先生為代表 ， 各區(qū)分所有人共同對(duì)同一建筑物的共有部分進(jìn)行管理和使用 ， 各區(qū)分所有人之間形成了極具約束力的團(tuán)體關(guān)系 .共有人不能請(qǐng)求分割或讓與其應(yīng)有部分 。而在一般共有所有權(quán) ， 共有所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)則較為簡(jiǎn)單 ， 即僅指各共有所有權(quán)人因共有同一財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù) 。 而一般共有權(quán)的客體則通常僅限于一項(xiàng)財(cái)產(chǎn) 。 共有配套設(shè)施應(yīng)包括 :建筑區(qū)內(nèi)的綠地 、 道路 、小區(qū)出人口 、 路燈 、 溝渠 、 水池 、 圍墻 、 整個(gè)小區(qū)的供排水系統(tǒng) 、 配電房 、 警衛(wèi)設(shè)施 、 物業(yè)管理用房 、 垃圾房 、 化糞池 、 共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋 ， 以及其他法律法規(guī)規(guī)定的或開發(fā)建設(shè)單位承諾 、 商品房買賣合同約定的屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的配套設(shè)施 。 共有設(shè)施 ， 是指在同一棟建筑物內(nèi) ，供該棟建筑物全體業(yè)主享有共有權(quán)的建筑物運(yùn)營(yíng)設(shè)備設(shè)施 。如電線、水管等管道。所謂相鄰使用權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共用部分，可以請(qǐng)求使用其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或不屬于自己所有的共用部分。 專有部分包含壁 、 柱等境界部分表層所粉刷之部分 ， 也即境界壁與其他境界之本體屬共用部分 ，但境界壁上最后粉刷的表層部分則屬專有部分 . 。 (2)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用 。 ? 構(gòu)成專有部分 ， ? 。 ? (2)專有所有權(quán)的大小 ， 決定區(qū)分所有人共用部分持分權(quán)及成員權(quán) (如表決權(quán) )之大小 ? (3)于區(qū)分所有權(quán)成立登記上 ， 只登記專有所有權(quán) ，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記 。即構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素的專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)須結(jié)為一體，不可分離。 ? (二 ) ? 認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)系由專有部分所有權(quán)與共用部分持分權(quán)所構(gòu)成的一種權(quán)利。原告遂起訴要求確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無(wú)效，讓被告返還房屋。 (2)被告褚某于判決生效后 10日內(nèi)雙倍返還原告周某定金 6000 ? ? 土地、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)所有人出讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，除了交易雙方有合法、真實(shí)的意思表示一致的協(xié)議外，還要辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。節(jié)目播出后，不斷有人和褚某聯(lián)系，表示愿意購(gòu)買該處房產(chǎn)。 ? 土地所有權(quán)的特性 ? （ 1）土地所有權(quán)的私益性和公益性 ? （ 2）土地所有權(quán)向土地用益權(quán)的讓步 —— 土地用益權(quán)的優(yōu)越性 經(jīng)理人世界 2020/6/18 4 ? 案例 ? 褚某有面積為 110平方米的三室一廳商品房一套。雙方協(xié)商不成，周某向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決訟爭(zhēng)房產(chǎn)歸自己所有。 9月 1日，被告又按約給付原告 2萬(wàn)元。認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)即區(qū)分所有人就其專有部分所享有的權(quán)利。” 經(jīng)理人世界 2020/6/18 8 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 (1) ? 1. 復(fù)合性。 ? 。 ，通說(shuō)認(rèn)為系一種空間所有權(quán)。 (1)單獨(dú)使用 。 2. 壁心說(shuō) 。區(qū)分所有人在不違背區(qū)分所有建筑物本身用途的前提下，可以自由使用和處分其專用部分。 ? 2. 區(qū)分所有人使用其專用部分不得妨害或損害其他區(qū)分所有人的利益。 共有部位 ， 是指專有部分以外 ， 其建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)人住房銷售價(jià)格的 ， 供同一棟建筑物的全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主享有共有權(quán)的建筑物的基本構(gòu)造部分 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 18 共有部分 小區(qū)共有部分即指基于同一住宅小區(qū)而產(chǎn)生的 ， 與小區(qū)建設(shè)和居住使用分不開 ， 并其建設(shè)費(fèi)用一般已分?jǐn)傔M(jìn)人住房銷售價(jià)格的 ， 由整個(gè)小區(qū)全體業(yè)主享有共有權(quán)的配套設(shè)施和土地 。 區(qū)分所有權(quán)制度中的共有所有權(quán)與一般共有所有權(quán) ， ， 區(qū)分共有所有人身份具有復(fù)合性 。 而一般共有權(quán)的客體則通常僅限于一項(xiàng)財(cái)產(chǎn) 。 6 從標(biāo)的物分割上看 ， 區(qū)分共有所有權(quán)的標(biāo)的物不得請(qǐng)求分割 ， 而一般共有權(quán)之標(biāo)的物 ， 共有權(quán)人通常得請(qǐng)求其應(yīng)有部分之量的分割 。 理由如下 : 第一 ， 該種共有權(quán)以建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)為基礎(chǔ) ， 依附于專有權(quán) 。 ? 4. 物業(yè)服務(wù)用房 ? 5. 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ? 維修資金，是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費(fèi)用。對(duì)外墻面的使用必須由業(yè)主共同決定。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 27 共有所有權(quán) 的客體 ? 第一種是法定共有說(shuō) ， 也就是說(shuō)車庫(kù)由業(yè)主共有 。 ” ? 采取的是約定說(shuō) ， 因?yàn)椋旱谝?， 充分體現(xiàn)私法自治原則 。 ? 2. 分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。正巧，許家正在改動(dòng)下水管道，而且施工的方法不妥當(dāng)。 ? 【 問(wèn)題 】 ? 1．許新是否有權(quán)改動(dòng)下水管道 ? ? 2．王謙是否有權(quán)要求許新摘掉霓虹燈招牌 ? 經(jīng)理人世界 2020/6/18 32 對(duì)共有部分的專有使用權(quán) 依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定 ，由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人對(duì)一些