【文章內容簡介】 4. 物業(yè)服務用房 ? 5. 建筑物及其附屬設施的維修資金 ? 維修資金，是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設施、設備維修的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費用。 經理人世界 2020/6/18 25 共有所有權 的客體 ? 。關于屋頂平臺的歸屬，有兩種觀點。一種觀點認為，屋頂平臺應屬頂樓住戶所有權的范圍，已不構成共用部分，應屬頂樓住戶所有；另一種觀點認為，屋頂平臺作為建筑物的一個必要部分，只能由區(qū)分所有人共有。應當認為，如果當事人之間沒有特別約定，屋頂平臺應推定為全體區(qū)分所有人共同所有。 ? 。建筑物基地使用權是一種抽象的權利，但其行使的前提卻是對土地的實際占有，所以，整個建筑的基地使用權也是建筑物權利的一個重要組成部分。 ? 。對外墻面的使用必須由業(yè)主共同決定。例如，是否將外墻面用于廣告，這由全體共同決定，利用外墻面所獲得的收入也歸全體業(yè)主共有。 經理人世界 2020/6/18 26 共有所有權 的客體 ? 所謂車庫，是指隸屬于整個小區(qū)，具有獨立的空間、以存放車輛為目的附屬建筑物。車庫一般分為地面車庫和地下車庫。地面車庫，是指開發(fā)商占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車庫。根據《 物權法 》 第 74條的規(guī)定，地面車庫屬于業(yè)主共有。這是由于 ,地面停車場沒有獨立性 ,它只是對土地的占用 ,其所占用的土地使用權已由業(yè)主共有。因此 ,地面停車場應歸于小區(qū)全體業(yè)主共有。 經理人世界 2020/6/18 27 共有所有權 的客體 ? 第一種是法定共有說 ， 也就是說車庫由業(yè)主共有 。 其理由是既然業(yè)主對于所購房屋擁有專有所有權 ， 也就對車庫擁有共有部分持分權 ， 而不需要另行支付購買或使用小區(qū)車庫的費用了 。 ? 第二種觀點是約定說 ， 認為車庫的歸屬問題應由開發(fā)商和業(yè)主約定；沒有約定或者約定不明確的 ， 屬于業(yè)主共有 。 ? 第三種是開發(fā)商所有說 ， 認為車庫應由開發(fā)商所有 。 其理由是小區(qū)業(yè)主分攤的是國有土地使用權 ， 分攤面積僅僅限于地表的使用權 ， 而車庫是開發(fā)商利用該土地的地下空間利用權投資建造的 。 經理人世界 2020/6/18 28 共有所有權 的客體 ? 從目前多數地方商品房銷售的實際做法看 ， 對車位 、 車庫的歸屬使用 ， 有的是業(yè)主購買的 ， 有的是開發(fā)商附贈的 ， 有的是業(yè)主承租的 ， 一般都有約定 。 ? 《 物權法 》 規(guī)定： “ 建筑區(qū)劃內 ， 規(guī)劃用于停放汽車的車位 、 車庫 ， 應當首先滿足業(yè)主的需要 。 車位 、 車庫的歸屬 ， 有約定的 ， 按照約定；沒有約定或者約定不明確的 ， 屬于業(yè)主共有 。 ” ? 采取的是約定說 ， 因為：第一 ， 充分體現私法自治原則 。由于財產歸屬利用的多元化 ， 通過私法自治 ， 才能夠很好的協調各方利益 ， 實現各種利益歸屬的最大化； 第二 ，符合市場經濟的內在要求 。 通過約定解決歸屬 ， 實質上是通過市場機制解決糾紛；第三 ， 有利于鼓勵開發(fā)商修建車庫 。 否則 ， 開發(fā)商就沒有足夠的動力來解決建筑車庫 ， 其結果是車庫非常緊張 ， 停車越來越難 ， 損害最大的還是業(yè)主 。 經理人世界 2020/6/18 29 共有所有權的內容 ? （一） 共有人的權利 ? 1. 使用共有部分的權利 ? 原則上，對共有部分的使用權不具備排他性，但在能夠保證平均使用的情形下，也允許在共有部分上通過業(yè)主大會決議設定專用權。 ? 2. 收取共有部分所生孳息的權利 ? 3. 修繕改良權 ? 修繕改良權，是指各共有權人基于居住或其他用途的需要，擁有對共用部分作必要的修繕改良的權利。 經理人世界 2020/6/18 30 共有所有權的內容 (2) ? （二）共有人的義務 ? 1. 按共有部分本來用途使用共有部分的義務。所謂本來用途，是指依據共有部分的種類、位置、構造、性質、功能和目的，以及依據管理規(guī)約規(guī)定的共有部分的目的或用途正常、合理的使用共有部分。 ? 2. 分擔共同費用和負擔的義務。 ? 3. 維護和保存共有部分的義務。 ? 4. 不得單獨處分其共有部分或請求分割共有部分的義務。 經理人世界 2020/6/18 31 ? 案例 ? 許新與王謙分劃購買了某市解放東路第六號商品樓的單元房，兩家為上下樓鄰居。王謙住在二樓 203號，許新住一樓 103號。1989年，許新及其家人為騰出一間房屋在一樓開個便民商店，把廚房挪到已封好的陽臺上。由于陽臺沒有下水、煤氣管道，需要將自來水管道、煤氣管道、下水管道進行改造。剛開始施工的時候，敲打的聲響不免影響到樓上的王謙家，王謙到許家想看個究竟。正巧，許家正在改動下水管道，而且施工的方法不妥當。王謙提醒許新，但許新不以為然。一個月后，許新家改造完畢，開了一家商店。為了使商店的招牌醒目，許新將寫有商店字號的霓虹燈招牌掛在了二樓與三樓間。商店開了一個星期后，由于許新家改動的地方施工不當，造成下水堵塞。王謙家的水排不出去，將地板泡壞，廣告招牌也影響休息。王謙告訴許新讓其想辦法彌補一下，并且要求摘去商店的招牌，許新置之不理。于是，王謙向人民法院提起訴訟。 ? 【 問題 】 ? 1．許新是否有權改動下水管道 ? ? 2．王謙是否有權要求許新摘掉霓虹燈招牌 ? 經理人世界 2020/6/18 32 對共有部分的專有使用權 依據法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定 ，由某一個或數個區(qū)分所有人對一些共有財產享有排他的 、 獨占性使用權 。 (一 )專有使用權的 客體 （ 1） 建筑物的共用部分 （ 2） 與某些區(qū)分所有人專有部分連在一起的共有部分 （ 3） 建筑物的公共設施 。 （ 4） 區(qū)分所有建筑物本身所占地面以外的空地 ， 經理人世界 2020/6/18 33 對共有部分的專有使用權 (二 ) ， 商品房的開發(fā)商作為公寓大廈的原始讓與人在向各區(qū)分所有人出售建筑物的某一部分時 ， 保留了某一部分(如地下停車場 )的所有權 ， 以后在這些部分之上設置了專有使用權 。 區(qū)分所有人以外的其他人使用 經理人世界 2020/6/18 34 建筑物區(qū)分所有人的成員權 (一 )建筑物區(qū)分所有人的成員權 ， 指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構造 、 權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員所享有的權利和承擔的義務 。 。成員權是對全體區(qū)分所有人的共同事務所享有的權利和承擔的義務 ， 它不僅僅是單純的財產關系 ，其中有很大部分是管理關系 。 。 3 它是一種具有永續(xù)性的權利 。 4 它是一項與專有所有權 、 共有所有權密切不可分離的權利 。 三者共同構成區(qū)分所有權的完整內容 。 經理人世界 2020/6/18 35 建筑物區(qū)分所有人的成員權 的內容 （ 一 ） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 ? 所謂議事規(guī)則，是規(guī)定如何召集大會，大會按照何種程序進行，如何確定會議議程以及采用何種表決方式等內容的規(guī)范。 ? （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約 ? 所謂管理規(guī)約，是指業(yè)主大會依據法定程序通過的、對業(yè)主具有拘束力的，關于共同事務和共有財產的管理問題的具體規(guī)則。 ? （三）選舉和更換業(yè)主委員會成員 ? （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人 ? 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 經理人世界 2020/6/18 36 建筑物區(qū)分所有人的成員權的內容 ? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金 ? 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，維修資金可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集和使用狀況應當公布。 ? （六）改建、重建建筑物及其附屬設施 ? （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項 ? 其他事項，指除了上述法律所列事項之外的與小區(qū)業(yè)主有利益關系的事宜。例如，公共財產的修繕、維護、處分、公共停車場的使用等。這些事項可以由業(yè)主在管理規(guī)約中作出規(guī)定，各個業(yè)主都有權請求召開會議，要求業(yè)主大會對這些重大事項進行討論。 ? 對于上述事項的表決程序，我國 《 物權法 》 規(guī)定，第五項與第六項應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。 經理人世界 2020/6/18 37 ? 案例 ?