【正文】 ，尤其是對第三人 (如買賣 、 保險(xiǎn)或稅金等 )關(guān)系上 ， 專有部分的范圍則包含壁 、 柱 、 地板及天花板等境界部分厚度之中心線 。 區(qū)分所有建筑物專有部分之范圍達(dá)到墻壁 、 柱 、地板 、 天花板等境界部分厚度之中心 。 ? 。 指建筑物區(qū)分部分無庸其他部分之輔助 ， 而能獨(dú)立利用 。 換言之 ，指一專有部分與另一專有部分須在建筑構(gòu)造上能客觀地區(qū)分其范圍 。是對由建筑材料組成的空間加以管領(lǐng)支配之權(quán)，是一種空間權(quán)。 ? (橫割式區(qū)分所有權(quán) ) 將一棟建筑物作橫的水平分割 ， 使各層分別歸由不同區(qū)分所有人所有的建筑物 。 在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素中 ， 專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性 。他人在受讓區(qū)分所有權(quán)時(shí)，也須同時(shí)取得此三項(xiàng)權(quán)利。即建筑物區(qū)分所有權(quán)為由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)等三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)。 認(rèn)為以該 “ 享益部分 ” 為標(biāo)的物的權(quán)利即是區(qū)分所有權(quán) 。 ? 。據(jù)此，法院判決被告將二間門面房交付給原告；原告返還被告房屋價(jià)款 ；原告給付被告裝修房屋費(fèi)用 4000 ? ? 我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，買賣房屋須到房屋產(chǎn)權(quán)行政主管機(jī)關(guān)登記過戶手續(xù)才能取得所有權(quán)。門面房裝修后，被告開辦“二海飯店”，并于 9月 6日開始營業(yè)。協(xié)議規(guī)定：自 1997年 8月 1日起，偃師市區(qū)興隆街余效良的門面房二問、面積 40平方米歸丁二海所有；丁二海于 1997年 8月 1日給付余效良 ， 9月 1日再給付余效良 2萬元人民幣。訴訟過程中，法院依職權(quán)追加楊某為訴訟第三人。次日，前來看房的楊某出價(jià)，褚某表示同意，并同楊某一道在房地產(chǎn)登記部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。該房購于 1998年，當(dāng)時(shí)價(jià)值為 ，褚某購得后又出資 3萬余元進(jìn)行裝修。2020/6/18 1 建筑物區(qū)分所有權(quán) 高圣平 財(cái)政金融學(xué)院 2020級(jí)金融班 經(jīng)理人世界 2020/6/18 2 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) ? 目的要求 ? 不動(dòng)產(chǎn)法律制度在物權(quán)法中地位顯赫，通過本章學(xué)習(xí)，應(yīng)使學(xué)生掌握我國土地所有權(quán)制度、建筑物區(qū)分所有法理及不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的基本規(guī)定。 2002年褚某購買的股票一路下跌，損失慘重，褚某為解決資金問題，便于 2002年 6月通過當(dāng)?shù)孛襟w的“房產(chǎn)交易熱線”發(fā)出賣房信息。 ? 6月 25日，周某通過電話與褚某聯(lián)系，協(xié)商辦理登記等事宜時(shí)，褚某告知房產(chǎn)已經(jīng)另行轉(zhuǎn)讓，表示要返還定金 3000元。 ? 法院經(jīng)審理后判決： (1)訟爭的面積為 110平方米三室一廳房產(chǎn)歸第三人楊某所有。雙方當(dāng)時(shí)均在協(xié)議上簽字并按了指印。一個(gè)多月后，因嫌飯店?duì)I業(yè)時(shí)太吵，影響日常生活，原告找被告交涉，雙方發(fā)生矛盾。本案涉及的問題是，當(dāng)事人之間簽訂并履行的房屋買賣協(xié)議效力。該說以集團(tuán)性、共同性為立論精神，認(rèn)為區(qū)分所有建筑物系由區(qū)分所有人全體所共有。 ? (四 ) ? 認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán) ， 共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)等三要素所構(gòu)成的特別所有權(quán) 。 ? 2. 整體性。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 9 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 (2) ? 。 ? (1)區(qū)分所有人取得專有所有權(quán)即取得了共用部分持分權(quán) (共有所有權(quán) )及成員權(quán) 。 ? (混合式區(qū)分所有權(quán) ) 上下橫切 、 左右縱割分套所有的建筑物 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 12 專有所有權(quán) (2) ? (二 ) ? 專有部分 ， 指在構(gòu)造上能明確區(qū)分 ， 具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分 。 ? 。 區(qū)分部分能否單獨(dú)使用 ， 通常是以該區(qū)分部分有無獨(dú)立之出入門戶為判斷要素 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 13 專有所有權(quán) (3) (三 )專有部分的范圍 1. 空間說 。 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 14 專有權(quán)的內(nèi)容 ? （一）專有權(quán)人的權(quán)利 ? 專有權(quán)是以區(qū)分所有建筑物的專有部分為客體而成立的單獨(dú)所有權(quán)。 ? 。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 ? 4. 不得損害或隨意改變區(qū)分所有建筑物的結(jié)構(gòu)。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 16 共有部分 建筑物共有部分是指基于同一棟建筑物 (或稱為樓宇 )而形成的 ， 同一棟建筑物中的業(yè)主享有共有權(quán)的建筑物 、 設(shè)施和土地 ， 因而可將建筑物共有物業(yè)總括為三個(gè)方面 ， 即共有部位 、 共有設(shè)施和共有基地 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 17 共有部分 (2)共有設(shè)施 。 (3)共有基地 。 共有配套設(shè)施 ， 是指與小區(qū)建設(shè)和居住使用分不開 ， 依法必須配套修建的 ， 并其建設(shè)費(fèi)用一般已分?jǐn)傔M(jìn)人住房銷售價(jià)格的 ， 由整個(gè)住宅小區(qū)全體業(yè)主享有共有權(quán)的小區(qū)配套設(shè)施 。 。 ， 區(qū)分共有所有權(quán)的客體范圍較為廣泛 ， 不獨(dú)包括法定共用部分 ， 并包括規(guī)約共用部分 。 而一般的共有所有權(quán)人 ， 其身份則是單一的 ， 即他只能是共有所有權(quán)人 。 主要包括：其一 ， 全體區(qū)分所有人對建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)；其二 ， 對建筑物某一部分共同享有的權(quán)利；其三 ， 因一部分區(qū)分所有人于一部共用部分上設(shè)定專用使用權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)；其四 ， 因?qū)ㄖ锘氐睦枚l(fā)生的區(qū)分所有人與土地所有人間的權(quán)利義務(wù) 。 5 從權(quán)利變動(dòng)上看 ， 區(qū)分共有所有權(quán)的得喪變更決定于專有所有權(quán)的得喪變更 。 我國臺(tái)灣地區(qū)的立法也明文規(guī)定 :“各區(qū)分所有人按其共有之應(yīng)有部分比例 ， 對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之權(quán) 。 ， 而是 “ 不同于傳統(tǒng)共有權(quán)的一種新的所有權(quán) ” ， 是特殊的共有 ， 或新型共有 。 第二 ， 從共有人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容來看 ， 共有部分維護(hù)修繕和管理費(fèi)用的承擔(dān) ， 以及共有部分收益分配和管理決策事宜表決等 ， 都是按份進(jìn)行的 。 ? 3. 建筑物區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地外的其他公共場所和公共設(shè)施 建筑物區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地外的其他公共場所包括：廣場、園林、走廊、門庭、大堂等等。關(guān)于屋頂平臺(tái)的歸屬，有兩種觀點(diǎn)。建筑物基地使用權(quán)是一種抽象的權(quán)利，但其行使的前提卻是對土地的實(shí)際占有，所以，整個(gè)建筑的基地使用權(quán)也是建筑物權(quán)利的一個(gè)重要組成部分。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 26 共有所有權(quán) 的客體 ? 所謂車庫，是指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的附屬建筑物。這是由于 ,地面停車場沒有獨(dú)立性 ,它只是對土地的占用 ,其所占用的土地使用權(quán)已由業(yè)主共有。 ? 第二種觀點(diǎn)是約定說 ， 認(rèn)為車庫的歸屬問題應(yīng)由開發(fā)商和業(yè)主約定；沒有約定或者約定不明確的 ， 屬于業(yè)主共有 。 ? 《 物權(quán)法 》 規(guī)定： “ 建筑區(qū)劃內(nèi) ， 規(guī)劃用于停放汽車的車位 、 車庫 ， 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 。 通過約定解決歸屬 ， 實(shí)質(zhì)上是通過市場機(jī)制解決糾紛；第三 ， 有利于鼓勵(lì)開發(fā)商修建車庫 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 30 共有所有權(quán)的內(nèi)容 (2) ? （二）共有人的義務(wù) ? 1. 按共有部分本來用途使用共有部分的義務(wù)。 ? 4. 不得單獨(dú)處分其共有部分或請求分割共有部分的義務(wù)。由于陽臺(tái)沒有下水、煤氣管道，需要將自來水管道、煤氣管道、下水管道進(jìn)行改造。一個(gè)月后，許新家改造完畢，開了一家商店。王謙告訴許新讓其想辦法彌補(bǔ)一下，并且要求摘去商店的招牌，許新置之不理。 （ 4） 區(qū)分所有建筑物本身所占地面以外的空地 ， 經(jīng)理人世界 2020/6/18 33 對共有部分的專有使用權(quán) (二 ) ， 商品房的開發(fā)商作為公寓大廈的原始讓與人在向各區(qū)分所有人出售建筑物的某一部分時(shí) ， 保留了某一部分(如地下停車場 )的所有權(quán) ， 以后在這些部分之上設(shè)置了專有使用權(quán) 。 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 35 建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán) 的內(nèi)容 （ 一 ） 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ? 所謂議事規(guī)則，是規(guī)定如何召集大會(huì)，大會(huì)按照何種程序進(jìn)行，如何確定會(huì)議議程以及采用何種表決方式等內(nèi)容的規(guī)范。經(jīng)業(yè)主共同決定，維修資金可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。這些事項(xiàng)可以由業(yè)主在管理規(guī)約中作出規(guī)定，各個(gè)業(yè)主都有權(quán)請求召開會(huì)議，要求業(yè)主大會(huì)對這些重大事項(xiàng)進(jìn)行討論。選舉管委會(huì)委員應(yīng)由三分之二以上的產(chǎn)權(quán)人代表投贊成票方可通過。 ? 2020年 3月，管委會(huì)又形成書面決議，決定由其中 7名候選人組成第 2屆管委會(huì)，該 7名候選人即為首屆管委會(huì)的 7名委員，并注明“此決議將提交產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)通過”。管委會(huì)遂以區(qū)國土房管局拒絕履行法定職責(zé)為由申請行政復(fù)議，經(jīng)復(fù)議機(jī)關(guān)維持區(qū)國土房管局不予備