【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4. 物業(yè)服務(wù)用房 ? 5. 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ? 維修資金，是指由業(yè)主支付的專門(mén)用于住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費(fèi)用。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 25 共有所有權(quán) 的客體 ? 。關(guān)于屋頂平臺(tái)的歸屬，有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，屋頂平臺(tái)應(yīng)屬頂樓住戶所有權(quán)的范圍，已不構(gòu)成共用部分，應(yīng)屬頂樓住戶所有；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，屋頂平臺(tái)作為建筑物的一個(gè)必要部分，只能由區(qū)分所有人共有。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，如果當(dāng)事人之間沒(méi)有特別約定，屋頂平臺(tái)應(yīng)推定為全體區(qū)分所有人共同所有。 ? 。建筑物基地使用權(quán)是一種抽象的權(quán)利，但其行使的前提卻是對(duì)土地的實(shí)際占有，所以，整個(gè)建筑的基地使用權(quán)也是建筑物權(quán)利的一個(gè)重要組成部分。 ? 。對(duì)外墻面的使用必須由業(yè)主共同決定。例如，是否將外墻面用于廣告，這由全體共同決定，利用外墻面所獲得的收入也歸全體業(yè)主共有。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 26 共有所有權(quán) 的客體 ? 所謂車庫(kù)，是指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的附屬建筑物。車庫(kù)一般分為地面車庫(kù)和地下車庫(kù)。地面車庫(kù)，是指開(kāi)發(fā)商占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車庫(kù)。根據(jù)《 物權(quán)法 》 第 74條的規(guī)定，地面車庫(kù)屬于業(yè)主共有。這是由于 ,地面停車場(chǎng)沒(méi)有獨(dú)立性 ,它只是對(duì)土地的占用 ,其所占用的土地使用權(quán)已由業(yè)主共有。因此 ,地面停車場(chǎng)應(yīng)歸于小區(qū)全體業(yè)主共有。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 27 共有所有權(quán) 的客體 ? 第一種是法定共有說(shuō) ， 也就是說(shuō)車庫(kù)由業(yè)主共有 。 其理由是既然業(yè)主對(duì)于所購(gòu)房屋擁有專有所有權(quán) ， 也就對(duì)車庫(kù)擁有共有部分持分權(quán) ， 而不需要另行支付購(gòu)買(mǎi)或使用小區(qū)車庫(kù)的費(fèi)用了 。 ? 第二種觀點(diǎn)是約定說(shuō) ， 認(rèn)為車庫(kù)的歸屬問(wèn)題應(yīng)由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的 ， 屬于業(yè)主共有 。 ? 第三種是開(kāi)發(fā)商所有說(shuō) ， 認(rèn)為車庫(kù)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商所有 。 其理由是小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖菄?guó)有土地使用權(quán) ， 分?jǐn)偯娣e僅僅限于地表的使用權(quán) ， 而車庫(kù)是開(kāi)發(fā)商利用該土地的地下空間利用權(quán)投資建造的 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 28 共有所有權(quán) 的客體 ? 從目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看 ， 對(duì)車位 、 車庫(kù)的歸屬使用 ， 有的是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的 ， 有的是開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的 ， 有的是業(yè)主承租的 ， 一般都有約定 。 ? 《 物權(quán)法 》 規(guī)定： “ 建筑區(qū)劃內(nèi) ， 規(guī)劃用于停放汽車的車位 、 車庫(kù) ， 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 。 車位 、 車庫(kù)的歸屬 ， 有約定的 ， 按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的 ， 屬于業(yè)主共有 。 ” ? 采取的是約定說(shuō) ， 因?yàn)椋旱谝?， 充分體現(xiàn)私法自治原則 。由于財(cái)產(chǎn)歸屬利用的多元化 ， 通過(guò)私法自治 ， 才能夠很好的協(xié)調(diào)各方利益 ， 實(shí)現(xiàn)各種利益歸屬的最大化； 第二 ，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求 。 通過(guò)約定解決歸屬 ， 實(shí)質(zhì)上是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決糾紛；第三 ， 有利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建車庫(kù) 。 否則 ， 開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有足夠的動(dòng)力來(lái)解決建筑車庫(kù) ， 其結(jié)果是車庫(kù)非常緊張 ， 停車越來(lái)越難 ， 損害最大的還是業(yè)主 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 29 共有所有權(quán)的內(nèi)容 ? （一） 共有人的權(quán)利 ? 1. 使用共有部分的權(quán)利 ? 原則上，對(duì)共有部分的使用權(quán)不具備排他性，但在能夠保證平均使用的情形下，也允許在共有部分上通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議設(shè)定專用權(quán)。 ? 2. 收取共有部分所生孳息的權(quán)利 ? 3. 修繕改良權(quán) ? 修繕改良權(quán)，是指各共有權(quán)人基于居住或其他用途的需要，擁有對(duì)共用部分作必要的修繕改良的權(quán)利。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 30 共有所有權(quán)的內(nèi)容 (2) ? （二）共有人的義務(wù) ? 1. 按共有部分本來(lái)用途使用共有部分的義務(wù)。所謂本來(lái)用途，是指依據(jù)共有部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)、功能和目的，以及依據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的共有部分的目的或用途正常、合理的使用共有部分。 ? 2. 分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。 ? 3. 維護(hù)和保存共有部分的義務(wù)。 ? 4. 不得單獨(dú)處分其共有部分或請(qǐng)求分割共有部分的義務(wù)。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 31 ? 案例 ? 許新與王謙分劃購(gòu)買(mǎi)了某市解放東路第六號(hào)商品樓的單元房，兩家為上下樓鄰居。王謙住在二樓 203號(hào)，許新住一樓 103號(hào)。1989年，許新及其家人為騰出一間房屋在一樓開(kāi)個(gè)便民商店，把廚房挪到已封好的陽(yáng)臺(tái)上。由于陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有下水、煤氣管道，需要將自來(lái)水管道、煤氣管道、下水管道進(jìn)行改造。剛開(kāi)始施工的時(shí)候，敲打的聲響不免影響到樓上的王謙家，王謙到許家想看個(gè)究竟。正巧，許家正在改動(dòng)下水管道，而且施工的方法不妥當(dāng)。王謙提醒許新，但許新不以為然。一個(gè)月后，許新家改造完畢，開(kāi)了一家商店。為了使商店的招牌醒目，許新將寫(xiě)有商店字號(hào)的霓虹燈招牌掛在了二樓與三樓間。商店開(kāi)了一個(gè)星期后，由于許新家改動(dòng)的地方施工不當(dāng)，造成下水堵塞。王謙家的水排不出去，將地板泡壞，廣告招牌也影響休息。王謙告訴許新讓其想辦法彌補(bǔ)一下，并且要求摘去商店的招牌，許新置之不理。于是，王謙向人民法院提起訴訟。 ? 【 問(wèn)題 】 ? 1．許新是否有權(quán)改動(dòng)下水管道 ? ? 2．王謙是否有權(quán)要求許新摘掉霓虹燈招牌 ? 經(jīng)理人世界 2020/6/18 32 對(duì)共有部分的專有使用權(quán) 依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定 ，由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人對(duì)一些共有財(cái)產(chǎn)享有排他的 、 獨(dú)占性使用權(quán) 。 (一 )專有使用權(quán)的 客體 （ 1） 建筑物的共用部分 （ 2） 與某些區(qū)分所有人專有部分連在一起的共有部分 （ 3） 建筑物的公共設(shè)施 。 （ 4） 區(qū)分所有建筑物本身所占地面以外的空地 ， 經(jīng)理人世界 2020/6/18 33 對(duì)共有部分的專有使用權(quán) (二 ) ， 商品房的開(kāi)發(fā)商作為公寓大廈的原始讓與人在向各區(qū)分所有人出售建筑物的某一部分時(shí) ， 保留了某一部分(如地下停車場(chǎng) )的所有權(quán) ， 以后在這些部分之上設(shè)置了專有使用權(quán) 。 區(qū)分所有人以外的其他人使用 經(jīng)理人世界 2020/6/18 34 建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán) (一 )建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán) ， 指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造 、 權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù) 。 。成員權(quán)是對(duì)全體區(qū)分所有人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù) ， 它不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系 ，其中有很大部分是管理關(guān)系 。 。 3 它是一種具有永續(xù)性的權(quán)利 。 4 它是一項(xiàng)與專有所有權(quán) 、 共有所有權(quán)密切不可分離的權(quán)利 。 三者共同構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的完整內(nèi)容 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 35 建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán) 的內(nèi)容 （ 一 ） 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ? 所謂議事規(guī)則，是規(guī)定如何召集大會(huì)，大會(huì)按照何種程序進(jìn)行，如何確定會(huì)議議程以及采用何種表決方式等內(nèi)容的規(guī)范。 ? （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 ? 所謂管理規(guī)約，是指業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序通過(guò)的、對(duì)業(yè)主具有拘束力的，關(guān)于共同事務(wù)和共有財(cái)產(chǎn)的管理問(wèn)題的具體規(guī)則。 ? （三）選舉和更換業(yè)主委員會(huì)成員 ? （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 ? 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 36 建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)的內(nèi)容 ? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ? 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，維修資金可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集和使用狀況應(yīng)當(dāng)公布。 ? （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 ? （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng) ? 其他事項(xiàng)，指除了上述法律所列事項(xiàng)之外的與小區(qū)業(yè)主有利益關(guān)系的事宜。例如，公共財(cái)產(chǎn)的修繕、維護(hù)、處分、公共停車場(chǎng)的使用等。這些事項(xiàng)可以由業(yè)主在管理規(guī)約中作出規(guī)定，各個(gè)業(yè)主都有權(quán)請(qǐng)求召開(kāi)會(huì)議，要求業(yè)主大會(huì)對(duì)這些重大事項(xiàng)進(jìn)行討論。 ? 對(duì)于上述事項(xiàng)的表決程序，我國(guó) 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，第五項(xiàng)與第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 37 ? 案例 ?