【正文】 建筑物的專有部分為客體而成立的單獨所有權。具體而言，專有權人享有如下權利： ? 。區(qū)分所有人在不違背區(qū)分所有建筑物本身用途的前提下，可以自由使用和處分其專用部分。為增加專用部分的使用價值，在不損害區(qū)分所有建筑物結構的情況下，可以自主裝飾其專用部分。 ? 。所謂相鄰使用權，是指區(qū)分所有權人為保存其專有部分或共用部分，可以請求使用其他區(qū)分所有權人的專有部分或不屬于自己所有的共用部分。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 15 專有權的內容 ? (二 ) 專有權人的義務 ? 。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權利。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 ? 2. 區(qū)分所有人使用其專用部分不得妨害或損害其他區(qū)分所有人的利益。 ? 3. 維持建筑物存在的義務。 ? 4. 不得損害或隨意改變區(qū)分所有建筑物的結構。如電線、水管等管道。 ? 5. 應獨自出資修理其專有部分。 ? 6. 維護住宅環(huán)境的衛(wèi)生和安寧，以及住宅所在地的善良風俗習慣。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 16 共有部分 建筑物共有部分是指基于同一棟建筑物 (或稱為樓宇 )而形成的 ， 同一棟建筑物中的業(yè)主享有共有權的建筑物 、 設施和土地 ， 因而可將建筑物共有物業(yè)總括為三個方面 ， 即共有部位 、 共有設施和共有基地 。 (1)共有部位 。 共有部位 ， 是指專有部分以外 ， 其建設費用已分攤進人住房銷售價格的 ， 供同一棟建筑物的全體業(yè)主或相關業(yè)主享有共有權的建筑物的基本構造部分 。 共有部分應包括 :住宅主體承重結構部位 (包括基礎 、內外承重墻體 、 柱 、 梁 、 樓板 、 屋頂?shù)?)、 戶外墻面 、 門廳 、 樓梯間 、 走廊通道 、 出人口等不歸屬于專有部分的建筑物基本構造部分 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 17 共有部分 (2)共有設施 。 共有設施 ， 是指在同一棟建筑物內 ，供該棟建筑物全體業(yè)主享有共有權的建筑物運營設備設施 。 該設施與該棟建筑物的存在 、 使用和該棟建筑物業(yè)主的居住生活密不可分 ， 息息相關 ，并且其建設費用一般已分攤進人住房銷售價格 。 共有設施應包括 :上下水管道 、 落水管 、 水箱 、 加壓水泵 、 電梯 、 電視天線 、 供電線路 、 照明 、 鍋爐 、冷暖氣線路 、 天然氣 (或煤氣 )線路 、 網(wǎng)線 、 電話線 、 避雷裝置 、 消防設施 、 共有設施使用的房屋(如電表間 、 水泵間 、 電話分線間 、 電梯機房等 )和垃圾收集設施 、 郵政信箱等 。 (3)共有基地 。 共有基地即共有的同一棟建筑物具有的一定 :范圍的宅基地 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 18 共有部分 小區(qū)共有部分即指基于同一住宅小區(qū)而產(chǎn)生的 ， 與小區(qū)建設和居住使用分不開 ， 并其建設費用一般已分攤進人住房銷售價格的 ， 由整個小區(qū)全體業(yè)主享有共有權的配套設施和土地 。 （ 1） 共有配套設施 。 共有配套設施 ， 是指與小區(qū)建設和居住使用分不開 ， 依法必須配套修建的 ， 并其建設費用一般已分攤進人住房銷售價格的 ， 由整個住宅小區(qū)全體業(yè)主享有共有權的小區(qū)配套設施 。 共有配套設施應包括 :建筑區(qū)內的綠地 、 道路 、小區(qū)出人口 、 路燈 、 溝渠 、 水池 、 圍墻 、 整個小區(qū)的供排水系統(tǒng) 、 配電房 、 警衛(wèi)設施 、 物業(yè)管理用房 、 垃圾房 、 化糞池 、 共有設施設備使用的房屋 ， 以及其他法律法規(guī)規(guī)定的或開發(fā)建設單位承諾 、 商品房買賣合同約定的屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的配套設施 。 (2)共有基地 。 共有基地即屬于住宅小區(qū)全體業(yè)主共有的小區(qū)配套設施的用地 。 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 19 共有所有權 (1) (一 ) 共有所有權 ， 指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定 ， 對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有 、 使用及收益的權利 。 區(qū)分所有權制度中的共有所有權與一般共有所有權 ， ， 區(qū)分共有所有人身份具有復合性 。 而一般的共有所有權人 ， 其身份則是單一的 ， 即他只能是共有所有權人 。 ， 區(qū)分共有所有權的客體范圍較為廣泛 ， 不獨包括法定共用部分 ， 并包括規(guī)約共用部分 。 而一般共有權的客體則通常僅限于一項財產(chǎn) 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 20 共有所有權 (1) (一 ) 共有所有權 ， 指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定 ， 對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有 、 使用及收益的權利 。 區(qū)分所有權制度中的共有所有權與一般共有所有權 ， ， 區(qū)分共有所有人身份具有復合性 。 而一般的共有所有權人 ， 其身份則是單一的 ， 即他只能是共有所有權人 。 ， 區(qū)分共有所有權的客體范圍較為廣泛 ， 不獨包括法定共用部分 ， 并包括規(guī)約共用部分 。 而一般共有權的客體則通常僅限于一項財產(chǎn) 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 21 共有所有權 (2) ， 區(qū)分共有所有權的權利義務較為廣泛 。 主要包括：其一 ， 全體區(qū)分所有人對建筑物整體所共同享有的權利義務；其二 ， 對建筑物某一部分共同享有的權利；其三 ， 因一部分區(qū)分所有人于一部共用部分上設定專用使用權而產(chǎn)生的權利義務；其四 ， 因對建筑物基地的利用而發(fā)生的區(qū)分所有人與土地所有人間的權利義務 。而在一般共有所有權 ， 共有所有權人的權利義務則較為簡單 ， 即僅指各共有所有權人因共有同一財產(chǎn)而發(fā)生的權利義務 。 4 從種類上看 ， 區(qū)分共有所有權可依不同標準而作出不同分類 。 而一般共有權則僅可分為按份共有 (分別共有 )與共同共有 (公同共有 )二種 。 5 從權利變動上看 ， 區(qū)分共有所有權的得喪變更決定于專有所有權的得喪變更 。 而一般共有權之得喪變更 ， 則以各共有人獨立的行為為之 ， 未有主從關系 。 6 從標的物分割上看 ， 區(qū)分共有所有權的標的物不得請求分割 ， 而一般共有權之標的物 ， 共有權人通常得請求其應有部分之量的分割 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 22 共有所有權 的 性質 ， 臺灣學者王澤鑒 。 我國臺灣地區(qū)的立法也明文規(guī)定 :“各區(qū)分所有人按其共有之應有部分比例 ， 對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之權 。 ， 以梅仲協(xié)先生為代表 ， 各區(qū)分所有人共同對同一建筑物的共有部分進行管理和使用 ， 各區(qū)分所有人之間形成了極具約束力的團體關系 .共有人不能請求分割或讓與其應有部分 。 ， 縱向分割的是按份共有 ， 橫向或縱橫向的則是共同共有 。 ， 應按照具體的使用情況確定 ， 對不能按照一定份額來確定使用范圍 、 不能將哪一部分確定為他人使用的應確定為共同共有 ， 反之則為按份共有 。 ， 而是 “ 不同于傳統(tǒng)共有權的一種新的所有權 ” ， 是特殊的共有 ， 或新型共有 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 23 共有所有權 的 性質 區(qū)分所有人的共有權符合按份共有的根本特征 ， 除當事人另有約定之外 ， 應屬按份共有 。 理由如下 : 第一 ， 該種共有權以建筑物區(qū)分所有人的專有權為基礎 ， 依附于專有權 。 在同一建筑物內各業(yè)主所擁有的獨立單元面積是不一樣的 ， 有的業(yè)主還可能擁有兩個或兩個以上的獨立單元 ， 如果按共同共有對共有部分平等地享有所有權 ， 會導致顯失公平的結果 。 第二 ， 從共有人的權利義務內容來看 ， 共有部分維護修繕和管理費用的承擔 ， 以及共有部分收益分配和管理決策事宜表決等 ， 都是按份進行的 。 第三 ， 盡管相較于一般按份共有 ， 共有人的處分權受到限制 ， 其他共有人也不具有優(yōu)先購買權 ， 但這是由共有權本身的從屬性決定的 ， 只不過是專有權對共有權的限制而已 ， 并不能由此得出共同共有的結論 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 24 共有所有權 的客體 ? 1. 道路 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 ? 2. 綠地 建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 ? 3. 建筑物區(qū)劃內除道路、綠地外的其他公共場所和公共設施 建筑物區(qū)劃內除道路、綠地外的其他公共場所包括：廣場、園林、走廊、門庭、大堂等等。公共設施包括：健身設施、消防設施、圍墻、大門、自行車車棚、外墻、配電箱、各種供電、熱、水、氣管線等。 ?