【正文】 2020/6/18 1 建筑物區(qū)分所有權(quán) 高圣平 財政金融學(xué)院 2020級金融班 經(jīng)理人世界 2020/6/18 2 不動產(chǎn)所有權(quán) ? 目的要求 ? 不動產(chǎn)法律制度在物權(quán)法中地位顯赫，通過本章學(xué)習(xí)，應(yīng)使學(xué)生掌握我國土地所有權(quán)制度、建筑物區(qū)分所有法理及不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的基本規(guī)定。 ? 重點、難點 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系 經(jīng)理人世界 2020/6/18 3 土地所有權(quán) ? 土地所有權(quán)的概念 ? 土地所有權(quán)的范圍：一般指所有權(quán)人“行使有利益的范圍”，無抽象判定標準。 ? 土地所有權(quán)的特性 ? （ 1）土地所有權(quán)的私益性和公益性 ? （ 2）土地所有權(quán)向土地用益權(quán)的讓步 —— 土地用益權(quán)的優(yōu)越性 經(jīng)理人世界 2020/6/18 4 ? 案例 ? 褚某有面積為 110平方米的三室一廳商品房一套。該房購于 1998年，當(dāng)時價值為 ，褚某購得后又出資 3萬余元進行裝修。 2002年褚某購買的股票一路下跌，損失慘重，褚某為解決資金問題，便于 2002年 6月通過當(dāng)?shù)孛襟w的“房產(chǎn)交易熱線”發(fā)出賣房信息。節(jié)目播出后，不斷有人和褚某聯(lián)系，表示愿意購買該處房產(chǎn)。 2002年 6月 20日，周某看房后表示同意以 購買褚某的房產(chǎn)，并當(dāng)場支付了 3000元的定金。次日，前來看房的楊某出價，褚某表示同意，并同楊某一道在房地產(chǎn)登記部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。 ? 6月 25日，周某通過電話與褚某聯(lián)系，協(xié)商辦理登記等事宜時，褚某告知房產(chǎn)已經(jīng)另行轉(zhuǎn)讓，表示要返還定金 3000元。周某認為自己通過雙方協(xié)議已經(jīng)取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，因此執(zhí)意要求褚某將房產(chǎn)交付給自己所有。雙方協(xié)商不成，周某向法院提起訴訟，請求法院判決訟爭房產(chǎn)歸自己所有。訴訟過程中，法院依職權(quán)追加楊某為訴訟第三人。 ? 法院經(jīng)審理后判決： (1)訟爭的面積為 110平方米三室一廳房產(chǎn)歸第三人楊某所有。 (2)被告褚某于判決生效后 10日內(nèi)雙倍返還原告周某定金 6000 ? ? 土地、建筑物等不動產(chǎn)所有權(quán)所有人出讓不動產(chǎn)所有權(quán)時，除了交易雙方有合法、真實的意思表示一致的協(xié)議外，還要辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 5 ? 案例 ? 1997年 6月，原告余效良經(jīng)人介紹，將位于市區(qū)興隆街的兩間門面房出售給被告丁二海，雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂了買賣房屋協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：自 1997年 8月 1日起，偃師市區(qū)興隆街余效良的門面房二問、面積 40平方米歸丁二海所有；丁二海于 1997年 8月 1日給付余效良 ， 9月 1日再給付余效良 2萬元人民幣。雙方當(dāng)時均在協(xié)議上簽字并按了指印。 ? 1997年 8月 1日，被告按協(xié)議約定給付原告 ，同時對門面房進行了裝修改造，花費 4000元。 9月 1日，被告又按約給付原告 2萬元。門面房裝修后，被告開辦“二海飯店”，并于 9月 6日開始營業(yè)。一個多月后，因嫌飯店營業(yè)時太吵，影響日常生活，原告找被告交涉，雙方發(fā)生矛盾。原告遂起訴要求確認該房屋買賣協(xié)議無效，讓被告返還房屋。 ? 偃師市法院經(jīng)審理認為，原、被告雖然簽訂并履行了房屋買賣協(xié)議，但雙方未到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，協(xié)議無效。據(jù)此，法院判決被告將二間門面房交付給原告；原告返還被告房屋價款 ；原告給付被告裝修房屋費用 4000 ? ? 我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，買賣房屋須到房屋產(chǎn)權(quán)行政主管機關(guān)登記過戶手續(xù)才能取得所有權(quán)。本案涉及的問題是，當(dāng)事人之間簽訂并履行的房屋買賣協(xié)議效力。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 6 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 (1) ? (一 )一元論說 ? 1. 專有權(quán)說。認為建筑物區(qū)分所有權(quán)即區(qū)分所有人就其專有部分所享有的權(quán)利。 ? 。該說以集團性、共同性為立論精神，認為區(qū)分所有建筑物系由區(qū)分所有人全體所共有。 ? (二 ) ? 認為建筑物區(qū)分所有權(quán)系由專有部分所有權(quán)與共用部分持分權(quán)所構(gòu)成的一種權(quán)利。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 7 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 (2) ? (三 )新一元論說 (享益部分說 ) ? 該說否認二元論關(guān)于專有部分與共用部分應(yīng)予區(qū)別的理論 ， 徑將二者合二為一 ， 稱為 “ 享益部分 ” 。 認為以該 “ 享益部分 ” 為標的物的權(quán)利即是區(qū)分所有權(quán) 。 ? (四 ) ? 認為建筑物區(qū)分所有權(quán)指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán) ， 共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)等三要素所構(gòu)成的特別所有權(quán) 。 ? 我國 《 物權(quán)法 》 第 70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。” 經(jīng)理人世界 2020/6/18 8 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 (1) ? 1. 復(fù)合性。即建筑物區(qū)分所有權(quán)為由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)等三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)。 ? 2. 整體性。即構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素的專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)須結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應(yīng)將三者一體轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承。他人在受讓區(qū)分所有權(quán)時，也須同時取得此三項權(quán)利。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 9 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 (2) ? 。就其為專有部分的所有權(quán)主體而言，區(qū)分所有人為專有所有權(quán)人，就其對共用部分享有所有權(quán)而言，區(qū)分所有人為共有所有權(quán)人，就其對區(qū)分所有建筑物得行使管理權(quán)而言，區(qū)分所有人為成員權(quán)人。 ? 。 在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素中 ， 專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性 。 ? (1)區(qū)分所有人取得專有所有權(quán)即取得了共用部分持分權(quán) (共有所有權(quán) )及成員權(quán) 。 ? (2)專有所有權(quán)的大小 ， 決定區(qū)分所有人共用部分持分權(quán)及成員權(quán) (如表決權(quán) )之大小 ? (3)于區(qū)分所有權(quán)成立登記上 ， 只登記專有所有權(quán) ，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨登記 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 10 建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類 ? (縱割式區(qū)分所有權(quán) ) 一般連棟式或雙并式分間所有的建筑物 。 ? (橫割式區(qū)分所有權(quán) ) 將一棟建筑物作橫的水平分割 ， 使各層分別歸由不同區(qū)分所有人所有的建筑物 。 ? (混合式區(qū)分所有權(quán) ) 上下橫切 、 左右縱割分套所有的建筑物 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 11 專有所有權(quán) (1) (一 ) 自由使用 、 收益及處分的權(quán)利 。 ，通說認為系一種空間所有權(quán)。是對由建筑材料組成的空間加以管領(lǐng)支配之權(quán)，是一種空間權(quán)。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 12 專有所有權(quán) (2) ? (二 ) ? 專有部分 ， 指在構(gòu)造上能明確區(qū)分 ， 具有排他性且可獨立使用的建筑物部分 。 ? 構(gòu)成專有部分 ， ? 。 “ 物理上的獨立性 ” ， 指各區(qū)分所有部分有客觀明確的事實區(qū)分 。 換言之 ，指一專有部分與另一專有部分須在建筑構(gòu)造上能客觀地區(qū)分其范圍 。 ? 。 指各區(qū)分部分須與一般獨立的建筑物相同 ， 具有能滿足一般生活目的之獨立機能 。 (1)單獨使用 。 指建筑物區(qū)分部分無庸其他部分之輔助 ， 而能獨立利用 。 區(qū)分部分能否單獨使用 ， 通常是以該區(qū)分部分有無獨立之出入門戶為判斷要素 。 (2)獨立的經(jīng)濟效用 。 即一棟建筑物之區(qū)分部分須具有與一般建筑物同樣的獨立經(jīng)濟效用 。 ? 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 13 專有所有權(quán) (3) (三 )專有部分的范圍 1. 空間說 。 專有部分之范圍僅限于由墻壁 (共同墻壁 )、 地板 、 天花板所圍成的空間部分 ， 而界線點上的分隔部分 ，如墻壁 、 地板 、 天花板等則為全體或部分區(qū)分所有人所共有 。 2. 壁心說 。 區(qū)分所有建筑物專有部分之范圍達到墻壁 、 柱 、地板 、 天花板等境界部分厚度之中心 。 。 專有部分包含壁 、 柱等境界部分表層所粉刷之部分 ， 也即境界壁與其他境界之本體屬共用部分 ，但境界壁上最后粉刷的表層部分則屬專有部分 . 。 專有部分之范圍應(yīng)分別內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系而定 。 于區(qū)分所有人間 ， 尤其是有關(guān)建筑物之維持 、 管理關(guān)系上 ， 專有部分應(yīng)僅包含壁 、 柱 、 地板及天花板等境界部分表層所粉刷之部分 ， 但在外部關(guān)系 ，尤其是對第三人 (如買賣 、 保險或稅金等 )關(guān)系上 ， 專有部分的范圍則包含壁 、 柱 、 地板及天花板等境界部分厚度之中心線 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 14 專有權(quán)的內(nèi)容 ? （一）專有權(quán)人的權(quán)利 ? 專有權(quán)是以區(qū)分所有