【正文】 ? 關(guān)于管理規(guī)約的通過是采取 “ 特別多數(shù)決 ” 還是“ 普通多數(shù)決 ” 關(guān)于管理規(guī)約的通過 ， 有 “ 普通多數(shù)決 ” 和 “ 特別多數(shù)決 ” 兩種形式 。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟 ? 對于違章搭建等違法行為，也不能通過私下約定而取得合法性。在業(yè)主大會閉會期間，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)具體執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定。法人必須依法成立，由法律賦予其獨立人格，但是沒有法律賦予業(yè)主大會獨立的法律人格。 ? （ 一 ） 業(yè)主大會具有自治性 。 2002年褚某購買的股票一路下跌，損失慘重，褚某為解決資金問題，便于 2002年 6月通過當?shù)孛襟w的“房產(chǎn)交易熱線”發(fā)出賣房信息。如不滿意佳順物業(yè)的服務(wù)，業(yè)委會應(yīng)通過合法程序解除雙方合同。 ? 一審法院認為，區(qū)國土房管局負有對管委會換屆選舉結(jié)果進行備案的職責 。維修資金的籌集和使用狀況應(yīng)當公布。于是，王謙向人民法院提起訴訟。所謂本來用途，是指依據(jù)共有部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)、功能和目的，以及依據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的共有部分的目的或用途正常、合理的使用共有部分。因此 ,地面停車場應(yīng)歸于小區(qū)全體業(yè)主共有。公共設(shè)施包括：健身設(shè)施、消防設(shè)施、圍墻、大門、自行車車棚、外墻、配電箱、各種供電、熱、水、氣管線等。 而一般共有權(quán)之得喪變更 ， 則以各共有人獨立的行為為之 ， 未有主從關(guān)系 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 19 共有所有權(quán) (1) (一 ) 共有所有權(quán) ， 指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定 ， 對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有 、 使用及收益的權(quán)利 。 (1)共有部位 。具體而言，專有權(quán)人享有如下權(quán)利： ? 。 指各區(qū)分部分須與一般獨立的建筑物相同 ， 具有能滿足一般生活目的之獨立機能 。就其為專有部分的所有權(quán)主體而言，區(qū)分所有人為專有所有權(quán)人，就其對共用部分享有所有權(quán)而言，區(qū)分所有人為共有所有權(quán)人，就其對區(qū)分所有建筑物得行使管理權(quán)而言，區(qū)分所有人為成員權(quán)人。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 6 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 (1) ? (一 )一元論說 ? 1. 專有權(quán)說。周某認為自己通過雙方協(xié)議已經(jīng)取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，因此執(zhí)意要求褚某將房產(chǎn)交付給自己所有。 2002年 6月 20日，周某看房后表示同意以 購買褚某的房產(chǎn)，并當場支付了 3000元的定金。 ? 偃師市法院經(jīng)審理認為，原、被告雖然簽訂并履行了房屋買賣協(xié)議，但雙方未到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，協(xié)議無效。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應(yīng)將三者一體轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承。 “ 物理上的獨立性 ” ， 指各區(qū)分所有部分有客觀明確的事實區(qū)分 。 專有部分之范圍應(yīng)分別內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系而定 。 ? 5. 應(yīng)獨自出資修理其專有部分。 (2)共有基地 。 4 從種類上看 ， 區(qū)分共有所有權(quán)可依不同標準而作出不同分類 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 24 共有所有權(quán) 的客體 ? 1. 道路 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。地面車庫，是指開發(fā)商占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車庫。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 29 共有所有權(quán)的內(nèi)容 ? （一） 共有人的權(quán)利 ? 1. 使用共有部分的權(quán)利 ? 原則上，對共有部分的使用權(quán)不具備排他性，但在能夠保證平均使用的情形下，也允許在共有部分上通過業(yè)主大會決議設(shè)定專用權(quán)。商店開了一個星期后，由于許新家改動的地方施工不當，造成下水堵塞。 ? （三）選舉和更換業(yè)主委員會成員 ? （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 ? 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。管委會根據(jù)其報送的上述材料，認為經(jīng)依法換屆選舉，產(chǎn)權(quán)人代表大會己通過延長管委會任期的決議(因新一屆管委會委員與上一屆相同 )，要求區(qū)國土房管局對該決議予以備案。業(yè)主委員會認為，佳順物業(yè)的服務(wù)與合同規(guī)定嚴重不符，已有 2／ 3業(yè)主同意解聘。業(yè)主和律師的態(tài)度也正是法院擔心的問題。 在房地產(chǎn)的實踐活動中 ， 常常將房地產(chǎn)開發(fā)商稱為第一業(yè)主 ， 而將購房人稱為“ 小業(yè)主 ” 。在我國司法實踐中，認為非法人團體是合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主人數(shù)眾多，往往不能很好的行使管理權(quán)。 ? 第四，決定一旦作出，對業(yè)主具有約束力。 ? 首先 ， 所有業(yè)主對管理規(guī)約的所有條款都表示一致是不現(xiàn)實的；其次 ， 業(yè)主入住物業(yè)區(qū)的時間跨度很大 ， 如果要求所有的業(yè)主全部入住后再簽訂管理規(guī)約 ， 必要會影響對物業(yè)的有效管理：第三 ， 物業(yè)交易的頻繁發(fā)生 ， 業(yè)主和使用人經(jīng)常變動 ， 空置物業(yè)亦時有存在 ， 難以保持全體業(yè)主的穩(wěn)定性 。 ? 《 條例 》 第 17 條對管理規(guī)約的內(nèi)容做了極為原則的規(guī)定 ， “ 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用 、 維護 、 管理 ， 業(yè)主的共同利益 ， 業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù) ， 違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事頂依法作出約定 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 49 管理規(guī)約 ? 管理規(guī)約 ， 是指由業(yè)主承諾的 、 對全體業(yè)主具有約束力的 ， 規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)使用 、 維護 、 管理物業(yè)等方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則 。 ? 業(yè)主委員會不同于居民委員會。因為，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的要求， 業(yè)主大會設(shè)立后選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構(gòu)將業(yè)主大會的成立情況、建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等材料向區(qū)分所有建筑物所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并未規(guī)定業(yè)主大會按照 《 社會團體登記管理條例 》 規(guī)定的程序向縣級以上人民政府民政部門進行登記并接受其管理。 業(yè)主大會的成員為所有的業(yè)主 ， 全體業(yè)主在業(yè)主大會中的法律地位是平等的 。次日，前來看房的楊某出價，褚某表示同意，并同楊某一道在房地產(chǎn)登記部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。業(yè)主委員會的代理律師汪旭認為，要求業(yè)主委員會賠償“明顯不合理”。據(jù)此，一審法院判決駁回管委會的訴訟請求。這些事項可以由業(yè)主在管理規(guī)約中作出規(guī)定，各個業(yè)主都有權(quán)請求召開會議，要求業(yè)主大會對這些重大事項進行討論。 （ 4） 區(qū)分所有建筑物本身所占地面以外的空地 ， 經(jīng)理人世界 2020/6/18 33 對共有部分的專有使用權(quán) (二 ) ， 商品房的開發(fā)商作為公寓大廈的原始讓與人在向各區(qū)分所有人出售建筑物的某一部分時 ， 保留了某一部分(如地下停車場 )的所有權(quán) ， 以后在這些部分之上設(shè)置了專有使用權(quán) 。 ? 4. 不得單獨處分其共有部分或請求分割共有部分的義務(wù)。 ? 第二種觀點是約定說 ， 認為車庫的歸屬問題應(yīng)由開發(fā)商和業(yè)主約定；沒有約定或者約定不明確的 ， 屬于業(yè)主共有 。關(guān)于屋頂平臺的歸屬，有兩種觀點。 我國臺灣地區(qū)的立法也明文規(guī)定 :“各區(qū)分所有人按其共有之應(yīng)有部分比例 ， 對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之權(quán) 。 ， 區(qū)分共有所有權(quán)的客體范圍較為廣泛 ， 不獨包括法定共用部分 ， 并包括規(guī)約共用部分 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 17 共有部分 (2)共有設(shè)施 。 ? 。 區(qū)分部分能否單獨使用 ， 通常是以該區(qū)分部分有無獨立之出入門戶為判斷要素 。 ? (1)區(qū)分所有人取得專有所有權(quán)即取得了共用部分持分權(quán) (共有所有權(quán) )及成員權(quán) 。該說以集團性、共同性為立論精神，認為區(qū)分所有建筑物系由區(qū)分所有人全體所共有。 ? 法院經(jīng)審理后判決： (1)訟爭的面積為 110平方米三室一廳房產(chǎn)歸第三人楊某所有。該房購于 1998年，當時價值為 ，褚某購得后又出資 3萬余元進行裝修。門面房裝修后，被告開辦“二海飯店”，并于 9月 6日開始營業(yè)。即建筑物區(qū)分所有權(quán)為由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)等三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)。是對由建筑材料組成的空間加以管領(lǐng)支配之權(quán)，是一種空間權(quán)。 區(qū)分所有建筑物專有部分之范圍達到墻壁 、 柱 、地板 、 天花板等境界部分厚度之中心 。 ? 3. 維持建筑物存在的義務(wù)。 （ 1） 共有配套設(shè)施 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 21 共有所有權(quán) (2) ， 區(qū)分共有所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)較為廣泛 。 在同一建筑物內(nèi)各業(yè)主所擁有的獨立單元面積是不一樣的 ， 有的業(yè)主還可能擁有兩個或兩個以上的獨立單元 ， 如果按共同共有對共有部分平等地享有所有權(quán) ， 會導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果 。例如，是否將外墻面用于廣告，這由全體共同決定，利用外墻面所獲得的收入也歸全體業(yè)主共有。由于財產(chǎn)歸屬利用的多元化 ， 通過私法自治 ， 才能夠很好的協(xié)調(diào)各方利益 ，